Brønnvann/rettigheter

[Henrik Torgersen]

Det er gjort kjøp av en hytte for ca. 10 år siden. Hytten får vann fra en brønn som ligger på eiendommen til tidligere eier av hytten.

For ca. 30 år siden gjorde naboen en muntlig avtale om å få koblet seg til brønnen. Det er tinglyst at tilkoblingspunktet til naboen skal ligge høyere i brønnen enn tilkoblingspunktet til hytten. Det viser seg nå at tilkoblingspunktene ligger på samme nivå. Naboen stod for denne tilkoblingen. Tidligere eier av hytten og brønnen sier også at personen som gjorde den muntlige avtalen var opptatt at hytten hele tiden skulle ha vann. 

Naboen oppfører seg litt ufint og sier at det er lekkasje på røret til hytten. Naboen stenger også vannkranen i brønnen uten tillatelse eller uten å gi beskjed. Røret til hytten skal trykk-testes for å få bekreftet om det lekker. 

Det jeg lurer på er hva man kan kreve i en slik sak med tanke på tid som er gått siden kjøp og når det er det er oppdaget at begge tilkoblingene ligger på samme nivå. I og med at hytten er kjøpt og det er tinglyst at rør til hytten skal ligge lavere enn rør til nabo er vel hytten kjøpt med rettigheter til vann fra brønnen før naboen som skal ha et høyere tilkoblingspunkt? Har naboen noen som helt rett på sin side når han har tatt seg frihet til å koble seg på på samme nivå? Kan han klage over at han ikke får vann?

Jeg synes det er litt komplisert med tanke på at brønnen ikke ligger på tomten til hytten siden det krever involvering av eiere av tomten som brønnen ligger på for å få gjort noe. 

Kan vi sende regning på trykktesting til nabo om det viser seg at det ikke er lekkasje på vannledningen til hytten i og med at det da er normalt vannbruk fra vår side og han har koblet seg på lavere?

Kan vi kreve at tilkoblingspunktet til naboen utbedres ved at det føres høyere med en 90grader og en stuss som fastmonteres?

Tar gjerne tips og råd for hvordan man bør gå frem for å få en løsning

Endret 9. august 2021 av Henrik Torgersen

[Skandinav]

Med mindre naboen betaler dere for å bruke brønnen, herunder vedlikehold av vannledning, lurer jeg på hvorfor dere i det hele tatt skal betale en eneste krone for trykkteste naboens vannledning? Hen må vel være ansvarlig for den selv?

[Henrik Torgersen]

Det er vår ledning vi skal trykkteste. Men vi tror naboen bruker mye vann til bla. Vanning vask av bil etc. Men han kommer til oss og mener det er lekk på vår ledning. 

Endret 9. august 2021 av Henrik Torgersen

[krikkert]

Rettigheter over annen manns eiendom reguleres av servituttlova. Det er noe uklart om hytteeiendommen eier brønnen eller om brønnen eies av en tredjeperson og at både hytteeiendom og naboeiendom er rettighetshavere. 

Servituttlova § 3 bestemmer at både eier og rettighetshaver i utgangspunktet har lik rett til utnytting, og at hvis ressursene ikke strekker til "lyt dei minka på bruken etter måten like mykje". Bestemmelsen kan fravikes i avtale. Det kan virke som om det er det man har ment å gjøre her, ved å ta inn en klausul som innebærer at selv ved maksimalt forbruk fra rettighetshaver skal eier fortsatt ha (noe) vann. 

Naboen har rett til å ta opp at han ikke får vann. Grunneier har plikt til å bruke sin eiendomsrett over eiendommen på en slik måte at det ikke er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for rettighetshaver etter servituttlova § 2. Dette inkluderer en plikt til å gjøre nødvendig vedlikehold og undersøkelser på eiendommen. Dette må grunneier gjøre på egen kostnad. Loven inneholder ingen regler om kostnadsfordeling, og med mindre avtalen har slike regler faller man da tilbake på hovedregelen om at hver mann bærer sin eiendoms kostnader. 

Denne plikten reduseres ikke av at naboen har koblet seg på lenger ned i brønnen enn det opprinnelig var rettslig grunnlag for, etter min mening. Dette skyldes noe så enkelt som at selv om naboen hadde koblet seg på lenger opp ville eventuell lekkasje hos dere fortsatt påvirket naboens vanntilførsel - han ville bare opplevd svikten tidligere. 

Det kan virke som om det dere ønsker er å forhindre fremtidig tap av vanntilgang for hytten. Det er usikkert om det er noe som kan gjøres ved å kreve endring av brønntilkobling nå - tredve år etter opprinnelig mislighold. Stikkord her er passivitet, rettigheter kan tapes ved at man ikke gjør noe for å opprettholde dem. 

[Henrik Torgersen]

krikkert skrev (På 2021-8-11 den 2.49):

Rettigheter over annen manns eiendom reguleres av servituttlova. Det er noe uklart om hytteeiendommen eier brønnen eller om brønnen eies av en tredjeperson og at både hytteeiendom og naboeiendom er rettighetshavere. 

Servituttlova § 3 bestemmer at både eier og rettighetshaver i utgangspunktet har lik rett til utnytting, og at hvis ressursene ikke strekker til "lyt dei minka på bruken etter måten like mykje". Bestemmelsen kan fravikes i avtale. Det kan virke som om det er det man har ment å gjøre her, ved å ta inn en klausul som innebærer at selv ved maksimalt forbruk fra rettighetshaver skal eier fortsatt ha (noe) vann. 

Naboen har rett til å ta opp at han ikke får vann. Grunneier har plikt til å bruke sin eiendomsrett over eiendommen på en slik måte at det ikke er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for rettighetshaver etter servituttlova § 2. Dette inkluderer en plikt til å gjøre nødvendig vedlikehold og undersøkelser på eiendommen. Dette må grunneier gjøre på egen kostnad. Loven inneholder ingen regler om kostnadsfordeling, og med mindre avtalen har slike regler faller man da tilbake på hovedregelen om at hver mann bærer sin eiendoms kostnader. 

Denne plikten reduseres ikke av at naboen har koblet seg på lenger ned i brønnen enn det opprinnelig var rettslig grunnlag for, etter min mening. Dette skyldes noe så enkelt som at selv om naboen hadde koblet seg på lenger opp ville eventuell lekkasje hos dere fortsatt påvirket naboens vanntilførsel - han ville bare opplevd svikten tidligere. 

Det kan virke som om det dere ønsker er å forhindre fremtidig tap av vanntilgang for hytten. Det er usikkert om det er noe som kan gjøres ved å kreve endring av brønntilkobling nå - tredve år etter opprinnelig mislighold. Stikkord her er passivitet, rettigheter kan tapes ved at man ikke gjør noe for å opprettholde dem. 

Takk for svar! Om det viser seg at det ikke er lekkasje på vår ledning og vi kan dokumentere det er §3 av vesentlig betydning. Det eneste hytta bruker vann til er å vaske opp, matlaging og til drikke vann og da blir vel han pent nødt til å begrense sitt forbruk om vi har like rettigheter på vann ressursene. Om han da tømmer brønnen til bilvask, vanning, dusjing etc. som er snakk om forbruk som er mange mange ganger det vi er i stand til å bruke så burde vi stille ganske sterkt.

En annen ting er at han i tillegg til å bruke brønnen har eget borrehull på sin egen tomt og har reserve om brønnen skulle gå tom. Det har ikke vi.

 

Endret 13. august 2021 av Henrik Torgersen