Inn med ulik egenkapital - eie 50/50 av bolig

[Sverre1969]

Slike kompliserte avtale fungerer sikkert helt OK så lenge en er nyforelsket og alt er vel, men gud bedre for en kilde til advokatmat det er den dagen solen går ned over forholdet....

[sk0yern]

Jeg føler du begynner litt i feil ende, og lager noe som virker overkomplisert.
Hvor mye kan/vil din samboer betjene et lån med pr måned?
Hvis ikke hun klarer å betjene sin andel av 50% eierskap, så må du sponse henne med et gitt beløp hver måned.
Dette kan du kanskje leve med hvis hun innen kort tid får fast inntekt, og dermed kan betjene sin andel selv. 
Men kan hun faktisk betjene sin andel når hun får jobb?

Det blir bare gjetting å anslå hva som vil være mest lønnsomt de neste x år, å eie aksjer/fond, eller bolig.
Har du veldig tro på aksjer, så invester alt der, og lei bolig i steden.

[what_no2000]

En ting du må tenke på er at dere egentlig ikke går inn med alt for ulik egenkapital, risiko eller binding av kapital på dag 1:

Du stiller med 3 millioner i egenkapital der 1,8 millioner er fra konto/aksjefond og 1,2 millioner fra salg av tidligere bolig. Dette er din risiko. Du mister muligheten til å ha 1,8 millioner i aksjefond, ev. 3 millioner hvis du kunne ha økt lånet på din eksisterende bolig med 1,2 millioner og investert disse lånte pengene i aksjefond.

Din samboer stiller med 2,5 millioner i "egenkapital" der 0,5 millioner er egenkapital fra konto og 2 millioner er "egenkapital" i form av usikret lån til dere fra hennes foreldre, som de igjen har lånt med pant i sin bolig. Dette private lånet på 2 millionene får dere utelukkende pga din samboer, selv om dere begge vil være med på å betale tilbake. Dette er i hovedsak din samboers og hennes foreldre sin risiko. Din samboers foreldre kunne ha tatt opp det samme lånet med pant i sin bolig og investert 2 millionene i aksjefond fremfor å låne de videre som et usikret privat lån. Din samboer kunne tilsvarende valgt å investert sine 0,5 millioner i aksjefond.

Dere låner 3,2 millioner i banken. Dette lånet får dere basert på din nedbetalingsevne/lønn per nå. Men med pant i felles bolig der dere begge har skutt inn 2,5 og 3 millioner i egenkapital hver. I tillegg antar jeg at dere begge vil være medlåntakere på lånet, slik at dere begge er juridisk ansvarlig for gjelden. Dette er dermed en felles risiko.

A) Prosentvis kan man basert på beskrivelsen over se for seg et slikt eierskap på dag 1 i samboerskapet:

Du: 34 %
Samboer: 6 %
Samboers foreldre: 23 %
Banken: 37 %

B) Sett med din samboers foreldre øyne:

Du: 34 %
Samboer og samboers foreldre: 29 %
Banken: 37 %

C) Sett med din samboers foreldre øyne, hvis vi fordeler banklånet likt:

Du (og halvparten av banklån): 52,5 %
Samboer og samboers foreldre (og halvparten av banklån): 47,5 %

D) Basert på at man fordeler både banklån og privatlån likt:

Du (og halvparten av begge lån): 64 %
Samboer (og halvparten av begge lån): 36 %

På dag 1 ville jeg ansett C som en riktigere fordeling enn D, basert på at lånet fra din samboers foreldre er gitt uten sikkerhet og det ikke er tilbakebetalt noe på det lånet ennå. Jeg tenker derfor at det lånet er gitt til din samboer basert på at hun er deres datter.

***

Etterhvert som dere betaler ned lån fra banken og fra din samboers foreldre, vil man matematisk bevege seg mot fordeling D gitt at dere betaler ned likt. Hvis din samboer (etterhvert) har evnen til å betale ned likt på banklånet og i tillegg betale ned hele privatlånet selv, kan dere opprettholde fordeling C. Hvis du må bære større del av nedbetalingen kan man se for seg at din eierbrøk øker fortere. Alternativt kan dere velge å oppretteholde fordeling C selv om det ikke blir matematisk/økonomisk riktig. 

***

Alternativt kan man tenke seg en situasjon der dere internt (eller helst også mot banken) avtaler at banklånet er ditt og betales ned av deg, mens din samboer er ansvarlig for privat lånet fra sine foreldre og betaler ned det. En slik fordeling kan kanskje også passe med en ujevn nedbetalingsevne og nedbetalingsønske? Husk i så fall at utleie inntekter må fordeles likt mellom dere, med mindre dere ønsker å fordele det ujevnt.

E) Hvert sitt lån:

Du (og hele banklån): 71 %
Samboer (og hele privatlån): 29 %

Endret 5. mai 2021 av what_no2000

[.berZerk]

11 hours ago, Bjarnemann said:

 

• Jeg tror også at det, praktisk sett, blir litt vanskelig å gjennomføre en ulik eierfordeling. Svigerforeldre er gaske tungt involvert. De låner i størrelsesordenen to millioner, som vi så betaler tilbake. Usikker på hvordan det vil klinge om fordelinga blir 70/30 / 80/20. De kan ikke så mye økonomi, og er heller ikke særlig interesserte i å lære seg økonomi, så jeg kan si med 100% sikkerhet at hele inntrykket de kommer til å få, er at datter kommer skjevt ut av det.
• Også igjen det psykologiske. La gå om vi lager en eller annen ordning på egenkapitalen min. I praksis, så vil det jo bli lignende en ulike eierbrøk. Men det vil, for begge parter, føles som at jeg styrer 70-80% av boligen, og henne 20-30%.

Snakker jeg bare tøv?

 

Du kan spørre svigerforeldrene dine om de tenker det er rettferdig fordeling nå da, for i realiteten er det ikke det. Ufattelig mange forhold ryker, ikke vær den som mister millioner på det unødvendig.

[Bjarnemann]

Tusen takk for kjempegode, utdypende og lærerike svar, folkens  Jeg lærer nye ting, og blir også mer obs på andre vinkler/ulike måter å se sakens momenter på. Jeg har lært masse!

Og så en liten oppdatering: samboer har fått seg jobb! I 100% stilling. Hvis bankmennesket holder ord, øker det lånestørrelsen vår med ~halvannen million. Og ditto senker hvor mye egenkapital jeg må inn med. 

Om dette holder, blir skjevheten langt mindre. I beste fall skiller det kanskje 500k, i verste fall ~1m, og det gjør at jeg ser litt annerledes på det. Ja, jeg kommer til å gå inn med mer. Og, ja, jeg vil ha tilbake de pengene om forholdet ryker. 

Men: da er jeg ikke griskere enn at det jeg lever helt fint med en enklere og romsligere løsning. Om forholdet holder, og det ble oss, er dette lite penger i det store bildet. Dessuten hadde ikke dette kjøpet vært mulig uten svigerfars private lån. Jeg hadde jo ikke klart dette alene. Om forholdet skulle ryke, så trenger det kanskje ikke være verre enn at jeg får tilbake egenkapitalen jeg gikk inn med (justert for inflasjon). Jeg vil uansett ha kommet godt ut av det.