Fordeling av kostnader i lite sameie.

[Gjest a0a09...aa5]

Jeg bor i et sameie med to enheter der min enhet er 1/3 og den over er 2/3. Oppe er det "et hus" og nede er det en leilighet, jeg bor nede. Sameiet er seksjonert og eierbrøk står i grunnboken. Her er en del av den (det mest relevante, uten noe som kan identifisere bolig).

 

 

Her er fra grunnboken, slik at dette er "klart".

Eier oppe (med 2/3 eierbrøk) har nylig funnet på at utgiftene heller skal fordeles etter areal. For å ta noen tall kan man si at min er 50 og den andre er 95 m2, altså litt unna akkurat 1/3, men boenhet oppe har flere soverom mens nede er det ett og det er bare vinduer på én fasade. Naboen kom med dette etter å ha "snakket med en takstmann" som fortalte at kostnader skal fordeles etter areal. Det er flere slike små sameier i området og alle har samme seksjonering. På regningene med eiendomsskatt fra kommunen står det spesifisert at jeg skal betale 1/3 av totalsum.

Jeg fikk etter hvert innkallelse til konfliktrådet da jeg var uenig. Jeg var på et møte der og sa til meglerne at dette var et sameie og at det var seksjonert og at felleskostnader etter eierseksjonsloven skal fordeles etter sameiebrøk. De (eller en av dem) svarte med at "selv om det står i loven, så kan man jo fint avtale noe annet" men det har jo jeg null interesse av. Jeg spurte om de kunne få noen fagfolk til å finne ut av det juridiske men de skulle mekle og være upartiske og nå lurer jeg veldig på hva som er poenget med å dra dit. Jeg har ingen interesse av å sitte og "mekle" og bli enig om å betale mer enn loven sier? Jeg hadde håpet at de kunne legge denne ballen død, men de mener visst at man skal "bli enige".

Har jeg misforstått loven, eller er det så enkelt som at jeg skal betale 1/3 av felleskostnader (f.eks. bytte av ytterdør, forsikring etc.)?

Jeg har snakket med advokat som sier at jeg har rett, men naboen gir seg ikke etter å ha snakket med en takstmann. Konfliktrådet var ikke veldig mye til hjelp og ville ha "mekling" der vi kunne avtale oss bort fra loven.

Er det noen jurister her som kan bekrefte/avkrefte min tolkning av dette, og hva gjør jeg i så fall videre når sameier som har 2/3 eierskap ikke ønsker å betale sin andel? Skal jeg bare be vedkommende om å snakke med advokat?

 

 

Anonymous poster hash: a0a09...aa5

[The Avatar]

Du har rett. Eiersekjsonsloven:
 

Sitat

§ 29.Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter

Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

Dersom de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn den som følger av første ledd.

Den enkelte seksjonseieren skal betale et akontobeløp som fastsettes av seksjonseierne på årsmøtet, eller av styret, for å dekke sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning.

En seksjonseier som har betalt mer i felleskostnader enn det som følger av første eller tredje ledd, har krav på å få tilbake det som er betalt for mye.

Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom de seksjonseierne som berøres uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn den som følger av første punktum.

Hovudregelen er fordeling etter sameigebrøket, men med opning for at ein kan avtale kostnadsfordeling etter nytten eller forbruk. Dette kan f.eks. være aktuelt om seksjonen over deg har veranda som teknisk sett er felleseige men som du ikkje har natuleg tilgang til, då kan være aktuelt at naboen over deg bærer alle kostnadane med vedlikehold av verandaen sjølv.

Etter andre ledd så kan det uttrykkeleg (i praksis skriftleg) avtalast anna fordeling om alle er einige. Det er dermed rett som du har fått beskjed om i konfliktrådet, det er ikkje forbudt å avtale å fordele fellesutgiftene etter f.eks. areal om alle er einige. Dette er likevel ikkje i din interesse at naboen har funnet ut at han vil betale litt mindre på din bekostning.

Merk også at konfliktrådet består av lekmenn, ofte folkevalgte, som har i oppgåve å mekle mellom partane slik at det øvrige rettsvesenet ikkje blir belasta med småsaker. Konfliktrådet sin hovedoppgåve er å få til ein avtale, det er derfor mindre viktig for konfliktrådet at avtalen er i henhold til regelverket eller at avtalen er rettferdig for den del, oppnår konfliktrådet ei einigheit så har konfliktrådet gjort sin jobb.

Vegen vidare er at naboen din er bunden av den kostnadsfordelinga som dykk har etter sameigebrøken. Om dykk ikkje blir einige i konfliktrådet så må naboen din ta saka vidare i rettssystemet om han ikkje er fornøgd med resultatet.
Dersom naboen slutter å betale sin del av felleskostnadane og ikkje betalar sin del så er det du som må starte prosessen med å krevje inn pengane, eventuelt krevje tvangssalg av eigarseksjonen.

Du har i utgangspunktet ei veldig god sak med både lovverket og grunnboka i ryggen, sjølv om naboen din skulle ha veldig gode argument for at ei kostnadsfordeling basert på areal er det mest fornuftige så kjem ein ikkje unna at ein seksjonseigar må ha samtykke fra den andre seksjonseigaren for å kunne reseksjonere sameiget. 

[Gjest a0a09...aa5]

54 minutes ago, The Avatar said:

Du har rett. Eiersekjsonsloven:
 

Hovudregelen er fordeling etter sameigebrøket, men med opning for at ein kan avtale kostnadsfordeling etter nytten eller forbruk. Dette kan f.eks. være aktuelt om seksjonen over deg har veranda som teknisk sett er felleseige men som du ikkje har natuleg tilgang til, då kan være aktuelt at naboen over deg bærer alle kostnadane med vedlikehold av verandaen sjølv.

