IN-ordning

[delacreme]

Jeg kjøpte meg leilighet sent i fjor i Oslo sentrum. Det fulgte med en fellesgjeld som per i dag er tilnærmet 650 000. Som andelseier i borettslaget kan jeg bruke såkalt IN-ordning for å betale ned fellesgjelden. Borettslaget har en sikringsordning mot ubetalt fellesgjeld. 

Lånet mitt i banken går per i dag over ca. 29 år, mens fellesgjelden betales ned over ca. 16 år. Begge lånene har tilnærmer lik effektiv rente (1,77% vs. 1,78%). Renten var nesten lik også før renten ble satt ned tidligere i år. Siden fellesgjelden betales over kortere tid, har jeg regnet litt på at jeg ved å ta opp lån i banken og "flytte" fellesgjelden over i banken, vil "spare" ca. 2000 kroner i måneden. Jeg er inneforstått med at grunnet påløp av renter egentlig ikke vil spare penger, men tape penger. Likevel ser jeg det på som en mulighet til å spare ved å sette disse 2000 kronene tilside i fond, hvor avkastningen forhåpentligvis vil være høyere enn tapet av renter. Jeg skjønner at dette blir ren spekulasjon.

Banken jeg har lån i kunne ikke gi meg råd andre enn de man finner i utallige artikler på nett, og disse artiklene råder ofte mot IN-ordning dersom det innebærer å ta opp mer lån i banken. En megler jeg hadde på besøk nylig for å ha verdivurdering av leiligheten, mente derimot at jeg absolutt burde ta i bruk IN-ordningen. Hans erfaring var at leiligheter uten fellesgjeld gikk for mer enn leiligheter med fellesgjeld i området der jeg bor. 

Jeg poster her for å få noen råd eller meninger på hva jeg bør gjøre. Jeg forstår at det ikke er noe fasitsvar. Meglerens bomsikkerhet gjorde meg på et vis mer usikker. Slik jeg ser det har ikke han noe å vinne på dette, ettersom jeg ikke har tenkte å selge med det første. Tips og råd tas imot med takk!

[Loko]

Min erfaring som finansrådgiver er at boliger med mindre fellesgjeld er mer lettsolgt og "skremmer" ikke bort folk med høye felleskostnader. Du vil ikke få en bedre takst ved mindre fellesgjeld, men kanskje flere som kommer på visning og derav mulig budrunde.

Kort fortalt så er det mer lønnsomt å betale ned et lån på færre år da du betaler mindre i totale rentekostnader. I ditt tilfelle så kan du evt få lånet over i din bank, så kan du velge om du vil ha det på likt antall år som den var når det var fellesgjeld, eller ta på 30 år og så investere i fond.

Hva som lønner seg er avhengig av rissikoen du er villig til å ta. Jo høyere rissikovilje jo mer avkastning,men da må du også være villig til å kunne ta tapet og se svingningene. Jo kortere tidshorisont man tenker sparing over jo mindre rissiko burde man ta

Endret 10. november 2020 av Loko

[krikkert]

Departementet anser det som såpass risikofylt å bruke slike ordninger i noen tilfeller at de publiserte et eget hefte om det i 2009. Heftet er dog publisert før lovgiver vedtok regler om sikring mot tap av inntekter i burettslagslova §§ 5-26 flg., så situasjonen er på langt nær så risikabel i dag. Den gangen vurderte man å rett ut forby individuelle nedbetalingsordninger av fellesgjeld. Situasjonen i dag er at IN-ordninger ikke er lovregulert. IN-ordninger er i realiteten en refinansiering av lån for borettslaget slik at andelseier blir ny långiver. 

Utgangspunktet er at du betaler noen andres gjeld. 

Rådene er for så vidt greie uansett. Hvilken sikkerhet får du for nedbetalingen i tilfelle borettslagets konkurs eller tvangssalg av eiendommen (ikke boretten)? I disse tilfellene faller din borett automatisk bort og erstattes av en husleieavtale (burettslagslova § 5-25), og ditt krav mot borettslaget blir (med mindre du har noen form for sikkerhet) et uprioritert krav/dividendekrav. Kjøperen har ikke rettsvern for din IN-betaling, og dermed ingen garanti for at den blir godskrevet ham. Dette følger av at burettslagslova ikke anerkjenner IN-betalinger som en del av lagets forpliktelser overfor andelseier. Slike forhold må være avtaleregulert (NBBLs standardavtale ivaretar dette). 

