Uenighet med utbygger (Selvaag Bolig)

[Olsen56]

Hei,

Vi kjøpte en leilighet fra Selvaag for 1 års siden. ( 5 millioner) 
 

Vi hadde da en ferdig befaring og en overtakelses befaring.
Der fant vi selvfølgelig en del feil, (som vi også forventet) der er jo mulig for en utbygge å overse noe eller gjøre feil, de er jo mennesker de også.
Kan nevne at vi hadde med oss takstmann på befaringene, da verken jeg eller kona er profesjonelle håndverkere/elektro/vann.

Men noen feil avviste de. 

Begrunnelsen på alle feil de avviste var kost/nytte verdien. 
De var enig at det var en feil, men at det ville koste dem for mye penger å fikse feilen mot den nytten det ville ha for oss. 

Vi sitter nå med en følelse at Selvaag kan bruke dette som et "trumf-kort" i alle reklamasjons saker.
Jeg antar at vi fant omkring 30 ting som vi ønsket at de skulle fikse, og de har nå fikset opp i 25 saker. 
Men på de siste 5 sakene, så bruker de kost/nytte argumentasjonen for ikke å fikse. 

Takstmann sa det var vanskelig å anslå pris på de siste 5 sakene, men ca. 40-60k kroner, dersom vi selv skulle få inn håndverker og elektriker for å fikse de siste 5 sakene. 

 

Jeg liker som regel "veien med mist motstand" så da vurdere vi bare om vi skal betale dette selv, å få det ut av verden. 
Advokater og 1-3års saks gang, er liksom ikke verd det for oss. 

Finnes det noen hjelp å få i slike saker?
Er ikke helt oppdatert på hvilke rettigheter vi har som boligkjøper. Jeg må dobbel sjekke kontrakten, men jeg tror ikke vi har "bolig kjøper" forsikring. Siden det var Selvaag sine selgere vi hele tiden snakket med, så glemte de nok å nevne slike muligheter. 

Kan nevne at vi er medlem av huseiernes landsforbund, og skrev inn til de. Men uten å sette seg inn i sakens detaljer  så kunne de ikke hjelpe oss. Og det klarte ikke de på de få gratis timene du får fra dem. Så det en kostnad for oss der uansett.

 

[Axefjord]

https://www.forbrukerradet.no/forside/bolig/kjop-og-salg-av-bolig/

 

Der er noe informasjon

[Gjest Slettet+6132]

Det spørs jo hva de fem siste sakene er, om de er plagsomme og om de skaper prisreduksjon ved re-salg osv.

 

[Ståle Nordlie]

Det høres ut som (?) dette er regulert av bustadoppføringslova. https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1997-06-13-43

Quote

 

§ 32.Retting av mangel og skade

Forbrukaren kan krevje at entreprenøren rettar ein mangel om ikkje rettinga vil føre til kostnader eller ulemper som ikkje står i rimeleg høve til det forbrukaren oppnår. Skade som mangelen har ført til på arbeid eller eigedom som er omfatta av avtalen mellom forbrukaren og entreprenøren, skal òg rettast dersom skaden er ei nærliggjande og pårekneleg følgje av mangelen.

Vil forbrukaren gjere gjeldande ein mangel, har entreprenøren krav på å få rette mangelen dersom rettinga kan skje utan vesentleg ulempe for forbrukaren, og forbrukaren heller ikkje elles har særleg grunn til å setje seg imot retting.

Retting skal skje innan rimeleg tid etter at forbrukaren har gjort mangelen gjeldande og har gjort det mogleg for entreprenøren å rette. Skal det vere synfaring etter § 16, kan retting utstå til etter synfaringa dersom det ikkje er til ulempe for forbrukaren.

Retting skjer for entreprenørens rekning. Entreprenøren skal bere tilkomstutgifter, utgifter til konstatering av mangelen og andre utgifter som er ei direkte og nødvendig følgje av rettinga. Entreprenøren kan likevel krevje pristillegg for arbeid og materialar som ikkje er omfatta av prisen, og som ville ha vore nødvendige jamvel om ytinga hadde vore utan mangel frå først av.

I utgangspunktet har du altså krav på retting av mangler, men ikke hvis det fører til "kostnader eller ulemper som ikkje står i rimeleg høve til det [du] oppnår". Det virker som om entreprenøren aksepterer at det dreier seg om "mangler", men mener unntaket gjelder. 

Fra NOU 1992: 9 s.78 :

Quote

Etter første ledd er hovudregelen at forbrukaren kan krevje retting av mangelen. Unntak gjeld dersom rettinga vil føre til kostnader eller ulemper som ikkje står i rimeleg høve til det forbrukaren oppnår. I dei tilsvarande unntaka i htl. § 24 første ledd og kjl. § 34 første ledd er det tale om "urimelig kostnad eller ulempe" for tenesteytaren eller seljaren. I utkastet her er det valt ei formulering som peikar meir mot ei interesseavveging mellom forbrukaren og entreprenøren. Kor store kostnader og ulemper entreprenøren må finne seg i, vil avhenge av kva mangelen har å seie for forbrukaren. Ein kan tenkje seg som døme at taket stikk nokre centimeter for kort eller for langt ut frå gavlen i høve til det som er avtala, og at forbrukaren tykkjer dette er skjemmande. Mangelen let seg rette, men ein ville fort koma til at kostnadene vart for høge samanlikna med det ein kunne oppnå med rettinga. Utvalet understrekar likevel at estetiske detaljar kan ha mykje å seie for trivselen, særleg i bustader, og ofte kan entreprenøren måtte rette sjølv om kostnadene isolert ikkje står i høve til ei reint økonomisk vurdering av mangelen.

