Samlivsbrudd - Eksen overtar huset men kan ikke kjøpe meg ut

[Kattamaran]

Hei,

Samlivsbruddet er et faktum. 2 barn.

50/50 eierskap i bolig.

Boligens verdi (ny takst) 4.400.000

Resterende lån: 3.900.000

Vi samarbeider godt, og har blitt enige om at eksen skal beholde boligen for barnas skyld, og jeg skal finne meg en ny bolig i nærområdet. Eksen får dette akkurat til å gå opp, og kan derfor ikke kjøpe meg ut av boligen (200.000,- etter fratrekk 50.000,- som megler ville kostet).

Vi prøver å finne en løsning på dette, feks at jeg overfører skjøtet til hun så hun i praksis overtar boligen og lånet. Utfordringen er å finne en god avtale som gjør at jeg tilkommer "mitt beløp" hvis eksen plutselig finner ut at "nei, dette ble for dyrt" og selger boligen f.eks 3 mnd etter at jeg har overført skjøtet. Eller, at det kommer en ny person inn i bildet som kjøper seg inn på 1/2 og ved senere salg så får denne personen potensielt min verdistigning.

Er det noen som har tips/råd/erfaringer å dele?

Kan vi skrive en avtale som sier f.eks at jeg skal tilkomme 50% boligens verdiøkning over 3.9 millioner frem til barna er 18 år? Dette vil for eksempel bidra til at eksen så fort som mulig tar en takst og "kjøper meg ut", før boligen stiger ytterligere i verdi. Vil det samme vil gjelde motsatt, hvis boligen synker i verdi ift 3.9 millioner, da må jeg punge ut?

Annen info: Jeg har betalt ca 65% på boliglånet da jeg har bedre inntekt. Eksen overtar 80% av verdier i innbo. Jeg sitter igjen med den dyre bilen, som jeg må selge med tap (for å få ned likviditet mtp boliglån). Opppussing på ca 500.000,- som var overskuddet av forrige boligsalg (min del av dette er 50%).

 

Håper på snarlig svar,

 

[Baranladion]

Jeg synes tanken om å beholde boligen for barnas skyld er litt dum. Du sitter vel med all risikoen her, og kan lide stort økonomisk tap hvis dere for eksempel begynner å bli uenige om ting, noe som fort kan skje dersom økonomien for en eller begge blir dårlig.

Selvom dere samarbeider godt nå, det kan fort endre seg 

Det beste og mest rettferdige er å selge boligen, dele overskuddet og så starte på nytt hver for dere, barna tilpasser seg dette lettest av alle, de må jo uansett tilpasse seg at du skal bo ett annet sted også med de ( antar at dere har en eller annen form for samværsavtale). 

 

Endret 14. oktober 2020 av Baranladion

[Corp Por]

Jepp. Selg boligen. 

Hvis dere er helt bestemte på at den aldri skal selges så la henne leie av deg til en høyere pris enn hva eie ville kostet for å dekke dine kostnader samtidig som du da har en motivator til at hun (+hennes neste mann) vil kjøpe deg ut.

Beholde huset "for barnas skyld"? Why? Er nå helt uproblematisk for barn å bytte bolig.

[Kattamaran]

Takk for svar,

Jeg synes også den ideen er dum, å beholde boligen for barnas skyld - men her står hun hardt på sitt og jeg vil egentlig bare komme meg videre. 
I korte trekk så er det greit, hun bor i boligen med barna 50%, og jeg starter på nytt - dog med 0 i egenkapital (har heldigvis mulighet til realkausjon i foreldres bolig)

Så, boligen overtas av henne - sånn blir det, den avgjørelsen er tatt. Jeg må bare finne ut hvordan jeg ikke går på tidenes tap, eller blir en bitter gubbe hvis hun selger boligen og får hele gevinsten selv.

Corp Por: Jeg kan dessverre ikke eie noe i denne boligen, da det gjør at jeg ikke kan få et nytt boliglån. Hun kan heller ikke ut med noe mer i mnd på "boliglån".

 

Endret 14. oktober 2020 av Kattamaran

[Baranladion]

Det er helt klart mest fornuftig å gjøre opp dette nå, og det er en del av ett hvert samlivsbrudd, å måtte starte på nytt, på sine egne bein. 

Hun kan ikke kreve å beholde boligen uten å kjøpe deg ut, så jeg skjønner ikke argumentet med at sånn blir det. 
Del alt 50/50, bli enige om det, så slipper dere årevis med krangling og diskusjoner om hvem som skylder hvem hva osv. Evt så får du bare gi henne boligen, og finne det i at de pengene er bortkastet og du må starte helt på scratch. Dersom du mener det er verdt det, for å bare komme seg vekk fortest mulig, så kan du ihvertfall ikke være bitter ved en senere anledning og du må godta det tapet

Du kan jo alltids håpe at hun gir deg 250.000 når hun får råd til det, jeg vil anta sjansen for det ligger på rundt 0,01%

Endret 14. oktober 2020 av Baranladion

[krikkert]

Hvis eksen din skylder deg penger for din andel av boligen som hun ikke kan cashe ut nå er den naturlige konsekvensen av det at du får (tinglyst) pant i boligen og at det regnes rente av beløpet fra en gitt dato og til oppgjør skjer. 

