Avtale forkjøpsrett for delt hytte

[Gjest 6def5...2b5]

Eier en hytte sammen med en av mine foreldre, 50/50 fordeling. Den andre av mine foreldre var *veldig* imot hyttekjøpet, men ekteskapet berget, og det har på sett og vis blitt akseptert med tid og stunder...

Det eksisterer et gjensidig ønske om å holde hytten internt i familien også i fremtiden. Hytten + tomt ble kjøpt for sum X for noen år siden. Jeg ser etter muligheter for å "sikre" at dette ønsket holdes i beste evne.

Slik jeg forstår det er situasjonen slik, i og med at vi ikke har noen avtale på det:

Jeg (og min medeier) har forkjøpsrett og mulighet til å tre inn i en handel og kjøpe ut motpartens 50% til markedspris dersom en av oss selger, dersom sameiet oppløses og hytten selges for markedspris. Markedspris kan og vil påvirkes av "hvordan" man ender opp med et salg, der tvangssoppløsning vil kunne medføre lavere pris.

Har jeg korrekt forståelse av nåsituasjonen? Eller må man eksplisitt avtale en slik forkjøpsrett?

Min medeier er "mest" ivrig på å holde hytta innad i slekta. Jeg er for det, så lenge interessen er tilstede.

Det jeg ønsker:

Gi fra meg muligheten til selge til markedspris, mot en avtalt forkjøpsrett som ser noe slik ut:

Min medeier får førsteprioritet til å kjøpe den 50% jeg eier til X/2 justert for inflasjon. Videre får mine søsken (Y personer totalt, avhengig av hvor mange som er interessert når det er aktuelt,) får en (delt) 2.prioritet forkjøpsrett på X/(2*Y) for den min medeier eier, justert for inflasjon.

Motsatt får jeg førsteprioritet til å kjøpe den 50% jeg ikke eier til X/2 justert for inflasjon. Dersom jeg ikke benytter meg av denne forkjøpsretten vil søsknene mine få samme forkjøpsrett til  X/(2*Y) som for den delen jeg eier, justert for inflasjon.

Altså om jeg selger kan min medeier kjøpe meg ut for X/2, og dersom det ikke er aktuelt - og 2 av mine søsken er interessert, så vil de kunne få kjøpe hver sin 25% til X/4, motsatt om min medeier selger, så vil jeg kunne kjøpe til X/2, og om jeg velger å ikke kjøpe, så kan 2 av mine søsken kjøpe til X/4 hver.

Med andre ord: Jeg vil gi fra meg muligheten til å selge til mer enn det jeg gikk inn med, mot at jeg får en gunstig mulighet til å beholde 100% dersom min medeier, eller min medeiers nærtstående vil selge ut av slekten med formål å få mer enn X/2 igjen for salget, samtidig som at jeg med denne avtalen garanterer at hytten forblir i slekten i relativt lang tid. (Slik jeg har forstått det er det begrenset hvilket tidsrom man kan avtale en slik forkjøpsrettighet for, maks 25 år?)

Er dette noe som det vil være innafor å avtale?

Kan dette være en grei måte å sørge for at hytta holdes innad i familien?

For min del er det (relativt) uproblematisk om det ender opp med at den forelderen jeg ikke eier hytten med ender opp som medeier gjennom arv. Men fins det noen "gotcha"-er i forbindelse med arv og sånt som kan være greit å få med i en slik avtale?

Er det eventuelt noe mer som vi bør tenke på?

Anonymous poster hash: 6def5...2b5

[Gjest 6def5...2b5]

Bump.

Ingen som har innspill?

Anonymous poster hash: 6def5...2b5

[panzerwolf]

Er alle enige i denne ordningen? Man kan i utgangspunktet selge til hvem man vil og for hvor mye man vil. Dette bestemmer eier(ne) av et objekt.

Nå har jeg glemt hva det heter, men foreldrene dine kan skrive en slags fullmakt som gjelder dersom de ikke lenger er i stand til å ytre sine ønsker (ikke det samme som testament). Dette kan du også lage.

