Utleie for første gang

[Dapp47]

Hei,

Jeg skal for første gang leie ut en enebolig jeg har. Jeg kommer ikke til å bo i boligen selv. Har sett for meg at jeg skal leie ut i et par år for å se hvordan det går. Planen er at det er 3 studenter som skal flytte inn der. Har sett på muligheten for at det blir 1 som blir stående som ansvarlig for leieforholdet.

Etter hva jeg har lest vil en tidsbestemt leiekontrakt være det mest optimale for både meg og studentene, da de trolig ikke vil ønske å bo der etter endt studie. 

Kan jeg fritt avtale i kontrakten at nye leietakere skal godkjennes av meg, hvis 1 flytter ut, og 1 ny skal flytte inn? Er ikke ute etter å være vanskelig for eventuelle nye leietakere, men sånn at jeg har muligheten til å sjekke opp i referanser til eventuelle nye som skal bo der. Hvis dette ikke lar seg gjøre, bør jeg da sette kontrakten i alle studentene sitt navn? 

Er det noen fallgruver jeg burde passe meg for? Jeg ønsker å sikre meg best mulig, men samtidig at dette skal foregå ryddig og rettferdig for leietakerene. 

Er det noe mere jeg bør tenke på her? 

[Taurean]

Søk opp standard leiekontrakt. Man kan så langt jeg vet, ikke avtale noe som er mer ufordelaktig enn det som står i norsk lov. Og en standard leiekontrakt er visstnok laget etter norsk lov.

Jeg har aldri hørt om at noen andre enn utleier sjekker opp referanser og/eller bestemmer hvem som skal bo der. Ville aldri gått med på noe annet selv heller. Det er dine verdier .. du bestemmer alt.

Videre til strategien, så ville jeg personlig alltid forholdt meg en-til-en og så klart sjekka referanser så langt det var mulig. Be folk være ærlig om noe har skjært seg tidligere og gi folk en sjans hvis man tror de er ærlige. Aldri gi ansvaret til noen andre, da har du ingen kontroll og det kan skape problemer i forhold til juss. Folk er kreative og finner på mye rart. Du skal jo også tilby trygge rammer for de som flytter inn. Vær folkelig, men også vær tydelig. Jeg ville aldri truet med eller gått til rettssak for småligheter. Men ved større mislighold, som ødeleggelser og manglende betaling, ville jeg gjort det. Og gjennomført det.

Ser det er gått en del timer siden du la dette ut, så derfor skrev jeg dette for å få litt fart på det.

[ITtraktor]

Når du ikke bor der selv må en tidsbestemt leiekontrakt i utgangspunktet være på minst 3 år. Som leietaker ville jeg skydd unna å skulle stå ansvarlig for alle de andre, spesielt når utleier i tillegg skal detaljstyre hvem som skal bo der. Jeg synes du skal gå for individuelle kontrakter til hver leietaker, det blir mest ryddige for alle.

[The Avatar]

Dapp47 skrev (23 timer siden):

Kan jeg fritt avtale i kontrakten at nye leietakere skal godkjennes av meg, hvis 1 flytter ut, og 1 ny skal flytte inn? Er ikke ute etter å være vanskelig for eventuelle nye leietakere, men sånn at jeg har muligheten til å sjekke opp i referanser til eventuelle nye som skal bo der. Hvis dette ikke lar seg gjøre, bør jeg da sette kontrakten i alle studentene sitt navn? 

Det skal ikkje være nødvendig å spesifisere dette ytterlegare. Husleieloven regulerer alt framleige.

Sitat

§ 7-3. Framleie av del av bolig

Leier av bolig som selv skal bo i boligen, kan framleie en del av boligen med godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom framleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket.

Leigetakaren som står for leigeavtalen og som skal leige ut delar av bustaden, til dømes eit rom, må ha godkjenning frå deg som utleigar. Det som er verdt å merke seg er at du må ha sakleg grunn for å kunne nekte framleige, i dette tilfelle nekte å godkjenne ein ny bebuar i kollektivet.

 

 

[Dapp47]

4 hours ago, ITtraktor said:

Når du ikke bor der selv må en tidsbestemt leiekontrakt i utgangspunktet være på minst 3 år. Som leietaker ville jeg skydd unna å skulle stå ansvarlig for alle de andre, spesielt når utleier i tillegg skal detaljstyre hvem som skal bo der. Jeg synes du skal gå for individuelle kontrakter til hver leietaker, det blir mest ryddige for alle.

Tidsbestemte kontrakter kan vel settes til under 3 år om det er god grunn til dette? Hvis det ønskelig av leietaker (pga studietid på studiested) vil det være god nok grunn?

