Oppsigelse tidsubestemt

[Kristian92]

Hei!

Jeg har en leilighet som jeg har leid ut i ca. snart 4 år etter råd fra mange at dette er en god investering. Men i praksis etter 4 år føler jeg ikke dette er noe for meg. Det er alt for mye jobb og stress, og synes det ikke er verdt det. 

Jeg sendte derfor en oppsigelse til leietaker med begrunnelsen at jeg ønsker å selge og bli ferdig som utleier, men leietaker nekter å godta dette og sier at salg ikke er god nok grunn. 

Jeg er helt sjokkert, har jeg ikke lov til dette? Må jeg fortsette å drive utleie helt til leietakeren flytter ut?

[GJESTESVAR]

Grunnene for utleiers oppsigelse er listet i lov om utleie § 9-5. Salg av eiendom faller normalt ikke under "annen saklig grunn" da eiendommen godt kan selges sammen med leiekontrakten. Bare i den grad salg av eiendommen i praksis er enten totalt umulig eller medfører vesentlig (les:minst 20-25 %) lavere faktisk tilbudt salgspris enn alternativet  "ren eiendom uten leiekontrakter" blir forholdet i praksis vurdert som "kanskje saklig". 

Under enhver omstendighet er det du som må ta saken til retten med påstand om at grunnen er tilstrekkelig til at oppsigelsen er gyldig når leietaker har reist påstand om det motsatte.  

[Marzo]

Dette er veldig lett å undersøke, men ja salg er ikke god nok grunn.

Og grunnen er fordi du like enkelt kan selge leiligheten med leiekontrakten slik at kjøperen fortsetter å leie den ut.
Dersom kjøper ikke ønsker å leie den ut kan han si opp kontrakten for han ønsker å benytte den selv.

Om det er en fordel å selge med eller uten leietaker må du spørre megler om.

 

[pedr0a]

@Kristian92 En oppsigelse av leietaker må både være lovlig og rimelig.

I utgangspunktet har du lov til å si opp leietakeren fordi du ønsker å selge boligen uten at en leietaker bor der. Dette går under "annen saklig grunn" i husleieloven §9-5 bokstav D. Oppsigelsen vil altså være lovlig. Dette er helt opplagt.

Selv om en oppsigelse er lovlig så kan en oppsigelse settes til side hvis retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at oppsigelsen vil virke urimelig. Se husleieloven §9-8. Dette gjelder ikke for tidsubestemte avtaler om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig eller der leieren har vesentlig misligholdt leieavtalen.

Det følger av Ot.prp.nr.82 (1997–1998) side 201 at det skal foretas en bred avveining av partenes motstridende interesser. Leietakerens behov for å fortsette leieforholdet må veies opp mot utleierens behov for å avslutte leieforholdet

Mulighet for salg av bolig MED leietaker vil være et moment i helhetsvurderingen av om oppsigelsen er urimelig. Har feks muligheten for dette blitt undersøkt? Hva er mulighetene for salg med leietaker? 

 

 

 

[Kristian92]

Tusen takk for svar og tips. 

Jeg har ikke snakket med noen meglere enda, men kjenner at det kan bli vanskelig å selge med en "leietaker" og muligens til lavere pris som "GJESTESVAR" svarte.  Jeg har jo ikke lyst å selge med tap heller. 

Jeg får nok prøve å høre med noen meglere først. 

Det er da ingenting annet jeg kan gjøre med saken?

[Dubious]

Om leiligheten kunne ha behov for oppussing så er det gyldig grunn for oppsigelse.

Kan også si at du skal bruke den selv.

[Darkbill]

Jeg vil påstå det er gunstigere å selge med leietager. 

 

Da vil kjøper ha en leiekontrakt å ta med til banken ved søknad om lån ettersom leietager følger med, som da øker inntekten i lånesøknaden og sjansen/forenkler finansiering for de som skal kjøpe objektet. 

