Tvist med utleier

[Jungelvrål]

Hei. Jeg har kommet i en litt vanskelig situasjon med utleier, der jeg tror han har brutt husleieloven eller en avtale. 

I August 2020 flyttet jeg inn i en leilighet (1 års kontrakt). I februar måtte jeg prøve å komme meg ut av leiekontrakten pga sykdom. Jeg fikk to valg, enten prøve å fremleie leiligheten eller flytte ut og signere en utflytningsprotokoll. Hele veien ble det klart at hvis jeg valgte å signere en utflytningsprotokoll, så kom depositumskontoen til å åpnes. Utleier visste at jeg ønsket å bruke disse til å betale husleien fram til en ny leietaker kom inn i bildet. Først så prøvde jeg å fremleie leiligheten min, men det var ingen interesserte. Dermed bestemte jeg meg for å flytte ut. 

Over både telefon og mail har utleier skrevet og sagt: ``Vi kan gjøre opp depositumskonto etter at leiligheten, bod og postkasse er tømt, rengjort og fraflyttet, samt alle nøkler er innlevert`` og ``Utflyttingsprotokoll er oversendt for signering uten merknader. Så snart denne er signert vil vi åpne depositumskonto. Kontoen vil da gjøres om til en vanlig brukskonto slik at du har tilgang på saldo på konto``.

I går signerte jeg utflytningsprotokollen, og i morrest dukker det opp en mail i innboksen min. Utleier hevder at depositumskonto IKKE åpnes før husleie fram til 01.04.2021 er betalt.

``Mulig vi har vært litt uklar, men vil presisere at depositumskonto ikke vil åpnes før det gjenstår tre måneders husleie. Dette for å nettopp evt kunne dekke evt tapt husleie. Kort fortalt må faktura som utstedes i midten av mars med forfall 01.04.2021 være betalt, i tillegg til evt tidligere utestående husleie, før depositumskonto åpnes.``

Dette kommer fram ETTER jeg har flyttet ut, levert nøklene og signert en utflytningsprotokoll. Utleier har ikke nevnt et ord om at jeg må betale husleie 3x før depositumskonto åpnes, verken over mail eller telefon. Det står heller ingenting om dette i husleiekontrakten. Både jeg, samboer og et annet familiemedlem mener at utleier har brutt avtalen. Hadde utleier sagt dette tidligere, ville jeg ha brukt mer tid på å finne en ny leietaker. Har prøvd å kontakte advokat for å høre om dette er en sak. Jeg aner ikke hvilken paragraf jeg eventuelt skal bruke mot utleier i en klagesak. 

Hva tenker dere? 

[Dubious]

Har du dette skriftlig?
Altså det før de 3 månedene, det som skjedde etter at du signerte protokollen

Når de har godtatt levering av nøkler så skal ikke du betale en krone mer i leie

[Jungelvrål]

Dubious skrev (10 minutter siden):

Har du dette skriftlig?
Altså det før de 3 månedene, det som skjedde etter at du signerte protokollen

Når de har godtatt levering av nøkler så skal ikke du betale en krone mer i leie

Jeg har alt skriftlig på mail, det utleier har sagt både før og etter jeg signerte en utflytningsprotokoll.

[panzerwolf]

Etter avtale med utleier har du avsluttet leieforholdet og disponerer ikke boligen lenger. Ergo skal du heller ikke betale husleie. 

[Jungelvrål]

panzerwolf skrev (4 minutter siden):

Etter avtale med utleier har du avsluttet leieforholdet og disponerer ikke boligen lenger. Ergo skal du heller ikke betale husleie. 

Så utleier kan ikke kreve husleie fram til 31.07.2021, selv om kontrakten er bindet til 1 år? 

(Jeg må ha alt inn med te-skje, sorry). Takk for svar!

[panzerwolf]

Siden du faktisk har overlevert leiligheten og signerte utflyttingsprotokoll (håper du har kopi?), så er leieforholdet avsluttet. Du kan selv henvende deg til banken for å be om å få oppløst depositumskontoen med henvisning til dette. Banken kontakter utleier som har en frist på noen uker til å motstride dette. Men det må være et rettslig krav fra utleier, og når utleier allerede har godtatt overlevering, så skal det litt mye til for å kunne kreve noe mer husleie (så sant alt ellers er betalt). Utleier må faktisk da bevise at du skal betale leie for et avsluttet leieforhold, og det sier jo mot seg selv 🙂

[Alexander4840]

Jungelvrål skrev (12 timer siden):

Utleier visste at jeg ønsket å bruke disse til å betale husleien fram til en ny leietaker kom inn i bildet. Først så prøvde jeg å fremleie leiligheten min, men det var ingen interesserte. Dermed bestemte jeg meg for å flytte ut. 

