Inn med ulik egenkapital - eie 50/50 av bolig

[Bjarnemann]

Hei! Litt lang post her - men ville satt utrolig stor pris på innspill  

Kjæresten og jeg fikk tilsagn på en bolig på mandag. Vi får se om det er jeg eller banken som vinner tautrekkinga om hvor mye EK vi må inn med. Om banken får vilja si, må vi inn med 3,5M - 0,5 fra kjæresten min, og 3 fra meg. Etter mitt syn, så er alle andre alternativer enn 50/50 eierfordeling uaktuelle. Vi skal bo der på like premisser.

MEN. Å gå inn med så mye, betyr at jeg slakter 1,5M i aksjefond. Det betyr også at de ~1,2 jeg sitter igjen med etter salg av leilighet, går i ny bolig og ikke aksjefond. Det er jo litt møkk. For det første: selv om vi skal bo der på like vilkår, så har jeg jo interesser. Det er tross alt mine penger. For det andre: gitt historisk avkastning, kan jeg forvente ~200k (og stigende)/året på disse penga. Det er også litt kjipt å gi avkall på.

Ulik betjening av lån, ser jeg som ganske uaktuelt. 1) litt vanskelig å operasjonalisere, og 2) jeg kommer nok fort til å tjene ~det dobbelte av samboer. Det gir vond smak i munnen om hun skal snu på kronestykker for å betjene høyere utgifter, mens jeg lever livet i sus og dus.

Har derfor fått følgende ide: jeg får avkastning på penga mine, tilsvarende det boligen har økt i verdi. Dette cashes ut i (bla) følgende tilfeller:

• Samboer får jobb, og vi kan øke lånet (antageligvis maks to år fram i tid - selv om man aldri har garantier for noe her i livet).
• Det blir slutt, og vi selger boligen.
• Det blir slutt, og den ene kjøper ut den andre.
• Samboer arver en pen slump med penger.

Jeg kan ikke en dritt juss, så selv om dette fremstår som et relativt enkelt opplegg, så vet jeg jo ikke om det er gjennomførbart. Er det det? Er dealen veldig urimelig for én av partene? Er det noe jeg ikke har tenkt på?

En liten svakhet ved opplegget, er at det ikke nødvendigvis er en direkte sammenheng mellom avkastning i et globalt indeksfond, og prisutvikling i Oslo. Det kan bli kjipt for begge parter. Om aksjemarkedene står stille (der jeg hadde måka alle pengene mine), og prisgalloppen i Oslo fortsetter, så har jeg berika meg urimelig. Kjipt for kjæresten å betale hundretusener, i verste fall millioner, når begge to vet at jeg hadde hatt en langt dårligere avkastning om jeg putta der jeg egentlig ville. Og motsatt: dritt for meg om boligmarkedet i Oslo stagnerer, mens det blir tre års børsfest. Er det mulig å bake inn følgende hedge?

• Hvis både bolig- og aksjemarkedet har under X% (5?) avkastning, så får jeg det beste alternativet.
• Hvis bolig- og akjsemarkedet har over X% (5?) avkastning, så får jeg det dårligste alternativet.

På forhånd takk!

Endret 25. april 2021 av Bjarnemann

[Loko]

Det vanlige er å sette skjøtet til 50/50 så skriver dere en samboeravtale hvor det står hvor mye egenkapital dere har gått inn med, og så en del hvor det står hva som skjer ved et brudd og hvordan verdiøkning og evt verditap skal fordeles basert på innskutt egenkapital. Det finnes mange maler på samboerkontrakter på nett.

Det å skulle kreve meravkastning ut over det blir feil. Dere har nå tatt et valg og det å endre premissene etter kjøp blir feil.

Dere kan evt lage en avtale som sier at eierandel nå er feks 30/70 men at samboer kan velge å kjøpe seg inn til 50/50 etter feks 2 år ved snitt av 2 verdivurderinger etc. 

