Oppgitt feil P-rom areal ved boligkjøp

[cattoo]

Hei.

Kjøpte bolig i fjor sommar der både P-rom og bruksareal var oppgitt til 53m2. Dette står overalt der dette er nemt (Finn, prospekt etc). Men når eg fekk skattemelding no ser eg at skatteetaten har eit anna P-rom areal, nemleg 48m2. Ved nærmare lesing av prospektet ser eg at det står nemnt at innvendig bod ikkje er godkjent for varig opphold, så antar det er her forskjellen ligger. Det utgjer jo ein vesentlig forskjell i kvadratmeterpris om ein reknar med 48 eller 53m2. Er det kun sløvt av meg at eg ikkje har oppdaga dette eller er det villedande marknadsføring og noke eg bør klage på?

Takk for innspel. 

[Dubious]

Hva står det i kontrakten?

[The Avatar]

Kva vil du oppnå? 

For å kunne pårope deg eit avvik etter avhendingsloven så må avviket hatt innvirkning på avtalen. Det vilkåret er ikkje nødvendigvis oppfylt i dette tilfellet, du har kjøpt basert på det du har sett, ikkje det som var oppgitt (då ville du ha oppdaga om du hadde sett på dei oppgitte areala og funnet ut at innvendig bod ikkje er p-areal). Det er tross alt BRA som er det fysiske arealet som er det viktigaste, ikkje kor mykje av arealet som er primærrrom. 

Om dette likevel har hatt innvirking på avtala så vil du kunne pårope deg at dette er eit avvik. På ei så lita leiligheit så utgjer forskjellen omtrent 10%, rettspraksisen har lagt seg på at avviket må være over 5% for at avviket skal være vesentleg. 

Uansett så blir det ei vurderingssak. 

Har du forresten sjekka om arealet om p-rom som skatteetaten har registrert er korrekt? Det er nok ikkje heilt utenkeleg at arealet er underrapportert arealet i håp om lavare skatt. 

[cattoo]

Dubious skrev (19 timer siden):

Hva står det i kontrakten?

Står ingenting om areal i kontrakta, viss det var det du tenkte på.

 

The Avatar skrev (18 timer siden):

Kva vil du oppnå? 

For å kunne pårope deg eit avvik etter avhendingsloven så må avviket hatt innvirkning på avtalen. Det vilkåret er ikkje nødvendigvis oppfylt i dette tilfellet, du har kjøpt basert på det du har sett, ikkje det som var oppgitt (då ville du ha oppdaga om du hadde sett på dei oppgitte areala og funnet ut at innvendig bod ikkje er p-areal). Det er tross alt BRA som er det fysiske arealet som er det viktigaste, ikkje kor mykje av arealet som er primærrrom. 

Om dette likevel har hatt innvirking på avtala så vil du kunne pårope deg at dette er eit avvik. På ei så lita leiligheit så utgjer forskjellen omtrent 10%, rettspraksisen har lagt seg på at avviket må være over 5% for at avviket skal være vesentleg. 

Uansett så blir det ei vurderingssak. 

Har du forresten sjekka om arealet om p-rom som skatteetaten har registrert er korrekt? Det er nok ikkje heilt utenkeleg at arealet er underrapportert arealet i håp om lavare skatt. 

Det er jo P-rom som blir brukt for å rekne ut kvadratmeterpris, og dette var jo noke vi gjorde for å samanlikne med liknande bustadar i området før vi kjøpte. Så vil jo absolutt sei det hadde påvirkning på kor langt vi ville strekke oss i pris. Det som bekymrar meg er om vi når vi ein gang skal selge må oppgi P-rom på 48m2 og ny kjøpar vil då få ein heilt anna kvadratmeterpris enn det vi har gått ut i frå. Potensielt er det jo snakk om 300k i forskjell på totalsum gitt same kvadratmeterpris. 

Korleis kan eg sjekke kva som er riktig? Er det kommunen som har denne infoen? 

 

[The Avatar]

cattoo skrev (13 minutter siden):

Korleis kan eg sjekke kva som er riktig? Er det kommunen som har denne infoen? 

Mål sjølv.
Det er det faktiske arealet som er viktig, ikkje kva tal som står i diverse register.
Det sagt så har nok kommunen også nokre kvadratmetertal, både som del av byggesaksopplysningane og for berekning av eventuell eigedomsskatt, men det er ikkje nødvendigvis meir rett av den grunn.

