Mistet husnøkler som leietaker!

[DanielKRD]

Hei, jeg er i en knipen situasjon der hvor de som leier ut krever 13.000kr i erstatning på tap av nøkler. 
kan dette bli dekket med depositum, innboforsikring eller noe slags ? Og med tanke på at dem som leier ut ikke er samarbeidsvillige, så leter jeg som en student etter en vei ut.
 

Dem som leier ut er veldig frekke og dårlige til å ta kontakt men bare sender en faktura på faktura osv og dette har holdt på i flere måneder. F.eks at det står at vann og avløp inntil 800kr er inkludert i kontakten men på annonsen så står det vann og avløp er inkludert. Dette har føret til at dem sender faktura på opptil 5000kr som vi skal betale.

som dere har lest så er vi studenter og er i en skikkelig dårlig situasjon. Gjerne svar ! 

[pedr0a]

Utleieren kan kreve erstatning for (økonomisk) tap som følge av leierens mislighold, se husleieloven §10-3, tredje avsnitt. Tap av nøkler påfører uteier et økonomisk tap siden det da må lages nye nøkler. 13 000kr for dette høres ut som alt for mye. Er det en systemnøkkel? Det er kun det økonomiske tapet som kan dekkes, utleier kan ikke kreve et hvilket som helst beløp.

Beløpet kan trekkes fra depositum.

Når det gjelder utgifter for vann så går kontrakten foran annonsen. Det er altså det som står i kontrakten som gjelder (er det vannutgifter pr mnd?). Forpliktelsen ang vannutgifter er presisert før kontraktsinngåelse, det er ikke mulig å fastslå ut ifra det du skriver om det er avtalerettslig urimelig.  Du kan be om at utleier dokumenterer beløpet. 

Endret 29. juni 2021 av pedr0a

[Nedward]

Prinsipielt skal det ikke bare lages nye nøkkler, låsen må også byttes. Men det koster sannsynligvis ikke 13 000 å få en låsesmed til å skifte lås. Låsen koster kanskje 2-3 000 og låsesmeden tar neppe mer enn 1 time pluss utkjøring. Så totalt 5-6 000. 

Du kan jo eventuelt skifte sylinderen selv. Det er ikke akkurat vanskelig om man er nevenyttig.

 

13 000 er et tall de har funnet på. Eller så er låsesmeden huseier har snakket med en skikkelig gribbe. Eventuelt så kan det jo være systemlås. Da er det flere sylindre og nøkler som må byttes. Det kan bli dyrt. Krev uansett dokumentasjon på utgiftene. Du skal ikke betale "bot" til utleier. Du skal erstatte de faktiske kostnader.

Endret 29. juni 2021 av Nedward

[Dubious]

Har dere egen vannmåler?
Egentlig rart om dere har det, så her prøver nok utleier å få dere til å ta hele regningen.

[Dragen]

En vanlig låsesylinder koster rundt 500, og arbeidet for å skifte på rundt 2-3000.

Men dette kan enkelt gjøres selv:

Tar du jobben selv, så er alt du må ut med prisen på sylinderen.

[Skrujernet]

Flytt ut og ta alt til husleietvistutvalget. Dokumenter alt.

Ikke betal ei krone for noe ekstra utenom hva som står i kontrakt. 

[GJESTESVAR]

Lyder som mindre trivelig utleier dere har TS - naturligvis gitt at du ikke harholdt noe vesentlig tilbake i saken enten ubevisst eller bevist. 

Utleier kan kreve for vann og avløp, men dette kan bare dekke faktisk forbruk og fem tusen kroner jevnlig i et studentkollektiv (?) lyder ikke akkurat ut som dette. (I vår kommune og omårde av kommunen ligger inntil 400 liter/døgn på knapt 12000 kr/år når man ikke har måler, med måler betaler man 4700 kr + ca 55 kr/1000 liter pr år, vurder ut fra det). Er dere i tvil, bestrid regningen (mer om litt) inntil utgiften er dokumenert med regning fra kommune/vasslag + fordelingsoversikt på ulike boliger om regningen omfatter. 800 kr/mnd avtalt i husleieavtalen skal selvfølgelig være trukket fra i fordelingen før bestridelsen trekkes. Utover dette kan utleiere (med få unntak) bare fakturere strøm/varme, erkjente skade og  purring (renter og gebyrer) etter vanlige regler for dette i (nesten) alle tifeller ved for sen betaling). Samme krav om dokumentasjon for utgiften skal følge fakturane (unntatt purring ved for sen betaling, der skal brukes standard satser med mindre annet er konkret avtalt mellom partene) g gjør den ikke det bestrides dersom man er minste i tvil om riktigheten. 