[Vegard#]

Dubious skrev (1 time siden):

Om leiligheten kunne ha behov for oppussing så er det gyldig grunn for oppsigelse.

Nei. Husleieloven § 9-5 b gir adgang til oppsigelse ved "riving eller ombygging som gjør at husrommet må fravikes"  - noe som ikke nødvendigvis er tilfellet ved oppussing.

Endret 20. juli 2021 av Vegard#

[pedr0a]

@Kristian92 Gitt at leietakeren er enkel å ha med å gjøre så kan jo dette være et eventuelt salgsmoment. 

Et eksempel på praksis fra HTU hvor salg av bolig er oppsigelsesgrunn:

https://www.htu.no/kunder/htu/pubstore.nsf/$all/FFEC5FFF7BFB5DA4C1257C4000456BFF/$FILE/Publisert avgjørelse sak 2013 00409 1.pdf Merk her at det er flere momenter som avveies. 

Det er usikkert om du vinner fram. Ville derfor sjekket mulighetene for å få solgt boligen med leietaker. 

Alternativet er å ta saken videre til HTU, evt forliksrådet, se husleieloven §9-8, merk fristen 

Quote

Har leieren protestert i samsvar med første punktum, faller oppsigelsen bort om ikke utleieren har reist søksmål mot leieren innen tre måneder etter at leierens frist løp ut

 

[Nedward]

Når du har leid ut i over 3 år kan du justere husleien til gjengs leie. Er leien du krever betydelig lavere enn tilsvarende leiligheter i området? I såfall kan du gi leietaker noen økonomiske incentiver til å flytte frivillig. 

[Loko]

Darkbill skrev (13 timer siden):

Jeg vil påstå det er gunstigere å selge med leietager. 

 

Da vil kjøper ha en leiekontrakt å ta med til banken ved søknad om lån ettersom leietager følger med, som da øker inntekten i lånesøknaden og sjansen/forenkler finansiering for de som skal kjøpe objektet. 

Det gjelder kun hvis du skal kjøpe dette som sekundærbolig. Skal du bo der selv kan du ikke regne med utleieinntektene

[Darkbill]

Loko skrev (1 time siden):

Det gjelder kun hvis du skal kjøpe dette som sekundærbolig. Skal du bo der selv kan du ikke regne med utleieinntektene

Jeg har ihvertfall fått det med i beregning på inntekt hos DnB både ved kjøp av hus og bil. 

[Marzo]

16 hours ago, Kristian92 said:

Det er da ingenting annet jeg kan gjøre med saken?

Du kan så klart si du skal flytte inn i leiligheten selv og derfor må si opp leiekontrakten.

Alternativt kan du øke husleien..

Men det beste er nok å gå i dialog med leietakeren og få til en dialog, plutselig er det han som ønsker å kjøpe leiligheten så sparer du penger på megler og trenger kun gjøre formaliteter gjennom en jurist..!
Evt trenger han noen måneder ekstra på å finne en tilsvarende bolig og flytter i ro og orden.

[GJESTESVAR]

Kristian92 skrev (20 timer siden):

Det er da ingenting annet jeg kan gjøre med saken?

Å,med mindre enten det lokale leiemarkedet er helt spesielt eller leietaker er det samme så er salg av boligen med leiekontrakt neppe noe problen, men alt er et spørsmål om pris + tid til å vetne på den som virkelig er interessert i handel til fornuftig pris, ikke bare til skambud.