 

1 hour ago, The Avatar said:

Det skal ikkje være nødvendig å spesifisere dette ytterlegare. Husleieloven regulerer alt framleige.

Leigetakaren som står for leigeavtalen og som skal leige ut delar av bustaden, til dømes eit rom, må ha godkjenning frå deg som utleigar. Det som er verdt å merke seg er at du må ha sakleg grunn for å kunne nekte framleige, i dette tilfelle nekte å godkjenne ein ny bebuar i kollektivet.

 

 

Jeg skjønner at det kan være dumt å bare ha 1 som står som ansvarlig på kontrakten. Kan jeg heller leie ut til 3 stykker på 1 kontrakt? Ønsker ikke 3 individuelle kontrakter, for å unngå at en sier opp og det kun er 1 eller 2 boende der. Da ønsker jeg heller å ha huset tilgjengelig selv. 

[mobile999]

Dapp47 skrev (8 timer siden):

Tidsbestemte kontrakter kan vel settes til under 3 år om det er god grunn til dette? Hvis det ønskelig av leietaker (pga studietid på studiested) vil det være god nok grunn?

Nei. Det må løses på en annen måte, f.eks. tidsbestemt avtale på 3 år men likevel mulig å si opp avtalen med virkning 2 år etter avtaleinngåelse.
 

Dapp47 skrev (8 timer siden):

Kan jeg heller leie ut til 3 stykker på 1 kontrakt?

Ja, men du får ikke noe mer mulighet til å godkjenne evt. ny(e) leietaker(e).

[Taurean]

Hvis du tvinger folk til å bo der, så vil du øke sannsynligheten for konflikter, manglende betaling og problemer.

Hold det individuelt, men vær aktiv i å promotére og søke opp leietagere, så du konstant har folk som er interessert. Én eller to måneder med ledig tid innimellom må man vel bare tåle. Og dét er jo bare en fordel for deg, da kan du gå inn der og sjekke at alt er som det skal, kanskje reparere og vedlikeholde ting litt så du vet hvordan ting er.

[The Avatar]

Taurean skrev (7 timer siden):

Hold det individuelt, men vær aktiv i å promotére og søke opp leietagere, så du konstant har folk som er interessert. Én eller to måneder med ledig tid innimellom må man vel bare tåle. Og dét er jo bare en fordel for deg, da kan du gå inn der og sjekke at alt er som det skal, kanskje reparere og vedlikeholde ting litt så du vet hvordan ting er.

Det er mykje meir arbeid med å skulle leige ut individuelt, det å finne leigetakarar som vil flytte saman med framande er ikkje berre enkelt, særleg når nokon av dei har budd i huset lengre og ser på seg sjølv som berettiga til å bestemme litt. 

Sjølv om du leiger ut individuelt så gir ikkje det deg utvida adgang til å ta deg inn i leigeobjektet. Vedlikehold et grunnlag for å ta deg inn, men du må fortsatt varsle i rimeleg tid at du kjem. 

[Salvesen.]

Skjønner ikke hvorfor du ønsker tidsbestemt avtale? Iallefall for korte tidsrom(10mnd ca). Da er det jo like bra med ubestemt med 3mnd oppsigelse. 

[Taurean]

The Avatar skrev (16 minutter siden):

Det er mykje meir arbeid med å skulle leige ut individuelt, det å finne leigetakarar som vil flytte saman med framande er ikkje berre enkelt, særleg når nokon av dei har budd i huset lengre og ser på seg sjølv som berettiga til å bestemme litt. 

Sjølv om du leiger ut individuelt så gir ikkje det deg utvida adgang til å ta deg inn i leigeobjektet. Vedlikehold et grunnlag for å ta deg inn, men du må fortsatt varsle i rimeleg tid at du kjem. 

Ingenting er enkelt.

Det er derfor man har grunnregler som alle skal følge. Da unngår man at folk skal "bestemme" etter "ansiennitet". Det spiller ingen rolle hvem som har bodd der lengst. Folk skal følge reglene, uansett.

Mener ikke å ta seg inn uten forvarsel sånn sett, men hvis det er et opphold på 1-2 måneder, som det jo mest sannsynlig blir en sjelden gang, så får man mulighet til å gå inn der og sjekke. Ikke på de andre leietagernes rom, selvsagt. Jeg er helt enig i at utleier ikke har noen rett til å bare låse seg inn når det bor folk der.

[Dapp47]

Dette er første gang jeg leier ut dette huset, og jeg ønsker å se hvordan det går før jeg bestemmer meg for om det er aktuelt å leie det ut videre når disse flytter ut. 

Boligen ligger et sted det hvor studentene ikke vil bo etter endt studie. 

