Alminnelig eller 2/3 flertall ved oppgradering i borettslag

[Gjest f30a7...627]

I borettslaget vårt må alle verandaene skiftes ut. To alternativer er aktuelle:

1. Gjenoppbygge i treverk tilbake til opprinnelig størrelse/stand/utseende, ca 95.000 kr pr andel.

2. Oppgradere med innglassede verandaer i betong/metall/glass med litt større bredde, ca 360.000 kr pr andel.

For begge alternativer må det tas opp ny fellesgjeld.

Saken skal behandles på en generalforsamling, men det er delte meninger om man trenger alminnelig flertall eller 2/3 flertall for at styret kan sette i gang med oppgradering til glassverandaer.

Jeg tror alternativ nr 2 krever 2/3 flertall fra generalforsamlingen, mens alternativ nr 1 går under normalt vedlikehold som styret selv kan vedta. Har jeg rett?
 

Anonymous poster hash: f30a7...627

[Loko]

Arbeider som ikke er beskrevet i vedtatt vedlikeholdsplan og som burde ha stått der eller er av mer unormal karakter, bør styre vente med å arbeide med til generalforsamlingen har gitt sitt samtykke. Dette gjelder alltid når arbeidet innebærer økonomisk ansvar eller utlegg på mer en 5 % av de årlige felleskostnadene og tiltaket er av uvanlig karakter.

Styret må også ha vedtak fra generalforsamlingen på nytt låneopptak.

[Kajac]

Det er mange borettslag som driver på med dette tullet i Bergen for tiden. Resultatet er nesten utelukkende hastig utført arbeid (med tilhørende reklamasjons-saker i årene etterpå) og mye høyere felleskostnader som fører til tilsvarende lavere salgsverdi på boligen. Der mamma bor selges nå boligene for flere hundre tusen kroner mindre enn for noen år siden, etter alle fikk økt fellesgjelden sin til ca. 500 000 pga. totalrehablitering av samtlige bad og rør, samt balansert ventilasjon i alle leilighetene. For dem som kjøpte for 3-5 år siden, vil det gå mange år før de i det hele tatt kan selge og gå i null. I borettslaget til pappa driver de å rehabiliterer samtlige altaner, fasader og installerer balansert ventilasjon. Når de er ferdig får de felleskostnader på 8-9 000 kr i måneden, eller rundt 800 000 til 1 000 000 pr. leilighet. Han kjøpte for 1,6 millioner i 2009, og kan ikke regne med å få så mye mer enn dette hvis han selger etter dette prosjektet er ferdig. Pr. i dag går disse for 2,2 til 2,4 mill, nå som det ikke er fellesgjeld. 

Om jeg hadde bodd i et borettslag som begynte å prate om slike oppgraderinger, spesielt fullstendig unødvendige som innglassert altan, hadde jeg flyttet fort som faen. 

[Sverre1969]

1 hour ago, Guest f30a7...627 said:

I borettslaget vårt må alle verandaene skiftes ut. To alternativer er aktuelle:

1. Gjenoppbygge i treverk tilbake til opprinnelig størrelse/stand/utseende, ca 95.000 kr pr andel.

2. Oppgradere med innglassede verandaer i betong/metall/glass med litt større bredde, ca 360.000 kr pr andel.

For begge alternativer må det tas opp ny fellesgjeld.

Saken skal behandles på en generalforsamling, men det er delte meninger om man trenger alminnelig flertall eller 2/3 flertall for at styret kan sette i gang med oppgradering til glassverandaer.

Jeg tror alternativ nr 2 krever 2/3 flertall fra generalforsamlingen, mens alternativ nr 1 går under normalt vedlikehold som styret selv kan vedta. Har jeg rett?
 

Anonymous poster hash: f30a7...627

Alt. 1 høres ut som vanlig vedlikehold, som styret kan beslutte alene, evt generalforsamlingen med simpelt flertall.

Alt. 2 går utover vanlig vedlikehold, og må vedtas av generalforsamling med ⅔ flertall.

