Utleier nekter tilbakeføring av depositum, hjelp.

[Anom22]

Hei,

Ved slutten av januar 2021 besluttet våre huseiere å kontakte oss angående fornyelse av leiekontrakt, da de ønsket å ha oss der lenger.
Vi sa vi ønsket å fortsette å leie (muntlig og på epost, men ingen signatur eller slikt) og at vi skulle møtes for å diskutere dette videre.
I løpet av de kommende dagene fant meg og samboer ut at vi ikke lenger ønsket å leie hos utleierne, da de ønsket å legge til en tilleggsavtale til leiekontrakten vår som sier at "Dersom boligen blir brukt som hjemmekontor, vil tilleggssats tilkomme", da de mener vi skulle betale mer, dersom vi skulle få en eventuell jobb som var 100% hjemmekontor og at dette ville skape mer "slitasje" på leiligheten.

Vi informerte da utleierne om at vi ikke ønsker å fornye kontrakten ved kontraktslutt og at vi har så funnet et nytt sted å leie.

Kontrakten vi har signert er:  01.02.2020 - 31.01.2021. Leieforholdet opphører uten oppsigelse ved kontraktslutt. Ingen av partene kan si opp leieforholdet frem til kontrakten er gått ut.

Vi tenker da at det var i vår rett og ikke signere en videre kontrakt med dem, da vi ikke lenger ønsket å bo der.
De mener vi har brutt tilitten deres og dermed også brutt kontrakten fordi vi ikke har sagt i fra tidligere slik at de nå står uten mulig leietaker for 1 måned.

Nå vil ikke huseierne tilbakeføre depositumsbeløpet (som ligger trygt på egen depositum konto) og sier de skal ta saken opp med en jurist, dersom vi motiser dem. De sier at depositummet skal brukes på å dekke det de ikke får som leie. De har også bedt oss betale dem x antall kroner (flere tusner) for at de så tilbakefører resten av depositumsbeløpet til oss for å unngå videre konflikt.

Min samboer og meg har sammen med banken som pengene ligger i sendt krav om tilbakebetaling og de har nå 5 uker på å svare. Hva skjer hvis de tar saken videre og har de noen som helst rett i å ta dette videre, da de mener det er "tillitsbrudd"?

 

Tusen takk på forhånd for all hjelp! Venter på svar!

 

Endret 4. februar 2021 av Anom22

[Herr Brun]

The devil is in the details. Hvis dere formulerte dere feil på e-post så kan dere ha inngått avtale om forlengelse av leiekontrakten. Leietager står naturligvis fritt til ikke å forlenge en leieavtale, men spørsmålet her er altså om dere faktisk har gjort det. Det er det vanskelig å mene noe om uten å faktisk lese e-posten. 

Det sagt, så har dere i så fall bundet dere til å forlenge avtalen slik den var fra før. At utleier begynner å dra inn nye vilkår i kontrakten er et klart tegn på at huseier ikke anså dere som bundet. 

Det som skjer nå er enten at tar saken til Husleietvistutvalget eller forliksrådet (avhengig av hvor leiligheten er), eller så får dere depositumet. Fristen for å ta dette til HTU/FR er 5 uker fra banken sendte brevet. Tar de saken videre så er det som sagt ikke så lett å si hva som skjer, gitt at det sentrale momentet er formuleringen i e-posten. Jeg tviler på at utleier kommer noen vei slik du presenterer saken, men HTU/FR får jo høre utleiers versjon av saken også. 

[Tåkefyrste]

6 hours ago, Anom22 said:

da de mener vi skulle betale mer, dersom vi skulle få en eventuell jobb som var 100% hjemmekontor og at dette ville skape mer "slitasje" på leiligheten.

Tenk å være så grådig at man i det hele tatt kommer på slikt. Det er jo selvfølgelig irrelevant for et leieforhold om leietaker er i boligen 100% eller 10% av tiden.

 

[Nedward]

Tåkefyrste skrev (5 minutter siden):

Tenk å være så grådig at man i det hele tatt kommer på slikt. Det er jo selvfølgelig irrelevant for et leieforhold om leietaker er i boligen 100% eller 10% av tiden.

 

Det blir det samme som at husleien øker hvis man blir arbeidsledig og dermed oppholder seg mer inne. Helt ulogisk.

[The Avatar]

Nedward skrev (2 timer siden):

Det blir det samme som at husleien øker hvis man blir arbeidsledig og dermed oppholder seg mer inne. Helt ulogisk.

Eller krever 33% avslag i husleiga fordi ein bruker kveldane på fritidssysler utanfor heimen og dermed sliter mindre enn "normalt" på leiligheita.

