Byrådet i Oslo (og OBOS) ønsker å etablere en "tredje boligsektor"?

[SnurreS]

Hei!

Er det noen som har lest om dette, eller har kunnskap om dette området?

Jeg leser i E24 at Oslo kommune og Obos ønsker å etablere en "tredje boligsektor". Altså et felles boligselskap for å skaffe boliger til dem som faller utenfor det vanlige boligmarkedet.

Hvordan ser dere for dere at dette kommer til å utspille seg? Hvordan tror dere at konseptet blir? Og ikke minst, hvordan tror dere at dette kommer til å påvirke boligmarkedet i Oslo?

https://e24.no/naeringsliv/i/Vqqxp1/obos-vil-lage-boligselskap-sammen-med-oslo-kommune

[Papegøye]

Fordi mengden boliger er gitt på kort og mellomlang sikt, vil dette redusere tilbudet av boliger tilgjengelig på det åpne markedet. Ergo høyere priser. 

[logaritmemannen]

Jeg tviler sterkt på at en tredje boligsektor ("ikke-kommersiell") kommer til å bli en suksess. Erfaringer fra andre land viser at slike boliger ofte er dårlig vedlikeholdte siden kommunen ikke tjener penger på dem, samt at det kan bli et "oppsamlingssted" for folk med dårlig råd og sosiale problemer. Dette kan igjen føre til at en eventuell prisvekst i denne sektoren vil bli lavere sammenliknet med det åpne markedet, der eierne har bedre betalte og tryggere jobber. 

Alt snakket om en ikke-kommersiell boligsektor ser jeg derfor nesten utelukkende på som populistiske utspill fra enkelte radikale aktivister. Det største problemet til disse er at de presenterer et alternativ uten å gjøre en realistisk vurdering av om alternativet faktisk vil løse problemene. I tillegg ser de ser bort ifra det faktum at det er mange som ikke ønsker radikale endringer i boligpolitikken, siden dette kan redusere boligprisene for de 80 % av nordmenn som eier egen bolig, ofte med høy gjeld. 

[ITtraktor]

Hvordan skal denne tredje boligsektoren skille seg fra kommunale boliger? Oslo kommune for eks. viser jo gang på gang at de ikke evner å forvalte boligmassen de eier i nærheten av noe som kan kalles optimalt. Og da tenker jeg ikke rent økonomisk, men å gi flest mulig best mulig bolig til lavest mulig kostnad. Det kommunale selskapet boligbygg har dobbelt så høy andel tomme leiligheter som kommersielle aktører. På Tøyen kastet de ut beboeren i en hel blokk fordi de skulle pusse opp, nå 7 år etter står fortsatt blokka tom. 

Kommunen er i stor grad med på å presse prisene på leiligheter opp i opphetede budrunder, og presser i praksis førstegangskjøpere ut av markedet. De ender ofte opp å betale det man ikke kan kalle annet en overpris. Og etter å ha betalt over markedspris saksøker de selgerne? Det er jo et sirkus helt uten like, og noe en privat aktør aldri kunne tillatt seg å gjøre. Og man tror at å bygge videre på denne mildt sakt suboptimale løsningen vil løse boligmangelen i Oslo?

Det enste som kan løse BOLIGMANGELEN og prisgaloppen i Oslo er å BYGGE FLERE BOLIGER. Det er mildt sagt naivt å tro at man kan løse dette problemet ved å regulere boligmarkedet ytterligere. 

 

https://finansavisen.no/nyheter/bolig/2020/08/04/7552796/flere-hundre-kommunale-leiligheter-i-oslo-star-tomme

https://e24.no/naeringsliv/i/RRPy12/oslo-kommune-krever-94-millioner-tilbakebetalt-etter-eiendomskjoep

Endret 31. oktober 2020 av ITtraktor

[The Avatar]

Det blir spennande å sjå kva som blir resultatet av eit slikt samarbeid.

Det som i alle fall er heilt klart er at OBOS (og dei andre som drifter burettslag) ikkje lenger klarer å oppfylle formålet med eit burettslag.
Eit burettslag har som formål å skaffe medlemmane tilgang til eigen bustad i foretaket sine lokaler ved å tilby ein burett.

Det meir indirekte formålet med eit burettslag var at bustadane også skulle bli billige. Dette skulle ein oppnå gjennom stordriftsfordelen ein har med å ha mange bueingar i same bygg som kan dele på utgiftene, gjennom at ein skulle bygge enkelt og vedlikeholdsfritt, og at med stor bygningsmasse der burettslaget står som eigar så er man i posisjon til å forhandle fram gunstige kollektive avtalar på alt frå forsikring til fasttelefon.
I tillegg skulle forkjøpsretten som avgrenser markedskreftene ved at berre medlemmar kan kjøpe bueining i burettslag og at plikta til at den som kjøper skal bu i eininga sjølv, skulle føre til lavare prisvekst på burettslagleiligheiter og dermed billegare bustadar.
Særleg det siste har i liten grad fungert. I dag er prisveksten på burettslagleiligheiter like høgt som andre leiligheiter, og bustadprisane er heller ikkje nemneverdig lavare.

