Heve husleiekontrakt.

[Danish]

Heisann,

Nå bor jeg i en liten leilighet på 17 kvm i Oslo, og betaler 8.500 kroner for den. Det er slikt at jeg har nå bestemt meg for å slutte studier pga valg av feil linje, og flytte hjem igjen til mine foreldre. Jeg er dessverre bunnet opp med en leie kontrakt på 12 mnd, noe som gjør at jeg ikke får sagt opp. Finnes det noe smuthull for å evt. si opp leiligheten? Jeg reagerte sterkt på at det sto at det var stekeovn i annonsen, men ikke i selve leiligheten, der har jeg bare 2 koke plater, selv mener jeg jo at dette er jo en mangel ved leieobjektet. 

 

Hva tenker folk? Og for all del, så vet jeg at dette er min feil og ikke huseierens, men jeg er dessverre nødt til å flytte hjem da det ikke er lønnsomt å bo her, uten noe slags stipend og støtte.

[The Avatar]

Du kan kreve mangelen utbetra (sjølv om det kanskje har gått litt lang tid, og at det som burde vært oppdaga på førundersøkinga ikkje kan påpeikast som mangel). Dersom mangelen ikkje kan utbetrast på grunn av liten plass eller liknande så kan det være aktuelt med redusert husleige. Mangelen vil nok uansett ikkje vere vesentleg nok til å forsvare heving av leigeavtalen. (Det kan derimot vere at du får med utleigaren på ei frivillig annullering av leigeavtalen i staden for å ta krangelen med å få montert komfyr eller krangle om kva som er passeleg avslag i husleiga). 

 

Den mest realistiske framgangsmåten er å framleige leiligheita for resten av perioden. Slik framleige kan utleiger berre nekte med sakleg grunn, og skulle utleiger nekte framleige så kan du seie opp den tidsbestemte leigeavtalen med tre månedars varsel jmf. husleigelova § 7-5.

[Pusher 50]

Å heve en husleieavtale er noe du kan gjøre ved når den andre parten har misligholdt avtalen vesentlig .

Ut fra det du skriver, er du ikke i nærheten av å ha hevingsgrunnlag. Dersom utleier ønsker å prøve din heving rettslig, så vil du tape så det synger.

Men jeg forstår godt at du ønsker å komme deg ut av kontrakten. Jeg ville gjort følgende:

Fortell utleier at du sier opp. Tilby en at du løses fra avtalen mot at du stiller leiligheten til rådighet umiddelbart og yter en engangskompensasjon. Jeg vil foreslå to husleier. Da gir du utleier en god grunn til å akseptere.

Alternativt kan du bare si opp leiligheten og flytte ut umiddelbart. Da er du i utgangspunktet pliktig til å betale ut den gjenværende avtaleperioden. Men det er også slik at utleier da har en ulovfestet tapsbegrensningsplikt som medfører at han/hun plikter å forsøke ditt tap ved å leie ut på nytt.

Det siste alternativet innebærer en større risiko for deg. Det kan hende at utleier finne en ny leietaker på flekken. Men det kan også hende at han/hun drar bena etter seg uten å gjøre stort for å begrense ditt tap (selv om han ikke kan forholde seg helt passivt). Sannsynligheten for de forskjellige utfall må vurderes opp mot størrelses på engangskompensasjonen du vil foreslå.

Jeg anbefaler ikke å bli kreativ og forsøke deg på en vikarierende argumentasjon ala "det er ikke komfyr her". Den slags vil bare få utleier til å anstrenge seg minimalt for å få til en minnelig løsning.

Lykke til.

Hilsen en utleier 

[Capitan Fracassa]

Danish skrev (13 timer siden):

Heisann,

Nå bor jeg i en liten leilighet på 17 kvm i Oslo, og betaler 8.500 kroner for den. Det er slikt at jeg har nå bestemt meg for å slutte studier pga valg av feil linje, og flytte hjem igjen til mine foreldre. Jeg er dessverre bunnet opp med en leie kontrakt på 12 mnd, noe som gjør at jeg ikke får sagt opp. Finnes det noe smuthull for å evt. si opp leiligheten? Jeg reagerte sterkt på at det sto at det var stekeovn i annonsen, men ikke i selve leiligheten, der har jeg bare 2 koke plater, selv mener jeg jo at dette er jo en mangel ved leieobjektet. 

