Nybegynner spørsmål boligmarkedet

[ltdata]

1. Er nå et bra tidspunkt på å kjøpe seg ny leilighet i Oslo?

2. Bør man binde renta nå eller ha flytende?

[MegaMann2]

11 hours ago, ltdata said:

1. Er nå et bra tidspunkt på å kjøpe seg ny leilighet i Oslo?

2. Bør man binde renta nå eller ha flytende?

1. Ingen som vet

2. Så lenge du har økonomi til det så bør man ha flytende rente. Fast rente er et forsikringsprodukt. Det samme gjelder i strømmarkedet hvor det som regel lønner seg å kjøpe strøm for spotpris og ikke velge et av de mange rare produktene som finnes.

[ltdata]

2. Men er ikke renta nå så rekordlav at man bør binde? Den kan potensielt gå mye høyere enn den kan gå lavere i dag. Er det ikke assymetri der? Konsekvensen av en stor renteoppgang mye verre for meg enn konsekvensen av en denne renta eller litt lavere neste 10 år. Bør man ikke kjøpe/binde på "bunn" med renter slik man bør gjøre i aksjemarkedet?

[Svein M]

Banken tar høyere rente til lenger du binder den. Du kan se på dette som noe du betaler ekstra for å ha sikkerheten i tillfelle den flytende renten stiger til mer enn den fast renten. Det er vanskelig å forutse hva renten blir i fremtiden. Det generelle rådet er å velge flytende rente fordi det gir mest trolig lavest kostnad.

Her er noe jeg har kopiert fra DNB sine sider:

DNB tilbyr i dag følgende priser på fastrene:

• Tre års fastrente på 2,40 prosent nominelt (uforandret), det vil si 2,49 prosent effektivt rente
• Fem års på 2,85 prosent, (opp fra 2,65), det vil si 2,95 prosent effektiv rente
• Ti års på 3,25 prosent (opp fra 3,05), det vil si 3,36 effektiv rente

Endret 18. april 2021 av Svein M

[ltdata]

Ja jeg forstår. Men jeg bare tenker nå som at renten er historisk lav at det kan lønne seg å binde den. Da historisk så har renten vært mye høyere. Typisk 5%. Banken gir meg 10 års fastrente til 2.85% effektiv.

Umulig å forutsi, men konsekvensen av en rente på 6% er mye verre for meg enn at jeg har bundet på 2.85% og flytende rente holder seg under det de neste 10 årene. Om logikken min gir mening.

[MegaMann2]

18 minutes ago, ltdata said:

Banken gir meg 10 års fastrente til 2.85% effektiv.

Umulig å forutsi, men konsekvensen av en rente på 6% er mye verre for meg enn at jeg har bundet på 2.85% og flytende rente holder seg under det de neste 10 årene. Om logikken min gir mening.

Det betyr at banken din sine beste finansielle eksperter har regnet på og kommet frem til at de mener at om de tilbyr fast rente til 2.85% effektiv til deg fra nå og over 10 år, så vil de tjene mer penger på det enn om de tilbyr deg den flytende renten som per i dag kanskje er så lav som 1.35% effektiv.

Velger du fastrente må du betale 2.85% allerede fra og med nå, som er mer enn dobbelt så mye av dagens flytende rente.

Du kan lage deg et excelark som regner ut hvor høyt den flytende renten må gå i løpet av de neste 10 årene før det vil lønne seg og binde til 2.85%.

Når du har laget deg det så kan du enkelt se om du mener risikoen for at det skal skje er så høy at du vil kjøpe deg fri fra den risikoen (som jeg nevnte er dette et forsikringsprodukt) eller at du mener at den aldri vil gå så høyt og ønsker da å vedde i mot en felles banknæring sine fremste eksperter

[Gjest Slettet+5132]

13 hours ago, ltdata said:

1. Er nå et bra tidspunkt på å kjøpe seg ny leilighet i Oslo?

Det kommer sikkert mange meninger om dette. Husk bare: Da korona begynte var det mange eksperter her inne som mente at boligprisene ville falle som en stein. 

Det er ingen som vet hva som vil skje med boligprisene i Oslo fremover, en kan bare gjette. 

Det var en svak nedgang i mars, men det er etter ett år med kraftig vekst. 

På den ene siden har pandemien gjort at flere har fått mulighet til hjemmekontor, som gjør at en kan tillate seg å bo lenger unna jobb (så man kan flytte fra den lille leiligheten i Oslo ut til en villa utenfor Drammen, for eksempel). Det er også potensiale for en liten økonomisk crack (på bynivå, nasjonalt og globalt) etter alle støtteordningene og permiteringene ebber ut. Rentene kommer også til å gå opp hvis økonomien går bedre.

