Ny huseier og leiekontrakt.

[Gjest ab340...ed3]

Hei. 

Hva skjer når det kommer en ny huseier inn i bildet med leieboerne? Leieboerne har tidsbestemt husleiekontrakt. Kan de forholde seg til hva som står i kontrakten? Kan de heve kontrakten og flytte? Ny huseier ønsker å beholde leieboerne til sommeren og da selge huset, men forhøye husleie fra nyttår. 

Takk for svar. 

Anonymous poster hash: ab340...ed3

[MailMan13]

En husleieavtale er en heftelse ved salg som ny eier er bundet av om det var kjent. Ny eier trer da inn i gammel eiers plass i kontrakten og har samme rettigheter og plikter som gammel eier ville hatt i samme sted. Leietaker forholder seg da til samme avtale, selv om det kommer inn en ny motpart. 

Dersom eierskiftet skjer uten at leieavtalen opplyst til ny eier, eller er lovlig sagt opp på forhånd (uklart hvordan det skal kunne skje), vil gammel eier ha misligholdt leieavtalen og være erstatningspliktig om leietaker lider tap for det.

Husleien kan justeres så lenge det skjer i samsvar med loven https://www.forbrukerradet.no/forside/bolig/husleie/husleie/. At dette er en ny eier betyr ikke noe i den sammenheng, frister og grenser løper fra inngåelse av avtale og forrige leiejustering.

[krikkert]

Reglene om hvilke regler som binder en ny eier, reglene om rettsvern, er ikke helt enkle. 

Utgangspunktet er at ny eier har rett til å forholde seg til grunnboka - tinglysningsloven § 20. Han kan ignorere alt som ikke er tinglyst før hans kjøp er tinglyst. 

Så gjelder det unntak for rettigheter som er stiftet ved avtale (som husleieavtaler) og som ny eier kjente eller burde kjent til - tinglysningsloven § 21. Det er altså ikke helt riktig som MailMan13 skriver at ny eier er bundet "om det var kjent" - han er også bundet om han burde ha kjent til det. De aller fleste husleieavtaler vil omfattes av denne regelen, i alle fall hvis salget skjer gjennom megler. 

Det gjelder også et blankounntak for husleieavtaler, men det gjelder kun avtaler som kan sies opp med tre måneders varsel - tinglysningsloven § 22 nr. 3. Tidsbestemte avtaler og avtaler med lengre oppsigelsestid enn tre måneder må tinglyses eller falle inn under § 21. 

At utleier ønsker å selge boligen utgjør ikke hevingsgrunnlag for leietaker. Det er ikke et vesentlig mislighold av avtalen - tvert imot har utleier en nær ubetinget rett til å gjøre det etter husleieloven § 8-6. 

[Gjest ab340...ed3]

krikkert skrev (2 timer siden):

Reglene om hvilke regler som binder en ny eier, reglene om rettsvern, er ikke helt enkle. 

Utgangspunktet er at ny eier har rett til å forholde seg til grunnboka - tinglysningsloven § 20. Han kan ignorere alt som ikke er tinglyst før hans kjøp er tinglyst. 

Så gjelder det unntak for rettigheter som er stiftet ved avtale (som husleieavtaler) og som ny eier kjente eller burde kjent til - tinglysningsloven § 21. Det er altså ikke helt riktig som MailMan13 skriver at ny eier er bundet "om det var kjent" - han er også bundet om han burde ha kjent til det. De aller fleste husleieavtaler vil omfattes av denne regelen, i alle fall hvis salget skjer gjennom megler. 

Det gjelder også et blankounntak for husleieavtaler, men det gjelder kun avtaler som kan sies opp med tre måneders varsel - tinglysningsloven § 22 nr. 3. Tidsbestemte avtaler og avtaler med lengre oppsigelsestid enn tre måneder må tinglyses eller falle inn under § 21. 

At utleier ønsker å selge boligen utgjør ikke hevingsgrunnlag for leietaker. Det er ikke et vesentlig mislighold av avtalen - tvert imot har utleier en nær ubetinget rett til å gjøre det etter husleieloven § 8-6. 

Husleiekontrakten her har to måneders oppsigelsestid og ble signert i november. Den utløper til sommeren. 

 

 

Anonymous poster hash: ab340...ed3