Tolkning av borettslagsloven

[Gjest 5761c...f2b]

Hei.

På hvilken måte skal man tolke 
Lov om burettslag (borettslagsloven) § 8-3. Tjenestetid. Avsetjing.
(1) Styremedlemmene gjer teneste i to år om ikkje anna er fastsett av generalforsamlinga.

Styret i mitt borettslag (400 beboere) vedtok at vi skulle ha digital generalforsamling (4. - 13. juni). De hadde også vedtatt, og informert beboerne (15. april), at det ikke skulle holdes valg på styremedlemmer. Selv om det står i vedtektene at man skal behandle valg av styrerepresentanter på ordinær generalforsamling.

 

25. mai mottok beboerne "Forslag til innkalling til generalforsamling".
Heller ikke her har styret skrevet ett eneste ord vedrørende valg av styrerepresentanter.
Derimot har de skrevet:
"Dersom styret ikke mottar noen forslag til endringer eller benkeforslag på de saker som fremgår av Forslag til innkalling, vil selve innkallingen videreføres slik den nå fremstår."

Så fikk vi da selve innkallingen 4. juni, hadde de ombestemt seg. Det skulle være valg likevel!

I denne innkallingen hadde styret vedtatt at alle deres kandidater til styrerepresentanter, kun skulle velges "for en periode inntil ett år".
Så må det jo nevnes at alle kandidater i styrets forslag til valg, var låst. Ergo; Ingen beboere hadde mulighet til å komme med verken  innsigelser, kommentarer, forslag, motforslag, benkeforslag etc, til styrets forslag. Og ingen visste noen ting om dette på forhånd!

Iflg. protokollen stemte 80 beboere i dette valget. Og alle de som ble valgt ble valgt kun "for en periode inntil ett år".

Strider dette valget mot ovenstående paragraf i borettslagsloven?

Dersom dette strider mot loven (og da også borettslagets vedtekter); Hvem har gjort noe ulovlig?
Er det styret som vedtok dette eller er det generalforsamlingen som stemte?

Håper på noen fornuftige svar og kommentarer.

 

Anonymous poster hash: 5761c...f2b

[Sverre1969]

Klarer ikke helt å se at noen har gjort noe ulovlig her. Styret har kalt inn til generalforsamling, der valg av styre er en av sakene som skal behandles. Da kan deltakerne på generalforsamlingen komme med innspill til forslag til styremedlemmer, andre en de som styret/valgkomite har fremmet.

Det fremgår av bestemmelsen du viser til at generalforsamlingen kan fastsette annen tjenestetid en to år. Den kan velge 6 måneder, 1 år, 2 å or whatever...

Det eneste må være om generalforsamlingsinnkallingen er sendt ut i tide. Iht lovens §7-6 skal innkallelsen skal være sendt ut senest 8 dager før generalforsamlingen skal avholdes. Her er det sendt ut innkalling 4. juni, og generalforsamlingen er 4-13. juni? Da ser det ut for at innkallelsen er sendt ut for sent.

[Wiktory8]

Sverre1969 skrev (14 timer siden):

Klarer ikke helt å se at noen har gjort noe ulovlig her. Styret har kalt inn til generalforsamling, der valg av styre er en av sakene som skal behandles. Da kan deltakerne på generalforsamlingen komme med innspill til forslag til styremedlemmer, andre en de som styret/valgkomite har fremmet.

Takker for respons. Men det ser ut som at jeg ikke forklarte meg godt nok. Prøver litt til.

15. april fikk beboerne informasjon fra styret om at det ikke skulle holdes valg.
Samme dato fikk vi noe styret kalte "Varsel om generalforsamling". Frist for å sende inn forslag som beboerne ønsket behandlet på generalforsamlingen, var satt til 2. mai.

25. mai mottok beboerne noe styret kalte "Forslag til innkalling til generalforsamling". Altså slik selve innkallingen kom til å se ut.
Her hadde beboerne mulighet til å sende inn forslag til endringer eller benkeforslag på de saker som var fremlagt.
I dette "Forslag til innkalling til generalforsamling" var det ingen sak/punkt vedrørende valg av styrerepresentanter. Og når styret ikke hadde fremmet noe forslag på styrerepresentanter, ble det veldig vanskelig å komme med forslag/motforslag/benkeforslag til dette! Vi hadde jo fått beskjed om det ikke skulle  holdes valg!
Som tidligere nevnt, hadde styret skrevet:
"Dersom styret ikke mottar noen forslag til endringer eller benkeforslag på de saker som fremgår av Forslag til innkalling, vil selve innkallingen videreføres slik den nå fremstår."