Dersom denne hytta ble kjøpt av felles midler av foreldren din, har den andre uansett arverett på den dersom førstnevnte først faller fra. Unntaket kan være om medeieren din kjøpte dette for arvede penger f.eks.

Vil anbefale en time eller to hos advokat som kan hjelpe til med å sette opp en slik fullmakt/avtale. Dersom en av dere involverte er i en fagforening, så har kanskje foreningen en advokat som kan brukes til sånt som en av medlemsfordelene.

[BIGG]

panzerwolf skrev (26 minutter siden):

Nå har jeg glemt hva det heter, men foreldrene dine kan skrive en slags fullmakt som gjelder dersom de ikke lenger er i stand til å ytre sine ønsker (ikke det samme som testament).

Fremtidsfullmakt.

[Gjest 6def5...2b5]

panzerwolf: Det er ikke helt rett fram å selge en ideell halvdel av et sameie... slik jeg har forstått det er det og lov å avtale seg fram til egne ordninger for forkjøpsrett.

Status per nå er at jeg alene undersøker mulighetene for å avtale noe sånt. Det er kun hva jeg og min medeier mener som er viktig og relevant her. Formålet med en avtale er å garantere at hytten forblir i slekta i nærmeste fremtid.

Jeg må få noe igjen for det om jeg skal avtale noe værre (for min egen del) enn det som er standard når man har et normalt sameie uten noe avtale. Altså, at jeg gir fra meg all muligheter for å selge min halvdel for profitt, mot at jeg får en gunstig forkjøpsrett på den andre halvdelen...

Fremtidsfullmakt er helt fremmed for denne problemstillingen og ikke relevant her. Av et par grunner - den relativt lave økonomiske verdien av hytten, og rent praktisk, hytten betyr såpass for den ene forelderen min at de vil dit også om hen når et punkt der en fremtidsfullmakt har slått in av en eller annen grunn.

----

Tilbake til forkjøpsrett...

Det er i bunn og grunn *det* jeg* ønsker å gjøre - å avtale en forkjøpsrett som gjør at *jeg* har gunstig adgang på den andre halvdelen av hytta, mot at min medeier ( + mine søsken i andre rekke) har tilsvarende forkjøpsrett på min halvdel.

Høres det jeg skisserer ut som noe som lar seg avtale?

Anonymous poster hash: 6def5...2b5

[mobile999]

Gjest 6def5...2b5 skrev (1 time siden):

Høres det jeg skisserer ut som noe som lar seg avtale?

Ja det er mulig, men det heter ikke forkjøpsrett. Forkjøpsrett er et begrep som brukes når parten likevel skifter eier (f.eks.selges). Det heter tilbudsrett når det dreier seg om å overta parten til en gunstig pris uten at eierskifte har skjedd.

Endret 16. juli 2022 av mobile999

[Cascada81]

Kan du kjøpe ut hytta, mot livsvarig bruksrett for dine foreldre, evt bruksrett for den av foreldrene dine som i dag eier halve hytta? Ulempen er at du må punge ut nå, og at du påtar deg kostnader til drift og vedlikehold. Fordelen er at du har kontroll på hytta, og kan bestemme hva som skjer med denne den dagen bruksretten ikke er aktuell lengre. Det går jo an å avtale deling av løpende kostnader med den som har bruksrett, evt kompensasjon med månedlig leie.

[Gjest 6def5...2b5]

mobile999 skrev (3 timer siden):

Ja det er mulig, men det heter ikke forkjøpsrett. Forkjøpsrett er et begrep som brukes når parten likevel skifter eier (f.eks.selges). Det heter tilbudsrett når det dreier seg om å overta parten til en gunstig pris uten at eierskifte har skjedd.

Forkjøpsrett er helt rett begrep. Jeg ønsker å avtale restriksjoner som kun opptrer ved eierskifte, med det formål å la hytten være i slekta. Det er først dersom jeg, eller min forelder - aktivt velger å selge sin del, at jeg ønsker at avtalen skal være aktuell - og gi gunstig forkjøpsrett til mindre enn markespris for den andre / mine søsken.

