Boliglån med kausjonist

[davinci]

25 minutes ago, Dapp47 said:

Scenario 1 er nok ikke så sansynlig, mtp at du sprenger 5x grensen ganske mye med 4 millioner i lån (6.66x inntekt)

At du kan gå over 5x tror jeg, da bankene gjerne strekker seg litt lenger for førstegangskjøpere.  Pant i bolig (kausjon) kan hjelpe deg å beholde egenkapitalen, men et kjøp til 4 millioner tror jeg blir litt vel ambisiøst.

At du får kjøpe for nesten 4 millioner hvis du bruker egenkapitalen din + stiller sikkerhet i annen bolig, det tror jeg riktig bank kan få til. 

Tusen takk for svaret, det var oppklarende!

Tallet 4 millioner er tatt litt ut av løse lufta, håpet er å kunne se på leiligheter som koster  i overkant av 3.5mill, men å ha litt å gå på i budrundene. 

[davinci]

30 minutes ago, Gavekort said:

Det er helt spinngale her inne. 4 millioner er et veldig stort lån å ta alene. Med TS sin inntekt så vil jeg si at alt under 2,6 millioner i lån (før evt. egenkapital) vil være komfortabelt, så om du stiller med 0,6 i egenkapital så har du et budsjett på 3,2M (minus omkostninger). Går man over dette så vil man begynne å slite med å vedlikeholde lånet, spesielt ved renteoppgang.

Jeg skjønner at det er Texas-tilstander i Oslo for tiden, men bare fordi folk hiver seg utenfor klippen så trenger ikke du å gjøre det samme.

I et tenkt scenario hvor jeg låner hele beløpet på 4mill med nedbetaling over 25 år ha følgende kostnad:

• ~16k/mnd ved 1.3% nominell rente
• ~17k/mnd ved 2.0% nominell rente
• ~19k/mnd ved 3.0% nominell rente
• ~21k/mnd ved 4.0% nominell rente
• ~23k/mnd ved 5.0% nominell rente 

Jeg er enig i at det hadde blitt trangt med 5% eller høyere, kanskje til og med ved 4% eller høyere. Men selv da ville ikke lånet blitt misligholdt, jeg ville bare hatt dårlig råd ellers, med ca 10k netto å bruke på fellesutgifter og andre ting.

Dette forutsetter tidenes renteeksplosjon før jeg får lønnsøkning.

Eller er det noe jeg misser her?

 

[davinci]

38 minutes ago, linux-fan said:

> Leiligheten til pappa er jo ikke “cash” og kan ikke brukes til å betale noe som helst

Jo, hvis ikke du kan betale ned gjelden til avtalt tid, banken får inn nok ved tvangssalg av din leilighet og din far ikke kan betale resten, så kan hans leilighet også selges av banken. Å kausjonere er ikke uten risiko.

 

 

Ja, det er jeg klar over. Det er vel hele konseptet med kausjon. 

Jeg formulerte meg dårlig, men jeg mente egentlig ved selve kjøpstidspunktet. Er det slik at hvis kausjonist stiller med 1 mill i fast eiendom, så kan jeg låne 1 mill ekstra? Eller hvordan blir kausjonen omsatt til likvide midler?

[kremt]

En kausjonist er bare ekstra sikkerhet, det trenger ikke bety at du får låne noe mer. Men det regnes som en slags egenkapital. Til syvende og sist spiller det ingen rolle hva folk her inne sier, det er en bank som må løse dine problemer og finne en passende løsning for nettopp deg.

[davinci]

46 minutes ago, Nico877 said:

Alt det andre er allerede besvart med fornuft, men ser at begrepet "dyre vaner" går igjen. Det spiller liten rolle hvor billige eller hvor dyre vanene dine er. Bankene opererer med tabeller for ditt estimerte forbruk på frisør, kollektivt, mat, klær, strøm, internett, mobil og alt mulig annet oppå en antatt worst case renteøkning. Kanskje fellesutgifter også. Deretter kommer de til en beslutning om du vil takle dette økonomisk eller ikke. Det spiller ingen rolle om ditt faktiske forbruk er mye lavere eller mye høyere enn det tabellene sier. 