2. juni (kun to dager før generalforsamlingen) fikk jeg svar på en henvendelse til styret. Jeg hadde spurt om hvorfor det ikke skulle avholdes valg på generalforsamlingen. Svaret jeg fikk lyder som følger:
"Styret har valgt å ikke avholde valg av styremedlemmer på førstkommende generalforsamling, siden vi mener dette er en sak som passer best på en generalforsamling med fysisk oppmøte."
I borettslagets vedtekter står det at valg på styrerepresentanter skal behandles på ordinær generalforsamling.

4. juni startet mottok beboerne selve innkallingen,  og selve generalforsamlingen startet.
Meget stor ble overraskelsen da jeg så at styret hadde tatt inn et nytt punkt på agendaen; "VALG av styrerepresentanter."
Først nå fikk altså beboerne vite at det skulle holdes valg.
Men her fikk ikke beboerne anledning til å komme med verken  innsigelser, kommentarer, forslag, motforslag, benkeforslag etc, til styrets forslag på kandidater.
Plattformen som styret (v/ forretningsfører) brukte, tillot ikke dette. Derfor fikk beboerne kun anledning til å stemme over styrets forslag til styrerepresentanter.

Hva kan gjøres?

Sverre1969 skrev (15 timer siden):

Det fremgår av bestemmelsen du viser til at generalforsamlingen kan fastsette annen tjenestetid en to år. Den kan velge 6 måneder, 1 år, 2 å or whatever...

 

Generalforsamlingen i borettslaget har fastsatt/vedtatt i vedtektene:
"Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for 2 år."
Det må vel en vedtektsendring til først, før man kan velge styrerepresentanter for noe annet enn to år?
Etter en vedtektsendring kan man følge borettslagsloven. Da er det fastsatt av generalforsamlingen at styremedlemmene ikke trenger å "gjere teneste i to år", slik loven sier.
Ergo; Min tolkning er at noen har brutt både loven og borettslagets vedtekter.
Eller tar jeg feil i mine tolkninger?

Hva kan gjøres?

Sverre1969 skrev (16 timer siden):

Det eneste må være om generalforsamlingsinnkallingen er sendt ut i tide. Iht lovens §7-6 skal innkallelsen skal være sendt ut senest 8 dager før generalforsamlingen skal avholdes. Her er det sendt ut innkalling 4. juni, og generalforsamlingen er 4-13. juni? Da ser det ut for at innkallelsen er sendt ut for sent.

Helt enig!
Men det hadde jo ikke hjulpet mye, siden ingen av beboerne fikk anledning til å komme med verken  innsigelser, kommentarer, forslag, motforslag, benkeforslag etc. til innkallingen.

Generalforsamlingen er over! Men finnes det noen forslag hva som kan gjøres med dette i ettertid?

[nor.jorgen]

Her er det mye surr og rot fra styret, men hva er egentlig problemet som du ønsker å gjøre noe med? Hva er det du ønsker å endre? I praksis tror jeg det eneste alternativet ditt er du samler inn nok underskrifter til å kreve en ny ekstraordinær generalforsamling hvor dere velger et nytt styre. Det er styret sin jobb å gjennomføre ekstraordinær generalforsamling når noen krever det. For å kunne kreve det må du ha støtte fra 10 % av andelene. (De som skriver under må være en verifisert andelseier, ikke bare en tilfeldig beboer, eller samboer/ektefelle av andelseier og en andel kan bare være representert av en person).

Her har generalforsamlingen vært så rotete at styret burde vurdere på egen hånd å holde en ekstraordinær generalforsamling. Styret hører åpenbart på deg siden de endret agenden etter ditt innspill, kanskje de vil høre på deg på nytt når de får en godt begrunnet reaksjon på rotet de har skapet og dine tanker om ekstraordinær generalforsamling.

I ytterste konsekvens kunne man også sett for seg å prøvd å få det nye styret erklært ugyldig av tingretten eller foretakregisteret (Brønnøysund), men det er nok en lengre eller mer uklar vei å gå.

