Boliglån med kausjonist

[Gjest e121f...0e7]

Hei,

Jeg var nyutdannet i fjor, og er i gang med å se om jeg kan kjøpe min første leilighet i Oslo. Har booket et møte med rådgiver for å diskutere finansieringsbevis, men det er noen uker frem i tid. Spør derfor her først, så jeg kan justere forventningene mine og være litt forberedt til møtet. (På bankene sine sider står som regel kun standardtilfellene oppført, noe som ikke svarer på mine spørsmål.)

Kort oversikt:

• Fastlønn: 600 000kr + eventuell bonus
• BSU: ~250 000kr
• Aksjesparekonto: ~220 000kr
• Cash/bufferkonto: 110 000kr

Samlet gjeld:

• Studielån: 13 000kr (sic., jeg har vært utrolig heldig)
• Kredittkort: 20 000kr (dette er kredittrammen på kortet, har brukt ca 2000kr)

Ellers:

• Vanene mine er ikke spesielt ekstraordinære.
• Ingen bil.
• Ingen barn.
• Bor for tiden hjemme hos foreldre, så spareraten er ganske høy.
• Forventer lønnsøkning år for år fremover, men vet ikke hvor stor.

Med disse tallene så har jeg skjønt at jeg kan låne 3 000 000kr (5 x inntekt), og i prinsippet kjøpe leilighet for ca 3.5mill om jeg velger å bruke opp alt jeg har av sparepenger, BSU og bufferkonto. Det har jeg imidlertid ikke veldig lyst til pga. fordelene med å la pengene stå på BSU og ASK, og fordi jeg ikke ville følt meg komfortabel uten en bufferkonto (med fare for å høres ut som en bortskjemt drittunge).

Jeg har imidlertid en far med en nedbetalt leilighet som han er så snill at han stiller til disposisjon som realkausjon. Hvordan vil dette med kausjon fungere i praksis? Leiligheten til pappa er jo ikke “cash” og kan ikke brukes til å betale noe som helst. Jeg føler at dette er et veldig dumt spørsmål, men har ikke funnet ordentlig svar på det noe sted.

Kan jeg få lånt mer enn 85% av den nye boligens verdi og mer enn 5 x inntekt ved hjelp av kausjon?

Scenario 1:

• Jeg har 600 000 kr i inntekt og 0kr i egenkapital.
• Leiligheten jeg ønsker å kjøpe koster 4 mill.
• Leiligheten til min far er verdt 2mill., og han stiller 1mill. til disposisjon som realkausjonist.

Kan jeg da få et lån fra banken på 4 mill. basert kun på min inntekt?

Scenario 2:

• Jeg har 600 000kr i inntekt og 600 000kr i egenkapital.
• Leiligheten jeg ønsker å kjøpe koster 4 mill.
• Jeg har ingen kausjonist.

Kan jeg da få et lån fra banken på 4 mill. basert kun på min inntekt og egenkapitalen?

Eventuelt, hvor mye kan jeg forvente å få i lån basert på deres erfaringer i møte med bankene? Vil det i alle tilfeller være nødvendig å kvitte meg med egenkapitalen?

På forhånd tusen takk for svar! Setter veldig pris på all hjelp, jeg er som dere skjønner ganske grønn på det her.

Anonymous poster hash: e121f...0e7

[vidor]

Scenario 1 er vel det mest sannsynlige. Du finner sannsynligvis en bank som går med på scenario 2 hvis du leter litt, men jeg synes det blir å lure folk ut i en gjeldsspiral.

Du må huske at renten er ekstremt lav for tiden, og ta høyde for at den kommer til å gå opp over tid, og at du skal kunne leve behagelig da. Veldig mange bor seg ihjel, så pass på der uansett hvordan du blir å finansiere.

[Gavekort]

Husk at du skal måtte betale på dette lånet, ikke bare skaffe det. ~16.000kr/mnd @ 2,65% effektiv rente er en tung byrde å ta med din inntekt.

Kravene til egenkapital er ikke der for å gjøre livet ditt surt. Sett deg et realitisk budsjett.

