Kjøpe bolig med mangel på ferdigattest

[jtninvest]

Hei,

Jeg har vært på visning på en bolig som jeg i utgangspunktet er veldig interessert i å kjøpe, men etter å ha sett i salgsoppgaven aner jeg ugler i mosen. Kan noen som har kompetanse innenfor dette feltet si hva dette nøyaktig betyr for en eventuell kjøper? Og hvilken risiko jeg eventuelt løper ved å kjøpe boligen, pusse opp og selge etter 5 mnd.?

 

"Ferdigattest/brukstillatelse
Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for selve eiendommen. Den formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres. Kjøper overtar all risiko for dette. Dóg foreligger det et uattestert ekspedisjonsdokument på bygget, samt. ferdigattest på innredning av bad og oppføring av balkonger.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven."

[Loko]

Hvilket årstall er boligen bygget?

[The Avatar]

Kva er den konkrete grunnen til at det ikkje føreligg ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse?
Her er det openbart stor forskjell på om grunnen til manglande godkjenning er at kommunen ikkje har hatt kapasitet til behandle saka, eller om det aldri har blitt søkt fordi selgar/eigar forstod at kommunen aldri ville ha godkjent tiltaket.

Det er mange bustadar som manglar ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse utan at det har praktisk betydning. For dei fleste betyr det berre at kommunen ikkje har vært inne og kontrollert dokumentasjonen på at bygget er bygd etter plan og bygningslova. Så lenge bygget er bygd i samsvar med lover og reglar så er det berre ein formaltitet med ferdigattest.

Den store utfordringa er dersom det er tatt snarvegar, då kan kommunen gi bruksnekt (trekke tilbake ferdigattest om bygget hadde hatt dette). Det skal ein del til for at det blir nedlagt bruksforbod, særleg på eldre bygg som har blitt brukt til formålet lenge. Det vanlegaste grunnlaget for bruksnekt er at bygget ikkje oppfyller grunnleggande krav til liv og helse for bebuaren, bygget utgjer ein fare eller plage for naboar og forbipasserande, eller andre offentlege interesser. Andre offentlege interesser vil typisk være at huset er bygd på ei tomt som skulle brukast til jordbruksareal, at det er bygd eit område som var avsatt til andre prosjekt, at for stor del av tomta har blitt bebygd, osv.

Når det er nedlagt bruksforbod så vil ein få muligheit til å utbetre det som er feil. Om det er hensiktsmessig å bygge om kjem heilt anna på kva som eventuelt blir påpeikt som avvik frå plan og bygningslova. Er det for lite dagslys i stova så kan det avviket enkelt (og relativt billig) utbetrast ved å søke kommunen om fasadeendring og deretter montere større/fleire vindauger.
Er det den bærande konstruksjonen som er for svak så kan det være vanskeleg å utbetre utan å bygge opp alt på nytt.

 

 

Her må du rett og slett finne ut om eigar/selgar har ei god forklaring på kvifor det manglar midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, eller så må du tilpasse prisen slik at du har ein sikkerheitsmargin dersom det skulle bli utført byggesakstilsyn som konkluderer med at det må nedleggast bruksforbod.
Det vil også kunne være mulig å prøve seg med å endre avtalen, frå at kjøper overtar all risiko til at selger skal ha ansvaret for økonomisk tap som kan knyttast opp mot manglande ferdigattest. Det skal nok ein del til for at selger går med på dette, men det er lov å prøve seg. Om selger er trygg på at manglande ferdigattest berre er ein formalitet fordi huset er bygd i samsvar med lover og reglar så burde det være uproblematisk å også ta på seg ansvaret om det seinare skulle bli avdekt ulovleg bygging.

[jtninvest]

2 hours ago, Loko said:

Hvilket årstall er boligen bygget?

1899.

[jtninvest]

53 minutes ago, The Avatar said:

Kva er den konkrete grunnen til at det ikkje føreligg ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse?
Her er det openbart stor forskjell på om grunnen til manglande godkjenning er at kommunen ikkje har hatt kapasitet til behandle saka, eller om det aldri har blitt søkt fordi selgar/eigar forstod at kommunen aldri ville ha godkjent tiltaket.

Det er mange bustadar som manglar ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse utan at det har praktisk betydning. For dei fleste betyr det berre at kommunen ikkje har vært inne og kontrollert dokumentasjonen på at bygget er bygd etter plan og bygningslova. Så lenge bygget er bygd i samsvar med lover og reglar så er det berre ein formaltitet med ferdigattest.