[Capitan Fracassa]

Bjarnemann skrev (1 time siden):

Hei! Litt lang post her - men ville satt utrolig stor pris på innspill  

Kjæresten og jeg fikk tilsagn på en bolig på mandag. Vi får se om det er jeg eller banken som vinner tautrekkinga om hvor mye EK vi må inn med. Om banken får vilja si, må vi inn med 3,5M - 0,5 fra kjæresten min, og 3 fra meg. Etter mitt syn, så er alle andre alternativer enn 50/50 eierfordeling uaktuelle. Vi skal bo der på like premisser.

Jeg svarer egentlig ikke på det du spør etter, men jeg vil be deg tenke deg om en gang til. Dere skal bo der på like premisser, noe jeg støtter, men alt du gjør er å finne ut hvordan det allikevel kan bli rettferdig hvis dere går fra hverandre eller lignende, på en komplisert og uforutsigelig måte.

Hvorfor ikke bare sette eierforholdet i boligen til deres faktiske, reelle eierforhold? Det er mye enklere, og du oppnår omtrent det samme,  og lage en avtale om hvordan hun evt. kan øke sin eierandel etterhvert.

Du vil da eie (lånesum / 2 + 3,5mill) / kjøpesum, og hun (lånesum / 2 + 0,5 mill) / kjøpesum.

Hvis jeg antar at dere kjøper boligen for 10 millioner,  vil du eie 65% og kjæresten din 35%. Du får rettmessig andel av verdistigning av  bolig.

[Zeph]

Eg forstår ikkje heilt kva forslaget ditt går ut på, men det høyrest ut som det er eit stort fokus på at du skal få avkastning på verdiane dine, når du allereie har ei stor formue og dobbel inntekt.

Med bustad er mi anbefaling å gjere det enkelt og greit. Begge går inn med det dei har kapasitet til. Om ho har inntekt som gjer at ho må bruke heile løna på terminbeløp av å eige 50% så er det i mitt hovud naturleg at du eig ein større del av bustaden.

Reknestykket kan bli noko sånt:

A: Eig 70% - Går inn med 20% EK og har 50% lån.
B: Eig 30% - Går inn med 30% lån.

Om det skulle bli behov for å selge så fordeler ein salgssummen etter kor mange prosent ein eig og så er saken avslutta.

Uansett så kan de endre på brøken som blir signert i skøyte ved å skrive sambuarkontrakt der det blir delt etter faktiske forhold og signert.

Endret 25. april 2021 av Zeph

[scuderia]

23 minutes ago, Capitan Fracassa said:

Jeg svarer egentlig ikke på det du spør etter, men jeg vil be deg tenke deg om en gang til. Dere skal bo der på like premisser, noe jeg støtter, men alt du gjør er å finne ut hvordan det allikevel kan bli rettferdig hvis dere går fra hverandre eller lignende, på en komplisert og uforutsigelig måte.

Hvorfor ikke bare sette eierforholdet i boligen til deres faktiske, reelle eierforhold? Det er mye enklere, og du oppnår omtrent det samme,  og lage en avtale om hvordan hun evt. kan øke sin eierandel etterhvert.

Du vil da eie (lånesum / 2 + 3,5mill) / kjøpesum, og hun (lånesum / 2 + 0,5 mill) / kjøpesum.

Hvis jeg antar at dere kjøper boligen for 10 millioner,  vil du eie 65% og kjæresten din 35%. Du får rettmessig andel av verdistigning av  bolig.

Jepp.. egentlig enkelt. Viktig å huske på at dere begge er solidarisk ansvarlig for lånet. Ellers må dere ta opp 1 og 2 prioritetslån som er mye dyrere. Om du er urolig for egenkapitalen blir bundet opp i bolig så låner dere maksimalt av banken. Og husk samboeravtale som presiserer eierbrøkene. 

[Olsen56]

Jeg er litt usikker på om jeg forstår deg rett. Vil du ha hjelp til å sikre dine verdier så «kona/dama» ikke får klørne i dem, når dere skiller lag. Eller ønsker du å høre hvordan andre løser lignende problemstillinger. 
 

Jeg kan bidra med det siste. 
Når vi giftet oss, så eide jeg flere eiendommer, og kona hadde ingen og lite EK.
Nå er vi gift og har barn, og vi eier 50/50 av flere eiendommer sammen.