[Labelle]

Du kan bruke bsu kontoen som kausjonist/sikkerhet. Det gjorde vi for typ 2 år siden. Da var det akkurat blitt mulig å gjøre det. Men jeg syntes 4 mill på en inntekt på 600 000, - hørtes stramt ut. Du må jo følge SIFO sitt anbefalte budsjett da. Noe som er ulevelig. Du kan evt trekke lånet måntlig på bsu kontoen hvis du ikke planlegger å sette mere av der. Så får du håpe du treffer en å dele utgiftene med. Må ta en potensiell renteøkning i betraktning også. 

Endret 27. mars 2021 av Labelle

[Gavekort]

Med de nye BSU-reglene så er det ikke vits å ta store kompromisser for å ikke knekke kontoen, siden man ikke får noe skattefradrag etter man har kjøpt bolig.

[kremt]

Kausjonist er vel som regel brukt dersom man har grei inntekt men ikke har noe egenkapital, for å bypasse det kravet.

[davinci]

Tusen takk for svar alle tre!

21 minutes ago, vidor said:

Scenario 1 er vel det mest sannsynlige. Du finner sannsynligvis en bank som går med på scenario 2 hvis du leter litt, men jeg synes det blir å lure folk ut i en gjeldsspiral.

Du må huske at renten er ekstremt lav for tiden, og ta høyde for at den kommer til å gå opp over tid, og at du skal kunne leve behagelig da. Veldig mange bor seg ihjel, så pass på der uansett hvordan du blir å finansiere.

Å ikke bo seg i hjel er lettere sagt enn gjort i Oslo om dagen dersom man er ung og ønsker å kjøpe, men skjønner hvor du vil hen.

En ting jeg ikke helt forstår er hvordan dette med kausjonist fungerer i praksis. Selv om noen stiller opp med en mill i kausjon i form av fast eiendom, så vil jo lånet bli like stort? Eller?

16 minutes ago, Gavekort said:

Husk at du skal måtte betale på dette lånet, ikke bare skaffe det. ~16.000kr/mnd @ 2,65% effektiv rente er en tung byrde å ta med din inntekt.

Kravene til egenkapital er ikke der for å gjøre livet ditt surt. Sett deg et realitisk budsjett.

Absolutt. Jeg har tilgang på lån med 1.25% nominell/1.31% effektiv rente ved 85% belåningsgrad, så regnestykket er ikke fullt så mørkt som det som legges frem her. Og selv med 16k i utgifter til lån så sitter jeg igjen med over halvparten av netto utbetalt lønn til andre utgifter og sparing. Jobben dekker i tillegg mobil/internett/diverse forsikringer som jeg ikke trenger å tenke på.

 

10 minutes ago, Labelle said:

Du kan bruke bsu kontoen som kausjonist/sikkerhet. Det gjorde vi for typ 2 år siden. Da var det akkurat blitt mulig å gjøre det. Men jeg syntes 4 mill på en inntekt på 600 000, - hørtes stramt ut. Du må jo følge SIFO sitt anbefalte budsjett da. Noe som er ulevelig. Du kan evt trekke lånet måntlig på bsu kontoen hvis du ikke planlegger å sette mere av der. Så får du håpe du treffer en å dele utgiftene med. Må ta en potensiell renteøkning i betraktning også. 

Det er kanskje litt stramt, men for en som nylig har vært student så virker det ikke så galt å sitte igjen med ~15k til å dekke andre utgifter enn boliglån. Har som sagt bare meg å ta ansvar for, og ingen spesielt dyre hobbyer bortsett fra noen reiser (som det er veldig få av om dagen). Månedlig trekk fra BSU for å dekke lån var ikke noen dum idé! Takk for innspill.

Edit: Så mye for anonymiteten, jaja! Er en ganske anonym profil uansett 😄

Endret 27. mars 2021 av davinci

[davinci]

8 minutes ago, Gavekort said:

Med de nye BSU-reglene så er det ikke vits å ta store kompromisser for å ikke knekke kontoen, siden man ikke får noe skattefradrag etter man har kjøpt bolig.

Det er sant, men 3% i risikofri rente er ganske hyggelig i dagens verden.

