Tidsbestemt leieavtale

[haagens]

Hei,

Jeg er utleier på en leilighet. Der har vi en gjensidig oppsigelstid på 3 måneder. 

Den tidsbestemte avtalen gjelder til og med 01.08.2023 -  men jeg har nå fått solgt boligen. Og sa opp leiligheten f.o.m 01.07.2021.

Legger ved bilde av kontrakten.

 

Leieboer er ikke enig i dette og skriver dette;

 

Viser til din oppsigelse av leieforholdet.

Jeg protesteres på oppsigelsen, grunnet feil formaliteter ved oppsigelsen jf. Husleieloven. § 9-7. Vi har en tidsbestemt avtale som strekker seg til 01.08.2023.

Ber om at jeg får korrekt skriftlig oppsigelse fra deg, så lenge jeg ikke har fått en oppsigelse etter husleieloven anser jeg ikke leieforholdet som oppsagt.

 

[Ståle Nordlie]

Hva sa du i oppsigelsen?

[MKap]

Utleigar må ha sakleg grunn for å seia opp leigeforholdet. Eigarskifte i seg sjølv er ikkje ein gyldig oppseiingsgrunn. Som utgangspunkt følgjer utleigar med på kjøpet når ein utleigebustad blir seld. Om kjøpar har intensjon om å bu i leiligheiten sjølv er det ein saklig grunn for å seia opp leigeavtalen.

[haagens]

Jeg skrev dette;

Hei,

Da har jeg fått solgt leiligheten min.

 

Og med det sier jeg opp leiligheten som har en oppsigelsetid på 3 mnd.

 

Kjøper av leiligheten tar da over 01.07.2021!

 

[haagens]

 

I denne tråden har jeg mitt på mitt tørre

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

haagens skrev (12 minutter siden):

Jeg skrev dette;

Hei,

Da har jeg fått solgt leiligheten min.

 

Og med det sier jeg opp leiligheten som har en oppsigelsetid på 3 mnd.

 

Kjøper av leiligheten tar da over 01.07.2021!

 

Ikke en gyldig oppsigelse, du har ikke opplyst om adgangen leietaker har til å bestride oppsigelsen. Det er ett formkrav til en gyldig oppsigelse, og en leietaker kan avvise en oppsigelse som mangler dette. 

«Husleieloven stiller krav til utleierens oppsigelse. Oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet. Den skal også opplyse om at man kan protestere skriftlig til utleieren innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt.

Det skal også stå at dersom leietaker ikke protesterer innen fristen, taper han retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleier i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven. Dersom oppsigelsen ikke inneholder det loven krever, vil den være ugyldig.» https://www.forbrukerradet.no/forside/bolig/husleie/oppsigelse/

Endret 15. april 2021 av Kron

[haagens]

Takk for svar!

Hvordan skal jeg gå fram for en gyldig oppsigelse?

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

haagens skrev (6 minutter siden):

Takk for svar!

Hvordan skal jeg gå fram for en gyldig oppsigelse?

Se over. Du bør også begrunne oppsigelsen bedre. F.eks. Med at ny eier skal bo i boligen selv. 

[gjest 123]

I all hast nå i en travel arbeidsdag

TS, oppsigelsen er fullstendig ugyldig og tråden du linker til er irrelevant: Dette er en LEILIGHET og ikke en HYBEL hvor § 9-7, 4. ledd kan gjøres gjeldende fra din side. 

En gyldig oppsigelse av leilighet krever følgende: “Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.” (Husleielovens §! 9-7, 2. ledd)

 I tillegg krever gyldig oppsigelse at følgnde betingelse er oppfylt “En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom:
a)    husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,
b)    riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,
c)    leieren har misligholdt leieavtalen, eller
d)    det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen” 
(Husleielovens § 9-5, 2. ledd). 
“Boligen skal selges” er ikke nevnt her og pkt d) kan heller ikke uten videre gjøres gjeldende i den anledning. d) er ved salg bare saklig/relevant dersom kjøper faktisk skal bruke leiligheten som sin egen bolig og dette også kjøpers eneste reelle alternativ, ellers overtar kjøper både leilighet og leietaker “as is”. .Man kan også argumentere for at det i tilfelle er kjøper som må si opp og at kjøper dermed kan få et erstatningskrav i forhold til selger dersom selger ikke har opplyst om saken før kjøpsavtale ble skrevet og oppsigelse til den tid kjøper skal ta leiligheten i bruk ikke lykkes. 