For å måle arealet av P-rom så skal du måle frå innsida av ytterveggane. Arealet som innvendige veggar opptar mellom P-rom skal være med i berekninga (fordi p-rom arealet ikkje skal endre seg om du tek ned ein skillevegg eller deler stova opp i to rom).

[Nimrad]

cattoo skrev (6 minutter siden):

Korleis kan eg sjekke kva som er riktig? Er det kommunen som har denne infoen? 

Du kan måle opp. Når jeg solgte leiligheten tok takstmann kontrollmåling og gikk på en måte god for det jeg selv hadde satt som størrelse. Etter jeg solgte leiligheten kjøpte jeg nytt hus og da måtte jeg selv oppgi størrelse til skatteetaten. Denne størrelsen inngår i formuesverdien så det kan jo tenkes at noen har rundet godt nedover når de har oppgitt størrelse til staten. Med andre ord, ikke stol blindt på hva skatteetaten sier, man har insentiv til å underrapportere her.

[cattoo]

Eg har jo i utgangspunktet ingen mistanke om at måla som er oppgitt er feil. Det som trulig har skjedd er at boda på 5m2 er oppgitt som P-rom sjølv om den per definisjon burde vore oppgitt som S-rom. Dersom dette overhodet ikkje har betydning når eg ein gong skal selge så ser eg ingen grunn til å bruke meir tid på dette. Men sjølv er eg usikker på om det stemmer.

[Nimrad]

Bod er ikke P-rom, som du også er klar over. Jeg ville hvertfall målt opp selv, det er en ganske enkel sak om du har/får låne en lasermåler.

[Kajac]

cattoo skrev (1 time siden):

Eg har jo i utgangspunktet ingen mistanke om at måla som er oppgitt er feil. Det som trulig har skjedd er at boda på 5m2 er oppgitt som P-rom sjølv om den per definisjon burde vore oppgitt som S-rom. Dersom dette overhodet ikkje har betydning når eg ein gong skal selge så ser eg ingen grunn til å bruke meir tid på dette. Men sjølv er eg usikker på om det stemmer.

Er boden fremdeles "bod", eller er det bygget om til et "vanlig" rom? Mange bygger om innvendige boder til kontor, ekstra soverom, hobbyrom, etc. Så "boden" kan være bygget om til oppholdsrom, men at det ikke er meldt til kommunen, derav avviket. 

[Rune_says]

Bod er sekundærareal, med mindre den f.eks. er omgjort til walk-in garderobe eller kontor (p-rom) 

Det er noen som tar slike fullt lovlige grep, men er det en teknisk bod eller et rom som brukes som bod så skal det regnes som sekundært areal.

Andre igjen vil kunne spekulere i dette pga at en bod på 2-3 kvm sjelden kommer opp i 5% av boligens verdi - som er ca grense før avviket kan tas til retten.  Du kan i første omgang høre med takstmannen som lagde rapporten/reklamere mot selger (megler er ikke en part).  Takstmenn kan evt være forsikret mot feil de gjør.

Var borte i dette når jeg solgte sist.  Nabo med identisk størrelse leilighet (70,2 kvm bra) annonserte p-rom på 70 fordi de hadde tatt med 4kvm teknisk bod som p-rom.  Min annonse med p-rom 66 kvm så ut som en mindre leilighet pga dette, men lite jeg kunne gjøre.  Denne tekniske boden var ikke brukbar som hverken walk-in eller kontor pga plass/sikkehet og konstant 30C temp - så ganske sikker på at de spekulerte i denne feilen. Den konkurrerende leiligheten opplyste også ca 10kvm ekstra på BTA (dvs areal som inkluderer yttervegger, som settes skjønnsmessig av takstmann).  Så BTA har null verdi.  Bra=P-rom = rødt flagg, sannsynligvis jukset litt.

Ellers verdt å være obs på ved egen måling av innvendige areal at p-rom arealene er inkludert innvendige vegger.  Fra totalt p-rom areal oppgitt i salgsoppgaven kan man derfor trekke ca 10% som er interne vegger.

Endret 22. mars 2021 av Rune_says

[cattoo]

Kajac skrev (5 timer siden):

Er boden fremdeles "bod", eller er det bygget om til et "vanlig" rom? Mange bygger om innvendige boder til kontor, ekstra soverom, hobbyrom, etc. Så "boden" kan være bygget om til oppholdsrom, men at det ikke er meldt til kommunen, derav avviket. 

Rommet er i fin stand og det kan fint brukast som eit vanleg rom. Anna enn ein innbygd varmtvannstank er det eit vanlig rom med normal takhøgde, vindu og golvbelegg. Forrige eigar brukte rommet som kontor, det er i alle fall det det blir reklamert som i prospektet. 