2,6 millioner er ikke noe stress med din lønn. Jeg sitter med det samme med 540 000 i året. Betaler rundt 9300 i mnd. Tipper du vil få lånt ~3 millioner, spesielt med tanke på at du ikke har bil eller barn. Kjøpesum på alt fra 3,5m - 3,7m hvis du bruker hele egenkapitalen.

Det høres ut som at det du egentlig vil gjøre er å bruke 3-400 000 på egenkapital og stille leiligheten til faren din som sikkerhet for resten. Dette er fullt mulig, og du vil da sitte igjen med en grei buffer selv etter innkjøp av møbler, osv.

Ja, beklager. Det var flåsete ordbruk fra meg å si «dyre vaner». Jeg siktet bare til bekymringen for ikke å være i stand til å betjene lånet man får, noe jeg ikke tror ville vært så vanskelig mtp hvordan jeg disponerer pengene jeg får inn hver måned. (Med forbehold om at jeg kan ha misforstått eller oversett noe).

Hva banken tenker og hva de gir meg av lån, blir som du sier en annen sak. Men hvis jeg får lånet er jeg overbevist om at jeg skal klare å vedlikeholde det.

Og godt oppsummert på slutten der, det er akkurat det jeg vil! Tusen takk for utfyllende svar 🙏🏻🙏🏻

 

[davinci]

32 minutes ago, Roy Olsen said:

Litt usikker på om jeg kan kausjonere med ASK. Tviler på det.

Ellers, OP, er jeg enig med flere av de andre her. Det kan fort bli mye havregrøt når renta går opp. Selv med en del høyere inntekt er jeg glad vi er to om et lån av lignende størrelse.

Tusen takk for innspill. Når så mange av dere er bekymret, så er det verdt å ta til seg. Skal se nøye på hva jeg tåler.

[Gavekort]

davinci skrev (1 minutt siden):

I et tenkt scenario hvor jeg låner hele beløpet på 4mill med nedbetaling over 25 år ha følgende kostnad:

• ~16k/mnd ved 1.3% nominell rente
• ~17k/mnd ved 2.0% nominell rente
• ~19k/mnd ved 3.0% nominell rente
• ~21k/mnd ved 4.0% nominell rente
• ~23k/mnd ved 5.0% nominell rente 

Jeg er enig i at det hadde blitt trangt med 5% eller høyere, kanskje til og med ved 4% eller høyere. Men selv da ville ikke lånet blitt misligholdt, jeg ville bare hatt dårlig råd ellers, med ca 10k netto å bruke på fellesutgifter og andre ting.

Dette forutsetter tidenes renteeksplosjon før jeg får lønnsøkning.

Eller er det noe jeg misser her?

 

Alt tyder på at renta skal opp, og allerede med 2% effektiv rente så bør du spørre deg hvor mye av inntekten din du vil binde opp i boliglån de neste 30 åra, der en stor andel går til renter. Hvis du har en inntekt på 35000kr/mnd etter skatt og 20000kr går til lån og 2000kr til fellesutgifter så har du 13000kr igjen til mat, strøm, internett, TV, oppussing, klær, dingsebomser og ikke minst sparing. Til sammenligning ville du hatt 23000kr å rutte med om du hadde funnet en bolig til 3,2 millioner og brukt egenkapitalen din.

Sett opp et regneark og kjenn litt på hvor mye boliglånet presser.

En annen faktor er at du binder opp alt du har av penger i boligen din, og da bør du spørre seg selv hvor mye du tror boligprisene vil fortsette oppover. Økonomien din står og faller på en boligmarked som de fleste eksperter advarer er overpriset. Hvor lang tidshorisont har du? Skal du bo i denne leiligheten i mer enn 5 år? Har du plass til barn? Hva skjer om du må selge etter kort tid, må du selge med tap?