På den andre siden har pandemien vist hvor viktig kontoret er for enkelte, og gjort folk oppmerksomme på nøyaktig hvor mye tid en taper på å pendle en lang strekning hver gang. Altså kan det være folk som ønsker seg noe nærmere jobb og sentrum som følge av denne åpenbaringen. Videre kan man nok forvente en oppsving i økonomien som følge av nyvunnet optimisme etter at pandemien er bekjempet, slik en så etter si første og andre verdenskrig. En vil se en liten nedgang i restaurantjobber og liknende til å begynne med, men det var ikke disse som kjøpte boliger i Oslo uansett, og en skal ikke se bort ifra staten kommer inn med støtteordninger som gjør det enklere å starte opp en ny restaurant.

Hva som kommer til å være den sterkeste drivkraften er det umulig å si.

Jeg ville heller tenkt slik: Kan du kjøpe en bolig nå som du kan bo i i flere år fremover? Eller vil du kun kjøpe for spekulering i prisstigning? Jeg ville vært skeptisk til sistnevnte, men førstnevnte er ganske lurt.

Endret 18. april 2021 av Slettet+5132

[ltdata]

Det er førstnevte. Bolig å bo i for laaang tid fremover. Gode betraktninger forresten

[Svein M]

Vi si at å kjøpe en bolig for egen bruk er som oftest en trygg investering. Noen tabber en må prøve å unngå:

En kan betale for mye i forhold til det boligen er verdt (over markedspris).

Boligen kan være i dårligere stand en en tror.

En kjøper for dyr bolig og må selge igjen etter kort tid. Da er det mulig å tape penger.

[linux-fan]

ltdata skrev (14 timer siden):

1. Er nå et bra tidspunkt på å kjøpe seg ny leilighet i Oslo?

2. Bør man binde renta nå eller ha flytende?

1. Hvis man klarer å leie rimelig kan det være en gylden mulighet for å spare. Ved en renteoppgang vil antagelig boligprisene falle.

2. Vil man ha mulighet for å betale lånet raskere enn plan (uten store gebyrer) hvis man velger fastrente i denne banken (pga god økonomi eller salg av leilighet)? Renteutgiftene er størst i starten av låneperioden når restbeløpet er maksimum, en renteoppgang etter noen år vil gi mindre utslag. 

Det er vanlig å kjøpe noe lite/rimelig/gammelt først og så oppgradere etter noen år, det reduserer de totale renteutgiftene, men gir mer risiko for prisnedgang.

[Gavekort]

ltdata skrev (15 timer siden):

1. Er nå et bra tidspunkt på å kjøpe seg ny leilighet i Oslo?

Det er håpløst å time markedet, på en annen side så er det ganske Texas i disse dager, der markedet er ruset på lav styringsrente som skal opp senere på året.

Kjøp noe du kan bo i de neste 5-10 årene, og som ikke vil ruinere deg finansielt.

 

[ltdata]

Banken gir oss mulighet til å kjøpe for 8 mill totalt. Vi eier allerede 1 leilighet som er fullt nedbetalt. Ble nedbetalt etter 5 år.

Vi har relativt ryddig økonomi, ingen bil, barn, dyr, hytte eller noen andre lån. Sparer som oftest mer enn 50% av lønna vår. 

Mulig det lønner seg for oss å gå for maks lån og kjøpe drømmeboligen til ca 8 mill?

Banken gir klarsignal og vi føler vi er mer nøkterne enn gjennomsnittet så selv i worst case scenario med 8% rente så skal det være overkommelig med mindre begge mister jobben samtidig.

Tenker at neste bolig også blir siste. Vi har bodd 8 år i den vi har nå. Neste tenker vi å bo i i 30 år.

Synspunkter?

[Gjest Slettet+5132]

Hvis det virkelig er drømmeboligen er det jo for all del ganske attraktivt, men sett inn tallene i lånekalkulator og beregn for litt ulike renter og føl litt på det.

Jeg ville tenkt godt igjennom følgende:

1) skal dere ha barn? Pass på å diskutere og tenke igjennom dette godt hvis dere ikke allerede har gjort det. Hvis ja, pass på at boligen og området dere kjøper i er barnevennlig (hva det betyr er veldig variabelt, men tolk det som "et sted dere ville vært komfortable med å oppdra et barn")

2) er det mulig at en av dere vil kunne ønske å gå tilbake til utdanning de neste ti årene? Eller kanskje gå til en stilling med mindre lønn? Da vil en eventuelt tape inntekt. Her kan det være lurt å sette opp litt ulike budsjett og se hva smertegrensen er.

3) er dere fornøyd med en bolig som i dag koster 8 millioner, eller vil dere egentlig heller ha en bolig som i dag koster 15-20 millioner?

I et 30-årsperspektiv er det få perioder i moderne historie hvor boligprisene ikke totalt sett var steget, men etter Kristianiakrakket gikk det 90 (nitti) år til prisene hentet seg inn igjen. Så en kan jo være uheldig. 

