Har huseieren lov til å si meg opp?

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

plankeby skrev (36 minutter siden):

Utleier kan vel uansett ikke overta hele eller deler av utleieobjektet før om tre måneder fra skriftlig varsel?

Utenom særlige saker med bevisst vankjødsel fra utleier. 

Nei selvfølgelig ikke. Og om leietaker utfordrer oppsigelsen, heller ikke før faktisk opphør av leieforholdet har skjedd. Dvs så lenge familien bor der. Selv om familien, om de skulle tape i retten, bor der i påvente av utkastelse av namsmannen, fordi de fortsatt nekter å flytte. Å kaste ut en barnefamilie ved bruk av namsmannen er heller ikke en lett prosedyre, som kan ta lang tid. 

Endret 5. april 2021 av Kron

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

Salvesen. skrev (3 minutter siden):

Hvor kan en lese om at dette må prøves for retten om en har gjensidig oppsigelses avtale i kontrakten?

Husleieloven § 9-8.

[arne22]

2 minutes ago, Salvesen. said:

Hvor kan en lese om at dette må prøves for retten om en har gjensidig oppsigelses avtale i kontrakten?

Dette er jo basic husleierett i sin enkleste form. Husleieloven inneholder disse bestemmelsene og det finnes en svært omfattende rettspraksis rundt denne typen saker.

[Salvesen.]

Kron skrev (1 minutt siden):

Husleieloven § 9-8.

Aha, om en protesterer. Dette er dog en stor risiko for leietaker da han kan tape dette og sitte igjen med kostnadene går jeg ut i fra 

[Salvesen.]

arne22 skrev (1 minutt siden):

Dette er jo basic husleierett i sin enkleste form. Husleieloven inneholder disse bestemmelsene og det finnes en svært omfattende rettspraksis rundt denne typen saker.

Om en hadde spesifisert at det gjaldt ved en protest av oppsigelsen, ja.

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

arne22 skrev (13 minutter siden):

Dette er jo basic husleierett i sin enkleste form. Husleieloven inneholder disse bestemmelsene og det finnes en svært omfattende rettspraksis rundt denne typen saker.

Er du sikker på at det må til tingretten først? Leste dette på eiendomsadvokater.no: 

«Dersom leietaker protesterer på oppsigelsen og nekter å flytte ut må utleier ta ut søksmål innen 3 mnd etter at leietakers frist løp ut. I Oslo og Akershus gjøres dette nå til Husleietvistutvalget som obligatorisk førsteinstans i stedet for Forliksrådet. Avgjørelser derfra kan ankes til tingretten. En slik prosess kan naturligvis ta betydelig med tid.»

https://www.eiendomsadvokater.no/oppsigelse-av-husleieavtale/

Endret 5. april 2021 av Kron

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

Salvesen. skrev (13 minutter siden):

Aha, om en protesterer. Dette er dog en stor risiko for leietaker da han kan tape dette og sitte igjen med kostnadene går jeg ut i fra 

Kostnaden for å ta saken til forliksrådet er 1378,-. Og det er klager som må forskuttere betalingen. Om innklagede taper saken så er altså dette beløpet hva man risikerer å måtte ut med, i hvert fall i første instans. For de områder som dekkes av husleietvistutvalget er beløpet noe lavere. 1199,- om det er utleier som sender inn klage. 239,- om det er leietaker som sender inn klage. 
 

At det skal til tingretten først tror jeg er en misforståelse fra arne22. Slik jeg forstår det, går det til enten forliksrådet eller husleietvistutvalget først.

Endret 5. april 2021 av Kron

[Salvesen.]

Kron skrev (25 minutter siden):

Kostnaden for å ta saken til forliksrådet er 1378,-. Og det er klager som må forskuttere betalingen. Om innklagede taper saken så er altså dette beløpet hva man risikerer å måtte ut med, i hvert fall i første instans. For de områder som dekkes av husleietvistutvalget er beløpet noe lavere. 1199,- om det er utleier som sender inn klage. 239,- om det er leietaker som sender inn klage. 
 

At det skal til tingretten først tror jeg er en misforståelse fra arne22. Slik jeg forstår det, går det til enten forliksrådet eller husleietvistutvalget først.

Ja det gir mer mening! 

[pedr0a]

For at en utleier skal kunne si opp en leietaker må en av bestemmelsene i §9-5 være anvendbar. 

En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom:

a)    husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden

b)    riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes

c)    leieren har misligholdt leieavtalen,

d)    det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen

Annen saklig grunn

I denne saken virker det som at utleieren påberoper at det foreligger "en annen saklig grunn" for å si opp leieavtalen. I denne saken foreligger det en grunn (uteier ønsker å bruke rommet som lager). Den oppgitte grunnen må ha en viss vekt, dette avgjøres etter en konkret vurdering.  Av det jeg kan forstå stilles det små krav for at vilkåret skal være oppfyllt. 

Formkrav ved oppsigelse

For at en oppsigelse skal være gyldig må den oppfylle formkravene i husleieloven §9-7

Oppsigelsen skal være skriftlig.

Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt.

Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

Hvis det du leier er et enkelt beboelsesrom der du etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, er det eneste formkravet at oppsigelsen er skriftlig. Men du du leier er ikke et enkelt beboelsesrom.

Hvis du flytter ut i henhold til oppsigelsen så anses den som godtatt

Tilsidesettelse av oppsigelse

Det følger av §9-8 at du skriftlig kan protestere til utleieren innen en måned etter at du mottok oppsigelsen.

Hvis du protesterer vil oppsigelsen falle bort med mindre utleieren reiser søksmål. 

Retten skal da avgjøre om den er "lovlig", noe jeg antar at oppsigelsen er, MEN de skal også vurdere om oppsigelsen er "rimelig". 

Leierens ønske om å fortsette leieforholdet må vurderes opp mot utleierens ønske om å bruke boligen på en annen måte. 

At en utleier trenger å bruke husrommet til eget formål vil som regel veie tungt. 

Det må legges vekt på om leietaker blir uten et sted å bo. Hvis feks boligmarkedet er slik at man ikke kan finne et nytt sted å leie så skal oppsigelsen vanligvis settes til side. 

Personlige, økonomiske konsekvenser, samt konsekvenser for andre husstandsmedlemmer vil også være av betydning i helhetsvurderingen. 

Jeg synes det er litt rart at utleier ikke kan skaffe et lagerrom. Blir det dyrere enn leieprisen? 

Endret 5. april 2021 av pedr0a

[arne22]

1 hour ago, Kron said:

Er du sikker på at det må til tingretten først? Leste dette på eiendomsadvokater.no: 

https://www.eiendomsadvokater.no/oppsigelse-av-husleieavtale/

Dette gjelder vel i en litt annen rettsammenheng der leietaker har missligholdt leieavtalen.

Ellers så må vel pedrOa sin oversikt over gi et ganske korrekt overblikk over de prinsippene som gjelder, bortsett fra at jeg mener at rettspraksis har hatt en tendens til å gi leietaker medhold, hvis det dreier seg om barnefamilier. (Men selvfølgelig ikke alltid.)

I de konkrete tilfellene som jeg kjenner til så har alltid tingretten vært prøvingsinstans for ordinære oppsigelser og i de tilfeller at leietaker har anket en rettsavgjørelse til lagmannsretten så har lagmansretten også tatt saken opp til behandling. Det koster penger og det tar tid. Da kan det jo bli enklere for huseier å la kontrakten løpe til den løper ut etter 2-3 år.

For huseier med advokat så vil det jo være en avveining: Hva koster det, hvor lang tid tar det, og hvor stor er risikoen for å tape. Da kan det å la kontrakten løpe ut til sin ende fort bli til det gunstigste alternativet. Så kan man jo også forhandle og for eksempel bli enige om for eksempel en nedkorting på ett år av oppsigelsestiden. 

Man kan godt vente med forhandlingene til huseier har gått til sak, slik at dette blir til en del av et rettsforlik som binder begge partene. Jeg tror ellers at det er en del inboforsikringer som dekker advokatbistand for leietaker. 

Endret 5. april 2021 av arne22

[vara]

Mye småfjatt her, utleier har ikke sagt deg opp da de har ikke fulgt formkravet for å gjøre dette. Du kan fint ignorere alle de uhyggelige telefonsamtalene. Utleier må ha særlig god grunn til å si opp avtalen og dette teller mest sannsynlig ikke.  Hele byrden av oppsigelse faller på utleier og de må kjøre dette gjennom riktig instans (husleietvistutvalget -> tingretten) hvis du bestrider dette. I så fall så balanseres utleiers behov for 'lager rom' for kommersiell virksomhet mot ditt behov for bolig til deg og dine barn.  

Med tanke på måten de har oppført seg så langt og denne balansegangen så tror jeg ikke utleier har en saklig grunn til å si opp avtalen. Men siden du kan bli ansvarlig for rettsutgifter hvis du taper så bør du snakke med jurist (evt. leieboerforeningen/jusshjelpa for billig hjelp i starten) med alle detaljene på bordet. Ignorer alle muntlige beskjeder og krev skriftlig kommunikasjon fremover. 

Endret 5. april 2021 av vara

[Vegard#]

Jeg ser trådstarter er i en tidsbestemt avtale og at oppsigelse da reguleres av husll § 9-2. Er det slik at en eventuell oppsigelse etter avtale alltid må reguleres etter husll §§ 9-4 til 9-8 eller kan dette settes til side i husleieavtalen?

[pedr0a]

@Vegard# Dette står jo i §9-2 "En tidsbestemt leieavtale kan sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8, dersom det er avtalt" Hvis man skal ha oppsigelsesadgang for en tidsbestemt avtale må man gjøre det slik §9-2 beskriver. 

Endret 5. april 2021 av pedr0a

[Mato]

pedr0a skrev (5 timer siden):

For at en utleier skal kunne si opp en leietaker må en av bestemmelsene i §9-5 være anvendbar. 

