Hvordan få mer i lån for utleie?

[Utleiedrømmeren]

Hei. Dette er mitt første innlegg så har ikke helt stålkontroll på hvordan man legger frem en sak her inne.

Har vært i kontakt med min nye finansrådgiver i banken (min gamle finansrådgiver som kjente min historikk byttet jobb) og ble litt skuffet over hva jeg kunne få i lån til mitt neste oppussningsprosjekt. Legger først frem noen tall for dere.

Lønn: 665000 før skatt pr år

Utleie inntekter: 360000 før skatt pr år

Boliglån 2,55 mill

Bundet kapital/egenkapital 2,7 mill

Ingen barn, ingen bil og singel.

Utdannet snekker med eget snekkerfirma.

For et par år siden kjøpte jeg en enebolig som jeg har totalrenovert og bygd om til 3 utleie enheter. På denne eiendommen har jeg 2,55mill i lån. Så huset betaler seg selv ned. Huset betalte jeg 2,2 mill for og har i dag fått ny takst på 5,25 mill.

Jeg ønsker nå å kjøpe et nytt prosjekt for utleie/salg men ifølge finansrådgiveren kan jeg kun få 2,5 mill mer i lån. Så til spørsmålet mitt, Hvordan kan jeg overtale banken til å gi meg mer i lån når jeg har beregnet at jeg har mulighet til å betale ca 40000 i renter og avdrag pr mnd? 

Noen som har erfaring med å overtale slike saker? Kom gjerne med råd, tips eller linker på hvordan jeg kan legge frem planen min på best mulig måte. 

[sam11net]

((665000 + 360000) * 5 ) - 2 700 000 = ~2 500 000kr.

Din nye finansrådgiver kan rekne. 

Merkelig at han ikke har forklart deg at du får max lån som 5 ganger inntekt, eller at du ikke har sett det på nyhetene.

 

99% av alle som ønsker lån, blir stoppet av 5* inntekt kravet og ikke sikkerhet/bundet kapital.

Så i realiteten døde sikkerhets kravet dagen 5* inntekt ble innført. 

 

Edit:
ser at jeg kanskje ikke var tydelig nok.

Hvordan få mer i lån for utleie?
- Du kan ikke. 

Edit 2.0:
Jeg er i samme båt som deg, og det jeg har gjort, er å kjøpe leilighet sammen med andre, da kommer jeg inn som investor, og kan f.eks. kjøpe meg inn 50% i to boliger. 

Endret 16. desember 2020 av sam11net

[Zash]

sam11net skrev (2 minutter siden):

((665000 + 360000) * 5 ) - 2 700 000 = ~2 500 000kr.

Din nye finansrådgiver kan rekne. 

Merkelig at han ikke har forklart deg at du får max lån som 5 ganger inntekt, eller at du ikke har sett det på nyhetene.

 

99% av alle som ønsker lån, blir stoppet av 5* inntekt kravet og ikke sikkerhet/bundet kapital.

Så i realiteten døde sikkerhets kravet dagen 5* inntekt ble innført. 

Merkelig at du ikke har fått med deg at bankene kan unnvike kravet om maks 5 ganger inntekten i 10% av lånene sine:

https://www.regjeringen.no/no/tema/okonomi-og-budsjett/finansmarkedene/boliglansforskriften-1.-januar-202031.-desember-2020/id2679449/

 

Til TS: Hør med bankene om du kan få en annen kunderådgiver, eventuelt hør rundt med andre banker.
Egen erfaring tilsier at de mindre, lokale bankene er litt greiere å ha med å gjøre på unntak. 

[kytec]

31 minutes ago, Utleiedrømmeren said:

Hei. Dette er mitt første innlegg så har ikke helt stålkontroll på hvordan man legger frem en sak her inne.

Har vært i kontakt med min nye finansrådgiver i banken (min gamle finansrådgiver som kjente min historikk byttet jobb) og ble litt skuffet over hva jeg kunne få i lån til mitt neste oppussningsprosjekt. Legger først frem noen tall for dere.

Lønn: 665000 før skatt pr år

Utleie inntekter: 360000 før skatt pr år

Boliglån 2,55 mill

Bundet kapital/egenkapital 2,7 mill

Ingen barn, ingen bil og singel.

Utdannet snekker med eget snekkerfirma.

