Høyt boliglån med leieinntekt VS lavere lån uten leieinntekt?

[Tranceformation]

Hei. 
Vi eier idag en flott og nyere bolig, hvor vi leier ut en leilighet i kjelleren. Leieinntekten er på 11.000,- mnd. Vi er maks belånt, og får ikke mer lån hverken til bil eller oppussing av bolig/hage. 
Vi har defor vurdert å selge nåværende bolig, og kjøpe oss en rimeligere bolig, som ikke vil ha leieinntekt. Vi tok opp boliglån i 2014, like før det ble veldig strengt med 5xinntekt.
 

I den forbindelse dukker det opp noen økonomiske spørsmål om det vil lønne seg, eller ikke..

1. Ved høyt boliglån, skatter man mindre på lønnsinntekt

2. Ved høyt boliglån, er vi også helt avhengig av leieinntekten, og vi får ikke noe mer lån

3. Eiendomsskatt og kommunale avgifter er også doble her vi bor nå, pga ekstra boenhet

4. I en rimeligere bolig, vil leieinntekten være borte, men vil det lønne seg?

Hvordan ser dere på dette?

Fordeler og ulemper?

[nirolo]

Tranceformation skrev (58 minutter siden):

1. Ved høyt boliglån, skatter man mindre på lønnsinntekt

Nei, det stemmer ikke. Du får fradrag for rentekostnader. Men det er ikke lønnsomt å ha høye rentekostnader av den grunn.

Tranceformation skrev (59 minutter siden):

2. Ved høyt boliglån, er vi også helt avhengig av leieinntekten, og vi får ikke noe mer lån

Det er kjipt, for plutselig står den tom noen måneder, eller leieboer betaler ikke og du bruker mye tid og energi og ender opp med å tape en del penger.

Tranceformation skrev (1 time siden):

3. Eiendomsskatt og kommunale avgifter er også doble her vi bor nå, pga ekstra boenhet

Hvor store beløp snakker vi om?

Tranceformation skrev (1 time siden):

4. I en rimeligere bolig, vil leieinntekten være borte, men vil det lønne seg?

Det kommer først og fremst an på prisutdeling på boligen. Ved høy prisvekst vil den dyreste boligen antagelig stige mest i pris og da sitter du igjen med mest når du en gang selger. Men det forutsetter selvsagt at du selger og at det er prisvekst.

Tranceformation skrev (1 time siden):

Hvordan ser dere på dette?

Fordeler og ulemper?

Hvis økonomien er veldig trang så ville jeg antagelig vis solgt. Særlig om dere ikke har utsikter til høyere lønn framover.

11.000 i skattefrie(?) leieinntekter er veldig mye og dere må betydelig ned i lån for å kompensere for det. Forhåpentligvis går dere i overskudd og kan evt lease bil siden lån ikke er mulig, men ser at det kna være veldig vanskelig å ikke kunne få lån på bil. Oppussing kan dere forhåpentligvis finansiere med overskudd pr i dag?

[kremt]

Ved kjøp i 2014 vil jeg tro dere har fått en betydelig verdiøkning siden den tid. Kan dere ikke refinansiere, evt ta rammelån? Fins rammelån med ca 1.3 % rente nå. Da trenger man ikke betale noe på lånet, men renter legges til hver måned. Gir stor frihet. Over tid vil det gå betydelige summer til vedlikehold av en slik bolig. Men kanskje først når den begynner og bli 15-20 år og kjøkken/bad starter å bli slitt. Ellers så er det en betydelig kostnadsøkning å ha et hus i forhold til å bo i blokk. Alt er dyrere, som forsikring, internett, søppel, vann/avløp, strøm.

Men 11 tusen skatterfritt per måned er jo betydelig beløp, inkluderer dette både strøm og internett? Et alternativ kunne jo vært at dere kjøpte en rimeligere bolig + en egen utleiebolig, f.eks en 2 roms som leies ut for 10-12 tusen per måned. Man betaler da KUN skatt av det som er overskudd, det er med andre ord ganske mange utgifter man kan legge til per år som går til fradrag på leie inntekten. Fins nok ingen fasit her, spørs om dere skulle tatt et møte med en finansiell rådgiver.