Vi har felles økonomi, penger kommer inn, penger går ut. Begge er fornøyd og hun er sikret rimi fella. 

Endret 25. april 2021 av Olsen56

[Herr Brun]

Løs alt ved eierbrøk. Ikke prøv å koke opp kompliserte løsninger. Her har du åpenbar mye større økonomisk løfteevne enn hun har, og da er det naturlige at du eier mer av boligen. Da løser fordeling av verdier seg heilt automatisk uansett grunn til at dere skal fordele verdier, og uansett verdiutvikling fremover. 

Eierbrøken bør settes basert på totalfinansieringen. Din andel av boligen er lik din egenkapital pluss det lånet du betjener delt på totalprisen. Hennes andel er lik hennes egenkapital pluss det lånet hun betjener delt på totalprisen. Det er enklere å administrere om man deler opp lånet i to separate lån som dere betaler likt. 

Alternativt kan dere gifte dere og fordele alt likt. Det har vi gjort. Men vi har relativt lik finansiell stilling, særlig da vi giftet oss. 

[grovetussen]

Vi gjorde sånn at når vi kjøpte, si for 3 mill, husker ikke nøyaktig sum, da gikk hun inn med 1,3 og jeg 1,7. Da skrev vi noe sånt som at jeg gikk inn med 400k mer EK, sånn at ved evt salg skulle det deles likt men +400k til meg, men med verdistigning er ikke 400k så mange % av totalen og forskjellene blir mindre etter hvert.

Da eier vi 50/50, fant ut det ble så mye pirk om vi skulle dele 60/40 eller en annen brøk, og da om jeg skulle betale ulik eiendomsskatt, forsikring eller kommunale avgifter på 60%, det hadde bare blitt styr. 

Og så setter vi inn fast sum på felleskontoen % av inntekt hver mnd (tror det er 12k og 15k) som går til felles ting som lån, mat, forsikring, Internett, kommunale avgifter, barna etc. Vi fant ut dette var en rettferdig og ikke minst enkel og grei måte å løse det på. 

Endret 25. april 2021 av grovetussen

[Zeph]

grovetussen skrev (28 minutter siden):

Vi gjorde sånn at når vi kjøpte, si for 3 mill, husker ikke nøyaktig sum, da gikk hun inn med 1,3 og jeg 1,7. Da skrev vi noe sånt som at jeg gikk inn med 400k mer EK, sånn at ved evt salg skulle det deles likt men +400k til meg, men med verdistigning er ikke 400k så mange % av totalen og forskjellene blir mindre etter hvert.

Det kan bli ein dårleg måte å gjere det på. EK har ikkje noko meir verdi enn eit lån, så ved salg bør det ikkje bety noko kven som gjekk inn med EK. Det blir delt etter eigarbrøk uansett.

[Olsen56]

TheAvatar skrev (1 time siden):

det er det verste jeg har hørt

Hvorfor det ?

[Nedward]

Bjarnemann skrev (På 25.4.2021 den 15.08):

Etter mitt syn, så er alle andre alternativer enn 50/50 eierfordeling uaktuelle. Vi skal bo der på like premisser.

Med opplegget du skisserer bor dere ikke der på like premisser. Du får en potensiell megagevinst av å eie halvparten, mens hun får "ingenting". Det mest logiske er å ha en annen eierbrøk enn 50/50 og betale utfra det. Da får dere den samme prosentvise avkastningen ved selg senere. En høyere belåningsgrad er jo også en mulighet om du vil bruke mindre av din egenkapital (forutsatt at boligen ikke koster såpass mye at dere med 4 mill har 85% belåningsgrad og/eller låner mer enn 5.5x inntekt).

Opplegget du skisserer mtp. avkastning kan også realiseres ved at samboer kjøper seg opp senere, når hun eventuelt tjener mer eller arver.  

[Simen1]

En løsning er å gå inn med akkurat samme verdier, altså åpenbart begrenset av din samboers EK. Da får dere nok ikke noen kjempedyr bolig, men det blir likt og dere kan betale likt på lånet, ha 50/50 eierandel, lik verdistigning og ingen behov for kompensasjon i form av husleie fra den som eier minst til den som eier mest. Du får også beholde dine aksjer og kan gjøre som du vil med de.

