Betydning av tekst i boligkjøpskontrakt - "stille garanti etter bustadoppføringslova p. 12"?

[Anterialis]

Hei!

Jeg er litt usikker på om dette er riktig del av forumet, moderator må gjerne flytte til riktig sted.

Min kone og jeg kjøper ny bolig (skal bygges av entrepenør) i disse dager. Det er avtalt at jeg skal betale 10% av kjøpesum innen 1. sept., og i den anledning finleser jeg kontrakten. Det står bl.a. at "selger skal straks etter at avtale er inngått, stille garanti etter bustadoppføringslova p. 12. [...] dersom plikten ikke er oppfylt, har kjøper rett til å holde tilbake alt vederlag..." Hva betyr denne setningen? 

Jeg har muligens/sikkert mottatt denne garantien, men jeg vet ikke helt hva jeg skal lete etter. Hva slags garanti er dette, og i hvordan form kommer denne garantien? En setning fra megler pr. email/muntlig? Et spesielt papir?

Takk for svar!

Hilsener fra en som ikke har kjøpt nytt hus før..

[Ståle Nordlie]

Bustadoppføringslova § 12: 

Quote

 

§ 12.Garanti for oppfylling av avtalen
Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllinga av avtalen. Ei slik plikt gjeld likevel ikkje dersom ein på avtaletida kan rekne med at vederlaget ikkje vil overstige to gonger grunnsummen i folketrygda.

Entreprenøren skal stille garantien straks etter avtaleinngåinga. Er det i avtalen teke atterhald om opning av byggjelån, sal av eit bestemt tal bustader eller løyve om igangsetjing, er det likevel tilstrekkelig at entreprenøren stiller garantien straks etter at atterhalda fell bort. Det same gjeld ved atterhald med tilsvarande verknad frå forbrukaren si side. Entreprenøren skal i alle høve stille garantien før byggjearbeida tek til.

Garantien skal gjelde fram til fem år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarer til ti prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande på eit seinare tidspunkt enn i samband med overtakinga, kan garantisummen likevel vere fem prosent av vederlaget.

For avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), skal garantien gjelde fram til fem år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarer til fem prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande før overtakinga, kan garantisummen likevel vere tre prosent av vederlaget. Dessutan gjeld § 47 andre og tredje ledd om garanti for forskotsbetaling.

Ved avtalar om rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag, jf. § 1 a, skal garantisummen i andre og tredje ledd reknast på grunnlag av den samla summen av kontantvederlag og andel fellesgjeld i burettslaget.

Garantisten kan ikkje ta atterhald om avgrensing av ansvaret på grunn av manglande premiebetaling eller anna mishald frå entreprenørens side. Det kan ikkje setjast frist for melding til garantisten om krav som er gjorde gjeldande i tide overfor entreprenøren. Har forbrukaren svart på førespurnad frå garantisten om kva krav som er gjorde gjeldande innan fristane, gjeld ansvaret berre krav som er nemnde i svaret frå forbrukaren.

Garantien kan også gjerast gjeldande av forbrukaren sine rettsetterfølgjarar. Garantisten kan ikkje ta atterhald som avgrensar denne retten.

Garanti skal gjevast i form av sjølvskuldgaranti eller tilsvarande frå eit finansføretak som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. Likt med garanti skal reknast deponering av pengesum i finansføretak som nemnt i første punktum på tilsvarande vilkår.

Til det er dokumentert at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag.

 

Poenget er at entreprenøren må skaffe en "finansføretak" (typisk bank eller forsikringsselskap) som skal garantere for entreprenørens forpliktelser. Hvis du senere får et krav mot entreprenøren, for eksempel på grunn av feil med utførelsen av arbeidet, og entreprenøren ikke betaler, kan du gå til garantisten for å få betaling, opp til beløpet i garantien.

Note 56 på Rettsdata av Kåre Lilleholt sier at garantien blant annet omfatter "krav på tilbakebetaling av vederlag (ev. etter heving), prisavslag, dagmulkt, skadebot på grunn av forseinking, mangel eller brot på sideplikter, rentekrav etter § 49 tredje ledd og dessutan forseinkingsrenter og inndrivingskostnader for dei nemnde krava."

Note 76 sier videre at "dokumentasjon" etter siste ledd skal "vere ei skriftleg fråsegn frå finansinstitusjonen (ev. fråsegn gjennom elektronisk kommunikasjon dersom forbrukaren har godteke det, jf. § 6 a)."

Så du bør ha fått (eller vil få) et papir fra finansforetaket med bekreftelse på at det er gitt garanti.

Man kan jo også nevne § 47:

Quote

 

§ 47.Forskotsbetaling
Avtale om at forbrukaren skal betale avdrag eller forskot på entreprenørens vederlag, gjeld berre så langt

a.    verdien av arbeid som er utført på eigedomen, saman med materialar som er tilførte eigedomen, minst svarer til det som til kvar tid er betalt,
b.    det ikkje kviler salspant eller andre hefte på materialar som er innbygde eller tilførte eigedomen, og som skal betalast ved avdraget, og
c.    minst ein tiandedel av vederlaget ikkje skal betalast før overtakinga.

Ved avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), kan det berre avtalast forskotsbetaling etter første ledd dersom betalinga skal skje etter at forbrukaren har fått overført heimelen til eigedomen utan andre hefte enn dei som forbrukaren skal overta, eller det er stilt garanti som nemnd i tredje ledd.

Sjølv om vilkåra i første ledd bokstav a og b ikkje er oppfylte, kan det avtalast at forbrukaren skal betale avdrag mot sjølvskuldgaranti frå ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. § 12 sjette og sjuande ledd gjeld tilsvarande.

Hvis ikke arbeidet er påbegynt og/eller materialer er "tilført eiendommen" så skal garantien også omfatte forskuddsbetalingen. Det blir i tillegg til beløpet fra § 12. 

Endret 22. august 2021 av Ståle Nordlie
liten rettelse ord