5 minutes ago, kremt said:

Kausjonist er vel som regel brukt dersom man har grei inntekt men ikke har noe egenkapital, for å bypasse det kravet.

Men må det nødvendigvis være sånn? Virker dumt å bruke BSU og ASK når jeg kan bruke kausjonist. Avkastningen på begge kontoer overgår de ekstra renteutgiftene ved større lån med god margin.

[Gavekort]

davinci skrev (25 minutter siden):

Absolutt. Jeg har tilgang på lån med 1.25% nominell/1.31% effektiv rente ved 85% belåningsgrad, så regnestykket er ikke fullt så mørkt som det som legges frem her. Og selv med 16k i utgifter til lån så sitter jeg igjen med over halvparten av netto utbetalt lønn til andre utgifter og sparing. Jobben dekker i tillegg mobil/internett/diverse forsikringer som jeg ikke trenger å tenke på.

Jeg synes jeg var snill jeg. Du skal tåle en 5% renteoppgang.

Med din inntekt så ville jeg satt et budsjett på rundt 2,6 millioner i lån, samme hva egenkapital er og kommer fra.

[davinci]

28 minutes ago, Gavekort said:

Jeg synes jeg var snill jeg. Du skal tåle en 5% renteoppgang.

Med din inntekt så ville jeg satt et budsjett på rundt 2,6 millioner i lån, samme hva egenkapital er og kommer fra.

Veldig snill. Jeg kan også lese retningslinjene fra banken, og vet at man skal tåle fem prosent renteøkning på lånet man får. Det får være opp til banken å avgjøre hva det innebærer og hvor alvorlig de tar.

Rentebanen bekymrer meg ikke så mye, vi skal opp fra et historisk lavt til et fortsatt lavt nivå over de neste årene. Innen renta har gått opp fem prosent har jeg sannsynligvis fått noen hundretusen i lønnsøkning og flyttet videre.

Estimatet ditt er i mine øyne ekstremt konservativt, og ikke meningsfullt å forholde seg til for en nyutdannet som skal inn på boligmarkedet i Oslo. Hvor mye må man etter ditt syn tjene for å kjøpe en leilighet til 4 mill med 15% EK?

Uansett, tusen takk for innspill! Vi har nok ganske ulikt syn på risiko og litt ulik risikovilje

Endret 27. mars 2021 av davinci

[vidor]

Det er til syvende og sist ditt valg og dine konsekvenser. Alt det vi sier er bare veiledende for å realitetsteste litt for ditt beste. Liker du risiko og tåler konsekvensen av det, kjør på.

[davinci]

6 minutes ago, vidor said:

Det er til syvende og sist ditt valg og dine konsekvenser. Alt det vi sier er bare veiledende for å realitetsteste litt for ditt beste. Liker du risiko og tåler konsekvensen av det, kjør på.

Det er sant! Blir bare litt oppgitt når det opprinnelige spørsmålet mitt dreier seg om kausjon og hva folk erfarer at det er mulig å få i lån, og de fleste svarene er pekefingre om hvor dyrt et lån ville vært å betjene i forhold til min inntekt.

Jeg vet ikke hva slags dyre vaner folk har, men det månedlige budsjettet skal jeg få til å gå opp. Om jeg så betaler over 20k på et lån i måneden vil jeg ha mer enn nok til både å dekke øvrige utgifter og sette av noen penger til sparing.

Jeg skjønner at det er godt ment, og jeg formulerte meg sikkert ikke tydelig nok i åpningsinnlegget. 

Men å budsjettere som om renta er 6.3%, når den i realiteten kommer til å være under 2% de nærmeste årene, det kommer jeg ikke til å gjøre. Da tar jeg heller den eventuelle smellen og lever på studentbudsjett i en periode om renta skulle gå til himmels! 

[Gavekort]

vidor skrev (25 minutter siden):

Liker du risiko og tåler konsekvensen av det, kjør på

Gitt at du klarer å overtale bankene til å gi deg et slikt lån, så er konsekvensen for å misligholde et boliglån så stor at man helst vil ha 0 risiko.

