Feil opplysning om sameiets økonomi ved kjøp

[Gjest 3e434...a6d]

Jeg kjøpte en leilighet som jeg tok over i November 2020, leiligheten er selveier og en del av et sameie på 7 enheter.

I salgsoppgaven står det at det er forventet at sameiet går 764 kr i minus i 2020. Nå er vi kommet til 2021 og vi skal ha styremøte, nå viser det seg at vi i realiteten er nesten 40 000 i minus for rehabilitering som er gjort i 2019. Jeg har blitt tilsendt mailer fra april som viser at tideligere eier var fult klar over at likviditeten til sameiet var -31 000 kr, som måtte inbetales umidelbart for at sameiet skal være betalingsdyktig eller noe slikt. Nå er det snakk om at dette har økt til rundt 40 000,- og dette blir fordelt på hver seksjon som må betales inn ganske kjapt.

Hvilke rettigheter har jeg her? Jeg ble ikke opplyst om dette når jeg kjøpte leiligheten.

Anonymous poster hash: 3e434...a6d

[Sverre1969]

40 000 / 7 = 5 714. Neppe en vesentlig mangel...

[Gjest 3e434...a6d]

5 714 kr som må betales inn er jo vesentlig?.. ikke en kostnad jeg var foreberedt på i kjøpet av leiligheten.

Anonymous poster hash: 3e434...a6d

[Dubious]

Høres ut som noe forrige eier skal betale

[nirolo]

Gjest 3e434...a6d skrev (2 timer siden):

5 714 kr som må betales inn er jo vesentlig?.. ikke en kostnad jeg var foreberedt på i kjøpet av leiligheten.

Anonymous poster hash: 3e434...a6d

For å være en vesentlig mangel så følger det av rettspraksis at kostnaden for å rette mangelen må være på 5-6% av kjøpesummen eller mer. Dvs at dette ikke er vesentlig med mindre boligen kostet 100.000 eller mindre.

Endret 30. januar 2021 av nirolo

[The Avatar]

nirolo skrev (28 minutter siden):

For å være en vesentlig mangel så følger det av rettspraksis at kostnaden for å rette mangelen må være på 5-6% av kjøpesummen eller mer. Dvs at dette ikke er vesentlig med mindre boligen kostet 100.000 eller mindre.

For å legge til litt så er dette ein kombinasjon av rettspraksis og forsikringsselskapa sin praksis i dei sakene som har gått til rettsleg vurdering. Ein mangel kan være vesentleg sjølv om den ikkje er så dyr å utbetre, til dømes om huser ikkje kan låsast. 

I dette tilfellet er eg likevel enig i at trådstarters del av fellesgjelda er så liten at kostnaden og risikoen ved å prøve å kreve inn beløpet frå selger er srørre enn det er verdt. 

Har trådstarter andre ting på selger som du kan kombinere kravet med? Eg reknar med at kjøpsbeløpet er betalt fullt ut slik at det ikkje er aktuelt å holde tilbake pengar som motrekning? 

[Sjørøver]

Ta dette opp med megler som solgte leiligheten. De tar seg grovt betalt, og det forventes derfor at de fikser sånne ting. 

[Ståle Nordlie]

Dette høres ut som avhendingsloven § 3-8.

Quote

 

§ 3-8. Uriktig opplysning om eigedomen

(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.

 

(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.

 

§ 3-9.Eigedom selt «som han er» e.l.

 

Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.

 

https://lovdata.no/lov/1992-07-03-93/§3-8

 

 

Hvis jeg forstår saken rett mener TS at han  har fått en "uriktig opplysning" om eiendommen, jf. § 3-8. (Se evt. også § 3-7.) Eiendommen har i så fall antakelig en mangel. Prisavslag, jf. avhendingsloven § 4-12, er den mest naturlige konsekvensen. Det er viktig å gi "seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er" innen rimelig tid,  jf. § 4-19.

 

 

(Regelen i § 3-9 andre punktum om "vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med", med tilhørende prosentregning, er ikke relevant.)

 

[Sverre1969]

«Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala».

 

[Ståle Nordlie]

2 hours ago, Sverre1969 said:

«Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala».

 

Hvis det først er gitt feil opplysning som er "egnet til å virke kjøpsmotiverende" (jf. arealsviktdommen, fra Rt-2003-612 avsnitt 42) antar man vanligvis at den har virket inn på avtalen.

