Fryst rør i utleid enebolig

[Dapp47]

Hei,

Har en enebolig som er utleid. I helgen reiste leieboerene bort, og skrudde varmen til 5 grader. Det har vært minus 25 grader der oppe i et par dager nå. Var tilfeldigvis inne på appen som styrte ovnene der da jeg skulle styre mitt eget hus, og så at det var 4 grader i hovedetasjen i huset. Kjelleren pleier da å være mye kaldere. 

Når leieborerene kom tilbake hadde et rør nå fryst og de har ikke vann på toeletten. De har nå en varmevon som står og prøver å varme rørene der de ser de, men foreløpig ikke løsnet. 

Jeg antar det må en rørlegger inn her for å tine opp røret. Spørsmålet mitt er da - hvem må dekke denne kostnaden? Jeg fant et par tråder rundt dette, men disse var fra 2010 - så ting kan ha forandret seg på 11 år.

[Darkbill]

Hva står i kontrakten? 

Jeg bruker standardkontrakter, og der er det eget punkt om at leietager har ansvar for oppvarming også når de ikke er tilstede, og har ansvar for at rør mm ikke skal fryse som følge av dette. Så for min del hadde leietager hatt full erstatningsansvar her. 

[Juggel]

Dette reguleres i Husleieloven 5-3.

Hovedregelen er at leietakeren skal vedlikeholde, men ikke forbedre utstyr ifbm. med leiligheten han leier.

Så med mindre det står noe helt spesielt i deres kontrakt om at du skal vedlikeholde alt og tar ansvar for det, ser jeg det slik at leietaker må påkoste reparasjon av røret.

Og uansett om dere har et spesielt punkt hvor du påtar deg ansvar for bolig m/leilighet, må jo leietaker skjønne at en leilighet ikke kan stå avslått i 25 minus over en lengre periode. Så også her kan leietaker bli erstatningspliktig.

 

[Dapp47]

11 minutes ago, Darkbill said:

Hva står i kontrakten? 

Jeg bruker standardkontrakter, og der er det eget punkt om at leietager har ansvar for oppvarming også når de ikke er tilstede, og har ansvar for at rør mm ikke skal fryse som følge av dette. Så for min del hadde leietager hatt full erstatningsansvar her. 

Har brukt standardkontrakt fra forbrukerrådet. 

 

1 minute ago, Juggel said:

Dette reguleres i Husleieloven 5-3.

Hovedregelen er at leietakeren skal vedlikeholde, men ikke forbedre utstyr ifbm. med leiligheten han leier.

Så med mindre det står noe helt spesielt i deres kontrakt om at du skal vedlikeholde alt og tar ansvar for det, ser jeg det slik at leietaker må påkoste reparasjon av røret.

Og uansett om dere har et spesielt punkt hvor du påtar deg ansvar for bolig m/leilighet, må jo leietaker skjønne at en leilighet ikke kan stå avslått i 25 minus over en lengre periode. Så også her kan leietaker bli erstatningspliktig.

 

Da er det som jeg antok, takk. Ønsker ikke være noe vanskelig utleier, så prøver å gjøre ting så riktig som mulig, uten å være dumsnill. Kanskje kan jeg koste på litt utbedringer ift isolasjon rundt rør e.l. 

 

Takk for hjelpen.

[HF-]

Det kan jo gå bra også, men dersom røra sprekk er det jo på grunn av leieboer din uforsiktigheit. En må ha pluss-grader i rom med rør, pleier å ha minst fem så det er litt å gå på.

Men ikkje ha "isolasjon rundt rør" Isokasjom skal generelt vere på kald side, og røret helst fritt for å få varme fra rommet

[The Avatar]

Her har leigetakaren tatt ein risiko ved å gamble på at dei kunne spare på straumutgiftene utan at det oppstår skade, når skaden då er eit faktum så er det rimeleg at det er leigetaker som må dekke denne skaden.

Etter husleigeloven § 5-3 plikter leigetaker å vedlikeholde blant annet kraner og toalett.
Om rør eller kraner har blitt frostsprengt og øydelagt så er det i utgangspunktet utleigar som skal stå for utskifting etter samme paragraf. Unntaket er husleigelova § 5-5 som seier at leigetaker plikter å gjere det som med rimelegheit kan krevast for å unngå økonomisk tap for utleiger.
Å ha på eit minimum av varme for å unngå skader på husrommet vil ligge godt innafor det som er rimeleg å kreve av ein leigetakar.