Hovudårsaken til at burettslaga ikkje lenger fungerer som billige bustadar er at ein ikkje har klart å bygge nok bustadar til at valget mellom å bu i sameige eller burettslag ikkje lenger er eit bevist valg for kjøparen, for kjøparen framstår det som heilt likt korleis blokka er organisert.
Hadde det vært nok bustadar av både burettslagleiligheiter, sameiger og sjølveigar så hadde nok markedet sjølv tilpassa prisnivået. Då hadde burettslagleiligheiter våre billegare ettersom det medfører enkelte ulemper å bu i burettslag, både med tanke på at ein berre eig ein burett, at burettslaget kan fastsette og handheve langt strengare ordensreglar enn eit sameige, og at ein har mykje mindre sjølvråderett også inne i eigen bustad med alt frå når badet skal pussast opp til kva fargar det er lov å ha på gardinene.
Fordelane med å bu i burettslag er fyrst og fremst knytt til at kvar enkelt bebuar ikkje er personleg ansvarleg for fellesgjeld (sjølv om også det gode langt på veg er fjerna no når ein mange stadar får muligheit til å betale ned sin andel av fellesgjelda uavhengig av resten av laget), og at buretten kombinert med forkjøpsrett kan opne for at det er enkelt å bytte til ein bustad som er tilpassa ditt individuelle behov enten det er større leiligheit fordi ein etablerer familie med barn, eller mindre leiligheit fordi barna har flytta ut og ein ikkje lenger treng stor leiligheit. Problemet her er et også denne fordelen langt på veg har forsvunnet i praksis, prisveksten og konkurransen på budrunden er så stor at det er vanskeleg å ha råd til å kjøpe seg opp til større bustad når ein treng det sjølv med forkjøpsrett.
Mitt klare inntrykk er at dei få som aktivt bruker forkjøpsretten sin i dag gjer det mest på bakgrunn i økonomisk spekulasjon og ikkje reelt behov for meir plass. Presset på bustadar er så stort at det i praksis ikkje er nokon risiko med å ende opp i ei så stor burettslagleiligheit at du får problem med å selge den, det er alltid nokon i pressområdet som har råd til å betale det du krever.

 

Personleg er eg av den oppfatting at ein måte å "redde" burettslaga på dessverre er å oppheve/endre diskrimineringsbestemmelsen som kom til i lova i 2004.
Eg er heilt einig i at å motarbeide diskriminering er viktig, men eg trur det hadde våre bra for bustadprisane om det var lov å etablere eigne burettslag der f.eks. minstealderen var 60 år. I dag er dette diskriminerande og ikkje lov, men dersom ein kunne finne rette balansen mellom å ikkje diskriminere men samtidig tilby skreddersydde bustadsordningar for personar med like verdisyn og preferansar så hadde ein kunne fått burettslag med større trivsel og mindre konfliktar. Det hadde også påvirka bustadprisane negativt (som i dette tilfellet er positivt) ved at ein må finne ein kjøpar som oppfyller bestemte kriterier og dermed får ein færre potensielle budgivarar som kan være med på å presse opp prisen.
Eg trur at det hadde vært betre å legge forbodet mot diskriminering på boligbyggarnivå, då hadde f.eks. OBOS hatt plikt til å syte for at det er tilgjengeleg bustadar for alle typer personar, men ikkje nødvendigvis i samme bygg.

[RaptorStrike]

Høres mest ut som projects i Queensbridge det her...

[newman221]

Hvordan skal den tredje boligsektoren fungere når en eier selger? Vil leiligheten kunne selges til markedspris, eller regulert pris? Ved førstnevnte løsning vil det jo sørge for at første eier blir "søkkrik" ved at personen kunne kjøpe en subsidiert bolig for så å selge til markedspris. Ved sistnevnte løsning vil man ikke ha råd til å flytte, siden boligen man bor i er mindre verdt enn alle andre boliger på det frie markedet. 

 

[RaptorStrike]

newman221 skrev (5 minutter siden):

Hvordan skal den tredje boligsektoren fungere når en eier selger? Vil leiligheten kunne selges til markedspris, eller regulert pris? Ved førstnevnte løsning vil det jo sørge for at første eier blir "søkkrik" ved at personen kunne kjøpe en subsidiert bolig for så å selge til markedspris. Ved sistnevnte løsning vil man ikke ha råd til å flytte, siden boligen man bor i er mindre verdt enn alle andre boliger på det frie markedet. 

Nettopp.

[The Avatar]

newman221 skrev (1 time siden):

Hvordan skal den tredje boligsektoren fungere når en eier selger? Vil leiligheten kunne selges til markedspris, eller regulert pris? Ved førstnevnte løsning vil det jo sørge for at første eier blir "søkkrik" ved at personen kunne kjøpe en subsidiert bolig for så å selge til markedspris. Ved sistnevnte løsning vil man ikke ha råd til å flytte, siden boligen man bor i er mindre verdt enn alle andre boliger på det frie markedet. 