Unntatt ting som er “etter målt forbruk” (strøm, varme, vann, avløp, internett taksert pr MB/GB, telefon taksert pr tellerskritt etc) samt ting dere spesifikt har bedt huseier ordne på vegne av dere (utleier har bevisansvar ved tvist) kan utleiere flest ikke fakturere noe i tillegg til husleie, erkjente skader og lovlig purring. Unntaket er vesentlig studentsamskipnader som har noe flere muligheter for tilleggfakturering når denne er vedtatt av styret. Tanken bak er at i en studentsamskipnad vil slike innteker uansett tilbakeføres til studentene, altså i stor grad leietakerene. 

Bestridelse av et krav gjøres enklest ved å skrive “bestrides inntil (vilkår som må være oppfylt) foreligger og er gitt gitt muligheter for å kontrollere”, dato og underskrif(er) på faktura/krav, deretter ta en kopi eller tre og så returnere original enten pr innscanning/e-post + vanlig post (ikke glem siste) eller pr vanlig post hvor det som dokumentasjon ved behov  filmes klart og tydelig at dokumeneene legges i konvolutt som adresserere korrekt, frankeres korrekt og slippes i postkass e - da er beviset for sendt til stede og dere har sikret det dere trenger i inntil sendingen måtte komme i retur pga feil/mangelfull adresse. En bestridt faktura kan ikke sendes til inkasso på kundens regning, da må sendes en forlikklage som godt et inkassobyrå kan skrive, men den som skrev ut frakturaen da legge ut for i første omgang til forlikesårdet har sagt sitt i saken (prøver et mindre seriøst inkassobyrå seg med noe annet er dette etter at dette er varslet om bestridelsen er det utmerket grunnlag for klage på autorisasjonen til finanstilsynets avdeling for inkasso). Den er også ubrukbar som krav om lovlig lovlig utkastelse inntil namsmannen har vurdert og tatt stilling til kravets riktighet (noe som kan overprøves av retten om utleeier eller dere vil, den som vil ha overprøving legger ut for gebyr i første omgang). 

Lås har dere strengt tatt ikke lov å bytte selv - dvs: Det har dere sakttens så lenge dere har en grunn med noenlunde fornuft + arbeidet gjøres fagmessig og uten skader, men da kan utleier med lov i hånd kreve den originale låsen tilbakemontert ved opphør av avtalen (studentsamkipnader straks) og alle nøkler utlevert ttil denne returnert i original - og så er det er like langt. 

Mht fakturaer hvor det kan tenkes utleier og den andre part samarbeider (altså gjerne en låssmed, men neppe vann-/avgiftsregning) bør det kreves ikke bare faktura, men også dokumentasjon for fakttisk betaling. Det er lett nok hos de mer tvilsomme leverandørene å få en faktura på 10000 kr + en kreditnota på 4000 kr fordi det som reelt skal betales er 6000 kr - og så har man “grunnlag” for å faktura fakturaen og forholde seg taus om kreditnotaen. 

Og til sist: Dersom ikke depositum står trygt og godt på en depositumskonto allerede eller utleier er studentsamskipnad (=rett til fravike vanlig regel her) sørg for at huseier IKKE har hånd om depostum på egen hånd. Har utleier hånd om depositum på egen hånd i dag så “si opp” dette på samme måte som ved en bestridelse av faktura inntil krevd depositumskonto opprettes. Trekk fra husleie i innbetalt depostum dersom ikke tilbakebetaling skjer eller depositumskonto opprettes innen den tid og gjør klart at det vil være følgen om ikke depositumkonto er opprettet innen (dato et par uker frem). uten at dette skylds forsinkelse dere kan lastes for. Noter at utleier verken kan øke depositumet avtalt eller kreve gebyret for slik konto dekket av dere, men også at huseier velger bank så lenge banken er norsk bank og har godkjennelse for slike konti. Huseier kan ikke si opp avtalen/kreve utkastelse pga mangel på depositum så lenge depositumskonto er krevd og huseier ikke har gjort sitt her, for enhver avtale om annet er for vanlig utleier ugyldig så lenge leietaker vil den skal være ugyldig og utleien gjelder bolig. 