Jeg har vært leietager før, med 1-års kontrakt, jeg måtte bo ut året, selv om jeg ville flytte etter 6mnd. 
Nå leier jeg ut med slike 1-års kontrakter, selv. Mye fordi jeg vil at folk flytter ut/inn på sommern.
Depositum skal ikke brukes til leie, generelt sett. 
Fremleie er ikke alltid tillat. 
Om utleier tillot utflytting før kontrakts utgang, var dem snill, og da avtales det som regel at du bor/betaler i 3 mnd, så de finner ny leietager.

Er det noen som helst situasjon utenom kontraktbrudd, som tillater leietagere å bare slutte å betale? 

Endret 4. mars 2021 av Alexander4840

[Dubious]

Er super glad for at jeg ikke har kontrakt og har betalt samme leie siden 2002

[pedr0a]

Det kommer an på hva dere avtalte. 

Slik jeg forstår det har du en tidsbestemt kontrakt på 1 år. Ut ifra utleiers adferd virker det som at kontrakten er uoppsigelig. Utgangspunktet er dermed at du må betale leie fram til kontraktens opphør. 

Det stemmer ikke at du kan slutte å betale leie bare fordi du har flyttet og levert tilbake nøkler. Du er nemlig forpliktet til å betale leie med mindre noe annet er avtalt. Dette endres ikke ved at du flytter ut og leverer tilbake nøkler, men det utløser en tapsbegrensningsplikt hos utleier. Han plikter å begrense sitt leietap gjennom rimelige tiltak. 

Så spørsmålet her er hva dere har avtalt. For meg er det uklart hva dere egentlig har avtalt angående løsningen om å flytte ut. 

[ITtraktor]

pedr0a skrev (På 4.3.2021 den 6.06):

Det stemmer ikke at du kan slutte å betale leie bare fordi du har flyttet og levert tilbake nøkler. Du er nemlig forpliktet til å betale leie med mindre noe annet er avtalt. Dette endres ikke ved at du flytter ut og leverer tilbake nøkler, men det utløser en tapsbegrensningsplikt hos utleier. Han plikter å begrense sitt leietap gjennom rimelige tiltak. 

Nettopp! Mange som misforstår og tror at de kan slutte å betale leie bare fordi de har valgt å overlevere nøkler og leilighet til utleier før bindingstid eller oppsigelsestid har utløpt. Slik fungerer det selvfølgelig ikke.

[Dragen]

Men da har man også krav på å få tilbakegitt nøkler. Og utleier har ikke rett til å ta betalt av to leieboere samtidig.

[Dubious]

ITtraktor skrev (5 timer siden):

Nettopp! Mange som misforstår og tror at de kan slutte å betale leie bare fordi de har valgt å overlevere nøkler og leilighet til utleier før bindingstid eller oppsigelsestid har utløpt. Slik fungerer det selvfølgelig ikke.

Her var det gjensidig avtale om levering av nøkler og signering av utflytningsprotokoll

[pedr0a]

I §10-2 står det "Er ikke annet avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når utleieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet"

Slik @Jungelvrål beskriver situasjonen virker det for meg som at avtalen er at han kan flytte ut, mot at han betaler leie for den tid rommet ikke blir leid ut på nytt. Rommet er dermed ikke tilbakelevert. Dette er praktisk for leier i den forstand at han kan flytte ut tidligere og dra til feks et annet sted i landet. leier trenger ikke å tenke mer på praktiske gjøremål angående dette leieforholdet. Det er praktisk for utleier fordi utleier ikke lider et større tap ved at leier ikke bruker boligen. De har altså inngått en avtale som er praktisk for begge parter, men ikke nødvendigvis økonomisk gunstig for leietaker.  Som jeg har skrevet tidligere så synes jeg det er uklart hva avtalen faktisk er. 

Det stemmer at utleier ikke kan kreve dobbel leie. Dette blir selvfølgelig vanskelig å kontrollere for leier og er et "minus" ved en slik avtale. 

Det stemmer også som @Dragen sier at leier har krav på å få tilbake nøkler hvis avtalen er slik som beskrevet over. Hvis utleier nekter så skal du ikke betale leie fordi da har du ikke lenger mulighet til å bruke husrommet. 

I §10-2 står det også "Forlater leieren husrommet på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan utleieren igjen straks disponere over det" Dette gjelder først og fremst situasjoner hvor leier "forsvinner" og ikke kan nås av utleier. Da kan utleier disponere husrommet uten at det får noen konsekvenser for utleier. Utleier har ikke rett til å disponere husrommet til leieren, men dette er da en unntaksregel. For den tiden utleieren disponerer det utleide husrommet skal du heller ikke betale leie. 

Problemet blir selvfølgelig å bevise det. Utleier har lov til å kreve inn leie selv om leier ikke bruker husrommet. 