 

@Anom22 Har du flytta ut eller bur du fortsatt i leiligheita no etter at leigeavtalen opphørte 31.01.2021?
Du har uansett gjort det du skal ved å melde til banken at du vil avslutte depositumskontoen. No er det opp til utleiger å innan 5 veker reise sak mot dere, og der argumentere for kvifor utleiger meiner å ha eit gyldig krav mot dere. Det er med andre ord opp til utleiger å bevise at du har inngått avtale om å forlenge leigeavtalen og at det å flytte no utgjer eit avtalebrudd.
Det vil då måtte gjerast ei konkret vurdering fyrst på om du har forlenga leigeavtalen, og deretter kva vilkår du då eventuelt er bunden av. Om du har skrevet at dere "ønsker" å fortsette å leige, og at du vil møtes for vidare diskusjon så kan det forståast både som " du har intensjon om å få bu der lenger dersom du får endra leigeavtalen", eller at "du takkar ja til å forlenge leigeavtalen på like vilkår", eller at "du akspeterer utleigers forslag til ny leigeavtale". Det kjem ann på både formuleringane i epostutvekslinga og kva som har blitt sagt muntleg.

Denne "heimekontoravgifta" som utleiger har foreslått vil mest truleg utgjere eit brudd på husleigelova ettersom husleiga skal fastsettast til eit bestemt beløp. Dette forslaget frå utleiger vil i praksis være ei permanent aukning av husleiga ettersom husleiga ikkje kan justerast opp eller ned alt etter om du for tida har heimekontor eller ikkje.
Om utleiger står for kostnadane med oppvarming så kan ein likevel ta ekstra betalt for straum eller brensel slik at utgiftene blir forholdsmessig dekt av brukarane, der vil det nok kunne argumenterast for at kor stor del av døgnet ein er til stades og treng oppvarming vil være ein del av den forholdsmessige fordelinga.
Det er også eit eksplisitt forbod mot å avtale at det skal betalast andre beløp i tillegg til husleiga (unntatt straum og brensel).
Så at det blir meir "slitasje" på leiligheita kan nok brukast som argumentasjon for å reforhandle kor høg husleiga skal være, men formuleringa "Dersom boligen blir brukt som hjemmekontor, vil tilleggssats tilkomme" vil ikkje være lovleg å avtale.
Dersom konklusjonen blir at du har forlenga leigeavtalen inkludert dette tillegget så vil du ikkje være bunden av den delen av avtalen, og det du har betalt for mykje vil du kunne kreve tilbakebetalt eller erstatta.

[Anom22]

Hei takk for alle svar!

 

@The Avatar

Jeg snakket med huseier over telefon og fortalte at vi var uenig i tilleggsavtalen de hadde lagt ved, da dette kunne øke leiekostnadene i framtiden, noe vi ikke har råd til. Vår intensjon var å leie der videre og vi forklarte det på E-Post at vi ønsket å fortsette leie. MEN 1 dag etter jeg sendte E-Posten så gikk vi til muntlig samtale med dem i et møte og fortalte at vi ikke ønsker å fortsette leie, da vi har tenkt over saken og fått svar fra andre utleiere som også er uenig i tilleggsavtalen de har lagt ved.

 

Her er mailen jeg sendte til dem der vi forklarer vi ønsker å bo der, før så 1 dag etter vi sier i fra at vi har ombestemt oss og ikke lenger ønsker noen forlengelse, pga de ikke ville endre kravene om tilleggsavtalen. Jeg har fjernet stedsnavn og navn fra tekst.

"Vi er kjempefornøyd med å bo her, noe som er grunnen til at vi har lyst at alt skal være på stell og at det ikke skulle oppstå noe uventet mot leien grunnet muntlig kommunikasjon som kan være uspesifisert.

Vi betaler (x kroner) mer i måneden for å kunne bo her fordi vi trives så godt i dette området, enn for eksempel å bo andre steder i (Sted) hvor folk leier til samme størrelse, inkluderinger, men da selvsagt ikke med alt nytt.

Jeg må igjen spesifisere at vi trives så godt her og føler at vi har hatt og har fremdeles god kontakt med dere som huseiere.

Vi ønsker veldig gjerne å fortsette å bo her, men vi vil at det spesifiseres nærmere på hva nøyaktig tilleggsavtalen gjelder, slik at dette ikke kan bli misforstått i fremtiden, slik som nå har skjedd."

 

 

E-Posten er ikke signert elektronsk, det står kun "hilsner" fra meg og min samboer uten noe annet.

Vi tok så kontakt dagen etterpå og sa i fra at vi ikke ønsket å leie lenger også sendte vi en skriftlig E-Post til dem dagen etter vi hadde snakket med dem der vi beklager for hva som har skjedd og de kostnadene det måtte koste dem, men vi har signert en 1 årskontrakt og forholder oss til det.

De mener da at vi har brutt tillitten deres fordi vi hadde sagt i fra så sent og på så kort varsel, men vi kan ikke skjønne hvorfor de først tar kontakt 1-2 uker før kontrakten går ut for å inngå en ny signering. Dette burde vel vært gjort 1-2 måneder før for å unngå en slik situasjon, uansett om de tror vi ønsker å bo her eller ikke?