Leietaker har nå også et kort på hånden i forhold til å kreve at oppsigelsen nå prøves rettslig, jfr § 9-8, ledd, 2. punktum: “Har leieren protestert i samsvar med første punktum, faller oppsigelsen bort om ikke utleieren har reist søksmål mot leieren innen tre måneder etter at leierens frist løp ut.” Det er ikke uten videre gitt at du kan trekke oppsigelsen tilbake og deretter sende en ny oppsigelse uten først rettslig prøving av den stående oppsigelsen det faktisk er protestert mot eller at at denne faller bort pga tremånedersfristen for søksmål.  

Edit: Rettet fra "kjøper" til leietaker" i siste avsnitt

Endret 15. april 2021 av gjest 123

[kjetilkl]

1 hour ago, gjest 123 said:

d)    det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen” 

(Husleielovens § 9-5, 2. ledd). 
“Boligen skal selges” er ikke nevnt her og pkt d) kan heller ikke uten videre gjøres gjeldende i den anledning. d) er ved salg bare saklig/relevant dersom kjøper faktisk skal bruke leiligheten som sin egen bolig og dette også kjøpers eneste reelle alternativ, ellers overtar kjøper både leilighet og leietaker “as is”. .Man kan også argumentere for at det i tilfelle er kjøper som må si opp og at kjøper dermed kan få et erstatningskrav i forhold til selger dersom selger ikke har opplyst om saken før kjøpsavtale ble skrevet og oppsigelse til den tid kjøper skal ta leiligheten i bruk ikke lykkes. 

Leietaker har nå også et kort på hånden i forhold til å kreve at oppsigelsen nå prøves rettslig, jfr § 9-8, ledd, 2. punktum: “Har leieren protestert i samsvar med første punktum, faller oppsigelsen bort om ikke utleieren har reist søksmål mot leieren innen tre måneder etter at leierens frist løp ut.” Det er ikke uten videre gitt at du kan trekke oppsigelsen tilbake og deretter sende en ny oppsigelse uten først rettslig prøving av den stående oppsigelsen det faktisk er protestert mot eller at at denne faller bort pga tremånedersfristen for søksmål. 

OBS! Synsing: Synes dette er litt interesant...

De fleste stedene jeg finner dette beskrevet så regner man salg av leieobjektet som gyldig grunn for oppsigelse?

F.eks: https://www.forbrukerradet.no/forside/bolig/husleie/oppsigelse/

• Det foreligger annen saklig grunn.

Hva som kan være saklig grunn, må avgjøres konkret, men et eksempel kan være at utleier skal selge boligen og ikke ønsker at denne selges med leietaker.

En annen ting er jo om det kan regnes som at leietaker har fått oppsigelse, all den tid oppsigelsen som er sendt er ugyldig og ikke oppfyller formkravene? Isåfall burde det ikke være noe i veien for å sende en ny gyldig oppsigelse.

Endret 15. april 2021 av kjetilkl

[nirolo]

haagens skrev (2 timer siden):

Jeg er utleier på en leilighet. Der har vi en gjensidig oppsigelstid på 3 måneder. 

Den tidsbestemte avtalen gjelder til og med 01.08.2023 -  men jeg har nå fått solgt boligen. Og sa opp leiligheten f.o.m 01.07.2021.

 

haagens skrev (1 time siden):

Jeg skrev dette;

Hei,

Da har jeg fått solgt leiligheten min.

 

Og med det sier jeg opp leiligheten som har en oppsigelsetid på 3 mnd.

 

Kjøper av leiligheten tar da over 01.07.2021!

 

 

Her mangler det vel en måneds oppsigelsestid?

Når du sier opp i april, så gjelder oppsigelsestiden fra 1. mai og leietaker trenger ikke flytte før 1. august.

[haagens]

nirolo skrev (6 minutter siden):

 

 

Her mangler det vel en måneds oppsigelsestid?

Når du sier opp i april, så gjelder oppsigelsestiden fra 1. mai og leietaker trenger ikke flytte før 1. august.

Hei,

 

Jeg sa opp leiligheten 29 Mars - da gjelder oppsigelsen fra 1 april!

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

kjetilkl skrev (40 minutter siden):

OBS! Synsing: Synes dette er litt interesant...

De fleste stedene jeg finner dette beskrevet så regner man salg av leieobjektet som gyldig grunn for oppsigelse?

F.eks: https://www.forbrukerradet.no/forside/bolig/husleie/oppsigelse/

• Det foreligger annen saklig grunn.

Hva som kan være saklig grunn, må avgjøres konkret, men et eksempel kan være at utleier skal selge boligen og ikke ønsker at denne selges med leietaker.

En annen ting er jo om det kan regnes som at leietaker har fått oppsigelse, all den tid oppsigelsen som er sendt er ugyldig og ikke oppfyller formkravene? Isåfall burde det ikke være noe i veien for å sende en ny gyldig oppsigelse.