For et par år siden kjøpte jeg en enebolig som jeg har totalrenovert og bygd om til 3 utleie enheter. På denne eiendommen har jeg 2,55mill i lån. Så huset betaler seg selv ned. Huset betalte jeg 2,2 mill for og har i dag fått ny takst på 5,25 mill.

Jeg ønsker nå å kjøpe et nytt prosjekt for utleie/salg men ifølge finansrådgiveren kan jeg kun få 2,5 mill mer i lån. Så til spørsmålet mitt, Hvordan kan jeg overtale banken til å gi meg mer i lån når jeg har beregnet at jeg har mulighet til å betale ca 40000 i renter og avdrag pr mnd? 

Noen som har erfaring med å overtale slike saker? Kom gjerne med råd, tips eller linker på hvordan jeg kan legge frem planen min på best mulig måte. 

Rart du ikkje får låne på sikkerhet i den nye boligen du skal kjøpe. Utenom det er det vel kun kausjonist som gjelder. 

[sam11net]

Zash skrev (Akkurat nå):

Merkelig at du ikke har fått med deg at bankene kan unnvike kravet om maks 5 ganger inntekten i 10% av lånene sine:

https://www.regjeringen.no/no/tema/okonomi-og-budsjett/finansmarkedene/boliglansforskriften-1.-januar-202031.-desember-2020/id2679449/

 

Til TS: Hør med bankene om du kan få en annen kunderådgiver, eventuelt hør rundt med andre banker.
Egen erfaring tilsier at de mindre, lokale bankene er litt greiere å ha med å gjøre på unntak. 

Merkelig at du ikke har fått med deg at unge og førstegangs kjøpere blir prioritert. 

aka utleie haier blir avvist.

 

Ikke spill dum. 

[Loko]

Som finansrådgiver så kan jeg bekrefte at spekulanter kommer veldig langt ned på prioriteringslisten... Spesielt nå under corona.

[Dapp47]

Bankene bruker som regel unntaket på par som skilles og en part ønsker å beholde bolig, det et hvertfall det rådgiverene mine har sagt. Du kan dog være heldig hvis du har et godt budsjett å vise til.

 

Ville satt meg ned og laget et god budsjett på kostnader, og potensielle leieinntekter. Så er det bare å gå til bank til bank. 

[kytec]

On 12/16/2020 at 9:47 PM, Loko said:

Som finansrådgiver så kan jeg bekrefte at spekulanter kommer veldig langt ned på prioriteringslisten... Spesielt nå under corona.

For å være heilt ærlig så trur eg at dei banken er sikre på dei kjem til å tjene penger på havner høgt på prioriteringslisten og omvendt.  

[Loko]

kytec skrev (1 time siden):

For å være heilt ærlig så trur eg at dei banken er sikre på dei kjem til å tjene penger på havner høgt på prioriteringslisten og omvendt.  

Siden det er mange banker rundt om i distriktet som har få kunder i Oslo så kan det hende dem er villig til å bruke sin Oslo kvote på spekulanter. Når det er sagt så veit jeg at en del slike banker priser opp renten høyt i slike slike kvotesaker.

Unge førstegangskjøpere som får kvote blir ofte livslange og lojale kunder =  penger inntjent. Spekulanter som krangler på hver krone og som får kvote er gjerne også dem som bytter kundeforhold oftest = mye jobb for lite inntjening.

 

[Gjest bc420...59b]

Kjøp boliger med firmaet, kan du vise til overskudd er ikke det noe problem å få lån. Start evt et AS utenom med samme formål.

Anonymous poster hash: bc420...59b

[Revie]

Fruen og jeg var i dialog med banken vedrørende kjøp utleieenhet nr to tidligere i år. Enheten vi hadde sett oss ut på tidspunktet ville dyttet på 5x brutto-grensen, dog ikke sprengt den. Først fikk vi finansiering fra eksisterende bank på et relativt lite beløp i henhold til vår beregning, godt innenfor 5x totalt sett. Kun et par dager etter ringte en annen bank for å tilby sine tjenester og vi tok opp dette med finansiering. De gav oss ca en halv million mer i låneramme, uten at vi fortalte hva eksisterende bank hadde tilbudt. 

Så tok vi dette tilbake til nåværende bank og de endte opp med å tilby låneramme snaue millionen høyere enn de først hadde tilbudt. Prosentvis var det ganske så stor forskjell på tilbud 1, 2 og 3.

