Bolig solgt til samme pris flere ganger over årene. Hvorfor?

[Zamiazm]

Jeg så en annonse om en bolig bygd i 2008 der prisantydningen var på 1 000 000, og fellesgjeld på ca. 1 500 000. Men når jeg så hva denne boligen var solgt for tidligere så var den solgt for 1 000 000 tre ganger tidligere, i 2010, 2013 og 2016.

Hva er grunnen til at den selges til samme pris hver gang?

 

Et annet spørsmål:

Hvis man kjøper en lignende bolig for 1 000 000, og 1 500 000 i fellesgjeld og bor der i ca. 5 år og betaler ned ca. 500 000 i fellesgjeld i løpet av de 5 årene man bodde der, deretter prøver å selge boligen, vil da man kunne selge boligen for 1 500 000 (summen kjøperen betaler uten fellesgjeld) da man betalte ned 500 000 i fellesgjeld? (hvis vi antar at prisene i boligmarkedet ikke endrer seg i løpet av de 5 årene og borettslaget ikke tar mer fellesgjeld i løpet av de 5 årene).

 

Endret 12. mai 2021 av Zamiazm

[unik42]

Hadde kanskje hjulpet med link til annonsen. 1.000.000 er jo ei magisk grense, så det kan jo vær selgerne har prøvd å selge den for mer, men har ikke fått noen respons på det. Kan også vær at fellesgjelda har vært en del lavere tidligere, hvis borettslaget har utvidet med for eksempel innglassede balkonger og lignende.

Til det andre spørsmålet.

Du kan selge leiligheten for akkurat hva du vil, men potensiell kjøper og låntaker må beregne inn fellesgjelda for kjøpsobjektet for total gjeldsgrad.

[Zamiazm]

Jeg vet at man kan selge boligen for hva man vil, men med tanke på meglerens verdivurdering, vil megleren vurdere boligen til totalt 2,500,000 hvor prisantydningen er på 1,500,000 og fellesgjeld 1,000,000, hvis vi går ut fra at:

- Man betaler ned 500,000 av fellesgjelden sin (ekskludert andre kostnader)
- Tilstanden på boligen er lik
- Borettslaget ikke tar mer fellesgjeld i løpet av de 5 årene
- Prisene i boligmarkedet ikke endrer seg i løpet av de 5 årene

Eller vil megleren vurdere boligen til totalt 2,000,000, hvor prisantydning er på 1,000,000 og fellesgjeld til 1,000,000

(jeg vet at det er forskjell fra megler til megler, men la oss si at det er samme megler og bruker samme logikk brukt ved tidligere verdivurdering)

[Dubious]

Vil tippe at fellesgjelden ikke har blitt endret, eller har økt.

Ikke så mange som vil kjøpe billig, og så betale masse per måned.

[The Avatar]

Bustadprisane er litt spesielle med at særleg sentrumsnære bustadar aukar veldig mykje i pris.

Den samla prisen inkludert fellesgjeld har gått litt ned for kvar gong bustaden har blitt solgt (eg antek at det har blitt betalt litt ned på fellesgjelda for kvart år). Så huset er ikkje solgt for samme pris, huset er solgt billegare for kvart år.

Utan generell prisstigning på bustadar så gir det heilt meining at ein ny bustad som i 2008 blir solgt for til sammen 2,5 mill er verdt mindre i 2016. I 2016 er det tross alt eit 13 år gamalt hus som er godt brukt av meir enn 4 eigarar. Om ein tek utgangspunkt i at det er betalt ned 500 000 kr på fellesgjelda så er den samla prisen gått frå 2,5 mill i 2008 til 2 mill i 2016.

Ofte så er likevel auken i bustadprisane så stor at den meir enn gjer opp for verdireduksjonen av at huset er brukt. Særleg på mindre stadar der det er lite press på bustadmarkedet så vil verdien synke for kvart år.

[Gavekort]

Skal ikke se vekk i fra at den har vært eid av næringsvirksomhet og har blitt solgt internt til original takst.

[aomt]

Zamiazm skrev (12 minutter siden):

-

Om megler anslår at bolig er verdt 2 mill, så må du trekke fra fellesgjeld (la oss si 1 mill). Resten du må betale til eier er 1mill.
Du betaler ned 500k på fellesgjelda. Bolig er fortsatt verdt 2 mill. Men kun 500k fellesgjeld som "trekker ned" prisen. Dvs, du får 1.5 mill på det. 

Dvs, du får like mye tilbake (1.5mill) som du betalte (1mill+500k) for bolig. Bankene tar fellesgjeld med i betraktning når de rekner hvor mye du kan få i lån. Så i realiteten spiller det relativt lite rolle, da du vil ende opp med å betale det same.

[Zamiazm]

13 minutes ago, Dubious said:

Vil tippe at fellesgjelden ikke har blitt endret, eller har økt.

Ikke så mange som vil kjøpe billig, og så betale masse per måned.

Hvis borettslaget tilbyr IN-ordning så kan man betale en del av fellesgjelden så blir det billigere per måned. Men det blir det samme tilslutt.

[Zamiazm]

13 minutes ago, aomt said:

Om megler anslår at bolig er verdt 2 mill, så må du trekke fra fellesgjeld (la oss si 1 mill). Resten du må betale til eier er 1mill.
Du betaler ned 500k på fellesgjelda. Bolig er fortsatt verdt 2 mill. Men kun 500k fellesgjeld som "trekker ned" prisen. Dvs, du får 1.5 mill på det. 