Quote

"Styret har valgt å ikke avholde valg av styremedlemmer på førstkommende generalforsamling, siden vi mener dette er en sak som passer best på en generalforsamling med fysisk oppmøte."

Dette er i beste fall en god intensjon fra styret, men selvfølgelig må det velges nye styremedlemmer når deres vedtatte tjenestetid er over. Mange av digitale møteverktøyene er uegnet for generalforsamlinger, hvor det kan komme nye forslag underveis. Det er en av hovedgrunnene til at mange borettslaget og sameier har de to siste årene prøvd å unngå å ta opp flere saker enn strengt nødvendig, men valg av styre er definitivt en av sakene som må være med.

Merk at valg av styret ikke trenger å være med i innkallingen, det er noe en generalforsamling alltid kan behandle. Men for å kunne gjennomføre en digital generalforsamling, hvor det ikke er mulig å ta foreslå saker underveis, må sakene og kandidatene i det minste være avklart på forhånd.

Sterkt kritikkverdig og det vil være ulovlig hvis dere ikke har hatt mulighet til å melde inn kandidater til styret på forhånd eller under generalforsamling. En av de første sakene man pleier å behandle på generalforsamling er om møtet er lovlig innkalt, så det kan gi litt større motbakke å kjempe for å få generalforsamlingen sitt vedtak om valg styre erklært ugyldig.

 

[Wiktory8]

nor.jorgen skrev (På 22.7.2021 den 0.29):

Her er det mye surr og rot fra styret, men hva er egentlig problemet som du ønsker å gjøre noe med? Hva er det du ønsker å endre?

Tusen takk for respons!

Nå har det seg slik at både det sittende styret og tidligere styrer til stadighet har brutt både borettslagsloven og borettslagets vedtekter. Uriktig og feil informasjon til andelseierne har også kommet i tide og utide.
Jeg har ofte tilskrevet styret vedrørende slikt styresett og informasjonsflyt, men en arroganse (nesten) uten like gjør at jeg ikke klarer å få de til å følge lover og regler. De trenerer og trenerer altfor mange henvendelser. Og når det endelig gis respons, blir det bare svadasvar!

Flere av beboerne (men på langt nær 40) har gått lei av at styret vedtar ting, for enkelhetsskyld.
Det som er enda mer "tragisk" er at veeeldig mange andelseiere ikke leser godt, og bare "godtar" skriveriene og vedtakene til styret!
Jeg er så vidt i gang med å samle 40 andelseiere (10%), men det er ikke lett.

Nå fikk jeg jammet lirt av meg litt grums, gitt!

Når styret med viten og vilje har hold på slik over lengre tid (flere år), har jeg kanskje i tankene at de trenger å få en ordentlig korreks og/eller en "smekk" av et eller annet slag.

nor.jorgen skrev (På 22.7.2021 den 0.29):

Her har generalforsamlingen vært så rotete at styret burde vurdere på egen hånd å holde en ekstraordinær generalforsamling.

Styret har informert at de vil holde ekstraordinær generalforsamling så fort Covid19-regler gjør det mulig å samle potensielt 400+ personer. Det antas at "Valg" blir ett av punktene.

nor.jorgen skrev (På 22.7.2021 den 0.29):

I ytterste konsekvens kunne man også sett for seg å prøvd å få det nye styret erklært ugyldig av tingretten eller foretakregisteret (Brønnøysund), men det er nok en lengre eller mer uklar vei å gå.

Hvordan går man fram?

nor.jorgen skrev (På 22.7.2021 den 0.29):

Dette er i beste fall en god intensjon fra styret, men selvfølgelig må det velges nye styremedlemmer når deres vedtatte tjenestetid er over.

Jeg, og noen flere, synes ikke gode intensjoner eller vedtak barefor enkelhetsskyld er gode løsninger. Særlig ikke når det blir påpekt at det bryter fundamentale lover og regler.

nor.jorgen skrev (På 22.7.2021 den 0.29):

Mange av digitale møteverktøyene er uegnet for generalforsamlinger, hvor det kan komme nye forslag underveis.