Opptak av ny fellesgjeld er en separat beslutning, som må vedtas i generalforsamling med ⅔ flertall dersom lånet sikres med pantesikkerhet i eiendommen med prioritet foran borettsinnskuddene.

[Herr Brun]

Dette reguleres av borettslagsloven § 8-9. Styret kan ikke uten samtykke fra generalforsamling med 2/3 flertall bestemme/gjennomføre "ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald". Spørsmålet er om oppgraderingen går ut over "vanlig forvaltning og vedlikehold". Utgangspunktet er at i alle fall det å sette bygningsmassen tilbake i samme stand som den var bygd er "vanlig forvaltning og vedlikehold". Det samme er oppgradering av tekniske løsninger til moderne standard, men innenfor rammene av det som er der fra før. De tkan f. eks. være å erstatte en gammel heis med en moderne heis, eller oppgradering av våtrom til dagens standard. 

Det du beskriver høres imidlertid ut som noe mer enn vanlig forvaltning og vedlikehold. Bare det at det er et (rimelig og normalt) alternativ å sette balkongene tilbake til opprinnelig stand er et argument for at det mye dyrere alternativ 2 er utenfor styrets beslutningsmyndighet men krever 2/3 flertall på GF. (ved oppgradering av tekniske løsninger til moderne standard er det vanligvis ikke regningssvarende å velge "gammel" løsning). 

I tillegg til spørsmålet om flertallskrav for selve vedtaket, kommer spørsmål om flertallskrav for finansiering. Som Sverre1969 krever lånefinansiering med sikkerhet i bygningsmassen 2/3 flertall, så et mindretall kan uansett skyte ned dette prosjektet selv om man man skulle hevde aldri så sterkt at alternativ 2 er innenfor styrets beslutningsmyndighet, med mindre selskapet har mye overskuddslikviditet. 

[The Avatar]

Den einaste måten eg kan sjå at ei slik utviding og innglasing av verandaene ligg innafor styrets vedlikeholdsplikt er dersom ein hevder at innglasa verandaer er det som er vanleg standard i dag. Stadig fleire blokker går for denne løysinga, men det er nok litt søkt å påstå at dette er vanlig standard for dagens blokker.

Ettersom det uansett valgte løysing er behov for å ta opp lån så må styret uansett ha 2/3 fleirtal for å ta opp lån.

Forøvrig så er bygging av innglasa balkongar ofte ei løysing som blir valgt der det er behov for å renovere fasaden. Då blir det ofte omtrent lik pris å bygge glasverandaer ettersom ein då får ei heilt ny fasade som er nesten vedlikeholdsfri og som gir litt ekstra areal som bonus. Styret bør derfor sette dei to alternativa opp mot framtidig vedlikeholdsbehov, blant anna må verandaer i treverk malast om nokre år, kva vil det koste?

[Sverre1969]

43 minutes ago, The Avatar said:

Ettersom det uansett valgte løysing er behov for å ta opp lån så må styret uansett ha 2/3 fleirtal for å ta opp lån.

 

Ikke nødvendigvis. Som jeg skrev over; låneopptak trenger kun generalforsamlingsgodkjenning dersom lånet sikres med pantesikkerhet i eiendommen med prioritet foran borettsinnskuddene.

Dersom banken akseptere å låne uten pantesikkerhet, evt med sikkerhet med prioritet etter borettsinnskuddet, kreves ingen generalforsamlingsgodkjenning.

[Gjest f30a7...627]

Takk for mange gode svar!

Og særlig takk til Sverre1969 for informasjon om at det kreves 2/3 flertall ved låneopptakk med panteprioritet foran borettsinnskuddene. I vårt tilfelle krever faktisk banken at all gammel fellesgjeld refinansieres/flyttes fra Husbanken til dem, og at de får 1. prioritetspant i eiendommen.

Da ser det ut til at vi i borettslaget som ikke ønsker en dyr løsning kan få stoppet dette prosjektet.

Anonymous poster hash: f30a7...627