Når leigetakaren bryt § 5-3 så opner § 5-8 for at utleiger kan rette erstatningskrav mot leigetakaren så lenge skaden ikkje var utanfor leigetakers kontroll. Og ein kan uansett kreve erstatning når tapet skuldast feil eller forsømmelse frå leigetakaren sin side.

 

@Dapp47 Som utleiger så bør du i alle tilfeller ta iniativ til å sjølv kontakte rørlegger. Det er viktig for deg at leigetakarane ikkje starter med eigne kreative løysingar då det er lett å forverre skaden ved for rask oppvarming (eller ved å brenne ned huset om dei prøver å varme røra med blåselampe).
Det kan bli litt krangling om kven som skal betale rekninga i ettertid, men her tenker eg at ditt behov for å få fagfolk til å vurdere og utbetre skaden så raskt som råd er vel verdt risikoen for at du må legge ut for rørleggaren og kreve dette tilbake frå leigetakaren seinare. Sjølv om leigetakaren klarer å tine oppigjen røret med ein panelomn slik at vatnet igjen renn til toalettet så kan det ha oppstått sprekker i røret som gir vannskader andre stadar som leigetakaren ikkje oppdager.

[Dapp47]

1 minute ago, The Avatar said:

Her har leigetakaren tatt ein risiko ved å gamble på at dei kunne spare på straumutgiftene utan at det oppstår skade, når skaden då er eit faktum så er det rimeleg at det er leigetaker som må dekke denne skaden.

Etter husleigeloven § 5-3 plikter leigetaker å vedlikeholde blant annet kraner og toalett.
Om rør eller kraner har blitt frostsprengt og øydelagt så er det i utgangspunktet utleigar som skal stå for utskifting etter samme paragraf. Unntaket er husleigelova § 5-5 som seier at leigetaker plikter å gjere det som med rimelegheit kan krevast for å unngå økonomisk tap for utleiger.
Å ha på eit minimum av varme for å unngå skader på husrommet vil ligge godt innafor det som er rimeleg å kreve av ein leigetakar.

Når leigetakaren bryt § 5-3 så opner § 5-8 for at utleiger kan rette erstatningskrav mot leigetakaren så lenge skaden ikkje var utanfor leigetakers kontroll. Og ein kan uansett kreve erstatning når tapet skuldast feil eller forsømmelse frå leigetakaren sin side.

 

@Dapp47 Som utleiger så bør du i alle tilfeller ta iniativ til å sjølv kontakte rørlegger. Det er viktig for deg at leigetakarane ikkje starter med eigne kreative løysingar då det er lett å forverre skaden ved for rask oppvarming (eller ved å brenne ned huset om dei prøver å varme røra med blåselampe).
Det kan bli litt krangling om kven som skal betale rekninga i ettertid, men her tenker eg at ditt behov for å få fagfolk til å vurdere og utbetre skaden så raskt som råd er vel verdt risikoen for at du må legge ut for rørleggaren og kreve dette tilbake frå leigetakaren seinare. Sjølv om leigetakaren klarer å tine oppigjen røret med ein panelomn slik at vatnet igjen renn til toalettet så kan det ha oppstått sprekker i røret som gir vannskader andre stadar som leigetakaren ikkje oppdager.

Takk for utfyldende svar! Har vært i kontakt med rørlegger og rådført meg. De har fått instrukser om hvordan de kan prøve selv å tine opp rørene fra rørleggeren. Om de ikke får det til selv bestiller vi rørlegger. 🙂 

[Herr Brun]

Kom varmesystemet med boligen? Hvis det er leietagers varmesystem så er jeg enig med The Avatar, de har tatt en sjanse. Men er varmesystemet en del av leveransen fra deg som utleier så kan man nok også hevde at du bærer risikoen for at det fungerer som forutsatt. Hvis de har satt termostaten på 5 grader så skulle jo ikke rørene fryst... 

[LMH1]

Sitat

Her har leigetakaren tatt ein risiko ved å gamble på at dei kunne spare på straumutgiftene utan at det oppstår skade, når skaden då er eit faktum så er det rimeleg at det er leigetaker som må dekke denne skaden.