Det er absolutt en forhandlingssak etter min erfaring. Nå shoppet ikke vi aktivt rundt i banker, men det ble i praksis en form for det. Så et tips kan jo være å prøve litt forskjellige steder. 

Et annet er å tenke dette i form av en forretningsplan. Det virker jo som om du tenker veldig i de baner uansett. Sett opp budsjetter (og regnskap fra tidligere), vis til lånegrader og forventet nedbetalingsplan; når du er innenfor 5x osv. Gjerne da i et litt konservativt lys. I ditt tilfelle virker det heller ikke som banken har beregnet noe på fremtidige leieinntekter fra et kommende prosjekt. Du har vel kanskje en oppussingsjobb først, men du kan sikkert estimere fremtidige inntekter her også, som banken kan vurdere å tillegge i ditt beløp for brutto låneramme.

Jeg sier ikke at dette nødvendigvis vil gi et høyere lånebeløp, men det kan ikke skade å komme til en kunderådgiver med veldig konkrete planer. For vår egen del spurte vi angående denne grensen når det gjaldt et potensielt tredje kjøp om en stund. Banken var veldig positiv til å gå i forhandlinger rundt dette på et aktuelt tidspunkt og kunderådgiver sa at fem-gangeren er noe man kan forhandle litt på. 

Fem-gangeren er kvantitativ enkelt å sette, men jeg tror absolutt man kan forhandle litt på den kvalitative biten også. 

[Loko]

Revie skrev (9 timer siden):

Fruen og jeg var i dialog med banken vedrørende kjøp utleieenhet nr to tidligere i år. Enheten vi hadde sett oss ut på tidspunktet ville dyttet på 5x brutto-grensen, dog ikke sprengt den. Først fikk vi finansiering fra eksisterende bank på et relativt lite beløp i henhold til vår beregning, godt innenfor 5x totalt sett. Kun et par dager etter ringte en annen bank for å tilby sine tjenester og vi tok opp dette med finansiering. De gav oss ca en halv million mer i låneramme, uten at vi fortalte hva eksisterende bank hadde tilbudt. 

Så tok vi dette tilbake til nåværende bank og de endte opp med å tilby låneramme snaue millionen høyere enn de først hadde tilbudt. Prosentvis var det ganske så stor forskjell på tilbud 1, 2 og 3.

Det er absolutt en forhandlingssak etter min erfaring. Nå shoppet ikke vi aktivt rundt i banker, men det ble i praksis en form for det. Så et tips kan jo være å prøve litt forskjellige steder. 

Et annet er å tenke dette i form av en forretningsplan. Det virker jo som om du tenker veldig i de baner uansett. Sett opp budsjetter (og regnskap fra tidligere), vis til lånegrader og forventet nedbetalingsplan; når du er innenfor 5x osv. Gjerne da i et litt konservativt lys. I ditt tilfelle virker det heller ikke som banken har beregnet noe på fremtidige leieinntekter fra et kommende prosjekt. Du har vel kanskje en oppussingsjobb først, men du kan sikkert estimere fremtidige inntekter her også, som banken kan vurdere å tillegge i ditt beløp for brutto låneramme.

Jeg sier ikke at dette nødvendigvis vil gi et høyere lånebeløp, men det kan ikke skade å komme til en kunderådgiver med veldig konkrete planer. For vår egen del spurte vi angående denne grensen når det gjaldt et potensielt tredje kjøp om en stund. Banken var veldig positiv til å gå i forhandlinger rundt dette på et aktuelt tidspunkt og kunderådgiver sa at fem-gangeren er noe man kan forhandle litt på. 

Fem-gangeren er kvantitativ enkelt å sette, men jeg tror absolutt man kan forhandle litt på den kvalitative biten også. 

Bankene fikk utvidet sin kvote til 20% av utlånsvolumet som en del av covid krisepakken i vår. Den er nå tilbake til normalen på 8% i Oslo og 10% utenfor Oslo. Derfor kan du oppleve at noen perifere banker ånsker å bruke opp Oslo kvoten sin. 

I forhold til å forhandle rundt kvoten så vil det å stille et stort kundeforhold, som ofte inneholder sparing, forsikringer etc, til disposisjon kunne være det som gjør at banken ønsker å bruke den på deg. Men som oftest så er det unge i etableringsfasen - eller dem som med stor sannsynlighet vil få et stort engasjement - som får kvoten. Hvis du i tillegg har vært aktiv kunde av banken fra før stiller du lengst fram i køen.

