Skriftlig advarsel

[Erikscho]

Vi har fått to klager over tid fra huseier angående støy etter 23:00. Vi har to spørsmål. Det første er at vi aldri har fått noen forespørsler fra de andre beboerne om å senke lydnivået før de orienterer utleier, er dette greit i forhold til at vi har fått skriftlig advarsel etter dette? Og det andre vi lurer på er om skriftlige advarsler har noe «utløpsdato» sånn at de går ut?

 

[gjest 123]

Jeg forutsetter at de to advarslene ikke er gitt samtidig - du skriver selv “over tid” - evt at vi snakker om en skriftlig advarsel for to klager. I så fall det svært greit. Iflg husleieloven er det “vesentlig mislighold” i forhold til en leietavale når “leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad.... fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere,(husleieloven §9-9, litra b) og “vesentlig mislighold” gir en utleier rett til heving av leieforholdet og begjære utkastelse så raskt namsmannen i praksis kan/vil regagere uten uten hensyn til oppsigelsestid først dersom fraflytting ikke har skjedd innen den reasjonen. Støy etter kl 2300 er definitivt å opptre på en måte som er til “sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere”, faktisk rammes dette i de aller fleste kommuner (alle i dag?) av den lokale politvedtekt i som typisk har forbud mot slik støy fra kl 2200/2300 til kl 0600/0700 som en del av vedttekten. Det er intet som helst krav til at man selv skal kontaktes som leietaker i slik sak før utleier kontaktes, dette skal man som leitaker nemlig VITE uten noen “en sjanse til” først dersom bestemmelsen fremgår a) av huleieavtalen/dokumenter den viser til (typisk husordensregler fastsatt suverent av huseier og av en art såpass tilpasset dagens virkelighet at den verken forbyr gjester eller spyling toalettet etter kl 22) eller b) av de lokale politivedtekter (som typisk inneholder bestemmelser slik at man i  ytterste konsekvvens kan bøtlegges av politet dersom de overtres) 

Formelt sett har skriftlige advarsler i et leieforhold ingen utløpsdato så lenge ikke leieforholdet som sådan er utløpt. I praksis vil nok imidlertid en utleier møte en god del motbør i en rett dersom vedkommende plutselig finner ut han vil heve leieavtalen på grunnlag av noe som skjedde for flere år siden uten at noen repeat av nyere dato for hevingsgrunn etter husleielovens § 9-9 foreligger. Har en utleier tenkt å bruke en slik hevingsgrunn bør han altså enten forta seg noe innen fornuftig tid eller vente på EN ny grunn til heving og så legge den ovenpå det historiske. Typisk i praktisk hverdag betyr skriftlig advarsel i en slik sak nettopp det siste og at “EN overtredelse til av noe som rammes av husleielovens § 9-9 og leieavtalen din heves uten oppsigelse”.