Etter husleigeloven § 5-3 plikter leigetaker å vedlikeholde blant annet kraner og toalett.
Om rør eller kraner har blitt frostsprengt og øydelagt så er det i utgangspunktet utleigar som skal stå for utskifting etter samme paragraf. Unntaket er husleigelova § 5-5 som seier at leigetaker plikter å gjere det som med rimelegheit kan krevast for å unngå økonomisk tap for utleiger.

Gjelder det kun hvis boligeieren er privatperson ikke et firma? Så man kan bli straffet hvis samme skjer på hotell eller vinter hotell? Hvis man hadde kontaktet utleier om saken stiller det anderledes eller blir utfalle det samme? muligens ikke alle boligeiere bryr seg hvis de kan dytte utgiften på leietakeren.

Samme kan vel sies om barkebille og maur etc om det blir oppdaget er utleieren som tar utgiften.

Endret 18. januar 2021 av LMH1

[Dubious]

Leier de kjelleren?
Høres ut som at det er der vannet har fryst

[The Avatar]

LMH1 skrev (5 minutter siden):

Gjelder det kun hvis boligeieren er privatperson ikke et firma? Så man kan bli straffet hvis samme skjer på hotell eller vinter hotell? Hvis man hadde kontaktet utleier om saken stiller det anderledes eller blir utfalle det samme? muligens ikke alle boligeiere bryr seg hvis de kan dytte utgiften på leietakeren.

Samme kan vel sies om barkebille og maur etc om det blir oppdaget er utleieren som tar utgiften.

Ja, men det er ikkje ei straff, det er erstatning for økonomisk tap som du har påført andre.

Det avgjernande spørsmålet er om hotellgjesten kan klandrast for at skaden oppstod. Dersom gjesten lager oversvømmelse ved å tette sluken med ein handuk og deretter legger seg til å sove medan dusjen får renne så er gjesten erstatningsansvarleg.
At gjesten uforskyldt har fått med seg skadedyr i bagasjen vil nok være meir å ansjå som ein påreknleg risiko for hotelleigaren.

Stort sett så ordner slike situasjonar seg ved at hotelleigaren har forsikring som dekker skadene, slik at "straffa" for gjesten oftast er avgrensa til eigenandelen på forsikringa eller liknande.

[Herr Brun]

LMH1 skrev (20 minutter siden):

Gjelder det kun hvis boligeieren er privatperson ikke et firma? Så man kan bli straffet hvis samme skjer på hotell eller vinter hotell? Hvis man hadde kontaktet utleier om saken stiller det anderledes eller blir utfalle det samme? muligens ikke alle boligeiere bryr seg hvis de kan dytte utgiften på leietakeren.

Samme kan vel sies om barkebille og maur etc om det blir oppdaget er utleieren som tar utgiften.

Husleieloven gjelder ikke "avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. Loven gjelder heller ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk". 

Endret 18. januar 2021 av Herr Brun

[Dapp47]

49 minutes ago, Herr Brun said:

Kom varmesystemet med boligen? Hvis det er leietagers varmesystem så er jeg enig med The Avatar, de har tatt en sjanse. Men er varmesystemet en del av leveransen fra deg som utleier så kan man nok også hevde at du bærer risikoen for at det fungerer som forutsatt. Hvis de har satt termostaten på 5 grader så skulle jo ikke rørene fryst... 

"Varmesystemet" er Mill WIFI hvor de kan sette varmen selv via app bare. Noen ovner i huset er manuelle, mens andre kan styres via app OG manuelt. Er jeg ansvarlig for at dette står til riktig temperatur? Alle ovner sto på 35 grader når jeg ga fra meg nøkler. De har selv skrudd dette ned når de reiste. (De har fått egen konto i systemet). 

"Varmesystemet" styrer forøvrig kun ovner 4 av 6 ovner i hovedetg, og ikke ingen kjeller. Der er det kun manuelle ovner.

 

34 minutes ago, Dubious said:

Leier de kjelleren?
Høres ut som at det er der vannet har fryst

De leier hele boligen. Vaskerom er bl.a i kjeller. Det er dog kun 1 (2, varmt og kaldt) rør som har fryst som ligger mer eksponert til for kulde utenifra hvis det ikke står varme på som er fryst. 