Den store utfordringa er dersom det er tatt snarvegar, då kan kommunen gi bruksnekt (trekke tilbake ferdigattest om bygget hadde hatt dette). Det skal ein del til for at det blir nedlagt bruksforbod, særleg på eldre bygg som har blitt brukt til formålet lenge. Det vanlegaste grunnlaget for bruksnekt er at bygget ikkje oppfyller grunnleggande krav til liv og helse for bebuaren, bygget utgjer ein fare eller plage for naboar og forbipasserande, eller andre offentlege interesser. Andre offentlege interesser vil typisk være at huset er bygd på ei tomt som skulle brukast til jordbruksareal, at det er bygd eit område som var avsatt til andre prosjekt, at for stor del av tomta har blitt bebygd, osv.

Når det er nedlagt bruksforbod så vil ein få muligheit til å utbetre det som er feil. Om det er hensiktsmessig å bygge om kjem heilt anna på kva som eventuelt blir påpeikt som avvik frå plan og bygningslova. Er det for lite dagslys i stova så kan det avviket enkelt (og relativt billig) utbetrast ved å søke kommunen om fasadeendring og deretter montere større/fleire vindauger.
Er det den bærande konstruksjonen som er for svak så kan det være vanskeleg å utbetre utan å bygge opp alt på nytt.

 

 

Her må du rett og slett finne ut om eigar/selgar har ei god forklaring på kvifor det manglar midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, eller så må du tilpasse prisen slik at du har ein sikkerheitsmargin dersom det skulle bli utført byggesakstilsyn som konkluderer med at det må nedleggast bruksforbod.
Det vil også kunne være mulig å prøve seg med å endre avtalen, frå at kjøper overtar all risiko til at selger skal ha ansvaret for økonomisk tap som kan knyttast opp mot manglande ferdigattest. Det skal nok ein del til for at selger går med på dette, men det er lov å prøve seg. Om selger er trygg på at manglande ferdigattest berre er ein formalitet fordi huset er bygd i samsvar med lover og reglar så burde det være uproblematisk å også ta på seg ansvaret om det seinare skulle bli avdekt ulovleg bygging.

Takk for utfyllende svar! Her er svaret jeg fikk fra megleren på denne leiligheten:

"Hei! Risikoen er her i hovedsak teoretisk; at kommunen krever at seksjonseier(e) besørger ferdigattest, med de ev ombygginger det måtte medføre for å tilfredsstille gjeldende tek standard, men ev innvilgende dispensasjoner. Da vil den formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen være dokumentert. 

Dersom seksjoneringsbegjæringen stemmer med seksjonens utforming/rammer, samt at formålet er bolig ( ikke næring), slik det er her, er det ikke sannsynlig kommunen vil foreta seg noe. 

Det gjelder jo en rekke av disse klassiske bygårdene fra århundreskiftet. Det finnes ekspedisjonsdokument ( dog uattestert), samt ferdigattest for etablering av bad og balkonger- altså åpenbare og søknadspliktige endringer foretatt etter byggeår. 

Men, den teoretiske «risikoen» foreligger jo og representerer således forhold kjøper ikke kan reklamere på i ettertid. 

Dette gjelder stort sett alle klassiske gårder i hele Oslo som ble bygget på denne tiden. Jeg bor selv i en leilighet bygget i 1890 på Majorstuen uten ferdigattest. Du må kjøpe nyere bygg hvis du vil ha dette på plass.

Håper det var til hjelp."

[Kajac]

jtninvest skrev (9 timer siden):

Og hvilken risiko jeg eventuelt løper ved å kjøpe boligen, pusse opp og selge etter 5 mnd.?

Boligspekulering er det største svineriet vi har her i landet, og fører til at mange ikke kommer seg inn på boligmarkedet. Håper du kun mener dette som teoretisk.

[sp3c]

Det har vel vært et par saker i mediene det siste året hvor dette problemet er belyst. Hvilken risiko du løper avhenger vel av grunnen til ferdigattesten ikke foreligger. Her er et eksempel (vet ikke om det kan sammenlignes med grunnen til at leiligheten du kikker på ikke har ferdigattest):

https://www.ao.no/solgte-ulovlig-leilighet-helt-uproblematisk-mente-megler/s/5-128-9792

Samboer har også nylig solgt en leilighet i en gamme bygård i Oslo. Hun oppdaget ikke før i salgsprosessen at det manglet ferdigattest. De to meglerne vi snakket med sa at det var blitt en del strengere de 2 (eller 3) siste årene og de ville ikke selge leiligheten hvis vi ikke ordnet dette med kommunen. Vi gikk gjennom en prosess med kommunene og måtte dokumentere at en del ting faktisk var utbedret. Vi endte opp med å få utstedt en midlertidig brukstillatelse (iom at de ikke utsteder ferdigattester på ting som er gjort før 98). Så for vår del løste det seg greit (bortsett i fra at prosessen med kommunen tok ekstremt lang tid pga. venting på tildeling av saksbehandler). 

 

[Dubious]

Må vel bo der i 1 år om du skal selge for profitt/skattefritt