I forhold til forskjellig låneevne så kan det være mange faktorer som spiller inn, som ikke nødvendigvis blir avdekket i første runde. Det er ikke slik at man automatisk får den absolutt høyeste grensen. Har man mye overtid feks så kan det være at ene rådgiver kun vurderer fastlønnen, mens den andre vurderer skattemeldingen som kanskje viser mye overtid over flere år.

[Revie]

Loko skrev (12 timer siden):

Bankene fikk utvidet sin kvote til 20% av utlånsvolumet som en del av covid krisepakken i vår. Den er nå tilbake til normalen på 8% i Oslo og 10% utenfor Oslo. Derfor kan du oppleve at noen perifere banker ånsker å bruke opp Oslo kvoten sin. 

I forhold til å forhandle rundt kvoten så vil det å stille et stort kundeforhold, som ofte inneholder sparing, forsikringer etc, til disposisjon kunne være det som gjør at banken ønsker å bruke den på deg. Men som oftest så er det unge i etableringsfasen - eller dem som med stor sannsynlighet vil få et stort engasjement - som får kvoten. Hvis du i tillegg har vært aktiv kunde av banken fra før stiller du lengst fram i køen.

I forhold til forskjellig låneevne så kan det være mange faktorer som spiller inn, som ikke nødvendigvis blir avdekket i første runde. Det er ikke slik at man automatisk får den absolutt høyeste grensen. Har man mye overtid feks så kan det være at ene rådgiver kun vurderer fastlønnen, mens den andre vurderer skattemeldingen som kanskje viser mye overtid over flere år.

Du har nok mer inngående kjennskap til det bakenforliggende enn meg. Det jeg skrev er kun basert på egen erfaring. 

Jeg bruker for øvrig verken en perifer bank (DnB) eller er ung og i oppstartsfasen. Har vært i samme bank en årrekke, vel og merke. Likevel la de seg altså omtrent en million (eller flere titalls prosent) over sitt eget opprinnelige tilbud etter litt forhandling, blant annet med tilbud fra annen bank - uten å oppgi sum.  Jobber som revisor, et yrke som gjerne har overtid. Dette varierer derimot fra år til år. De spurte om min fastlønn i dette tilfellet, men det kan selvsagt være at overtida (les: lønn ihht skattemeldinger) "bakes inn" som en slags buffer i bankens øyne med hensyn på betalingsevne.

Fikk også beholde aksjefond fremfor å spytte det inn i EK, samt at vi sparer en god del av lønna hver måned i fond. Da vi ønsker å ha dette til egen og barnas fremtid, ønsket vi ikke å bruke det. Det gikk helt greit, men det taler jo for vurdering av betalingsevne selvsagt, selv om det ikke har noe med brutto lånegrad å gjøre. 

Om jeg skulle lånt ut penger til noen, ville jeg i mitt hode heller lånt til en som sparer/investerer, har noen midler på bok og en konkret plan for lånet, kontra en som eventuelt ikke tåler renteoppgang på 4-5%. Selv om førstnevnte bryter "femganger'n" og den andre ikke gjør det. Hypotetisk sett.

Endret 22. desember 2020 av Revie

[Utleiedrømmeren]

Da har det gått et år siden denne tråden startet. Og jeg vil informere de som nektet for at det gikk an å få mer enn 5x inntekt i lån tok feil. Jeg fikk i mai 2020 kjøpt en tomannsbolig til 2,85mill og har fått grønt lys til å kjøpe en leil til max 1,6mill når det rette objektet kommer. Men når det er gjort ønsker jeg å ta steget videre med et as da jeg ikke kan eie noen flere enheter priv. 

 

Problemstillingen i hodet mitt (uten å ha pratet med banken) er at det nye aset ikke har histore eller egenkapital. Noen her som har erfaringer med å stille private verdier som sikkerhet for aset slik at det kan kjøpe en utleie eiendom? Eiendommen jeg har på hånd har en prisantydning på 10,8mill og leieinntekter pr nå 0,755mill pr år. 

 

Hvordan ville dere lagt dette frem for banken? Ellers andre gode og dårlig tips taes godt imot. 😂

 

God jul og godt nytt år🎅