[Roy Olsen]

1 hour ago, davinci said:

Ja, det er jeg klar over. Det er vel hele konseptet med kausjon. 

Jeg formulerte meg dårlig, men jeg mente egentlig ved selve kjøpstidspunktet. Er det slik at hvis kausjonist stiller med 1 mill i fast eiendom, så kan jeg låne 1 mill ekstra? Eller hvordan blir kausjonen omsatt til likvide midler?

I ditt tilfelle vil du nok bli begrenset av inntekt og/eller vurdert betjeningsevne, da hjelper det ikke med tilleggssikkerhet. 

Realkausjon vil derimot kunne gi deg bedre rente, om du f.eks låner mindre enn 60% av total sikkerhet.

Akkurat hvordan realkausjon vurderes opp mot egenkapital er jeg ikke helt sikker på. Jeg ville antatt at lånet bare må være mindre enn 85% av total sikkerhet for at banken skal være innenfor regelverket. I så fall trenger du ikke veldig mye realkausjon for å veie opp for egenkapitalen.

Banken kan også gi avvikslån innenfor egne regler, oftest med minst 10% egenkapital. Det er en egen kvote som bestemmer hvor mange slike lån banken kan ha. Kunder med høy betjeningsevne prioriteres vanligvis.
 

Endret 27. mars 2021 av Roy Olsen

[davinci]

15 hours ago, Gavekort said:

Alt tyder på at renta skal opp, og allerede med 2% effektiv rente så bør du spørre deg hvor mye av inntekten din du vil binde opp i boliglån de neste 30 åra, der en stor andel går til renter. Hvis du har en inntekt på 35000kr/mnd etter skatt og 20000kr går til lån og 2000kr til fellesutgifter så har du 13000kr igjen til mat, strøm, internett, TV, oppussing, klær, dingsebomser og ikke minst sparing. Til sammenligning ville du hatt 23000kr å rutte med om du hadde funnet en bolig til 3,2 millioner og brukt egenkapitalen din.

Sett opp et regneark og kjenn litt på hvor mye boliglånet presser.

En annen faktor er at du binder opp alt du har av penger i boligen din, og da bør du spørre seg selv hvor mye du tror boligprisene vil fortsette oppover. Økonomien din står og faller på en boligmarked som de fleste eksperter advarer er overpriset. Hvor lang tidshorisont har du? Skal du bo i denne leiligheten i mer enn 5 år? Har du plass til barn? Hva skjer om du må selge etter kort tid, må du selge med tap?

Tusen takk for ordentlig svar!

Renta skal definitivt opp ja, men at styringsrenta settes opp fra 0% er ikke nødvendigvis veldig dramatisk. Rentebanen til Norges Bank anslår at renta skal stige kvartal for kvartal til utgangen av 2024, og da vil styringsrenta være på 1.36% og boligrenta på 2.86%.

Andelen av inntekten min som bindes opp i lån over de neste 30 åra vil bli mindre og mindre. 600k+bonus er startlønn rett ut fra studiet, og jeg har grunn til å forvente at inntekten vil stige jevnt og trutt over de neste årene.

Jeg ser på utgifter til boliglån som sparing. Selv om boligprisveksten kanskje vil avta med økte rentenivåer, så må man også huske på at alternativet til å betale på sitt eget boliglån er å ha 10k+ i månedlige leieutgifter. De pengene taper man garantert 100% av.

Hvis jeg sitter igjen med 13k i måneden til mat, strøm, oppussing, klær og øvrig sparing, så vil dette fortsatt være romslig. Jeg er vant til  å leve på under 10k/mnd som student, og da gikk 6k av disse til leie og strøm.

Jeg tror ikke på noe dramatisk boligprisfall i Oslo med det første, det er lite som tyder på det. Største faren for å gjøre en veldig dårlig deal tror jeg er hvis man lar seg rive med i en budrunde og går langt over takst. Det skal jeg unngå. 