 

En annen løsning er at du bidrar med mer enn henne slik at dere får kjøpt en dyrere bolig. Hvor mye mer er opp til deg og henne. Det må nødvendigvis kompenseres med økt eierbrøk, som følger dere og boligmarkedet så lenge samboerskapet varer. Eventuelt endres under veis etter ny takst hvis f.eks hun arver/vinner mye penger. Hvis du er ute etter millimeterrettferdighet så bør også hun betale husleie for at hun bor 50% i en bolig hun bare eier f.eks 40% av. Altså betale husleie for de 10% av boligen som hun benytter av din del. Hvis gjengs leie for hele boligen er 20 000 kr/mnd så blir det altså 2000 kr/mnd i leie fra henne til deg. Er det liten forskjell i eierbrøk så er det nærliggende å se gjennom fingrene med slik leie. Er det stor forskjell i eierbrøk så blir der mer naturlig.

 

Eventuelt framtidig ekteskapsinngåelse bør planlegges og avtales mer nøye for mer rettferdig fordeling av verdier i tilfelle brudd. Dette har flere hensikter enn bare rettferdig fordeling ved brudd. Det er konfliktdempende både i ekteskapet og ved et eventuelt brudd.

[Leatherass]

Syns forslagene dine virker overkomplisert.

Kjøp boligen, ta opp lån og ei den 50/50.
Skriv en samboeravtale på boligen (med advokat, tross alt store verdier) som tar høyde for skevfordeling av EK.
Person X stilte med 16,6% av EK og Person stilte med 83,3% av EK. Ved salg, så skal 100% av oppgjøret som gjenstår ved innfrielse av boliglån dekke EK-innskudd etter prosentfordeling over. Om hele EK-innskudd dekkes, så skal det overskytende fordeles 50/50

 

Du er dekt, hun er dekt. At du velger å bruke 3 mill av dine likvide penger i EK kan du dessverre ikke kompenseres for. Ja, du går potensielt glipp av noen investeringsmuligheter og avkastning, men man kan ikke få i pose å sekk. Det er like mye ditt valg som hennes valg at dere kjøper en bolig som krever 3.5 mill i EK. 

[Simen1]

Leatherass skrev (52 minutter siden):

Person X stilte med 16,6% av EK og Person stilte med 83,3% av EK. Ved salg, så skal 100% av oppgjøret som gjenstår ved innfrielse av boliglån dekke EK-innskudd etter prosentfordeling over. Om hele EK-innskudd dekkes, så skal det overskytende fordeles 50/50

Det er fullstendig urimelig at X som stilte med 16,6% av EK skal få 50% av det overskytende du nevner på slutten. Husk at det å investere i bolig har en viss risiko for verdifall og ikke minst binder opp kapital man kunne brukt til andre ting. Defor bør hele boligen gjøres opp etter eierbrøk, inkludert det overskytende.

[Zeph]

Gå heilt vekk frå tankegangen om at EK har meir verdi enn eit lån og skal få spesielle betingelser.

400k på konto har like stor verdi som 400k i lån.

Om to personar kjøper ein bustad til 2m, der A går inn med 500k EK og 500k lån og B med 1m lån så er dei likestilt. Dersom dei selger med tap så vil A miste delar av sin EK, men B vil miste ein tilsvarande verdi ved at vedkomande står igjen med eit restlån som salgssummen ikkje dekka.

Selger dei for 1.8m så tapar begge 100k kvar.

A står igjen med 400k på konto og B står igjen med 100k i lån.

Endret 27. april 2021 av Zeph

[Leatherass]

Simen1 skrev (15 minutter siden):

Det er fullstendig urimelig at X som stilte med 16,6% av EK skal få 50% av det overskytende du nevner på slutten. Husk at det å investere i bolig har en viss risiko for verdifall og ikke minst binder opp kapital man kunne brukt til andre ting. Defor bør hele boligen gjøres opp etter eierbrøk, inkludert det overskytende.

Jeg ville selvfølgelig aldri gjort det slikt selv. Men utgangspunktet til TS er at han vil at de skal eie boligen likt. Ved mitt skisserte forslag så eier de likt, men beskytter fortsatt hver enkelts investering. 