Reglene går frem av husleieloven og vanlig finanslovgivning. Kan evt komme tilbake til nærmere detaljer her senere om det er aktuelt, men tiden nå før arbeid start starter tillater ikke dette pr nå. 

[Dubious]

Dragen skrev (5 timer siden):

En vanlig låsesylinder koster rundt 500, og arbeidet for å skifte på rundt 2-3000.

Men dette kan enkelt gjøres selv:

Kjøpte sylinder for 800, eller 1200... husker ikke, men jeg byttet den selv.
Huseier betalte da låsen var utslitt.

Idioti å ha systemnøkler i utleiebolig.

[Dragen]

GJESTESVAR skrev (4 timer siden):

Lås har dere strengt tatt ikke lov å bytte selv - dvs: Det har dere sakttens så lenge dere har en grunn med noenlunde fornuft + arbeidet gjøres fagmessig og uten skader, men da kan utleier med lov i hånd kreve den originale låsen tilbakemontert ved opphør av avtalen (studentsamkipnader straks) og alle nøkler utlevert ttil denne returnert i original - og så er det er like langt. 

Vis oss hva som forbyr oss å skifte lås selv.

[GJESTESVAR]

Dragen skrev (1 time siden):

Vis oss hva som forbyr oss å skifte lås selv.

Her lager du en stråmann, for som jeg skrev og som du også selv har sitert meg på i øyeblikket dette svaret legges ut: “Det [rett til låsbytte] har dere sakttens så lenge dere har en grunn med noenlunde fornuft + arbeidet gjøres fagmessig og uten skader, men da kan utleier med lov i hånd kreve den originale låsen tilbakemontert ved opphør av avtalen (studentsamkipnader straks) og alle nøkler utlevert ttil denne returnert i original - og så er det er like langt.” (Når studentsamskipnad og tilsvarende kan straks med ytterst få unntak skyldes det særreglene som gjelder for uteleiebolig eid av disse, jfr husleielelovens kap 11, og jeg presiserer: Jeg går ikke inn i noen videre diskusjon vedrørende disse særreglene, slik TS allerede har formulert sin OP er det inntil sikkerhet grensende sannsynlig at spørsmålet ikke gjelder en slik bolig.) 

Plikten til tilbakeføring ved huseiers krav om dette går frem av husleielovens § 10-2, 3. ledd og bare “uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap” ved en tilbakeføring kan sette utleiers rett/leietakers plikt her til side. Tilbakestillinga v lås faller ikke innenfor uforholdsmessige omkostninger/urimelig verditap” , det er prøvd flere ganger i retten uten at jeg har tenkt å grave frem dette - det får den gjøre selv som mener saken er viktig. Normalt vil naturligvis en huseier ikke faktisk insistere på tilbakestilling i et slikt tilfelle så lenge han ikke ser på byttet som noe som medfører tap for ham økonomisk, men huseier kan altså gjøre dette med lov i hånd og uten spesiell begrunnelse, og TS’ case er et typisk case hvor jeg ser for meg en misfornøyd huseier som vil bruke sin rett fullt ut godt kan finne på å kreve dette. 

Og bare for å presisere: Bytte av lås faller like lite under leiektakers vedlikeholdsplikt der denne ikke er spesifikt avtalt som bytte av noen annen kjompoent leiektaker da har vedlikeholdsplikt for. Plikten er en vedlikeholdsplikt av det man har bruksrett til, ingen bytteplikt ved et sammenbrudd slik at forsvarlig vedlikehold blir enten teknisk umulig eller medfører “urimelige omkostninger” i forhold til bytte økonomisk sett fordi levetid med økonoisk forsvarlig vedlikehold er over. (Er bytte nødvendig som direkte konsekvens av eget forsømt vedlikehold vil leietaker bli ansvarlig for dette, men da etter vanlig erstatsingsrettslige vurderinger, ikke pga husleieforholdet i seg selv.) Man kan derfor ikke formålstjenlig argumentere med at byttet var nødvendig for å ivartea egen standard vedlikeholdsplikt ihht husleieloven, da må plikten i et slikt tifelle gå særskilt frem av leieavtalen + være innenfor de rammer som lovlig tillates avtalt ved boligutleie. 

For å presisere til slutt: Jeg har ingen som helst videre praktisk mulighet til nytt svar/innlegg utover tre ord og tilsvarende kort tenking før etter ca kl 22 i kveld, altså i praksis i morgen tidlig. 