Tidshorisonten min for denne leiligheten er ca 5 år. Hvis jeg må selge etter kort tid, så er det naturlig å tro at det vil bli med tap, med tanke på alle omkostningene knyttet til et boligkjøp (i hvert fall hvis jeg må ut med dokumentavgift). Hvis så skulle skje så taper jeg noen hundretusen av egenkapitalen min, og må ut på leiemarkedet, eller i verste fall flytte hjem til foreldre (hvor jeg bor nå).

[davinci]

14 hours ago, Roy Olsen said:

I ditt tilfelle vil du nok bli begrenset av inntekt og/eller vurdert betjeningsevne, da hjelper det ikke med tilleggssikkerhet. 

Realkausjon vil derimot kunne gi deg bedre rente, om du f.eks låner mindre enn 60% av total sikkerhet.

Akkurat hvordan realkausjon vurderes opp mot egenkapital er jeg ikke helt sikker på. Jeg ville antatt at lånet bare må være mindre enn 85% av total sikkerhet for at banken skal være innenfor regelverket. I så fall trenger du ikke veldig mye realkausjon for å veie opp for egenkapitalen.

Banken kan også gi avvikslån innenfor egne regler, oftest med minst 10% egenkapital. Det er en egen kvote som bestemmer hvor mange slike lån banken kan ha. Kunder med høy betjeningsevne prioriteres vanligvis.
 

Tusen takk. Det har du nok helt rett i. 

Tolkningen din høres veldig rimelig ut, håper den viser seg å være rett 😄

Blir spennende å se om jeg klarer å få noe mer enn 3mill i lån i det hele tatt, får høre hva som skal til for at jeg klarer å snike meg inn på 8%-kvota til Oslo-bankene.

(Det er ikke det at jeg ønsker å få så stort lån som mulig per se altså, men markedet for boliger til ~3mill er veldig lite i Oslo om dagen, så trenger litt ekstra å gå på om mulig)

[TBergh]

Hei

Jeg vet ikke hvor mye du kan om dette så jeg starter med det grunnleggende.

Du oppgir at:

«Jeg har imidlertid en far med en nedbetalt leilighet som han er så snill at han stiller til disposisjon som realkausjon»

 

Når noen kausjonerer vil det i ytterste konsekvens bety at de kan miste sin bolig. Dette er under forutsetningen av at kausjonisten ikke klarer å ta over kausjonsansvaret hvis låntaker misligholder lånet.

Låntaker kan risikere å bli varig syk, og/eller miste arbeidet sitt.

Det samme forholdet gjelder kausjonisten

Tegn derfor en forsikring som dekker kausjonsansvaret, hvis disse forhold skulle inntreffe.

 

Les også finansavtaleloven, hvis du ikke allerede har gjort det, og spesielt kapittel 4 om kausjon, spesielt

§ 59 bokstavene

b)         om de lån og kreditter kausjonen skal omfatte og det tidsrom kausjonsansvaret skal gjelde

c)         om kausjonskravets størrelse eller det høyeste beløp som kausjonen skal sikre, og om kausjonisten i.

 

Det er et gammelt ordtak som sier om det å stille kausjon:

Kausjon er; en mann som ikke kan betale, og som får en annen som ikke kan betale, til å garantere at han kan betale.

 

Vidor nevner renteøkning, men ikke glem at det er andre ting som også kan og vil øke.

Dette vil kunne være slike ting som; strøm – bompenger – tlf og nettabonnement – Barnehage-, og SFO utgifter drivstoff bensin/diesel og fellesutgifter, og ikke minst de nye reglene om at ladere til elbiler nå kan «tvangsinstalleres» på fellesskapets regning.

 

Strøm

Det er snakk om at ledningsnettet må oppgraderes og at dette vil koste anslagsvis kr 47 000 000 000, - førtisyv milliarder, og at den regningen vil konsumentene få.

 

Ad renteøkning.

«Alle eksperter» mener t den gjengse rente skal ligge på 7% – syv prosent rente.