[Simen1]

Da må i så fall lånene betales som om det er separate lån. Dvs. den som ikke gikk inn med EK betaler mindre pr mnd.

[sk0yern]

Siden dere har veldig forskjellig utgangspunkt, så er det ikke rett fram å si hva som er rettferdig eller ikke.

Som andre her skriver, 50/50 virker som en dårlig måte å gjøre på det. 

Jeg hadde forsøkt med følgende: Hvor mye er din samboer komfortabel med å betale i avdrag+renter pr måned (og husk å ta høyde for minst 5% rente)? Finn ut hvor mye det tilsvarer i lån, samt legg til egenkapitalen. Da finner du eierbrøken.
Det kan også være gunstig å ta opp separate lån. Hvis du f.eks skulle arve en halv million fra en tante, kan du betale dette ned på lånet ditt, uten at dere må regne om på ting.

For din egen del er det jo vanskelig å si om dette er økonomisk gunstig eller ikke. Aksjefond kan gå både opp og ned i verdi (på både kort og lengre sikt).
Det samme gjelder boligen dere kjøper.
 

[Bjarnemann]

Hei!

Tusen takk for mange flotte svar  Og beklager så dårlig oppfølging fra min side.. Det har eksplodert på jobbene mine denne uka. Jeg kommer tilbake med et mer skikkelig svar etter hvert, men gi kan jo i hvert fall starte med noen avklaringer:

Får å unngå en kilometerlang åpningspost, så utelot jeg kanskje litt for mye relevant informasjon..:

• Det er en skikkelig jallaløsning vi har ordna oss. Per nå, låner vi kun på min inntekt. Samboer skal enten jobbe, eller studere master til høsten. Men: svigerfar låner på egen bolig, og spytter inn slik at vi får dekka salgssummen. Så: lån + EK + svigerfars innskudd (vi betjener lånet) = salgssum.
• Finansieringsbevis i orden, og bolig kjøp. Jeg har starta en tautrekking med banken for å få mest mulig lån, og med det redusere hvor mye EK vi (jeg) må inn med. Vi får se hvordan det går.. Av mange årsaker, så vurderer jeg økt lån som det aller mest gunstige. Så i den grad det er et alternativ, så er det maks lån vi går for. Men jeg frykter at bankmennesket ikke er helt med på den tankegangen. Og da kommer vi ikke utenom at vi går inn med ulik EK.
• Ja, jeg ønsker at vi eier hver vår halvpart. Så vil kanskje noen tenke at jeg er en naiv tosk, og andre at jeg er en grisk jævel som også er opptatt av (avkastning på) penga mine. Men jeg vil at vi skal eie like mye av boligen. Både prinsippielt, men så er jo en mer praktisk begrunnelse at det er fair - gitt penga svigerfar låner oss. Nå er det det prinsippielle jeg har vektlagt. Vi har gjort en investering sammen, og skal være like ansvarlige for boligen, og sitte i samme båt ved avkastning/tap. Så ser jeg at avkastningsforslaget til en viss grad spenner bein på sistnevnte poeng, men, ja. Jeg vil også at hun skal føle at hun bor der "like mye som meg".
• Ergo: lik eierfordeling. Men ulik betjening av utgiftene, ser jeg ikke som en god løsning. Jeg ligger på 700-900k/året, hun på ~450k - når hun får seg jobb. Det kan faktisk også hende at jeg midlertidig drar lasset litt ekstra om hun skal studere. Vanskelig å kompensere ulik EK ved at hun skal betale mer enn meg. 

 

 

Og så to tillegsmomenter:

• Noen vil sikkert mene at dette er galskap. Kjøpe bolig til 8,6 på én inntekt. Så er det utenfor trådens tema, men hvis det likevel skulle bli tema: 1) boligen er med utleiedel, og 2) dette er svært gjennomtenkt, og med gode marginer.
• Beklager om jeg har lest ting feil, gjentar unødvendige ting, eller på andre måter gir inntrykk av å ikke ha lest de flotte svarene deres skikkelig. Som sagt: veldig, veldig mye å gjøre denne uka 😕 Fordyper meg mer senere ila uka. 

