Kjøpe privat, gjennom ENK eller AS?

[Arkivskap]

Min partner og jeg går med planer om å kjøpe en bygning. Denne bygningen må gjennom en relativt omfattende oppussing for å få den skikket til vårt bruk, men når den er ferdig vil det være en privat bolig til oss, et bed and breakfast, og etter hvert en kafé. Vi har snakket med en bank som i og for seg er interessert, men de er ikke så gode på å gi råd. Så, derfor spør jeg her:

Vi hadde opprinnelig tenkt å starte et AS, kjøpe huset og pusse det opp, og så leie boligen fra AS-et. Dette fordi vi etter hvert kanskje trenger en deltidsansatt eller to, og fordi det er tryggere med tanke på sykdom etc. Men banken mener at det er bedre at vi starter en ENK og kjøper boligen gjennom det (eller privat), og så starte et AS for driften av B&B og kafeen. Dermed kan vi pusse opp og føre det som underskudd for ENK.

Jeg er ikke så god på dette med økonomi, derfor trenger jeg litt råd. Hva er lurt å gjøre?

Takker for svar.

[nirolo]

Har ikke veldig god peiling, så ta ting jeg skriver med noen klyper salt:

Jeg forstår hvorfor du vil ha et AS. Men jeg er ikke sikker på at måten du har skissert er optimal. Hvis ASet kjøper boligen og du leier boligen privat, så blir disse leieinntektene skattlagt før du kan få dem ut igjen fra ASet. Det er ikke så gunstig økonomisk sett. I tillegg eier ASet boligen, noe som medfører at den går tapt ved konkurs.

Hva om du kjøper boligen privat og pusser opp boområdet privat. ASet kan leie resten og pusse det opp for ASet sine egne midler (dvs de kan kostnadsføres) og ASet tar all risiko for konkurs. Fordelen her er at du får ut overskudd fra ASet i form av leieinntekter som kun beskattes med 22% - noe som er svært gunstig. Samtidig får du fradrag for kostnader og minimalt med risiko.

Er ikke skråsikker på noen av reglene her altså og har aldri gjort tilsvarende selv.

[HaaWaltz]

Privat/Enk

Det å gå fra Enkeltpersonforetak til AS er smertefritt.

Det å ga fra AS til enk med driftsmidler som har økt i verdi, som boliger kan gjøre (avhengi av hvor i landet man er) er skattemessig dyrt.

Dere vil uansett måtte garantere for hele lånesummen privat. og vil fremdeles sannsynlgivs betale 1 % mer i renter ved å ha lånet i AS-et. mange tror at man får mer sikkerhet en det man egentlig gjør ved å starte AS.

Hvis du skal ha noen effekt på risiko så må dere eie kombinasjonsbyggningen privat, og starte driften av kafe/motell i AS. (AS-et leier lokaler fra dere)

Det viktigste for å få ned risikoen er å ha kontroll på utgifter og inntekter.

Merk at Motell/hotell er mva pliktig (med lav sats) noe som betyr at dere kan få tilbake kostnader til mva til påkost og oppussing av den delen av bygget, og fordi det er mva pliktig med lav sats så vil dere muligens få tilbake mer enn dere bruker og fremdeles gå i overskudd. eventuelt ende ganske nærme 0 i mva kostnad.  Viktig at dette gjøres riktig.

[Sverre1969]

Kjøp av eiendom som helt eller delvis skal benyttes som egen bolig gjør man normalt ikke gjennom AS. 
Se her for eksempel: https://www.magma.no/bruk-av-bolig-mv-eiet-av-eget-aksjeselskap-potensiell-skattefelle