Nå er systemene helt annerledes i dag enn i 1899, så at akkurat det skjer er vel ikke så sannsynlig. Etter krakket i 1987 tok det ca ti år før prisene var på samme nivå igjen. Og jeg tror et slikt tidsperspektiv er realistisk også for fremtiden hvis det skulle skje et krakk. En har også inflasjon i Norge som spiser en god del av lånet på sikt uansett, men inflasjon er ingen naturregel og det finnes land som ikke har det.

Ellers: sjekk veldig godt igjennom hva slags offentlige og private planer som er gjort i området rundt boligen. Skal dere få E6 som nabo innen ti år? Kommer Røkke med en høyblokk som sperrer for kveldssolen? Er det planlagt stor utbygging som fører til flere beboere og mer trafikk i området?

[Gavekort]

ltdata skrev (2 timer siden):

Banken gir oss mulighet til å kjøpe for 8 mill totalt. Vi eier allerede 1 leilighet som er fullt nedbetalt. Ble nedbetalt etter 5 år.

Situasjonen avhenger av hvor mye av det som er egenkapital og hvor mye samlet inntekt dere har i husholdningen. Jeg ville ført opp lånescenarier i et regneark og sett om dere klarer å leve med de månedlige betalingene. Ta gjerne å juster renten opp med 5% og sjekk om det begynner å bli stramt.

Bankene setter begrensning på at gjeld ikke kan overskride 5 ganger inntekt, men selv dette er veldig høyt.

[ltdata]

Skjønner. Egenkapital 50%.

Total inntekt ca 55k

Lånet kan enkelt betjenes med rente på 6.5% har jeg funnet ut. Ink levekostnader.

Selv om jeg skulle miste jobben så skal det gå greit selv med 6.5% rente. Kona tjener mer enn meg. Og levekostnader såpass lave at det vil gå har jeg kommet frem til. Selv om det ikke akkurat blir fett i en slik situasjon.

[Gavekort]

Høres ut som du har ting under kontroll. Kjør på.

[ltdata]

Jeg ser forresten at at selgere på flere relativt nye boliger (2013-2019) kun har hatt botid på 2-4 år. 
Kan dette være grunn til bekymring? Eller er folk rastløse? Ikke snakk om rønner, men sentrale moderne 3 roms leiligheter

Jeg skjønner ikke helt at noen kjøper en så ny bolig og så velger å flytte ut igjen etter kort tid. Det er jo utrolig ulønnsomt med tanke på transaksjonskostnader, meklerhonorarer, vasking, flytting, tid og krefter.

[Gavekort]

Det spørs på boligen. For mindre leiligheter så selger man gjerne når man får barn eller hvis muligheten byr seg på en enebolig.

Men ja, boligmarkedet i Oslo-området er helt bananas.

[Gjest Slettet+5132]

32 minutes ago, ltdata said:

Jeg ser forresten at at selgere på flere relativt nye boliger (2013-2019) kun har hatt botid på 2-4 år. 
Kan dette være grunn til bekymring? Eller er folk rastløse? Ikke snakk om rønner, men sentrale moderne 3 roms leiligheter

Jeg skjønner ikke helt at noen kjøper en så ny bolig og så velger å flytte ut igjen etter kort tid. Det er jo utrolig ulønnsomt med tanke på transaksjonskostnader, meklerhonorarer, vasking, flytting, tid og krefter.

På tre år har kvadratmeterprisen steget fra 66 000 kr/kvm til rundt 83 000 kr/kvm. Hvis du ser på boliger som nå koster rundt 8 millioner, kostet disse altså 6.3 millioner for tre år siden, og selger har hatt en verdistigning på 1,7 millioner. Alle andre utgifter blir ganske ubetydelige i forhold. Det er nok et par som selger nå for å utntytte det mange mener er en topp i markedet.

Når det er sagt, er ikke nyboliger alltid problemfrie de heller, og hvis selger var første innflytter, kan det være at de har oppdaget en del feil eller mangler som ikke sto klart beskrevet i prospektet. Et par eksempler på gjengangere jeg kjenner eller har hørt folk har brent seg på:

• Dårlig støyisolering
• Dårlig ventilasjon (som igjen kan føre til støy fordi en må ha vinduet oppe)
• For små parkeringsplasser
• Generelle valg av billige løsninger, som helt vanlige trioving-nøkler.
• Endelig utforming passet ikke til forventninger en fikk fra bilder/tegninger. 

Det kan også være oppdaget diverse småfeil, men her er som regel utbygger ansvarlig for å rette opp, selv om det kan være en lang prosess

[ltdata]

Ok takk. Men gevinst på boligkjøpet blir jo kun hvis de flytter til et annet marked. Fordi kjøper de en annen leilighet i oslo så må de betale tilsvarende prisstigning