 

 

 

[Sverre1969]

Den dommen gjaldt salg av 102 kvm leilighet markedsført som 112 kvm. Ikke sammenlignbart med mangel på 5714 kr...

[Ståle Nordlie]

2 hours ago, Sverre1969 said:

Den dommen gjaldt salg av 102 kvm leilighet markedsført som 112 kvm. Ikke sammenlignbart med mangel på 5714 kr...

Uttalelsene i dommen (Rt-2003-612) om når opplysinger "har verka inn på avtala" er generelle og gjelder ikke bare arealsvikt. 

Quote

 

(42)    For det første uttaler forarbeidene her at «det bør oppstilles et krav om årsakssammenheng», og støtter med dette forutsetningsalternativene.

For det annet pekes det på at dersom en opplysning er egnet til å virke kjøpsmotiverende, vil det trolig være en presumsjon for at den også har vært det for den aktuelle kjøperen. Her gis det altså anvisning på at vurderingen i utgangspunktet skal objektiviseres. Spørsmålet blir altså om en opplysning generelt sett må antas egnet til å motivere. Jeg er enig i dette syn, som etter min mening også bevismessig har gode grunner for seg. Når det så legges til at det er selger som har bevisbyrden for at avtalen ville vært inngått på samme vilkår med korrekt informasjon, jf. Ot.prp.nr.66 (1990–1991) side 91 annen spalte, vil det normalt avgjørende at kjøpere generelt tillegger et bestemt forhold vekt i kjøpsbeslutningen. Med mindre helt konkrete omstendigheter foreligger, vil selgeren i denne situasjon ikke ha oppfylt sin bevisbyrde med hensyn til å vise at salget hadde funnet sted på samme vilkår også dersom korrekte opplysninger var blitt gitt.

 

Dette oppsummeres slik i Prop. 44 L (2018 –2019) om endringer i avhendingslova:

 

Quote

 

Det følger av Rt. 2003 side 612 (arealsviktdommen) at det avgjørende i utgangspunktet er om opplysningen generelt sett anses som egnet til å motivere. Hvis dette først finnes å være tilfellet, må selgeren for å bli ansvarsfri kunne vise til konkrete holdepunkter for at opplysningen ikke har virket inn. 

 

https://www.regjeringen.no/contentassets/116b740ed3874449a75eab558aee4e3b/no/pdfs/prp201820190044000dddpdfs.pdf

 

 

 

 

(Dommen drøfter også hva som skal til før feil opplysning om areal er en mangel i utgangspunktet. Men det skiller seg fra ordinære "uriktige opplysninger" fordi kjøper tross alt har fått akkurat det han så på visning.)

Endret 31. januar 2021 av Ståle Nordlie
(rettet avsnitt)

[Gjest 3e434...a6d]

Takk for gode svar her, jeg tenker at jeg tar en telefon til megleren og forklarer han situasjonen, så tar jeg det derfra. 

Holder dere oppdatert.

Anonymous poster hash: 3e434...a6d

[Gjest 3e434...a6d]

Takk for gode svar her, jeg tenker at jeg tar en telefon til megleren og forklarer han situasjonen, så tar jeg det derfra. 

Holder dere oppdatert.

Anonymous poster hash: 3e434...a6d

[Big_JT]

Et vesentlig spørsmål i denne saken er når styret og derreter tildigere eier fikk vite om underskuddet. Kan godt være at tidligere eier trodde underskuddet lå ann til å bli på kun rundt 5000 kr når leiligheten ble solgt. (7 * 746) Mens at underskuddet viste seg å være større en estimert når regneskapet ble gjort opp ved årsslutt.

[BearCat]

On 1/30/2021 at 4:13 PM, Guest 3e434...a6d said:

I salgsoppgaven står det at det er forventet at sameiet går 764 kr i minus i 2020

Hvis dette er basert på et budsjett, så er det vel ikke uvanlig at slike "sprekker"?

[Gjest 42077...e9c]

BearCat skrev (17 minutter siden):

Hvis dette er basert på et budsjett, så er det vel ikke uvanlig at slike "sprekker"?

Spørsmålet blir vel om selger visste eller burde visst at det sprakk. Eller om dette kom frem under evt vedlagte styremøteprotokoller. 

Men slik TS beskriver det er dette informasjon selger visste om. 

 

Anonymous poster hash: 42077...e9c