Boligen har vært i mitt eie i snart 4 år, og dette har aldri skjedd meg. (Vært brukt som fritidsbolig, men har alltid hatt på ca 8-10 grader i hovedetg og sørget for rikelig med varme nede. Dette fikk også leietakere beskjed om ved overtagelse)

Endret 18. januar 2021 av Dapp47

[Rune_says]

15 grader er vel gjeldende anbefaling for å være sikker.

5 er for lavt.   Har man så lav temp (f.eks. eksponerte rør i garasjeanlegg osv) så må de sikres med varmetråd i rørene.

Googlet og fant flg anbefalinger https://arnkvaern-oslo.no/tjenester/hoytrykkspyling/tining-frosne-ror/

Sitat

Hva gjør jeg med frosne rør?
Det første du skal gjøre er å stenge av hovedkranen, deretter ringe oss, slik at vi kan komme og tine opp rørene. Ikke prøv å tine rør selv, da dette kan føre til en større vannlekkasje med følgeskader. Frosne vannrør skyldes som oftest for lav temperatur i et rom. Forsøk gjerne å skru opp varmen i rommet. Ikke bruk åpen flamme eller lignende.

Opptining fører til lekkasje
Når vannrør av kobber fryser, er det en stor risiko for at de sprekker. Årsaken er at vann som fryser utvider seg 10 %, mens kobberet er svært lite elastisk og røret vil til slutt revne. Når man begynner å tine vannrøret, smelter isproppen som sitter i røret og vannet fosser ut.

 

[Gjest 1c243...d3c]

Dapp47 skrev (8 minutter siden):

Boligen har vært i mitt eie i snart 4 år, og dette har aldri skjedd meg. (Vært brukt som fritidsbolig, men har alltid hatt på ca 8-10 grader i hovedetg og sørget for rikelig med varme nede. Dette fikk også leietakere beskjed om ved overtagelse)

Så det du sier er at leieboer har skrudd av/ned ovnene i kjelleren manuelt? 

Anonymous poster hash: 1c243...d3c

[Dubious]

Dapp47 skrev (18 minutter siden):

Alle ovner sto på 35 grader når jeg ga fra meg nøkler.

Hvem har ovnene på 35 grader?
Kanskje du mener 25 grader, som er mer vanlig

[bruker-540634]

Leietaker har jo åpenbart et ansvar her, kan jo ikke sette en temperatur i bolig på 5 grader når det er kuldegrader ute, det burde alle skjønne.

[Dapp47]

14 minutes ago, Dubious said:

Hvem har ovnene på 35 grader?
Kanskje du mener 25 grader, som er mer vanlig

Jeg har alltid bare satt de på max når jeg skal opp dit, som da er 35 grader, rett og slett for at ovnene ikke skal skru seg av mens jeg er der oppe. Rett og slett bare fordi det er lettere å dra baren helt bort, en å finjustere. Dog urelevant for saken her. 

 

25 minutes ago, Guest 1c243...d3c said:

Så det du sier er at leieboer har skrudd av/ned ovnene i kjelleren manuelt? 

Anonymous poster hash: 1c243...d3c

Jeg vet ikke hva de har gjort manuelt, for det har jeg ikke kontroll på. Jeg vet bare at lørdag kveld var det 4 grader på både stue & kjøkken. Tenkte da jeg skulle ringe de søndag, men de rakk og ringe meg før jeg ringte de. Kjelleren har alltid vært kaldere enn 1 etg, så jeg kan bare anta er det var mye kaldere her enn i 1 etg. 

[kremt]

35 minutes ago, Rune_says said:

5 er for lavt.

Her i huset har det mange ganger vært 1-2 grader. Aldri skjedd noe. Men klart det kan være en risiko. Når det kommer under 5 grader synker temperaturen veldig sakte er min erfaring.

[Sjørøver]

Herr Brun skrev (4 timer siden):

Kom varmesystemet med boligen? Hvis det er leietagers varmesystem så er jeg enig med The Avatar, de har tatt en sjanse. Men er varmesystemet en del av leveransen fra deg som utleier så kan man nok også hevde at du bærer risikoen for at det fungerer som forutsatt. Hvis de har satt termostaten på 5 grader så skulle jo ikke rørene fryst... 

Termostaten måler jo kun rundt ovnen. Det vil være stor temperaturvariasjon i rommet. Det bør uansett ikke være under 10 grader i et hus over lengre tid.