Det er berre sistnevnte løysing som kan fungere, altså at bustadprisane i den tredje bustadsektoren blir regulert til listepris/fastpris der det er fyrste mann til mølla, ansiennitet, eller behovsprøving er det som avgjer kven som får kjøpe bustaden.

Ei slik ordning kan fungere, men det fordrer at denne tredje bustadsektoren klarer å levere nok bustadar tilpassa ulike behov og livssituasjonar til at folk ikkje treng å gå via det ordinære bustadmarknaden eller burettslag men kan finne det dei treng av bustadar innafor denne nye bustadsektoren.
Eg er ikkje så bekymra for at dei som bur i slike bustadar ikkje kan kome seg inn på den private bustadmarknaden, det trur eg blir ganske likt overgangen som ein i dag har ved å gå frå leigemarknaden til sjølveigar. Eg tek det nærmast for gitt at prisnivået vil være så markant mykje lavare enn marknadsverdien at kjøperane ikkje treng å ta opp store og dyre lån for å kunne bu der.
Om prisnivået på den regulerte prisen blir omtrent lik som ordinær marknadspris (i kjøpssum eller verdistigning) så ser eg ikkje hensikta med ei slik ordning.

Dersom OBOS og Oslo kommune lykkes i å lage ei ny burettslagordning som ikkje opner for prisvekst basert på etterspørsel (altså ei ordning slik burettslaga var meint å fungere) så kan dette være ei løysing for folk flest som treng å bu meir sentralt enn dei eigentleg har råd til. Men det krever som nemnt at det blir etablert nok allsidige bustadar innafor dette segmentet, at staten/kommunen går inn og donerer attraktive tomter som hadde vært mykje verdt på den private marknaden for å kunne bygge billige bustadar, og ikkje minst at ein klarer å forhindre korrupsjon der markedsverdien blir betalt utanom.

[newman221]

Men vil ikke dette da medføre "ghetto-lignende" områder, hvor man samler et passe stort antall økonomisk handicappede i en blokk? 

Jeg ser og forstår den "sosiale ånden" i konseptet, men jeg sliter litt med å se hvordan dette skal gjennomføres i praksis. Worst-case her er at man blir arbeidsledig, men har det greit på dagpenger siden man bor i subsidiert bolig man eier. Den kan egentlig ikke selges, for den er "verdt" halvparten av tilsvarende bygg pga. subsidier. Man kan ikke selge for å flytte nærmere et jobbtilbud noe sted egentlig, siden man ikke har råd til boliger til markedspris. Dette er jo tross alt et Oslo-prosjekt. Dumt å flytte fra en flunkende ny sentrumsleilighet i Oslo til en slitt kjellerleilighet i Nannestad.. 

[The Avatar]

newman221 skrev (27 minutter siden):

Men vil ikke dette da medføre "ghetto-lignende" områder, hvor man samler et passe stort antall økonomisk handicappede i en blokk? 

Jo, det er absolutt ein fare.
Vi ser alt tendensen i enkelte burettslag der dei har prøvd å holde prisane nede slik at det har blitt større andel av bebuarar med dårleg råd, som igjen har ført at det er vanskeleg å få fleirtal til å ta inn nok fellesutgifter til vedlikehold, som igjen fører til forfall, som i sin tur igjen gjer bustadane tilgjengelge for bebuarar med endå dårlegare råd, osv, osv.

Det vil være særdels krevande å unngå at ein ender opp med mange sosialbustadar slik at nabolaget er eit nabolag som ingen flyttar til, alle nyinnflyttarar er plassert der av kommunen.
Og sjølv med særdeles strenge husordensreglar så må ein i tillegg ha ganske omfattande endring av rettspraksisen om ein vil raskt kunne kaste ut bråkemakere og samtidig unngå diskriminering. I dag er terskelen for tvangssalg/utkasting svært høg med mindre ein kan vise til ubetalte rekningar. Retten til at alle skal få bu i sin eigen heim, og at ein skal få leve akkurat slik som ein vil i egen heim, står så sterkt at det skal svært alvorlege ting til før ein får gjennomført utkasting av ein bebuar som oppleves som plagsom eller farleg. Og sjølv om ein klarer å vinne fram rettsleg så vil det ta lang tid å kaste ut nokon.

 

Så skal dette fungere så må ein enten styre med jernhand (og kor triveleg blir det å bu der då?), eller så må ein klare å holde ei god blanding av bebuarar som er representativ for samfunnet forøvrig slik at det ikkje blir mange nok "problembarn" til at det blir eit dårleg miljø. Per dags dato vil dette være særdeles vanskeleg å få til utan at det er diskriminerande.

[RaptorStrike]

Dette er umulig i dagens Norge.