[nirolo]

kremt skrev (8 minutter siden):

Kan dere ikke refinansiere, evt ta rammelån?

Rammelån gis kun til de med under 60% lån.

kremt skrev (9 minutter siden):

alternativ kunne jo vært at dere kjøpte en rimeligere bolig + en egen utleiebolig, f.eks en 2 roms som leies ut for 10-12 tusen per måned.

Blir ikke dette fort enda dyrere enn dagens situasjon?

kremt skrev (9 minutter siden):

Man betaler da KUN skatt av det som er overskudd,

Ja, men det forsvinner en del i skatt av utleie. Sånn sett må de da få inn mer enn 11.000 for å sitte igjen med 11.000 netto hver mnd. Og de tingene de kan trekke fra er faktisk kostnader de også har. Dermed hjelper det ikke så mye.

[Tranceformation]

nirolo skrev (2 timer siden):

Nei, det stemmer ikke. Du får fradrag for rentekostnader. Men det er ikke lønnsomt å ha høye rentekostnader av den grunn.

Det er kjipt, for plutselig står den tom noen måneder, eller leieboer betaler ikke og du bruker mye tid og energi og ender opp med å tape en del penger.

Hvor store beløp snakker vi om?

Det kommer først og fremst an på prisutdeling på boligen. Ved høy prisvekst vil den dyreste boligen antagelig stige mest i pris og da sitter du igjen med mest når du en gang selger. Men det forutsetter selvsagt at du selger og at det er prisvekst.

Hvis økonomien er veldig trang så ville jeg antagelig vis solgt. Særlig om dere ikke har utsikter til høyere lønn framover.

11.000 i skattefrie(?) leieinntekter er veldig mye og dere må betydelig ned i lån for å kompensere for det. Forhåpentligvis går dere i overskudd og kan evt lease bil siden lån ikke er mulig, men ser at det kna være veldig vanskelig å ikke kunne få lån på bil. Oppussing kan dere forhåpentligvis finansiere med overskudd pr i dag?

1. Jeg trodde det var slik at man fikk lavere skatt på lønn ved høy gjeld, men da har jeg tatt feil

2.. kommunale avgifter og eiendomsskatt utgjør ca 34.000,- årlig

3. Vi er toppbelånt idag, og får ikke refinansiere pga de strenge reglene. Vi har spurt 5 banker om å få flytte boliglån og refinansiere, men har fått nei, pga henvisning til reglene. 
 

4.  Lønnsinntektene våre er ikke gode, det er kommunal lønn. Så total inntekt pr år er under 900k

5. Leieinntekten er veldig god å ha, men den er høyst nødvendig for å få betalt mnd utgifter. 
 

[Tranceformation]

kremt skrev (1 time siden):

Ved kjøp i 2014 vil jeg tro dere har fått en betydelig verdiøkning siden den tid. Kan dere ikke refinansiere, evt ta rammelån? Fins rammelån med ca 1.3 % rente nå. Da trenger man ikke betale noe på lånet, men renter legges til hver måned. Gir stor frihet. Over tid vil det gå betydelige summer til vedlikehold av en slik bolig. Men kanskje først når den begynner og bli 15-20 år og kjøkken/bad starter å bli slitt. Ellers så er det en betydelig kostnadsøkning å ha et hus i forhold til å bo i blokk. Alt er dyrere, som forsikring, internett, søppel, vann/avløp, strøm.

Men 11 tusen skatterfritt per måned er jo betydelig beløp, inkluderer dette både strøm og internett? Et alternativ kunne jo vært at dere kjøpte en rimeligere bolig + en egen utleiebolig, f.eks en 2 roms som leies ut for 10-12 tusen per måned. Man betaler da KUN skatt av det som er overskudd, det er med andre ord ganske mange utgifter man kan legge til per år som går til fradrag på leie inntekten. Fins nok ingen fasit her, spørs om dere skulle tatt et møte med en finansiell rådgiver.

Total gjeld på bolig er ca 7 mill, verdi på bolig er ca 9 mill nå. Men vi har fått nei av alle banker pga av vi har ikke god nok lønn eller verdi til å refinansiere. Vi har snakket med Nordea, DNB osv..