Dersom entreprenøren ikkje har plikt til å rette på grunn av kostnadene eller ulempene ved rettinga, kan forbrukaren krevje prisavslag etter utk. § 3-8 (og eventuelt gjera gjeldande andre krav som følgje av mangelen).

 

 Note (148) på Rettsdata av Kåre Lilleholt oppsummerer regelen slik: 

Quote

Hovudregelen er at forbrukaren kan krevje retting. Vurderinga av om retteplikta står i mishøve til resultatet, må gjerast konkret. Mest aktuelt er det å nekte omfattande rettearbeid der mangelen er av estetisk karakter. I motiva er det framheva at miljøomsyn kan tale for retting (Ot.prp. nr. 21 (1996-97) s. 65).

Uten å vite hva slags feil det er snakk om er det naturligvis umulig å si om du kan kreve retting i din sak. Og regelen er dessverre ikke så klar, selv med hjelp fra forarbeidene.

Men merk deg at retting ikke er eneste alternativ hvis det foreligger en mangel. Du kan i det minste kreve prisavslag.

 

Quote

 

§ 33.Prisavslag

Dersom ein mangel ikkje blir retta i samsvar med § 32, kan forbrukaren krevje prisavslag. Dette gjeld likevel ikkje dersom forbrukaren avslår retting som entreprenøren har rett til å utføre etter § 32 andre ledd.

Prisavslaget skal vere lik kostnadene for forbrukaren med å få mangelen retta, bortsett frå slike kostnader som er nemnde i § 32 fjerde ledd tredje punktum. Blir kostnadene urimeleg høge i høve til det mangelen har å seie for forbrukaren, skal prisavslaget vere lik den verdireduksjonen som mangelen medfører. Prisavslaget skal likevel minst tilsvare det entreprenøren har spart ved ikkje å levere mangelfri yting.

 

 

Gitt at rettekostnadene er "urimelig høge" skal du altså ha prisavslag "lik den verdireduksjonen som mangelen medfører", eller minst "det entreprenøren har spart ved ikkje å levere mangelfri yting". "Verdireduksjonen" vil vanligvis baseres på markedsverdi, men kan unntaksvis også inkludere personlige, subjektive forhold, jf. Høyesterett (HR-2018-00392-A.)

[Olsen56]

Nidar2 skrev (18 timer siden):

Det spørs jo hva de fem siste sakene er, om de er plagsomme og om de skaper prisreduksjon ved re-salg osv.

 

Det som er litt av problemet her.

Selvaag innrømmer at det er feil, men jeg kan jo ikke dokumentere eller ærlig si at jeg får noen fysiske eller psykiske plager av dette. 

Sak1: 
Vi har bestilt lys i og under skap på kjøkkenet. 
Elektriker bommet med strøm uttak, og nå har vi et 20mm rør som kommer ut under kjøkken skap, også har de boret hull under kjøkkenskap for å få strømmen inn i skapene til lys. 
Hadde elektriker hatt strøm uttak 15cm høyere opp, så hadde strømmen kommet inn i skapene og vi hadde aldri sett noe til de kablene som kommer ut av veggen og videre opp i skapene. 
Kontrakten vår sier ikke noe om hvordan strøm blir levert til lys is skap, den sier bare noe om at vi skal ha lys i skap. 

Takstmannen, som var med på befaring, sa at dette var noe han vil føre opp på en befaring, om han skulle befart denne ved et salg. 

 

Sak2:
En av våre inne dører har helt skjeve dørhengsler. Du ser det ikke så godt om du går fort forbi, men om du stopper opp og ser på døren, så ser du det tydelig at ting er skjevt. Døren funker som en dør skal, den kan åpnes og lukkes. 

Her sa også takstmannen at dette var noe han ville notert, pga. dette var noe som kunne forårsake feil på sikt. 

 

Sak3: 
På vår inn glasset balkong så har alle våre naboer hele lengder med planker, dvs. ingen planker er skjøtet. 
Mens vi har 7 skjøter på vår balkong. 

Her sa takstmannen vår at du i grunn ikke kan klage på det, men siden alle andre leiligheter er laget med hele planker, så var det tydelig at dette var standard for denne blokken, men at de hadde gjort denne feilen på vår balkong. 

 

 

Vanskelig for oss å påstå at vi får et vanskeligere liv pga. disse sakene, men litt irriterende at fagmenne hadde blåmandag i leiligheten vår. 

 

 

Endret 19. juli 2021 av Olsen56

[Gjest Slettet+6132]

Prøv å få utbetalt en liten kompensasjon for dette da dette neppe kommer til å bli fixet.