 

Okei, et tredje:

• Lest raskt gjennom alle svarene en gang til nå, og ser at svaret mitt er rimelig ute på viddene. Jeg ser at jeg virker blind for kritikk, og lar være å imøtegå innvendinger. Kommer sterkere tilbake senere ila uka.. 
• Dog: er tanken mi så ræva?
• Vi tar lånet sammen. Mest sannsynlig, kommer vi ikke utenom ulik EK. Vi lager en avtale på at jeg, ved mulighet, får tilbake denne. Med det som er en rimelig avkastning, med utgangspunkt i privekst, og evt aksjemarkedene. En fair avkastning der jeg ikke beriker meg altfor mye, men samtidig unngår å sitte snytt igjen. Derfor tanken om hedge i topp og bånn. Er det så ræva?

 

Takk for flotte svar!

Endret 27. april 2021 av Bjarnemann

[Bjarnemann]

Ja, jo, jeg ser logikken. Og tusen takk for alle svarene deres.

Jeg ser også gjennomførbarheten i ulik eierdel; det er jo ikke verre enn å fordele eierbrøk - og låneutgifter - feks 70/30. 

Men så lurer jeg likevel på om dette, av flere årsaker, er lite gjennomførbart 😕 

• Ser man på innskutt egenkapital, så blir det en enda "verre" fordeling enn 70/30. 
  • Også er jeg likevel litt usikker på hvordan vi operasjonaliserer det. Hva om hun bare har en syvendedel av egenkaitalen vi går inn med, men likevel klarer å betjene 50% av låneutgiftene?
• Selv om vi hadda laga en avtale på egenkapitalen min, så ville det likevel vært noe psykologisk i å eie så skjevt. Selv om det i praksis blir litt same shit different wrapping. Om dere skjønner hva jeg mener?
• Jeg tror også at det, praktisk sett, blir litt vanskelig å gjennomføre en ulik eierfordeling. Svigerforeldre er gaske tungt involvert. De låner i størrelsesordenen to millioner, som vi så betaler tilbake. Usikker på hvordan det vil klinge om fordelinga blir 70/30 / 80/20. De kan ikke så mye økonomi, og er heller ikke særlig interesserte i å lære seg økonomi, så jeg kan si med 100% sikkerhet at hele inntrykket de kommer til å få, er at datter kommer skjevt ut av det.
• Også igjen det psykologiske. La gå om vi lager en eller annen ordning på egenkapitalen min. I praksis, så vil det jo bli lignende en ulike eierbrøk. Men det vil, for begge parter, føles som at jeg styrer 70-80% av boligen, og henne 20-30%.

Snakker jeg bare tøv?

For å prøve å konkretisere litt:

• Finansieringsopplegget, er som følger: vi får ~3,2 i lån. Pluss 3,5 i EK, og pluss ~2 i privat lån fra svigerforeldre, som vi betaler tilbake. Eget lån + egen EK + lån fra svigerforeldre = salgssum.
• Jeg har overhodet ingen intensjoner om å berike meg urimelig. Jeg har a) en interesse av å ivareta egen EK, og b) en interesse av å ikke tape store penger på å spytte inn så mye. Det er jo tross alt noen hundretusener i antatt tapt avkastning/årlig. Så forsøke å finne en løsning på det, med lik eierbrøk, som sikrer at jeg hverken kommer urimelig seirende eller tapende ut.
  • Og da var tanken å knytte egen EK opp mot prisutvikling på boligen. Sånn at jeg, når jeg får disse pengene tilbake (les: samboer får jobb og vi kan øke lånet), kommer fair ut av det. 
    • Også tenkte jeg videre at det kunne slå urimelig ut for begge parter om vi ser på verdiøkning på boligen. Dritt for samboer om det blir tre år på rad med +10%, mens aksjemarkedene raser, og dritt for meg om boligen går ned mens det er børsfest (som er der jeg ville hatt penga mine isteden). Kompliserer avtalen, men hensikten er altså ikke egen berikning, men heller en slags sikring for begge parter.

:)