 

takk for mye god info her, mye å tenke gjennom! Vi har vurdert å kjøpe et litt eldre hus, og godtar at det ikke er i samme stand som det vi har nå pga det økonomiske. Vi bor fint nå, men føler det ikke er verdt det på en måte pga høye utgifter. Samtidig, selger vi nå, så er det ikke sikkert vi får noe lignende igjen..fordi reglene for å få lån var mye mildere da vi bygget ny bolig i 2014.

[knipsolini]

Tranceformation skrev (10 minutter siden):

Jeg trodde det var slik at man fikk lavere skatt på lønn ved høy gjeld, men da har jeg tatt feil

Du får skattefradrag for rentekostnader, så du har for så vidt rett. Men det nirolo prøver å påpeke (tror jeg), er at det i seg selv ikke betyr at det er lønnsomt å ha mest mulig gjeld. Du vil fortsatt få skattefradrag om du reduserer gjelden din, men du får et lavere fradrag. På nesten samme måte som at du vil ønske å øke inntektene dine selv om det medfører høyere skatt. 

[vara]

2 hours ago, knipsolini said:

Du får skattefradrag for rentekostnader, så du har for så vidt rett. Men det nirolo prøver å påpeke (tror jeg), er at det i seg selv ikke betyr at det er lønnsomt å ha mest mulig gjeld. Du vil fortsatt få skattefradrag om du reduserer gjelden din, men du får et lavere fradrag. På nesten samme måte som at du vil ønske å øke inntektene dine selv om det medfører høyere skatt. 

Men i dette tilfellet så skattelegges inntekt fra utleie med 22% (kapitalinntekt) mens ordinær lønn skattelegges med 30%+. I såfall er det vel mest lønnsomt å makse ut skattefradraget og lene seg på utleie gitt at rente/utleiemarkedet er balansert.

[nirolo]

vara skrev (29 minutter siden):

Men i dette tilfellet så skattelegges inntekt fra utleie med 22% (kapitalinntekt) mens ordinær lønn skattelegges med 30%+. I såfall er det vel mest lønnsomt å makse ut skattefradraget og lene seg på utleie gitt at rente/utleiemarkedet er balansert.

I dette tilfellet er vel utleien skattefri. Man får bare 22% fradrag av de rentekostnader man har, uavhengig av hva man betaler i inntektsskatt. Jeg ser derfor ikke relevansen i å trekke inn hvor mye man skatter av inntekten i dette regnestykket.

[newman221]

Men to personer som tjener 900k samlet pluss 11k skattefritt har vel en netto kontantstrøm inn på rundt 70'000 pr måned, mulig mer pga. rentefradrag på et lån på 7mill... 

Burde vel her være mulig å få finansene til å gå opp..? Selv med en rimelig friskt gjeldsgrad i forhold til lønna
Har dere hatt avdragsfri periode på en del år, siden lånet såvidt har beveget seg nedover? Har vært en passe frisk verdistigning siden 2014 de fleste steder i landet, men boligverdi har bare endret seg 2mill fra lånebeløp

Endret 18. august 2021 av newman221

[Automatikeren]

Leieinntekten er nok til å betjene ca 2.5kk av lånet ditt. 

Hvis man trekker fra leieinntekter og "tilhørende" lån, sitter man igjen med ett lån på 4.5kk.
Dette er akkurat innenfor 5x inntektskravet. Så rent økonomisk vil det ikke hjelpe å gå ned til en bolig som er 2.5kk billigere, da man også mister leieinntekten. 

Jeg ville nok ikke solgt boligen, da det i Norge er en gullgruve å sitte på bolig med utleie. 
Men hvis du mister nattesøvnen over dette, er det nok best og selge.
 

Hvordan anser du risikoen ved å sitte på en så dyr bolig?
Er det god tilgang på leietakere i området, eller risikerer du å sitte uten leietaker et år?
Hvordan er likviditeten? Har dere mulighet til å spare litt ekstra for å få det til å gå rundt i perioder uten leieinntekter?

Har dere forsøkt å få en bedre rente i nåværende bank slik at dere heller kan spare opp til bil/oppussing utenom?
Jeg ser dere nærmer dere 75% belåning. Dette er ofte en "magisk" grense for å kunne forhandle ned renten.