Uavhengig av mangler, så er mulighet til å inngå en tidsbegrenset leieavtale på mindre enn tre år, veldig begrenset. Så hvis du har en tidsbegrenset leieavtale på ett år, er den mest sannsynlig ulovlig og regnes da som en tidsubegrenset leieavtale med tre måneders gjensidig oppsigelse. 

Om dette er tilfelle for deg, kommer an på avtalen og hva slags leilighet du leier. 

[Taurean]

En kontrakt er "bare" en kontrakt. Selv om man er bundet juridisk, så er det mulig å prate med de som leier ut om de kanskje har en leietager på vent, så du kan slippe fra tidligere enn avtalt. Du kan spørre om du kan få slippe tidligere hvis du hjelper til med å finne en ny leietager også.

[Allinuse]

Trodde ikke det var lovlig med leiekontrakter som har mer enn 3 måneders oppsigelsestid.

[The Avatar]

Allinuse skrev (2 timer siden):

Trodde ikke det var lovlig med leiekontrakter som har mer enn 3 måneders oppsigelsestid.

Det er omvendt, det skal være minst 3 måneders oppsigelsestid (unntaket er der det er snakk om å dele bustad med utleigaren, då kan ein ha litt kortare oppsigelsestid).

Grunnen til at det er slik er at i dei fleste leigeforhold så er det til leigetakarens fordel å ha lange leigeavtalar med lang oppseiingstid, rett og slett for å ha ein stabil stad å bu, og for å kunne ha tid til å finne seg ny bustad om leigeavtalen blir sagt opp.
Det at leigetakar (typisk studentar) ønsker å flytte for å bu på ein ny plass har lavare prioritet enn å sikre at folk flest ikkje plutseleg står utan ein stad å bu fordi dei ikkje har fått tid til å finne ny bustad før dei må flytte ut frå den gamle.

[Allinuse]

The Avatar skrev (2 timer siden):

Det er omvendt, det skal være minst 3 måneders oppsigelsestid (unntaket er der det er snakk om å dele bustad med utleigaren, då kan ein ha litt kortare oppsigelsestid).

Grunnen til at det er slik er at i dei fleste leigeforhold så er det til leigetakarens fordel å ha lange leigeavtalar med lang oppseiingstid, rett og slett for å ha ein stabil stad å bu, og for å kunne ha tid til å finne seg ny bustad om leigeavtalen blir sagt opp.
Det at leigetakar (typisk studentar) ønsker å flytte for å bu på ein ny plass har lavare prioritet enn å sikre at folk flest ikkje plutseleg står utan ein stad å bu fordi dei ikkje har fått tid til å finne ny bustad før dei må flytte ut frå den gamle.

Merkelig med tanke på at den typiske leietaker er student eller noen i samme aldersgruppe som studenter. For disse er det jo en fordel med kortere kontrakter og kortere oppsigelsestid.

[The Avatar]

Allinuse skrev (9 minutter siden):

Merkelig med tanke på at den typiske leietaker er student eller noen i samme aldersgruppe som studenter. For disse er det jo en fordel med kortere kontrakter og kortere oppsigelsestid.

I dag er det nok det ja ettersom det er så gunstige ordningar for å være sjølveigar, men hensikta er fyrst og fremst at vanlege familiar som ikkje har råd til å kjøpe skal kunne skaffe seg bustad med eit minimum av stabilitet både når det gjeld varigheit av leigeforholdet og tryggheit for at leigesummen ikkje plutseleg endrar seg.

[mobile999]

Danish skrev (På 3.11.2020 den 3.44):

Jeg er dessverre bunnet opp med en leie kontrakt på 12 mnd

Har du "bindingstid på 12 mnd" eller er kontrakten "tidsbestemt med varighet på 12 måneder"?

[aomt]

The Avatar skrev (På 3.11.2020 den 4.05):

 

 

Pusher 50 skrev (På 3.11.2020 den 15.35):

 

Ser ut som dere to har grei peiling på emnet. Same situasjon. Ei eg kjenner ønskjer å flytte ut før. Kontrakt strekker seg frem til juni. Kontakten ser ut til å være grei, ikkje mye å hente der. Hun fant ei anna som ønsket å ta over leien og ba utleier (firma) om å ordne det. Utleier sa "dere får ordne kontrakt og betaling dere imellom". Nye leietaker ønsket ikke det og trakk seg ut.