[Dapp47]

Scenario 1 er nok ikke så sansynlig, mtp at du sprenger 5x grensen ganske mye med 4 millioner i lån (6.66x inntekt)

At du kan gå over 5x tror jeg, da bankene gjerne strekker seg litt lenger for førstegangskjøpere.  Pant i bolig (kausjon) kan hjelpe deg å beholde egenkapitalen, men et kjøp til 4 millioner tror jeg blir litt vel ambisiøst.

At du får kjøpe for nesten 4 millioner hvis du bruker egenkapitalen din + stiller sikkerhet i annen bolig, det tror jeg riktig bank kan få til. 

[Gavekort]

Det er helt spinngale her inne. 4 millioner er et veldig stort lån å ta alene. Med TS sin inntekt så vil jeg si at alt under 2,6 millioner i lån (før evt. egenkapital) vil være komfortabelt, så om du stiller med 0,6 i egenkapital så har du et budsjett på 3,2M (minus omkostninger). Går man over dette så vil man begynne å slite med å vedlikeholde lånet, spesielt ved renteoppgang.

Jeg skjønner at det er Texas-tilstander i Oslo for tiden, men bare fordi folk hiver seg utenfor klippen så trenger ikke du å gjøre det samme.

[linux-fan]

> Leiligheten til pappa er jo ikke “cash” og kan ikke brukes til å betale noe som helst

Jo, hvis ikke du kan betale ned gjelden til avtalt tid, banken får inn nok ved tvangssalg av din leilighet og din far ikke kan betale resten, så kan hans leilighet også selges av banken. Å kausjonere er ikke uten risiko.

 

 

[Nico877]

Alt det andre er allerede besvart med fornuft, men ser at begrepet "dyre vaner" går igjen. Det spiller liten rolle hvor billige eller hvor dyre vanene dine er. Bankene opererer med tabeller for ditt estimerte forbruk på frisør, kollektivt, mat, klær, strøm, internett, mobil og alt mulig annet oppå en antatt worst case renteøkning. Kanskje fellesutgifter også. Deretter kommer de til en beslutning om du vil takle dette økonomisk eller ikke. Det spiller ingen rolle om ditt faktiske forbruk er mye lavere eller mye høyere enn det tabellene sier. 

2,6 millioner er ikke noe stress med din lønn. Jeg sitter med det samme med 540 000 i året. Betaler rundt 9300 i mnd. Tipper du vil få lånt ~3 millioner, spesielt med tanke på at du ikke har bil eller barn. Kjøpesum på alt fra 3,5m - 3,7m hvis du bruker hele egenkapitalen.

Det høres ut som at det du egentlig vil gjøre er å bruke 3-400 000 på egenkapital og stille leiligheten til faren din som sikkerhet for resten. Dette er fullt mulig, og du vil da sitte igjen med en grei buffer selv etter innkjøp av møbler, osv.

Endret 27. mars 2021 av Nico877

[Roy Olsen]

2 hours ago, Gavekort said:

Med de nye BSU-reglene så er det ikke vits å ta store kompromisser for å ikke knekke kontoen, siden man ikke får noe skattefradrag etter man har kjøpt bolig.

Tja. BSU-renten min er 2,65 mens boliglånet har 1,95 eff. Blir jo et par tusenlapper i året.

[Gavekort]

Roy Olsen skrev (1 minutt siden):

Tja. BSU-renten min er 2,65 mens boliglånet har 1,95 eff. Blir jo et par tusenlapper i året.

BSU er fin sparing det, men aksjefond og boligprisveksten er stort sett bedre enn dagens BSU-rente.

BSU gir deg trygghet da.

[Roy Olsen]

3 minutes ago, Gavekort said:

BSU er fin sparing det, men aksjefond og boligprisveksten er stort sett bedre enn dagens BSU-rente.

BSU gir deg trygghet da.

Litt usikker på om jeg kan kausjonere med ASK. Tviler på det.

Ellers, OP, er jeg enig med flere av de andre her. Det kan fort bli mye havregrøt når renta går opp. Selv med en del høyere inntekt er jeg glad vi er to om et lån av lignende størrelse.