Hei og takk for svar!

Nå har vi tilfeldigvis noe slikt, altså at vedkommende over har en veranda som jeg ikke har tilgang til på noe vis, men der betaler jeg ikke noe (eller har ikke hittil) og det ville være åpenbart unaturlig og på samme måte som at jeg skulle kreve å bare dekke 1/3 om jeg velger å bytte fasade i min seksjon.

Denne saken gjelder ikke noe slikt spesifikt, men generelt på alle utgifter (f.eks. husforsikring) og her er jo loven ganske klar? Jeg er klar over at man selvfølgelig kan velge å avtale seg bort fra loven, på samme måte som h*n kunne kommet med et forslag om å bære alle utgifter selv, men dette har jeg ingen interesse av og vi kommer ikke til å komme noen vei med dette om vi skal sitte og "mekle" i et eller annet råd der folk uten utdanning eller kjennskap til lover og regler skal være parter. Det virker helt meningsløst, og da jeg ba dem spesifikt om å ta kontakt med en fagperson slik at de kunne gi et "råd" så vi kunne bli enige så skulle de være nøytrale. Hvordan de skal klare å få til en avtale mellom oss på dette området skjønner jeg ikke, for jeg har ikke tenkt å "bli enig" om å betale mer for at naboen skal betale mindre av den eierbrøken h*n har kjøpt seg inn i sameiet med. Jeg hadde håpet at de kunne gi noen faglige råd slik at naboen kanskje ble overbevist om at h*n ikke har en sak men neida....

Jeg ser egentlig ikke noe poeng i å møte til noen "mekling" i konfliktrådet angående dette nå. Det er jo helt meningsløst om vi skal sitte der som to privatpersoner. Jeg har allerede henvist til de aktuelle delene av eierseksjonsloven for nabo.

Jeg kan også legge til at det ikke er noen gode argumenter for at kostnadsfordelingen skal gå på noe annet enn sameiebrøk, og boenhet oppe er "dobbelt så stor" som leiligheten nede, men siden den nede bare har én fasade blir det mye dødrom som går med til gang, bod og vaskerom og denslags. Det er en eldre bolig som ble seksjonert i 1989. Selv om det skulle blitt fordelt etter areal ville det ikke vært snakk om mye (jeg valgte noen tilfeldige tall, men la oss si 50/(95+50) = ~35% men det er gode grunner til at den nede er "halvparten" av den over og jeg har ikke noen grunn til å avtale meg bort fra loven her.

Jeg ser ikke hvordan dette er noe jeg skal ha interesse av å sitte i konfliktrådet og "mekle" om med en nabo som ikke kontakter fagpersoner og bare synser, samt noen fra konfliktrådet som ikke har noen fagbakgrunn og også bare skal sitte og synse.

Hadde det ikke kanskje vært greiest å be nabo om å kontakte en advokat så vil advokaten raskt fortelle at det ikke er noe poeng i ta dette videre og kaste bort tid og ressurser på dette? Jeg har ikke tid eller lyst å holde på med dette. Jeg tror faktisk at nabo tror h*n har en god sak etter å ha spurt en takstmann om dette i forbifarten, og i konfliktrådet har de tydeligvis ikke tenkt å ta stilling til lover og regler men mer følelser og denslags. Dette er jo ganske konkret og det er haugevis av rettspraksis på området så vidt jeg kan se.

Her er en fra høysterett blant annet:

Dom: Fordeling av felleskostnader i eierseksjonssameie | Spør advokat (eiendomsadvokater.no)

Quote

Dommen slår fast at det skal svært mye til for å kunne kreve felleskostnader fordelt på annen måte enn etter sameiebrøk, såfremt en annen kostnadsfordeling ikke er vedtektsbestemt.

Dette er jo en langt mindre komplisert problemstilling, og enhver fagperson (advokat) vil vel råde vedkommende til å la dette ligge og betale sin del?

FORDELING AV FELLESKOSTNADER I EIERSEKSJONS-SAMEIER | Bing Hodneland

Og her har vi en god oppsummering av regelverket. Hva konfliktrådet skal gjøre her skjønner jeg virkelig ikke. Da jeg møtte opp første gang hadde jeg misforstått og trodde at de skulle "hjelpe å avgjøre" og kanskje kunne få en fagperson til å ta stilling til dette, men det virket ganske meningsløst for min del, når jeg har loven i ryggen og ikke er interessert i å betale mer enn jeg skal i forhold til denne naboen....

Anonymous poster hash: a0a09...aa5

[The Avatar]

Gjest a0a09...aa5 skrev (2 timer siden):

Jeg ser egentlig ikke noe poeng i å møte til noen "mekling" i konfliktrådet angående dette nå. 

Du må uansett møte slik at du ikkje får fråværsdom mot deg. 

[Gjest a0a09...aa5]

3 hours ago, The Avatar said:

Du må uansett møte slik at du ikkje får fråværsdom mot deg. 

Hva, kan konfliktrådet "dømme"? Du blander ikke med forliksrådet? Jeg har hele tiden fått beskjed om at det er frivillig og en av grunnene til at jeg vurderte å melde avbud er jo at de ikke hadde noe fagkunnskap eller ville gjøre noe for å finne ut av dette, men skulle sitte og høre på "hva vi føler" og slikt.

Han ene mekleren sa bare at "det er jo ikke slik at man må forholde seg til loven" og slikt. "Det er ingenting i veien for at man avtaler noe annet, du kan jo betale så mye du vil." Helt merkelig opplegg

Takk for svar, men du blander ikke forliksråd og konfliktråd nå? Konfliktrådet var to "meklere" og det eneste man trenger for å bli mekler er plettfri vandel og å være over 18?

Anonymous poster hash: a0a09...aa5