Kan jeg sette en tidsbestemt avtale som opphører etter 1.5 år, for da ønsker jeg å ta i bruk boligen selv? Og når jeg da har gjort det, ta en vurdering om jeg ønsker å leie ut igjen eller ikke? Det gjør meg ingenting om den står tom noen mnder til eget bruk. 

Hvis jeg setter alle 3 på kontrakten slipper jeg at en og en kan si opp, gjør jeg ikke? At de skal få lov til å finne en ny leietaker som erstatter hvis de flytter er selvfølgelig greit, men ønsker at dette skal bli leietaker sitt ansvar, og ikke mitt. 

 

Edit: Jeg skal bytte kledning på deler av huset etter dette leieforholdet. Er det god nok grunn til at kontrakten er tidsbestemt? Jeg vil trenge tilgang til å bo i huset under denne perioden, da det er langt til boligen fra der jeg bor. Kledningsbyttet vil bli gjort over tid. 

Endret 23. oktober 2020 av Dapp47

[The Avatar]

Dersom du skal begrunne tidsbestemt avtale i at du skal bruke bustaden sjølv så må grunnlaget være reelt. Kor mange månedar du eventuelt må la bustaden stå tom til eigen disposisjon før du kan leige ut på nytt blir ei vurderingssak.

Bytte av kledning som er så langsiktig arbeid at du sjølv må bu i huset for å gjere jobben vil være eit reelt behov for å bruke heile eller delar av bustaden sjølv. 

Dersom du ikkje skal leige ut eit enkelt rom med indivuduelle avtalar så er det for deg liten forskjell om du inngår ein leigeavtale av heile huset med 3 personar som er solidarisk ansvarlege for å oppfylle leigetakaren sine plikter, eller om du leiger ut til 1 person som står ansvarleg. Einaste forskjellen i siste nemnde alternativ er at den som står som ansvarleg for leigeavtalen då må/bør avtale slikt kollektivt ansvar internt.
For deg er det nok langt enklare at du krever XXXX kr for heile huset og at du ikkje legger deg opp i kor mykje kvar enkelt av buebuerane bidreg med.

[Dapp47]

5 minutes ago, The Avatar said:

Dersom du skal begrunne tidsbestemt avtale i at du skal bruke bustaden sjølv så må grunnlaget være reelt. Kor mange månedar du eventuelt må la bustaden stå tom til eigen disposisjon før du kan leige ut på nytt blir ei vurderingssak.

Bytte av kledning som er så langsiktig arbeid at du sjølv må bu i huset for å gjere jobben vil være eit reelt behov for å bruke heile eller delar av bustaden sjølv. 

Dersom du ikkje skal leige ut eit enkelt rom med indivuduelle avtalar så er det for deg liten forskjell om du inngår ein leigeavtale av heile huset med 3 personar som er solidarisk ansvarlege for å oppfylle leigetakaren sine plikter, eller om du leiger ut til 1 person som står ansvarleg. Einaste forskjellen i siste nemnde alternativ er at den som står som ansvarleg for leigeavtalen då må/bør avtale slikt kollektivt ansvar internt.
For deg er det nok langt enklare at du krever XXXX kr for heile huset og at du ikkje legger deg opp i kor mykje kvar enkelt av buebuerane bidreg med.

Takk for svar 🙂

[mobile999]

Dapp47 skrev (10 timer siden):

Kan jeg sette en tidsbestemt avtale som opphører etter 1.5 år, for da ønsker jeg å ta i bruk boligen selv? Og når jeg da har gjort det, ta en vurdering om jeg ønsker å leie ut igjen eller ikke? Det gjør meg ingenting om den står tom noen mnder til eget bruk.

Nei det er ikke lov til å avtale tidsbestemt leie av bolig for kortere tid enn 3 år fordi du "er usikker på om det er noe for deg", eller du skal "bruke den selv" og la den stå tom i noen måneder.

 

Dapp47 skrev (10 timer siden):

Jeg skal bytte kledning på deler av huset etter dette leieforholdet. Er det god nok grunn til at kontrakten er tidsbestemt? Jeg vil trenge tilgang til å bo i huset under denne perioden, da det er langt til boligen fra der jeg bor. Kledningsbyttet vil bli gjort over tid.

Oppussing som ikke medfører at leietaker er nødt til å flytte ut er ikke gyldig grunn for kort tidbestemt leieavtale. Det er ikke behov for at en leietaker må flytte ved bytte av kledning. Det er tvilsomt at "du må bo der fordi du skal bytte kledning selv" er gyldig grunn for kort leieavtale. Du må pent finne deg i at retten bestemmer at du kunne leid inn snekker til å bytte kledningen. At det koster deg 70.000 mot 0 når du gjør det selv er ikke godt nok. Leietaker har enorme rettigheter her i landet (på utleiers bekostning).

Endret 23. oktober 2020 av mobile999