Skifte og overtagelse av bolig

[el_cash]

Den siste av våre foreldre gikk bort for en liten stund siden, og min bror og jeg er eneste arvinger i privat skifte. Vi har nå blitt enige om at min bror overtar huset etter dem, så vi holder det innen familien. Avtalen oss imellom er at han skal kjøpe meg ut av halvparten, så skal han og frue overta huset til våre foreldre. 

Spørsmålet mitt da er hvordan dette vanligvis løses, og hvordan vi kan unngå å få en skikkelig skattesmell? Bør huset formelt overtas av oss begge, og så selger jeg min halvdel til ham, eller kan huset settes direkte på min bror, og han overfører halve verdien til meg? Hva er smartest i dette tilfellet?

[Dubious]

Enkleste er om deres foreldre har andre verdier, som f.eks millioner i banken..

[el_cash]

Ja helt enig, men dessverre hadde de ikke millioner i banken eller andre verdier av betydning. Det er noen kroner der, men det forsvinner stort sett til begravelsesutgifter som jeg allerede har dekket selv. 

Brodern må jo uansett ta opp huslån for å overføre halve verdien til meg, men det store spørsmålet er hvordan skiftet faktisk bør foregå?

[Herr Brun]

Dere skriver en kort avtale hvor det fremgår at dere arvet huset 50 % hver, og at han kjøper din halvpart av deg for kr. X. Kr. X bør være halvparten av markedsverdien, og markedsverdien bør dere finne ved å be om verdivurdering fra en eller flere meglere. 

Overfor myndighetene sender dere inn en hjemmelserklæring hvor det fremgår at dere arver 50 % hver, og et skjøte hvor du selger din halvpart til han. Endret hjemmel etter hjemmelserklæringen utløser ikke dokumentavgift, mens skjøte utløser dokumentavgift på markedsverdien (altså 50 % av markedsverdien når 50 % skifter eier). Hjemmelserklæringen kan bare brukes for å dokumentere det som skjer som "ekte arv", og ikke den etterfølgende overdragelsen dere blir enige om. 

Det påløper ikke skatt så lenge arvelater har bodd i boligen 12 av de siste 24 månedene. Hvis arvelater bodde på sykehjem eller lignende er jeg ikke sikker på hvordan dette blir skattemessig. 

[el_cash]

Takk Herr Brun, det var veldig oppklarende. Så utgiftsmessig blir da brodern sittende med 2,5% dokumentavgift på 50% av eiendommen som han overtar, mens jeg slipper unna? 

Dessverre var arvelater på sykehjem mer enn 24 måneder, ingen har bodd i huset siden mai 2019. Noen som vet hvordan det vil påvirke oss skattemessig?

[Herr Brun]

el_cash skrev (1 minutt siden):

Takk Herr Brun, det var veldig oppklarende. Så utgiftsmessig blir da brodern sittende med 2,5% dokumentavgift på 50% av eiendommen som han overtar, mens jeg slipper unna? 

Dessverre var arvelater på sykehjem mer enn 24 måneder, ingen har bodd i huset siden mai 2019. Noen som vet hvordan det vil påvirke oss skattemessig?

Det er så vidt jeg vet slik dette fungerer avgiftsmessig ja. Det er også normalt at det er kjøper som betaler dokumentavgift. 

Når det gjelder skattemessig konsekvens av at det ikke har bodd noen i huset siden mai 2019 så kan jeg ikke nok om dette til å mene noe, men du kan sjekke ut reglene om brukshindring som kan lede til at man kan selge skattefritt selv om man har vært fraværende lengre enn hovedregelen tillater. Avhengig av hva huset ble kjøpt for kan det være verdt å spørre advokat om dette, men det er mulig du får god nok hjelp her + google. 

[el_cash]

Takk igjen, veldig bra! Ordet "brukshindring" var veldig hendig, da fant jeg at Skatteetaten har en artikkel som forklarer dette godt med tanke på sykehjem. Kortversjonen for noen på sykehjem er altså: 

 

Quote

Skattedirektoratet finner at skattyters helsemessige problemer må anses som en brukshindring som faller inn under skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav b.