En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom:

a)    husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden

b)    riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes

c)    leieren har misligholdt leieavtalen,

d)    det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen

Annen saklig grunn

I denne saken virker det som at utleieren påberoper at det foreligger "en annen saklig grunn" for å si opp leieavtalen. I denne saken foreligger det en grunn (uteier ønsker å bruke rommet som lager). Den oppgitte grunnen må ha en viss vekt, dette avgjøres etter en konkret vurdering.  Av det jeg kan forstå stilles det små krav for at vilkåret skal være oppfyllt. 

Formkrav ved oppsigelse

For at en oppsigelse skal være gyldig må den oppfylle formkravene i husleieloven §9-7

Oppsigelsen skal være skriftlig.

Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt.

Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

Hvis det du leier er et enkelt beboelsesrom der du etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, er det eneste formkravet at oppsigelsen er skriftlig. Men du du leier er ikke et enkelt beboelsesrom.

Hvis du flytter ut i henhold til oppsigelsen så anses den som godtatt

Tilsidesettelse av oppsigelse

Det følger av §9-8 at du skriftlig kan protestere til utleieren innen en måned etter at du mottok oppsigelsen.

Hvis du protesterer vil oppsigelsen falle bort med mindre utleieren reiser søksmål. 

Retten skal da avgjøre om den er "lovlig", noe jeg antar at oppsigelsen er, MEN de skal også vurdere om oppsigelsen er "rimelig". 

Leierens ønske om å fortsette leieforholdet må vurderes opp mot utleierens ønske om å bruke boligen på en annen måte. 

At en utleier trenger å bruke husrommet til eget formål vil som regel veie tungt. 

Det må legges vekt på om leietaker blir uten et sted å bo. Hvis feks boligmarkedet er slik at man ikke kan finne et nytt sted å leie så skal oppsigelsen vanligvis settes til side. 

Personlige, økonomiske konsekvenser, samt konsekvenser for andre husstandsmedlemmer vil også være av betydning i helhetsvurderingen. 

Jeg synes det er litt rart at utleier ikke kan skaffe et lagerrom. Blir det dyrere enn leieprisen? 

er dette relevant når kontrakten mellom leietager og huseier har stadfester at kontrakten kan sies opp med 3 måneders oppsigelse ? 

Sitat

Vi har en 5 års kontrakt med 3 mnd gjensidig oppsigelse. Jeg har bodd her i snart 2,5 år, så det er enda en stund igjen av kontrakten. 

 

[Theo343]

Huseier er vel ikke forpliktet til å oppgi faktisk grunn så lenge det er en tidsbestemt leieavtale?

[henrikwl]

Theo343 skrev (10 minutter siden):

Huseier er vel ikke forpliktet til å oppgi faktisk grunn så lenge det er en tidsbestemt leieavtale?

Hvorfor skulle kravet til oppsigelsesgrunn bortfalle fordi leieavtalen er tidsbestemt?

[Theo343]

14 minutes ago, henrikwl said:

Hvorfor skulle kravet til oppsigelsesgrunn bortfalle fordi leieavtalen er tidsbestemt?

Man kan si at man selv ha behov for leiligheten men mener ikke å huske at det er krav om å opplyse om hvorfor man har behov for leiligheten?

Bekjente har måttet flytte på bakgrunn av "noen i nær familie har behov for leiligheten".

Endret 5. april 2021 av Theo343

[pedr0a]

@Mato Ja. Det eneste som står er at man kan si opp, ikke grunnlaget for å si opp. 

Leier har oppsigelsesvern. Dette kan ikke fravikes ved avtale, se husleieloven §1-2. 

Det er imidlertid ikke noe i veien for at leieren godtar oppsigelsen selv om den ikke oppfyller formkravene og flytter ut jf § 9-7 andre avsnitt.

52 minutes ago, Theo343 said:

Huseier er vel ikke forpliktet til å oppgi faktisk grunn så lenge det er en tidsbestemt leieavtale?

Se §9-7 "Oppsigelsen skal begrunnes". Dette trenger ikke å være utfyllende. Det kan stå "jeg skal bruke rommet som lager" eller "jeg skal bruke rommet selv"

[Theo343]

45 minutes ago, pedr0a said:

Se §9-7 "Oppsigelsen skal begrunnes". Dette trenger ikke å være utfyllende. Det kan stå "jeg skal bruke rommet som lager" eller "jeg skal bruke rommet selv"

Korrekt og det holder da å si "vi trenger den selv" uten å forklare hvorfor.

[Alexander4840]

Det er vel ikke snakk om at de bryter 3-mnd oppsigelsestiden? 
Spm. er, om de har lov til å iverksette oppsigelse i det hele tatt, hvilket jeg tror de har, siden de skal bruke boligen selv.
Kanskje de lyver, og vil jekke opp prisen 20%. Hvem vet.
Kanskje de vil finne en leietaker som kun trenger ett rom.
Kanskje de egentlig vil bruke hele huset selv.

Endret 6. april 2021 av Alexander4840