[Darkbill]

Du kan skifte nøkkel mm selv. 

 

Utleier skal ha tilbake objekt i samme tilstand. 

 

Om de får den tilbake med en ny, men samme type lås, og antall nøkler, er objektet likt. 

 

Hilsen utleie. 

[GJESTESVAR]

Darkbill skrev (29 minutter siden):

Du kan skifte nøkkel mm selv. 

 

Utleier skal ha tilbake objekt i samme tilstand. 

 

Om de får den tilbake med en ny, men samme type lås, og antall nøkler, er objektet likt. 

 

Hilsen utleie. 

Nei, det utleide skal - om huseier ønsker og krever det - være i (min understreking)  "samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre" med rett til  fravik avgjort ensidig av leietaker bare ved "uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap" (for leietake, og da med evt erstatningsplikt i stedet). Som jeg skrev tidligere forligger det domskjennelser for at låsbytte - også til samme type lås så lenge nøkkel/nøkler ikke også er identisk - ikke er "samme stand" (og jeg skrev da også noe om å finne dem frem, les det før du kommenterer den siden). De fleste utleiere vil overhodet ikke forfølge den saken så lenge de  får tilbake likverdig lås, men utleier kan altså med lov i hånd kreve tilbakeføring til "samme stand" her, og utleier som ikke liker leietaker og vil lage problemer stiller typisk først i køen for å bruke reglen utleier har full rett til å bruke. 

 

 

[Dragen]

Du fortsetter å påstå at leietager ikke har lov til å bytte lås, uten å vise til hva som faktisk forbyr dette. Hvilke domskjennelser er det du viser til?

[ili]

Nå har du ihvertfall lært at det første du gjør når du flytter inn i ny leilighet er å lage 3 kopier av nøklene og bruke de. Og så sparer du de du fikk slik at du har de når du skal levere tilbake

[Dubious]

ili skrev (1 minutt siden):

Nå har du ihvertfall lært at det første du gjør når du flytter inn i ny leilighet er å lage 3 kopier av nøklene og bruke de. Og så sparer du de du fikk slik at du har de når du skal levere tilbake

Går ikke an å lovlig kopiere systemnøkler.

En kan bytte lås, om du kun trenger nøkkel til egen dør.

[Dubious]

Skulle jeg leid ut, så ville jeg valgt en elektronisk lås.
Kan ikke rote bort nøkler, med et nøkkelfritt system.

[what_no2000]

GJESTESVAR skrev (6 timer siden):

det er prøvd flere ganger i retten uten at jeg har tenkt å grave frem dette - det får den gjøre selv som mener saken er viktig.

GJESTESVAR skrev (4 timer siden):

Som jeg skrev tidligere forligger det domskjennelser for at [...] og jeg skrev da også noe om å finne dem frem, les det før du kommenterer den siden.

Nei, det er ikke slik det fungerer, verken her på jus forumet eller i en normal diskusjon.

Hvis du ønsker å bruke som argument at det eksisterer flere domsavgjørelser som støtter ditt syn på en sak, så er det faktisk du som må identifisere hvilke av de 130 000 sakene som er oppe i norske rettsaler hvert år som du sikter til. Hvis du ikke ønsker å identifisere domsavgjørelser nærmere, må du rett å slett la være å hevde (rett eller urett) at slike finnes.

Jus kategorien egne retningslinjer punkt 2 sier spesifikt: "Henvis i størst mulig grad til de rettsregler og lover du benytter deg av. Benytter man seg av forarbeid og andre juridiske tekster så henviser man til disse så godt som det lar seg gjøre."

[Theo343]

Dette er sikkert allerede sagt men om en leietaker hadde mistet nøkler ville jeg som huseier også skiftet låsen da man aldri kan være sikker på hvilke hender slike nøkler havner i. Dette fører til økte omkostninger, bruk av tid for å arrangere dette osv.

[Dragen]

Det er jo det hele tråden handler om. Trådstarters huseier krever 13 000 fordi de må bytte lås (sylinder) til 500,- (hvis man antar at det er en standard sylinder).

[Theo343]

Koster det kun 500,- å tilkalle en låssmed som så bruker verktøy og materialer til å utføre byttet? Samt tiden huseier er nødt til å bruke på å organisere dette?

Folk har en tendens til å bagatellisere til ekstreme ytterpunkter for å gjøre ting mer spiselig.

Endret 30. juni 2021 av Theo343