Din individuelle nedbetaling vil videre forbedre borettslagets balanse, noe som innebærer at borettslagets låneevne blir bedre. Dette betyr at din nedbetaling fører til at naboene dine kan ta opp mer lån neste år. Men naboene dine kan også vedta at borettslagets egenkapital skal brukes til ekstraordinær nedbetaling av lån. Hvis borettslaget inngår en renteswapavtale vil du også være forpliktet til å dekke tap på denne selv om du ikke er forpliktet til å dekke den underliggende gjelden. 

Jeg er usikker på hvilket grunnlag en megler vil ha for å si at det er noen markant prisforskjell på borettslagsboliger med og uten nedbetalt IN-fellesgjeld. Generelt sett er mindre fellesgjeld en god ting (dog ikke ubetinget, det kan bety at man har kommende vedlikeholdsforpliktelser), men jeg er usikker på om det er mange nok som nedbetaler via IN-ordninger til at man egentlig kan si noe fornuftig basert på empiri om det konkrete forholdet. 

For en kjøper innebærer kjøp av en bolig med nedbetalt fellesgjeld gjennom IN-ordninger at kjøperen taper fleksibilitet. Kjøperen kan ikke velge om vedkommende vil benytte seg av IN-ordningen eller ikke, men er bundet av selgers valg. La oss si at en borettslagsbolig har en markedsverdi på 2,5mio og at utgangspunktet er 1,5mio fellesgjeld. Nedbetaler du fellesgjelden vil din potensielle kjøpermasse være folk som har råd til 2,5mio eller mer. Nedbetaler du ikke fellesgjelden vil din potensielle kjøpermasse være folk som har råd til 1mio eller mer og som kan betjene felleskostnader. Dette er per definisjon en større gruppe enn den første. 

[Gjest be5fe...667]

Selv om du betaler ned egen andel av gjelden så kan du likevel bli stilt ansvarlig for deler av den totale fellesgjelden hvis noen andre i bygget misligholder sin del. 

Bruk heller kapitalen din på å finne en selveier eiendom.

Anonymous poster hash: be5fe...667

[Loko]

Da fellesgjeld teller inn under 5x inntekt i gjeld i boliglånsforskriftene, så vil du ikke nå ut til flere kjøpere da den totale pris og mengde gjeld er lik. Det eneste positive jeg kan se med høy fellesgjeld er at det ikke nødvendigvis er et krav om å ta høyde for 5% renteøkning i likviditetskravene i boliglånsforskriftene. Derfor kan høy fellesgjeld med lavt innskudd i teorien gi utslag i på papiret bedre likviditet = høyere låneevne totalt.

 

[Loko]

Gjest be5fe...667 skrev (På 13.11.2020 den 3.10):

Selv om du betaler ned egen andel av gjelden så kan du likevel bli stilt ansvarlig for deler av den totale fellesgjelden hvis noen andre i bygget misligholder sin del. 

Bruk heller kapitalen din på å finne en selveier eiendom.

Anonymous poster hash: be5fe...667

Det er derfor viktig å sjekke at borettslaget har forsikring som dekker slikt. Vårt borettslag hadde nettopp en leilighet som ble tvangssolgt pga ubetalt felleskostnader. Vi fikk alt dekket inn gjennom sikringsfondet/forsikringen.

[kremt]

Tanken med fellesgjeld er at inflasjonen spiser opp lånet og man har derfor 25-30 år avdragsfrihet. Men når man kommer til at avdrag skal betales kan det bli særdeles dyrt. Mange leiligheter med mye fellesgjeld har gjerne 8-12 tusen i felleskostnad per måned, og det er før avdrag. En jeg så på hadde 3500 per måned bare i oppvarming, trolig med varmtvann også. Uansett hinsides mye, men blir vel sånn når det er felles og alle sløser max. På toppen av det hele når man har kommet til år 30 og avdrag begynner, er gjerne bygningsmassen såpass gammel at fasader, dører og vinduer er modne for utskiftning. Vips er man på + 500 tusen per leilighet igjen på et nytt lån. Spiralen er uendelig.