Cascada81 skrev (23 minutter siden):

Kan du kjøpe ut hytta, mot livsvarig bruksrett for dine foreldre, evt bruksrett for den av foreldrene dine som i dag eier halve hytta? Ulempen er at du må punge ut nå, og at du påtar deg kostnader til drift og vedlikehold. Fordelen er at du har kontroll på hytta, og kan bestemme hva som skjer med denne den dagen bruksretten ikke er aktuell lengre. Det går jo an å avtale deling av løpende kostnader med den som har bruksrett, evt kompensasjon med månedlig leie.

Tja nei. Det er omtrent helt uaktuelt i dette tilfellet. Det har hele tiden vært greit å være to om hytten, og vi samarbeider godt om kostnadsfordeling, drift og vedlikehold. Kan bli aktuelt på sikt når *alt* vedlikehold naturlig faller på meg uansett, men det er forhåpentligvis lenge til det...

Anonymous poster hash: 6def5...2b5

[mobile999]

Gjest 6def5...2b5 skrev (48 minutter siden):

Forkjøpsrett er helt rett begrep. Jeg ønsker å avtale restriksjoner som kun opptrer ved eierskifte, med det formål å la hytten være i slekta. Det er først dersom jeg, eller min forelder - aktivt velger å selge sin del, at jeg ønsker at avtalen skal være aktuell - og gi gunstig forkjøpsrett til mindre enn markespris for den andre / mine søsken.

Da tror jeg at jeg skjønner mer av hva du mener. Nei, du kan ikke få avtalt en bedre prioritert forkjøpsrett enn din medeiers barn, jfr pgf 8.

Hvor sannsynlig mener du at et eierskifte av halvparten av hytta kommer til å finne sted? Den er sannsynligvis 0.

Man etablerer en tilbudsrett når man ønsker at hytta skal "være i slekta". Igjen du kan ikke få avtalt en tilbudsrett som kan gjøres gjeldende mot din medeiers barn.

[Gjest 6def5...2b5]

Sannsynligheten er ikke 0. Den er lav, og det er nok først dersom det blir uenighet ved et framtidig arveoppgjør og et ønske om å realisere markedsverdi for den halvdelen - i kombinasjon med at jeg ikke er i stand til å kjøpe ut den til markedspris. Jeg vil ikke uten videre godta å også selge min halvdel i et sånt tilfelle, jeg har jo også et forhold til denne hytta... jeg er sta nok til å nekte, og å ufrivillig dele hytte med en vilt fremmed.

(Ser at tilbudsrett faktisk passer bedre. Har ikke hørt ordet før...)

Paragraf 8 er grei - og overganger som den regulerer er jo noe jeg godtar, og ønsker (halvdelen forblir i slekta, helt ok.) Det er først når et reelt salg skjer *og* den skal overdras til noen utenfor slekten at jeg ønsker å avtale fram noe. Da vil vel ikke paragraf 8 være til hinder for en 1. tilbudsrett der jeg har prioritet til en gunstig pris, etterfulgt av en 2. tilbudsrett (dersom jeg ikke benytter min) som mine søsken vil ha, eller?

Anonymous poster hash: 6def5...2b5

[mobile999]

Gjest 6def5...2b5 skrev (11 timer siden):

Jeg vil ikke uten videre godta å også selge min halvde

Da må det avtales at medeierne frafaller retten til å oppløse sameiet etter sameieloven pgf 15.

Gjest 6def5...2b5 skrev (11 timer siden):

Paragraf 8 er grei - og overganger som den regulerer er jo noe jeg godtar, og ønsker (halvdelen forblir i slekta, helt ok.) Det er først når et reelt salg skjer *og* den skal overdras til noen utenfor slekten at jeg ønsker å avtale fram noe. Da vil vel ikke paragraf 8 være til hinder for en 1. tilbudsrett der jeg har prioritet til en gunstig pris, etterfulgt av en 2. tilbudsrett (dersom jeg ikke benytter min) som mine søsken vil ha, eller?

Ja, poenget var at det ikke kan avtales en forkjøpsrett/tilbudsrett som kan benyttes ved overdragelse til din medeiers barn.