Spisestue om til soverom?

[Peaks]

Eier en leilighet i et gammelt men helrenovert bygg men derav gammeldags planløsning, altså går store deler av leiligheten i «sirkel»;
 Stue, Spisestue, Soverom, kjøkken... Repeat.🔁

Leilighetens to stuer er på ca. 22 og 18 kvm. hver, med doble fløydører med glass i mellom seg... men leiligheten kun ett soverom på ca. 16kvm.
Leiligheten er per nå under utleie men mulig salg skjer innen 1-3 år. Av den grunn tenker jeg på å snu om én av stuene til et fullverdig soverom, da den minste på 18 kvm (spisestuen).

Hva skal til for å få denne prosessen godkjent? 
-Spisestuen har allerede store nok vinduer for rømningsvei, 2 x typen som allerede er på primærsoverom.
-Glassdørene som per i dag står mellom de to stuene blir fjernet og erstattet med noen heldekkende uten innsyn.
-«Et problem jeg ser er da at de nye soverommet vil få to inn/utganger, fløydørene på «vegg A» og inngang til soverom to på «vegg D» ettersom leiligheten går i «sirkel».

-Vil sistnevnte virke negativt på noen måte ved salg?
-Vil det lønne seg å gjøre denne endringen for å oppnå høyest mulig prisantydning?
 

Setter pris på flere innspill
 

[ITtraktor]

Gitt at planløsningen ikke blir helt idiotisk og trang vil nok dette lønne seg. Egentlig ikke noe krav utover vinduareal og rømningsvei for å få dette "godkjent". Satt på spisse kunne du nesten bare kalt for det soverom slik det er i dag, men å bytte til dører uten glass er nok lurt. Eneste ulempen jeg ser med dører mellom soverommene er dersom det blir ekstra lytt.

Endret 15. oktober 2020 av ITtraktor

[The Avatar]

Formelt sett treng du ikkje å gjere anna enn å sette inn ei seng.
Er rommet godkjent for varig opphold så er det godkjent til å bruke både som soverom, stove eller kjøkken.
For at eit rom skal være godkjent til varig opphold så er det fyrst og fremst kravet til takhøgde og dagslys som er dei viktige krava å oppfylle. Alt dette er hos deg oppfylt ettersom stova nok er bygd slik at den oppfylte datidens krav til oppholdsrom.

Dette med rømmingsvindauger er ikkje eigentleg eit krav sjølv om det absolutt er anbefalt. I utgangspunktet er det krav om rømming direkte til det fri frå ei branncelle alternativt to uavhengige rømingsvegar. Ettersom heile huset utgjer samme branncelle så er det teknisk sett innafor å berre ha hovudinngangen som rømmingsveg.
Etter dagens byggereglar er det krav som ofte tilseier at ein må ha rømmingsvindauge på soverommet, i nye bygg er det eit krav om rømmingsveg frå alle etasjane. I tillegg er det i dagens byggereglar eit preakseptert krav at anna kvart vindauge skal ha rømmingsvidauge. Det er ikkje nøvendig at det er rømmingsvindauge på kvart soverom og dette "kravet" kan ein også kome seg unna ved å auke sikkerheita på andre måtar.
I ditt spesifikke tilfelle så har du i tillegg to dører i kvar retning som i seg sjølv gir gode rømmingsmuligheiter.

 

Når det gjeld det reint praktiske med å legge til rette den gamle stova til eit soverom så er det nok mest eit spørsmål om korleis du skal få til ei god løysing.
Det å ta vekk glassdørene for å sette inn dører uten innsyn er sjølvsagt fornuftig.
Om du skal tenke salgsverdi så ville eg kanskje vurdert å fjerna eine døra. Eit soverom med ei dør som kan låsast frå innsida er nok meir allsidig ettersom det f.eks. kan leigast ut. Eit soverom som ein går gjennom er nok ikkje særleg attraktivt. Ei enkel løysing er å berre låse den eine døra, men det blir nok ei finare planløysing av å ta heilt vekk den eine døra. Det er så smått litt irriterande med hus som har låste dører som du får både trekk og lysgjennomskin frå. I tillegg vil du frigjere ein vegg som kan brukast til garderobeløysing.
Eg er i alle fall ganske sikker på at folk flest vil ha eit "vanleg" soverom med berre ei dør.

Ettersom stova har doble dører så ville eg nok også vurdert å endre til ei vanleg dør for å få det til å sjå ut som at dette rommet alltid har vært tenkt som eit soverom og ikkje berre er ei omdisponert stove. Her må du derimot også vurdere det estetiske på om det blir for moderne å lage ordentlig moderne layout eller om du vil beholde litt av det gamle preget.

Når det gjeld det økonomiske aspektet så er det ikkje sikkert det lønner seg økonomisk å lage eit nytt soverom på bekostning av ei stove, arealet forblir likt. Men det vil nok være lettare å selge ei treroms leiligheit med to soverom og ei stove, enn det er å selge eit treroms med eit soverom og to stover.
Ved å berre ha eit soverom så kan du i praksis berre selge til par og einslege, med to soverom kan du også selge til familier med eit barn, personar som vil ha gjesterom eller til personar som vil leige ut eine soverommet for å få ekstra inntekt.

[Peaks]

Veldig godt innlegg, tar samtidig en verdivurdering av boligen til uken og forhører meg litt med megler angående hva de har erfaring med. Tusen takk for begge svar og nyttig informasjon.