Sitat frå norsktakst.no (https://www.norsktakst.no/norsk/forbrukerhjelp/areal/😞

"Arealene som står oppført i taksten gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. En eventuell bruksendring av rommene kan være avgjørende for om rommene er primære eller sekundære rom. I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM, men i mange tilfeller må takstmannen bruke skjønn. Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM avhengig av bruken."

Vi har valgt å bruke rommet som bod då vi ikkje har utvendig bod og vi trenger plassen. Men dette problemet kan då gjerne løysast ved at vi når vi skal selge ominnredar boda til kontor før vi får takstmann på besøk. Og så lenge vi brukar boda som bod, trenger vi då heller ikkje endre arealet som skatteetaten brukar. Tankar om dette? 

Eit anna alternativ kan kanskje vere å søke kommunen om å få dette rommet godtatt som varig opphold? Noken som har erfaring med det og veit kor mykje styr det er? Då kunne ein og med innreda det som soverom/gjesterom og reklamert med det før salg. Litt sleipt kanskje då rommet kun er 4m2 og ikkje spesielt egna som det, men har blitt gjort ved tidlegare salg har eg sett i nokre eldre prospekt (før vi kjøpte). 

[The Avatar]

cattoo skrev (14 minutter siden):

Eit anna alternativ kan kanskje vere å søke kommunen om å få dette rommet godtatt som varig opphold? Noken som har erfaring med det og veit kor mykje styr det er? Då kunne ein og med innreda det som soverom/gjesterom og reklamert med det før salg. 

Er du sikker på at det i byggesaka er definert som bod? Det er ikkje vanleg med vindauge i boder, og med vindauge så vil ofte dagslyskravet være oppfylt. 

Rommet er litt lite, normalt legg ein til grunn at eit soverom bør være på minst 7 kvm, men det er ikkje eit absolutt krav. 

Her er det nok mest din bruk som er avgjerande. Du må rett og slett velge mellom eit lite kontor/soverom eller ei flott bod med full takhøgde og vindauge. 

[cattoo]

The Avatar skrev (8 minutter siden):

Er du sikker på at det i byggesaka er definert som bod? Det er ikkje vanleg med vindauge i boder, og med vindauge så vil ofte dagslyskravet være oppfylt. 

Einaste eg veit er at på alle planteikningar eg har sett står den oppført som bod. Veit ikkje kva som eventuelt er gjort av endringar eller når det er gjort. Leilighetsbygget er over 100 år, så anar ikkje kor eg kan finne slik informasjon. Via kommunen kanskje?

I prospektet står det i alle fall følgande:

"Boden er på 4 kvm og brukes av nåværende eier som kontor/gjesterom. Rommet fremgår av
bygningstegninger som bod av og er ikke godkjent som rom for varig opphold."

[Svein M]

Rommet fremstod som kontor og dermed er det lovlig å ta det med som P-ROM.

[sk0yern]

Svein M skrev (14 timer siden):

Rommet fremstod som kontor og dermed er det lovlig å ta det med som P-ROM.

Og det er jo helt tullete?
Svært mange annonser i dag har teksten

Sitat

Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Hva er egentlig poenget med å lage detaljerte regler for hva som er p-rom s-rom o.s.v, når man bare kan si at "rommet brukes som p-rom".

Og forbrukertilsynet kommer med følgende utsagn:

Sitat

Presiseringen viser at P-ROM ikke betyr at rommene er godkjent som varig oppholdsrom. Dette er viktig for å unngå misforståelser om hva som ligger i begrepet P-ROM, og vil forhåpentligvis bidra til å redusere tvister om areal ved salg av boliger, opplyser forbrukerombud Gry Nergård.

Blir det ikke bare enda flere misforståelser, når man har en standard som kan avvikes hvis man føler for det?

[Svein M]

Poenget er at rommet er et kontor (ved salget). Det er dermed et rom som er bra nok til å kunne regnes med som P-ROM. Merk at rommet ikke nødvendigvis kan brukes til soverom/gjesterom. Kjøpere må ikke se seg blind på om det er tatt med som P-ROM eller S-ROM da som i dette tilfellet kan være et spørsmål om et rom er definert som bod eller kontor. Om "kontoret" fremsto som en bod og lite egnet som kontor, kanskje uten vindu så ville det kanskje være villedende, men en har jo sett det under visning.

Endret 23. mars 2021 av Svein M