 

Bufferkonto.

Ikke glem å opprette en bufferkonto, da uforutsette utgifter har en lei tendens til å komme på de mest ubeleilige tidspunkt.

 

Håper dette er til hjelp.

 

Med vennlig hilsen

TBergh

[Kajac]

Mitt tips er å kjøpe en så rimelig bolig som mulig som din første. Betal den ned så fort som mulig, og selg etter noen år. Da kan du begynne å se på de dyrere boligene. 

Du bør også spørre deg om du på liv og død er nødt å bo i Oslo, eller om du kan bo en en av pendlerkommunene rundt. Der er det mye penger å spare.

[Automatikeren]

Som du vet, er de to generelle begrensingene for hvor stort boliglån man kan få for det 1. at man maks kan låne 5x inntekt.
Den 2. begrensingen er at man må stille med 15% egenkapital.

1. ut fra din inntekt, har du i utgangspunktet mulighet til å låne 3.000.000,- Da med et utgangspunkt i en inntekt på 600.000,- Dette er sett bort fra egenkapitalen. 

2. Hvis vi ser bort fra ASK(Da denne vanskelig kan stilles som sikkerhet), har du en egenkapital på 360.000,-. hvis du skal være innenfor kravet til 85% belåning, kan du ut fra din egenkapital, vil du kunne kjøpe en bolig til verdi av 2.400.000,-

 

Som du nevner, kan du få realkausjon fra din far på en del av lånet.
Dette gir banken sikkerhet for deler av lånet, som gir lavere risiko.
Det vil fortsatt løpe renter og avdrag på kausjonsbeløpet, så alt faller ned på hvor stort lån du kan betjene. 

 

For at du skal få banken med på å gå utover disse begrensingene og gi deg høyere lån, må du overbevise banken om at du har god kontroll på din økonomi, og at det er liten risiko å låne deg penger. 
Derfor må du stille godt forberedt til møtet med banken. 

Du bør ta med kontoutskrifter/oversikt over ditt reelle forbruk den siste tiden. Dette viser banken at du har et lavt forbruk over tid, og igjen viser at du har et fornuftig forhold til penger. Her kan du også nevne hvor mye du har i fond, som er med på å bevise at du er fornuftig med penger.

Det andre du bør ta med, er et budsjett over hvordan du forventer at økonomien din kommer til å se ut med et så høyt lån som du ønsker.
Legg inn Sifo referansebudsjett som grunnlag for forbruk. Dette er et absolutt minimum av hva banken kommer til å godta som forbruk. Hvis du legger til grunn lavere forbruk en dette, vil ikke banken ta det seriøst.
I tillegg til dette bør du legge inn en buffer på 5% renteøkning. Selv om du ikke tror på renteøkning selv, vil banken se at du har tatt hensyn til fremtidig risiko. Pengene må du uansett ha, så om de går på sparing eller renteøkning har ikke så mye å si.
Ta gjerne med noen Finn-annonser du har sett for deg, slik at banken ser hva du ser for deg.
Jo bedre forberedt du er, jo enklere får du det lånet du ønsker deg.
 

Raskt eksempel budsjett ved lån på 3.000.000,-
Inntekt: 33.000,-

Utgifter:
Sifo budsjett 11.000,-
Renteøkning: 7.000
Lån: 12.000
Studielån: 1.000,-
Fellesutgifter ved borettslag: 1.000,-
Strøm: 500,-
Sparing: 500,-

 

Som du ser vil jeg si at du er i grenseland ved å låne 3.000.000,-
Med egenkapital på 360-580.000 nærmer du deg de 4.000.000,- du har snakket om.
Hvis du selger deg godt inn, bør det absolutt være mulig. Ved å gå for andelsleilighet i borettslag, trenger du heller ikke ta hensyn til oppussing i budsjettet, da dette er en del av fellesutgiftene.

 

 

 

 

 

 

Endret 8. april 2021 av Automatikeren