Kan utleier kreve at original kontrakt beholdes og ny leietaker må betale til gamle leietaker, osv? Regnes det som utleier avviser ny leietaker og kontrakten går over til tidsbestemt leie?
Kas dato i så fall gjelder fristen? Ho sa i fra ut ho flytter ut i begynnelsen av oktober. Ho fant ny leietaker 20 oktober, som ble avvist av utleier. Er det 3 månader frå den dato? 

[Pusher 50]

On 11/20/2020 at 8:46 PM, aomt said:

 

Ser ut som dere to har grei peiling på emnet. Same situasjon. Ei eg kjenner ønskjer å flytte ut før. Kontrakt strekker seg frem til juni. Kontakten ser ut til å være grei, ikkje mye å hente der. Hun fant ei anna som ønsket å ta over leien og ba utleier (firma) om å ordne det. Utleier sa "dere får ordne kontrakt og betaling dere imellom". Nye leietaker ønsket ikke det og trakk seg ut.

Kan utleier kreve at original kontrakt beholdes og ny leietaker må betale til gamle leietaker, osv? Regnes det som utleier avviser ny leietaker og kontrakten går over til tidsbestemt leie?
Kas dato i så fall gjelder fristen? Ho sa i fra ut ho flytter ut i begynnelsen av oktober. Ho fant ny leietaker 20 oktober, som ble avvist av utleier. Er det 3 månader frå den dato? 

I dette tilfellet har gammel leier to muligheter.

1) Framleie til ny leier. Her vil ny leier være betalingspliktig overfor gammel leier og gammel leier vil være betalingspliktig overfor utleier.

2) Si opp og flytte ut. Samtidig må gammel leier presentere ny leier for utleier og informere om at ny leier vil inngå leieavtale på samme vilkår. Gammel leier kan dermed hevde seg løst fra betalingsforpliktelsene ettersom utleier ikke kan avvise ny leier uten å bryte sin ulovfestede tapsbegrensningsplikt.

Her har utleier bedt gammel leier følge alternativ 1) over. Hvis ny leier ikke er interessert i dette, må gammel leier gå for 2).

Så til dine spørsmål:
> Kan utleier kreve at original kontrakt beholdes og ny leietaker må betale til gamle leietaker, osv?
Dette er egentlig en rettighet som gammel leier har til å få en ly leier til å tre inn i sitt sted. Dette må utleier ha saklig grunn til å motsette seg. Og nei, utleier kan ikke kreve at gammel leier benytter seg av denne rettigheten. 

> Regnes det som utleier avviser ny leietaker og kontrakten går over til tidsbestemt leie?
Nei. Utleier har ikke avvist ny leietaker. Utleier har bare pekt på en rettighet som gammel leier har og som utleier ikke har sagt at han/hun ikke vil forholde seg til. (jeg tror for øvrig at du mener "går over til tids_u_bestemt leie")

> Kas dato i så fall gjelder fristen? Ho sa i fra ut ho flytter ut i begynnelsen av oktober.
> Ho fant ny leietaker 20 oktober, som ble avvist av utleier. Er det 3 månader frå den dato? 
Her skriver du noe annet enn i avsnittet over. Her skriver du at ny leietaker ble avvist av utleier. Det er (kanskje, antakelig, muligens,...) noe annet enn å be ny og gammel leietaker ordne en framleieavtale uten utleiers innblanding.

Hvis utleier har avvist å inngå avtale med nye leietaker, bortfaller gamme leiers betalingsplikt fra og med den datoen ny leietaker kunne flyttet inn. Selvfølgelig under den forutsetning at gammel leietaker har flyttet ut.

Dette koker ned til hva som er sagt.
a) Hvis utleier sier: "Kan ikke dere fikse dette med en framleieavtale" (uten å eksplisitt avvise ny leietaker):
Ikke utleiers problem at ny leietaker ikke er happy med dette.
b) Hvis utleier sier: "Jeg motsetter meg å inngå en avtale med ny leier":
Her er gammel leietaker fritatt for betalingsplikt ettersom utleiers tapsbegrensingsplikt ikke er overholdt.
c) Hvis utlier sier: "Jeg motsetter meg å inngå en avtale med ny leier, men overlater til dere å inngå en avtale om framleie": 
Samme som b)

Om noen skulle være i tvil: Jeg er ikke advokat.