 

Igjen, tusen takk for svar og hjelp!

Vi setter ekstremt stor pris på dette!

 

 

Endret 4. februar 2021 av Anom22

[Rune_says]

Tilleggsavtalen er det essensielle her.

Hvis det er ekstra betingelser i tilleggsavtalen som ikke er godtatt av dere så er det deres rett å kunne si opp / avslutte avtalen som var inngått.   Nettopp derfor skal endrede betingelser kommuniseres i god tid før fornyelsesdato.

Ifølge avtalerett kan man si opp en avtale dersom det er endrede betingelser som er til ulempe for dere. 

Personlig synes jeg disse betingelsene virker urimelige - det ligger ingen premisser i en vanlig leieavtale hvor mye en bolig brukes. Utgangspunktet er at leietager har råderett på boligen 24/7

Slitasje er udefinert og bør defineres/dokumenteres.  Loven snakker om "uvanlig" slitasje.  Å ha hjemmekontor selv forut for 2020 er ikke uvanlig - det er en økende trend.   Gir ikke akkurat mye ekstra "slitasje" heller å sitte i en kontorstol mesteparten av tiden vil jeg hevde.  Snarere tvert imot ved at man kan bruke frigjort reisetid til litt ekstra rengjøring f.eks.

For å snu på argumentasjonen - vil dere ifølge ny avtale få avslag på leie om dere er på hytta  noen dager i måneden? Neppe.

Anbefaler dere å ta mange foto for å dokumentere at det ikke er noen skader/slitasje av betydning som har oppstått i deres leieperiode ifbm utvask og sende utleier. Kan fort bli ugreit om utleier senere kommer med foto av sprukne fliser eller andre skader som dere da ikke kan tilbakevise.  Viktig å dokumentere (eller helst allerede ha dokumentert) skader/mangler som var der da dere flyttet inn.

 

Endret 4. februar 2021 av Rune_says

[Herr Brun]

At du ikke har signert elektronisk har ingen betydning, man kan inngå en avtale over e-post ved å si at man er enige. 

Jeg synes e-posten er litt vanskelig. Du skriver jo at dere er innstilt på å leie hvis dere bare får klarhet i hva tilleggsavtalen går ut på. Så trekker du deg fordi du har ombestemt seg. Utleier har ikke noe krav på at du fortsetter leien med nye vilkår, men om utleier forstår at han ikke lovlig kan inngå denne tilleggsavtalen (det kan han nemlig ikke, det er i strid med husleieloven) så kan du nok ha bundet deg til å videreføre avtalen på nåværende vilkår ved å skrive "Vi ønsker veldig gjerne å fortsette å bo her, men vi vil at det spesifiseres nærmere på hva nøyaktig tilleggsavtalen gjelder". 

[pedr0a]

For meg ser utsagnet 

On 2/4/2021 at 11:46 AM, Anom22 said:

Vi ønsker veldig gjerne å fortsette å bo her

ut som en intensjon. En intensjonsavtale er ikke bindende. Slik jeg forstår det hadde dere et ønske om å bo der, men ombestemte dere. Slik som utleier nå i ettertid reagerer så virker det som om at det var et smart valg.

Så vidt jeg kan forstå så er dere ikke enige om verken pris eller lengde.

Dere er ikke profesjonelle parter heller, da skal det mer til for å kunne si at en avtale er kommet i stand på bakgrunn av forhandlinger. 

Jeg forstår saken slik at utleier ønsker erstatning for den negative kontraktsinteressen, altså at ny avtale ikke kom i stand. I så fall må dere ha opptrådt illojalt, se Rt-1998-761.  Erstatning for at en avtale ikke har kommet i stand er ment å være en sikkerhetsventil, utgangspunktet er at man selv bestemmer hvilke avtaler man bindes til.

Utleier er selv skyld i det korte tidsrommet med de konsekvenser dette medfører. Dere må også kunne ivareta deres egne interesser, nemlig å finne et sted å bo innen kontrakten utløper. Forhandlinger med flere parter fører ikke til erstatningsansvar. Det ville ha stilt seg annerledes hvis dere fortsatte forhandlingene med utleier, selv etter at dere hadde akseptert et annet tilbud. Se UNIDROIT Principles art 2.15 

Article 2.15 - Negotiations in Bad Faith

(1) A party is free to negotiate and is not liable for failure to reach an agreement.

(2) However, a party who negotiates or breaks off negotiations in bad faith is liable for the losses caused to the other party.

(3) It is bad faith, in particular, for a party to enter into or continue negotiations when intending not to reach an agreement with the other party.

Jeg mener det derfor er ganske opplagt at dere ikke er bundet av noen avtale og at utleier ikke kan kreve erstatning fra dere. 

Endret 6. februar 2021 av pedr0a