Nei, det er - om jeg har forstått din beskrivelse riktig - ingenting du kan gjøre selv. Du har gitt en oppsigelse, du har fått denne bestridt av leietaker og første skritt før du kan gjore noe annet (utover å undersøke og sondere) er å ta saken til rett (forliksråd)/ HTU (etter kommune leilightenen ligger i) med påstand om at oppsigelsen er gyldig. Inntil da sitter leietaker trygt i avtalen og det samme gjør han dersom du innen fristen (fire måneder etter at din oppsigelse kom frem) unnlater å ta saken til rett/HTU, for da anses oppsigelsen automatisk som trukket og det er rykk tilbake til start, reelt sett også avskåret en del andre grunner til oppsigelse en stund fremover.  (Reglene fremgår av husleieloven § 9-8, noter unntakene i siste ledd, men slik jeg har forstått din beskrivelse gjelder disse ikke for deg.) I rett/HTU - som du betaler hva gjelder gebyrer og egen rettshjelp  inntil annet måtte bli  avgjort der - skal det som tidligere nevnt tas en avveining mellom partenes interesser og da stiller du temmelig tynt dersom du ikke kan gjøre overveiende sannsynlig enten en eiendom er uselgelig med påheftet utleie eller som må selges til betydleig underpris (les: minst 20-25 %) i slikt tilfelle. Hvorvidt man lider 2, 3, 5 eller 8 % tap da er i seg selv uten interesse,  men kan saktens være et moment itillegg til en liste andre om leietaker har svakheter tilsvarende avgjørelsen i HTU linket til lengre oppe på tråden og du selv tilsvarende svekket helse som krever avvikling av leieavtalen. 

Alt annet du foretar deg for å få ut en leietaker uten at hevingsrett omtrent på dagen foreligger (§ 9-9) vil medføre erstatningsansvar og ting vil også som utgangspunkt tale mot deg dersom du ikke har har sendt noen merknad om vesentlig mislighold de årene (om jeg forstår rett) leieavtalen har løpt, men nå - etter at du har levert en oppsigelse som motsagt - kommer med en slik grunn til heving. En endret oppsigelse begrunnet i eget/husstandsmedlems bruk (§ 9-5, litra a) eller riving/ombygging vil være gull verdt i leietakers hånd når leietaker bestrider denne og kan dokumentere at du som utleier først sa opp av annen grunn og så endret. Unnlater du å gjrennomføre det du begrunner med har du gitt nok en grunn til erstatningskrav fra leietakers side.  

Det holder heller ikke å hevde du skal flytte inn i leiligheten selv i den  situasjonen du er i, da må du nok først dokumentere at din bolig i dag er solgt/utleid på annen hånd uten at dette er et resultat av din egen atferd og i tillegg må du også faktisk flytte inn “varig”, ellers har du - dersom leietaker vil - lagt grunnlaget for en førsteklasses erstatningssak med leietaker som har de gode kortene på sin hånd. 

Husleien kan du selvfølgelig øke, men da må reglene for det være oppfylt om du ikke skal sitte med Svarte-Per selv: 
a) minst ett års leietid siden siste endring + en full måneds varsel = endring etter KPI, altså svært lite. 
b) minst tre års leietaid for leietaker siden start + minst ett års leietid siden siste endring + minst seks fulle måneders varsel = endring til “gjengs leie” altså gjennomsnittsleie for tilsvarende boliger i området, et beløp utleier alltid kan bestride ved å kreve takst etter husleielovens § 12-2 (og så går månedene og utgiftene). 

Eneste gjenstående alternativ så vidt jeg kan se er en grei dialog med en leietaker som sitter med de fleste gode kortene på sin hånd og sannsynligvis vet dette, slik at du må spille deretter. Et tilbud om kjøp av boligen underhånden slik Marzo foreslår at så aboslutt en mulighet, men det sparer deg for megler og jeg vil tro må være innstilt på å tilby det aller meste av dette - kanskje alt - som rabatt til utleier ved et mulig kjøp, for husk at du er i en mer presset situasjon som selger enn leitaker som kjøper. I tillegg får du heller ikke prøvd markedet ved et underhånden-salg, du er prisgitt at du og leietaker har felles forståelse for hvor markedsverdi ligger. 

Å legge ned en virksomhet brått uten å ta måneder og år til hjelp koster nesten uten unntak en del penger og det bør du nok innstille seg på når du vil legge ned din. Eiendomsdrift er over tid i mange tilfeller en klart bedre investering over tid enn bankinnskudd, men det er ikke 31 dagers oppsigelse på slike investeringer om tap skal unngås. 