[Allinuse]

Gjest be5fe...667 skrev (På 13.11.2020 den 3.10):

Selv om du betaler ned egen andel av gjelden så kan du likevel bli stilt ansvarlig for deler av den totale fellesgjelden hvis noen andre i bygget misligholder sin del. 

Bruk heller kapitalen din på å finne en selveier eiendom.

Anonymous poster hash: be5fe...667

Dette. Er ts allerede inne på tanken om å bruke IN ordning burde han heller tenke på å komme seg bort fra det kommunistiske borettslagsystemet og heller eie sin egen bolig.

[Gjest eef02...e91]

 

On 11/14/2020 at 11:26 AM, Allinuse said:

Dette. Er ts allerede inne på tanken om å bruke IN ordning burde han heller tenke på å komme seg bort fra det kommunistiske borettslagsystemet og heller eie sin egen bolig.

Men trådstarter har jo allerede en ordning (via borettslaget) som sikrer dem mot ubetalt fellesgjeld.

 

 

Anonymous poster hash: eef02...e91

[Cobos]

Jeg har sittet som styreleder i et borretslag i Oslo hvor en leilighet ble tvangssolgt og BRL var ikke med i et sikringsfond på den tiden.

Et relativt veldrevet borretslag vil starte tvangssalgsprosessen etter ca 6 mnd med manglende betaling. I Oslo som har et boligmarked med mye salg vil da leiligheten normalt være solgt innen 12 mnd fra start av manglende betaling.

BRL kan selge leiligheten til enhver pris som fjerner opptil hele innskuddet - ubetalte regninger til BRL. Det betyr at hvis fellesutgifer er meget høye 10k /mnd og vi bruker eksemplet med 2,5 mill i verdi og 1,5 mill i fellesgjeld selger da gjerne BRL leiligheten til 1,7 mill. Da dekker det 120k for utgiftene + 50k for megler og eier får 10k. Eier har da gått på et papirtap på rundt 800k.

Så med andre ord såfremt det selges leiligheter generelt på den lokasjonen og innskuddet er stort nok til at BRL kan spise godt av dette er det liten fare selv med flere leiligheter som tvangsselges. Naturligvis hvis dette skjedde i Stavanger under den verste oljekrisa når ingen kjøpte hus så kan det bli værre. Men med faktiske krakk vil BRL som ikke er katatrofeområder komme seg rimelig greit gjennom siden det typisk blir støtteordninger ol. Så faren ved BRL er i mine øyne overdrevet. Om man bør betale ned fellesgjeld for å satse på fond - tja - kanskje?

 

[nor.jorgen]

Borettslag har etter borettslagsloven §5-20 pant i andelene på opptil 2G foran andre heftelser. 2G tilsvarer i dag litt over 200.000 kr. Hvis en andelsleilighet ikke har betalt felleskostnadene sine så har borettslaget veldig gode muligheter for å få drevet inn sine manglende felleskostnader. Hvis felleskostnadene er på 5000 kr i månende så har borettslaget nesten 40 måneder på seg før kravet blir høyere enn pantet. Øvrige låneforpliktelser følger andelen, så salgsprisen ved tvangssalg trenger bare å være høyere enn det borettslaget ikke har fått inn i felleskostnader pluss eventuelle omkostninger.

Det at borettslagsloven gir borettslagene så god sikring, gjør borettslag til en veldig trygg og sikker eierform. Det er ekstremt sjeldent at borettslag går konkurs. Denne sikringen som borettslagene har i borettslagsloven, gjør det også mulig for OBOS og andre å tilby sikringsprodukter som "garantert innbetaling av felleskostnader". På mange måter et unødvendig produkt, men det gjør hverdagen til borettslagene mye enklere ved at styrene slipper selv å måtte drive med tvangsinndriving og man slipper varierende inntekter hvis noen andeler ikke betaler felleskostnadene sine.

 

Endret 6. mai 2021 av nor.jorgen