Jeg påpekte til styret at møteverktøyene (plattformen) de brukte var uegnet og henviste til borettslagsloven § 7-4, punkt 4 (nest siste setning). I tillegg skrev jeg;
"Det finnes en rekke leverandører som kan tilby teknisk infrastruktur, som gjør at borettslagets generalforsamling kan behandle saker i en digital generalforsamling på en lovlig, ryddig og korrekt måte. Dette må det legges til rette for, og det er styrets oppgave." 

Og svaret jeg fikk;
"Styret har gjennomført generalforsamlingen på best mulig måte ut ifra gitte forutsetninger." 
Hvilke gitte forutsetninger de mener, skriver de ingenting om. Heller ingen andre forklaringer. Typisk et svadasvar!

nor.jorgen skrev (På 22.7.2021 den 0.29):

Merk at valg av styret ikke trenger å være med i innkallingen, det er noe en generalforsamling alltid kan behandle.

Vises det til borettslagsloven § 7-8, punkt 3?

Spørsmål: Dersom en generalforsamling bestemmer seg for å avholde valg uten ar det står noe om dette i innkallingen; Må ikke alle andelseiere i borettslaget samtykke til dette?
Eller holder det kun med de fremmøtte på generalforsamlingen?
Skjønner heller ikke at en digital generalforsamling kan avholde valg, hvis det ikke er nevnt i innkallingen!

nor.jorgen skrev (På 22.7.2021 den 0.29):

Men for å kunne gjennomføre en digital generalforsamling, hvor det ikke er mulig å ta foreslå saker underveis, må sakene og kandidatene i det minste være avklart på forhånd.

Helt enig! Det var akkurat det som skjedde her vedrørende valg av styremedlemmer.

nor.jorgen skrev (På 22.7.2021 den 0.29):

Sterkt kritikkverdig og det vil være ulovlig hvis dere ikke har hatt mulighet til å melde inn kandidater til styret på forhånd eller under generalforsamling. En av de første sakene man pleier å behandle på generalforsamling er om møtet er lovlig innkalt, så det kan gi litt større motbakke å kjempe for å få generalforsamlingen sitt vedtak om valg styre erklært ugyldig.

Hvordan kan man gå frem i denne motbakken for å få generalforsamlingen sitt vedtak om valg styre erklært ugyldig?

[nor.jorgen]

On 7/22/2021 at 12:29 AM, nor.jorgen said:

Merk at valg av styret ikke trenger å være med i innkallingen, det er noe en generalforsamling alltid kan behandle.

Quote

Vises det til borettslagsloven § 7-8, punkt 3?

Ja.

Quote

Spørsmål: Dersom en generalforsamling bestemmer seg for å avholde valg uten ar det står noe om dette i innkallingen; Må ikke alle andelseiere i borettslaget samtykke til dette?
Eller holder det kun med de fremmøtte på generalforsamlingen?

Så lenge det som som skal behandles er omfattet av § 7-8, trenger man ikke noe samtykke fra andelseierne om å behandle saken. Saken avgjøres så etter vanlige stemmeregler i §7-11.

 

Quote

Skjønner heller ikke at en digital generalforsamling kan avholde valg, hvis det ikke er nevnt i innkallingen!

Det kommer helt an på den digitale løsningen som er valgt. De fleste løsningene krever en sakliste som er klargjort på forhånd. 

Quote

Hvordan kan man gå frem i denne motbakken for å få generalforsamlingen sitt vedtak om valg styre erklært ugyldig?

Tror du må starte med å kreve ganskning etter §7-14, som starter med at du må få kalt inn til ekstraordinær generalforsamling og legge frem en sak om å starte en granskning.

Quote

Når styret med viten og vilje har hold på slik over lengre tid (flere år), har jeg kanskje i tankene at de trenger å få en ordentlig korreks og/eller en "smekk" av et eller annet slag.

Jeg syns dette er en ganske håpløs målsetning Hvis styret har vært dårlig over flere år, så trenger man et nytt styre - som regel en ny styreleder. Beste måten å påvirke et styre på er å delta i styret. Et styret er ofte fylt av amatører som ikke kan bedre, ref min kommentar om beste intensjoner. Når inkompetente mennesker skal tvinges til å være formelt riktige blir resultatet uforutsigbart. Det et borettslag virkelig trenger er at interesserte andelseiere bidrar aktivt i styret. Men for å gi styret en smekk kan en granskning være veien å gå.