[Ståle Nordlie]

47 minutes ago, GJESTESVAR said:

I rett/HTU - som du betaler hva gjelder gebyrer og egen rettshjelp  inntil annet måtte bli  avgjort der - skal det som tidligere nevnt tas en avveining mellom partenes interesser og da stiller du temmelig tynt dersom du ikke kan gjøre overveiende sannsynlig enten en eiendom er uselgelig med påheftet utleie eller som må selges til betydleig underpris (les: minst 20-25 %) i slikt tilfelle.

Hvor har du "minst 20-25 %" fra?

Inntrykket mitt er at så lenge det ikke er spesielle forhold ved leier, og det er kurant å finne en ny bolig i leiemarkedet, vil en lovlig oppsigelse ikke være "urimelig".

[Kristian92]

Takker igjen for gode svar. 

Har snakket med noen meglere, oppsummert så går det an å selge men jeg får nok ikke makspris. Er derfor også usikker på det er 20-25%. 

Jeg har ikke gjort noe med leia i de 4 årene, får muligens prøve å øke. 

Føler at jeg har malt meg selv inn i et hjørne ja... 

Endret 21. juli 2021 av Kristian92

[Uderzo]

Kristian92 skrev (På 20.7.2021 den 15.41):

Hei!

Jeg har en leilighet som jeg har leid ut i ca. snart 4 år etter råd fra mange at dette er en god investering. Men i praksis etter 4 år føler jeg ikke dette er noe for meg. Det er alt for mye jobb og stress, og synes det ikke er verdt det. 

Jeg sendte derfor en oppsigelse til leietaker med begrunnelsen at jeg ønsker å selge og bli ferdig som utleier, men leietaker nekter å godta dette og sier at salg ikke er god nok grunn. 

Jeg er helt sjokkert, har jeg ikke lov til dette? Må jeg fortsette å drive utleie helt til leietakeren flytter ut?

Jo, det har du. Salg er saklig grunn såklart.

https://www.husleie.no/

Sitat

Saklig grunn for oppsigelse

Leietaker har det man kaller oppsigelsesvern. Derfor er det viktig at man som utleier har en saklig grunn til å si opp leieboeren. Saklig grunn til oppsigelse av leieforhold kan være:

Leietaker ikke har stilt med depositum eller annen godkjent sikkerhet
Leietaker betaler ikke husleien
Leietaker betaler uregelmessig
Leietaker bryter ordensregler
Leietaker gjør forandringer i boligen som han ikke har lov til
Leietaker vedlikeholder ikke boligen
Leietaker driver med ulovlig fremleie
Utleier eller nær familie av utleier skal bruke leieobjektet selv
Boligen skal gjennomgå omfattende oppussing
Utleier skal selge boligen

Dersom ny eier skal bruke enheten selv, må han si leieboeren opp på vanlig måte. Dersom man som utleier ikke utfører oppsigelsen av leieforholdet på korrekt måte, kan leieboer velge å se bort fra denne. Da må man som utleier starte prosessen på nytt. Dersom leieboer nekter å godta oppsigelsen må man gå til søksmål. For dette gjelder egne frister.

 

Marzo skrev (11 timer siden):

Du kan så klart si du skal flytte inn i leiligheten selv og derfor må si opp leiekontrakten.

Nei, ikke følg dette rådet.
Å lyve og si at du selv skal flytte inn, kan føre til søksmål, og i den saken vil du utleier stille ganske svakt.

Å selge en utleieleilighet er en saklig grunn for oppsigelse. Så hvis h*n nekter å godta det, så er du nødt til gå til søksmål, som nevnt i sitatet over.

[Loko]

Puss opp noe og flytt inn i boligen mens du legger den ut for salg. En møblert bolig vil selge bedre enn en umøblert.