 

Med andre ord så burde jeg og min bror slippe skatt da arvelater var på sykehjem frem til sin død.

[el_cash]

On 1/11/2021 at 12:41 PM, Herr Brun said:

Overfor myndighetene sender dere inn en hjemmelserklæring hvor det fremgår at dere arver 50 % hver, og et skjøte hvor du selger din halvpart til han. Endret hjemmel etter hjemmelserklæringen utløser ikke dokumentavgift, mens skjøte utløser dokumentavgift på markedsverdien (altså 50 % av markedsverdien når 50 % skifter eier). Hjemmelserklæringen kan bare brukes for å dokumentere det som skjer som "ekte arv", og ikke den etterfølgende overdragelsen dere blir enige om. 

 

Vekker denne til live igjen da vi endelig skal sette i gang med papirarbeidet for huset som min bror skal overta halvparten av etter mors bortfall.

1. Skjema for konsesjonsfrihet, skal denne sendes først av alt - og med min bror oppgitt som eneeier? Eller skal vi starte med å sende den i hver vår brøk, siden tinglysning/hjemmelserklæring skal sendes slik?

2. Regner med at tinglysning/hjemmelserklæring og skjøte kan sendes i samme konvolutt, altså samtidig? Hvis vi ovenfor har sendt konsesjon i hver vår brøk, hva da når vi nå skifter til at min bror blir eneeier?

3. Samtidig skriver vi en avtale oss i mellom med salgssum. Noen formelle krav her? Vitner, for eksempel?

4. Så er det selve oppgjøret. Hvordan ordnes dette i praksis med banken? Og akkurat hvor i prosessen er det pengene skal/bør overføres, og hvilke dokumenter er det banken trenger? Blir vel feil å sende over tinglysning og skjøte før han har overført meg penger for halvparten av boligen, eller tar jeg feil?

Noe jeg har glemt av papirer og formaliteter? Ble mange spørsmål her, men ikke lett å finne en klar oversikt over nøyaktig rekkefølge på alt, dessverre.

[Loko]

4. Så lenge dere stoler på hverandre så er det billigste at hjemmelen blir ført over til ny eier før et lån bli utbetalt. Banken kan så ta pant i ny eiers eiendom uten at det blir noe realkauakonsansvar etc. Her trenger ikke banken noe dokumentasjon på kjøp/salg

Hvis dere ikke stoler på hverandre så må oppgjøret/salget gå via advokat/ megler og koster fort 25k+++. Her vil bank trenge kjøpekontrakten, og lånet blir utbetalt til meglers klientkonto mens megler ordner det praktiske med overføring av hjemmel, tinglysning er etc. Når det er gjort utbetaler megler til selger.

 

[el_cash]

Takker Loko, det var hjelpsomt. Vi har heldigvis et godt forhold, så da gjør vi det på den måten. Papirarbeid først, og så spenn. Enkelt og greit.

Da gjenstår bare de tre første punktene, selve papirarbeidet og måte/rekkefølge. Det er der jeg sliter mest...  Noen som har tips der?

[el_cash]

Ikke så godt å finne lover og regler som treffer mitt scenario så godt, og heller ikke så lett å få tak i noen å sjekke med.
Satser da på følgende:

1. Sender konsesjonsfrihet med en halv brøk på meg og en halv på min bror.

2. Sender tinglysning/hjemmelserklæring samt skjøte i samme konvolutt.

3. Skriver en enkel avtale mellom meg og min bror, og lar to personer vitne dette.

4. Brodern tar opp huslån i banken og overfører til meg - og dermed er vi ferdige med papirarbeidet oss i mellom.

Hvis dette ser horribelt galt ut så si gjerne i fra, godt mulig det er noen dokumenter eller annet jeg ikke har fått med meg som må sendes til noen.