Hvis depositumet er utført på en annen måte enn §3-5, feks pengene er utbetalt til utleiers egen konto, så har du krav på å få tilbakebetalt beløpet med forsinkelsesrenter, se §3-7

[ITtraktor]

pedr0a skrev (11 minutter siden):

Det stemmer også som @Dragen sier at leier har krav på å få tilbake nøkler hvis avtalen er slik som beskrevet over. Hvis utleier nekter så skal du ikke betale leie fordi da har du ikke lenger mulighet til å bruke husrommet. 

I så fall må depositumet være låst helt til denne perioden hvor leietaker kan kreve nøklene tilbakelevert igjen er over. Utleier bør da heller ikke godkjenne utvask osv. før denne perioden er over, da man kan risikere at leietaker ønsker å flytte inn igjen. Og da blir egentlig hele poenget borte.

Om det er slik det skal være ville jeg nok som utleier blankt nektet å ta imot nøkler før leieforholdet faktisk opphører. Dette blir et minefelt hvor misforståelser lett vil oppstå. 

[ITtraktor]

Dubious skrev (5 timer siden):

Her var det gjensidig avtale om levering av nøkler og signering av utflytningsprotokoll

Gjensidige i så måte at leietaker ønsket å levere tilbake nøkler og husrom før bindingstiden var over, til tross for at leietaker må betale leie ut bindingstiden. Det er ikke noen automatikk i at plikten til å betale leie opphører ved signering av utflytningsprotokoll. 

Endret 6. mars 2021 av ITtraktor

[pedr0a]

 

1 hour ago, ITtraktor said:

I så fall må depositumet være låst helt til denne perioden hvor leietaker kan kreve nøklene tilbakelevert igjen er over. Utleier bør da heller ikke godkjenne utvask osv. før denne perioden er over, da man kan risikere at leietaker ønsker å flytte inn igjen. Og da blir egentlig hele poenget borte.

 Forutsetningen for frigjøringen av depositumet er at leieren ikke flytter tilbake. Den eneste økonomiske tapsposten er dermed skyldig leie. Hvis leieren allikevel skulle flytte tilbake vil dette være en bristende forutsetning og utleiere kan dermed kreve fullt depositum, ny utvask osv igjen. 

Problemet med den nye avtalen er at hele depositumet frigjøres. Da mister jo utleieren sikkerheten for den skyldige leien for 3mnd. Det riktige ville vært at utleier fikk skriftlig samtykke fra leier til å få utbetalt det deponerte beløpet for å dekke løpende skyldig leie i medhold av husll §3-5 sjette avnitt. 

Et spørsmål her er om depositum kun kan utbetales hvis leieforholdet er opphørt. Jeg vil tro det kun gjelder hvis det ikke foreligger samtykke om noe annet. Det vil være rart hvis man ikke kan endre depositumets størrelse eller dens utbetaling gjennom enighet mellom avtalepartene. 

Edit: Hvis det er slik at depositumskonto kun kan åpnes ved opphør (slik som §3-5 tredje og fjerde avsnitt peker i retning av)  så vil selvfølgelig en åpning av depositumskontoen være en handling som tilsier at leieforholdet er avsluttet og at det ikke skal betales leie. 

Endret 6. mars 2021 av pedr0a
Usikkerhet ang når depositum kan utbetales

[Jungelvrål]

pedr0a skrev (På 6.3.2021 den 11.55):

 

 Forutsetningen for frigjøringen av depositumet er at leieren ikke flytter tilbake. Den eneste økonomiske tapsposten er dermed skyldig leie. Hvis leieren allikevel skulle flytte tilbake vil dette være en bristende forutsetning og utleiere kan dermed kreve fullt depositum, ny utvask osv igjen. 

Problemet med den nye avtalen er at hele depositumet frigjøres. Da mister jo utleieren sikkerheten for den skyldige leien for 3mnd. Det riktige ville vært at utleier fikk skriftlig samtykke fra leier til å få utbetalt det deponerte beløpet for å dekke løpende skyldig leie i medhold av husll §3-5 sjette avnitt. 

Et spørsmål her er om depositum kun kan utbetales hvis leieforholdet er opphørt. Jeg vil tro det kun gjelder hvis det ikke foreligger samtykke om noe annet. Det vil være rart hvis man ikke kan endre depositumets størrelse eller dens utbetaling gjennom enighet mellom avtalepartene. 

Edit: Hvis det er slik at depositumskonto kun kan åpnes ved opphør (slik som §3-5 tredje og fjerde avsnitt peker i retning av)  så vil selvfølgelig en åpning av depositumskontoen være en handling som tilsier at leieforholdet er avsluttet og at det ikke skal betales leie. 

Det var det jeg gjorde. Altså jeg skrev først at utleier kunne bare trekke ifra depositumskontoen slik at 3x mnd husleie ble betalt, men da skrev han: "Vi har ingen anledning til å bare trekke fra depositumskontoen", uten noen begrunnelse.

Jeg er i dialog med både advokat, banken og forsikringsselskapet så vi får se hva som skjer framover.