Dvs, du får like mye tilbake (1.5mill) som du betalte (1mill+500k) for bolig. Bankene tar fellesgjeld med i betraktning når de rekner hvor mye du kan få i lån. Så i realiteten spiller det relativt lite rolle, da du vil ende opp med å betale det same.

Det var det jeg ville frem til. Når man betaler fellesgjeld så er det ikke det samme som å kaste pengene ut fra vinduet. Man får pengene tilbake når boligen selges (hvis boligen selges til den pris)

Endret 12. mai 2021 av Zamiazm

[Gavekort]

Så lenge du klarer å følge betalingsplanen så er det dumt å benytte seg av IN-ordninger. Fellesgjeld har lavere rente siden hele borettslaget står som ansvarlig, og med sikringsordning på gjeld så sitter du med tilnærmet null risiko for mislighold. Mange borettslag har ofte en svært aggressiv nedbetalingsplan, så en leilighet til 2,5M kan koste det samme som et lån på 5M. Derimot blir du raskere gjeldsfri når du betaler store avdrag med lav rente.

Avdragene du betaler på fellesgjeld går over i eiet verdi av boenheten, så det er ikke noe forskjellig fra et individuelt lån.

[qualbeen]

Gavekort skrev (På 12.5.2021 den 12.59):

Så lenge du klarer å følge betalingsplanen så er det dumt å benytte seg av IN-ordninger. Fellesgjeld har lavere rente siden hele borettslaget står som ansvarlig, og med sikringsordning på gjeld så sitter du med tilnærmet null risiko for mislighold. Mange borettslag har ofte en svært aggressiv nedbetalingsplan, så en leilighet til 2,5M kan koste det samme som et lån på 5M. Derimot blir du raskere gjeldsfri når du betaler store avdrag med lav rente.

Avdragene du betaler på fellesgjeld går over i eiet verdi av boenheten, så det er ikke noe forskjellig fra et individuelt lån.

Har selv erfart det motsatte; at rentefoten borettslaget fikk tilbud på ikke var like god som privatpersoners huslån. 

BRL'et fikk bedre rente enn de fleste bedriftslån, men det ble umulig å matche de beste huslånene andelshavere hadde gjennom Tekna/Nito/LO, etc. 

For noen kan IN-ordning absolutt gi mening. 

 

 

[Gavekort]

qualbeen skrev (Akkurat nå):

Har selv erfart det motsatte; at rentefoten borettslaget fikk tilbud på ikke var like god som privatpersoners huslån. 

BRL'et fikk bedre rente enn de fleste bedriftslån, men det ble umulig å matche de beste huslånene andelshavere hadde gjennom Tekna/Nito/LO, etc. 

For noen kan IN-ordning absolutt gi mening.

Det kan hende ja. For leiligheten jeg så på så var renten 1.37%, noe jeg ikke har en sjans i havet til å få i et privat boliglån.

[qualbeen]

Gavekort skrev (16 minutter siden):

Det kan hende ja. For leiligheten jeg så på så var renten 1.37%, noe jeg ikke har en sjans i havet til å få i et privat boliglån.

Joda, klikk deg inn på Nybygger.no, så er du godt i gang. Eller så har du Himla.no på 1,39%, som jeg vil påstå er nærme nok til å matche. 

Utfordringen er at de begge krever <75% belåning, som absolutt er en hemsko for mange - meg selv inkludert. Men de krever ikke noe annet rart. Ikke sære fagforbund eller medlemsskap i ymse ornologiforbund 😉

Men generelt sett får man kun bedre rente dersom du truer med å forlate banken. Klarer du å vise til at bank X kan gi bedre betingelser, er det plutselig en helt annen velvilje til å se nøyere på saken. Og om ikke annet, så skader det ikke å bytte bank! Det burde vi nok alle gjort langt oftere.

Endret 14. mai 2021 av qualbeen
Link

[Gavekort]

Trenger ikke å gå inn i dette. Om du klarer å få bedre rente enn borettslaget så kan du innfri lånet. Ikke stort verre enn det. I de fleste tilfeller så vil du ikke klare dette, fordi et borettslag stiller med bedre sikkerhet enn det en privatperson klarer.

Dessverre så er det mange som innfrir fellesgjeld gjennom IN fordi de føler de må ha kontroll, men det eneste de utretter er dårligere rente.

[ITtraktor]

Gavekort skrev (På 12.5.2021 den 12.59):

Så lenge du klarer å følge betalingsplanen så er det dumt å benytte seg av IN-ordninger. Fellesgjeld har lavere rente siden hele borettslaget står som ansvarlig, og med sikringsordning på gjeld så sitter du med tilnærmet null risiko for mislighold. Mange borettslag har ofte en svært aggressiv nedbetalingsplan, så en leilighet til 2,5M kan koste det samme som et lån på 5M. Derimot blir du raskere gjeldsfri når du betaler store avdrag med lav rente.

Avdragene du betaler på fellesgjeld går over i eiet verdi av boenheten, så det er ikke noe forskjellig fra et individuelt lån.

Å innfri egen del av fellesgjeld sikrer en uansett ikke mot at andre misligholder sin andel. Generelt burde man være varsom med å benytte IN-ordning.

Her er en svært nyttig tråd om temaet:

https://www.diskusjon.no/topic/1888053-in-ordning/

 

[Gavekort]

ITtraktor skrev (15 timer siden):

Å innfri egen del av fellesgjeld sikrer en uansett ikke mot at andre misligholder sin andel. Generelt burde man være varsom med å benytte IN-ordning.

Her er en svært nyttig tråd om temaet:

https://www.diskusjon.no/topic/1888053-in-ordning/

 

Det er derfor du alltid sjekker om det er sikringsordning på gjeld, noe de fleste seriøse borettslag har.