Dette blir ikke det samme. Jeg forstår at leiligheten allerede er solgt. Det du viser til handler om at det kan være saklig å si opp leietaker før leilighet skal selges. Som igjen er saklig fordi en bolig kan være vanskeligere å selge, og det kan påvirke salgsprisen om en leietaker skal følge med kjøpet. Men dette gjelder åpenbart ikke her, om leiligheten allerede er solgt.

Endret 15. april 2021 av Kron

[vara]

1 hour ago, haagens said:

Hei,

 

Jeg sa opp leiligheten 29 Mars - da gjelder oppsigelsen fra 1 april!

Du har ikke sagt opp noen da du ikke har fulgt formkravet nødvendig. Dermed gjelder tidligste oppsigelse fra 1. Mai.  Salg av bolig er heller ikke en tungtveiende grunn og du vil mest sannsynlig ikke klare å si opp leietager før boligoverdragelse. Den nye eieren må finne saklig grunn til å si opp etter overtagelse og gå etter deg hvis de blir skadelidende pga evt. feilinformasjon på prospekt.

Endret 15. april 2021 av vara

[Omnist]

haagens skrev (1 time siden):

Hei,

 

Jeg sa opp leiligheten 29 Mars - da gjelder oppsigelsen fra 1 april!

Når oppsigelsen du sendte ikke er gyldig vil nok ikke dette løpe fra 1 april.  Men om du nå sender en ny korrekt oppsigelse nå ila april har du en mulighet for at den kan gjelde fra 1. Mai og leietaker ute til 1. August med mindre den blir protestert på og krevd rettslig prøving.

[pedr0a]

@haagens Formkravene til oppsigelse finner du i husleieloven §9-7. Oppsigelsen må

1 være skriftlig

2 Begrunnes

3 Opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt

4 Opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c

I tillegg må du ha en grunn som faller inn under §9-5. 

Oppsigelsen din er ikke gyldig. Dette betyr at oppsigelsen vil gjelde fra Mai, forutsatt at du leverer en formriktig oppsigelse. Den opphører da ved utløpet av kalendermåneden. Altså fra 1 Mai til 31Juli hvis det er 3mnd oppsigelsesfrist.

At du har solgt boligen er forøvrig en litt merkelig grunn for oppsigelse men er nok fortsatt saklig. Det vanlige når en leilighet selges er at kontrakten overføres til den som har kjøpt leiligheten. Det vil dermed være den nye kjøperen som må si opp leietakeren. Hvis det er slik at du har sagt at leieren vil være oppsagt før den nye eieren overtar så har du tatt en stor risiko. Leier kan protestere og kreve at saken behandles i HTU, dette kan ta flere måneder. Det virker imidlertid som at leietaker vil flytte ut, så lenge han får en formriktig oppsigelse.

§8-6 i husleieloven regulerer eierskifte der eiendomsretten til husrommet overføres. 

Leietaker vil ikke ha rettslig interesse i å prøve den første oppsigelsen. Den vil du ha trukket tilbake når du gir ny oppsigelse, men leietaker kan fortsatt protestere på den nye oppsigelsen, selv om formkravene er fulgt og du har saklig grunn. Leietakers oppsigelsesvern innebærer nemlig at oppsigelsen settes til side hvis den vil virke urimelig ut ifra en vurdering av begge parters forhold.

Endret 15. april 2021 av pedr0a

[arne22]

Hovedprinsippet er at leiekontrakten følger boligen og ikke eieren. Ny eier overtar ansvaret for utleien. Hvem som er eier har mindre betydning. Leietaker beholder sine rettigheter uavhengig av hvem eieren er.

Det må foreligge en oppsigelse som oppfyller formkravene, og så må den som er eier på det aktuelle tidspunktet gå til sak for å få kjent oppsigelsen gyldig. (Hvis leietaker protesterer.)

Endret 15. april 2021 av arne22

[mobile999]

haagens skrev (9 timer siden):

Jeg skrev dette;

Hei,

Da har jeg fått solgt leiligheten min.

 

Og med det sier jeg opp leiligheten som har en oppsigelsetid på 3 mnd.

 

Kjøper av leiligheten tar da over 01.07.2021!

Det er den nye eieren/utleieren som har saklig grunn til å si opp leietakeren dersom h*n skal bruke leiligheten som egen bolig.

Du har ikke saklig grunn til å si opp.

Den nye eieren/utleieren kan ikke si opp før h*n har overtatt leiligheten (og derved leieavtalen).

Siden den nye utleieren overtar leiligheten 1.7. kan h*n si opp leietakeren slik at leietakeren må levere tilbake leiligheten tidligst 31.10.(!).