En naturlig ordning å sammenligne med er såkalt skiftepant/skifteutlegg etter ekteskapsloven, som er det du ville fått i en skilsmisse var dere gift. Du får en pantesikkerhet i boligen for ditt tilgodehavende, du kan si opp fordringen med seks måneders varsel (det kan hun også), og frem til den er sagt opp løper skifterente (for 2020 er denne på 4,3 prosent pr år). Renten skal betales løpende (for eksempel månedlig). Det blir ca. 700 kr i måneden i rente (fradragsberettiget for henne, skattepliktig inntekt for deg). 

En pantefordring gir deg sikkerhet mot at hun bare snur i døra og selger (fordi megler vil måtte sørge for at din pantesikkerhet gjøres opp ved et salg). At den er rentebærende gir din eks et incentiv for å bli kvitt den (skifterenta er over boliglånsrente). At oppsigelsesfristen er såpass lang som den er gir eksen en viss trygghet for at du ikke bare snur i døra og krever henne for pengene så snart blekket er tørt. 

[Kattamaran]

krikkert:

Takk for svar. Dette virker som en solid løsning.

Kan man når som helst si den opp? Hva skjer ved oppsigelse?

I tillegg, kan man avtale at renten skal akkumuleres og bli en del av hele "potten" ved oppgjør/at pantesikkerheten blir løst?

 

 

[krikkert]

Det avhenger naturligvis av hva dere avtaler om oppsigelse, og her står dere nokså fritt. Dere kan avtale at oppsigelse skal ha kortere eller lengre frist, at det må finnes visse grunnlag for å gi oppsigelse, etc. 

I skifteutlegg etter ekteskapsloven er regelen slik at oppsigelse kan gis når som helst, og når oppsigelse blir gitt har skyldner seks måneder (fra oppsigelsen kom frem) til å betale ut beløpet og eventuelle ubetalte renter. Blir det ikke betalt innen seks måneder er gått kan kreditor kreve utlegg eller tvangssalg av boligen (jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 7-2 første ledd bokstav a eller f, eller § 11-2 første ledd bokstav a eller b).

Man kan avtale at renter ikke skal betales løpende men i stedet akkumuleres og betales sammen med hovedstol. Det er imidlertid ikke vanlig. Betales renter ikke løpende skal de heller ikke inntekts- eller fradragsføres før betaling skjer. 

[Kattamaran]

Fantastisk. Tusen takk for gode og utfyllende svar.

Så, siden vi er samboere så må dette avtales, men å ta utgangspunkt i ekteskapsloven og skifteutlegg, så er vi godt på vei. Jeg antar at å gjøre dette i samråd med advokat vil være hensiktsmessig? 
Hvordan er videre prosess, etter at man har en slik avtale på plass? Tinglyses det pant samtidig som man overfører skjøtet, gjennom kartverket?

Kan renten settes etter avtale?

[nomore]

Har banken vært involvert her og synes det er greit at hun overtar hele lånet?

[krikkert]

Videre prosess er å sette opp en avtale (gjeldsbrev), og så sende et utfylt pantedokument til tinglysing. Pantedokumentet kan sendes sammen med skjøtet. 

Samboere har full avtalefrihet. Rente, betalingsvilkår, forfall mv. kan avtales. Det er ofte lurt å ta utgangspunkt i ekteskapslovens regler fordi 1) de er godt kjent, 2) de er laget etter en grundig utredning hvor man søkte å balansere ektefellenes interesser ved samlivsbrudd best mulig. Det kan man ordne ved f.eks. å ta inn "Ellers gjelder reglene om skifteutlegg og tilhørende regler tilsvarende for denne avtalen" i avtaleteksten.

Det kan være fornuftig å spandere på seg en time eller to hos advokat for å få en gjennomgang av avtalen. 

[Alexander4840]

Uansett hvor gode venner dere er nå, kan det endre seg, vær forsiktig.

Kanskje dele huset i 2 enheter? Det er lettere enn du kanskje tror.
Lage kjøkken og stenge en dør slik at det blir 2 bo-enheter, men fremdeles Enebolig, da er dere adskilt, men i umiddelbar nærhet(Separat ytterdør er å anbefale).
Dere må bare betjene kommunale avgifter og strøm sammen, som burde være enkelt.

Endret 15. oktober 2020 av Alexander4840

[Kattamaran]

11 minutes ago, nomore said:

Har banken vært involvert her og synes det er greit at hun overtar hele lånet?

Banken har vært involvert. Hun får sine foreldre som medlåntakere, men vil betjene lånet selv.

[Kattamaran]

1 minute ago, Alexander4840 said:

Uansett hvor gode venner kan det endre seg, vær forsiktig.

Kanskje dele huset i 2 enheter? Det er lettere enn du kanskje tror.
Lage kjøkken og stenge en dør slik at det blir 2 bo-enheter, men fremdeles Enebolig, da er dere adskilt, men i umiddelbar nærhet(Separat ytterdør er å anbefale).
Dere må bare betjene kommunale avgifter og strøm sammen, som burde være enkelt.

Godt forslag, men boligen er dessverre ikke delbar på den måten.

[Kattamaran]

Krikkert:

Har det noe å si for hennes bank mtp boliglån, at det er pant i boligen på 250.000? Altså, noe særlig utslag som gjør at dette kan "gå i dass"?

Kan banken hennes, etter innvilgelse av lån - nekte en evt pant i boligen?

[Herr Brun]

Kattamaran skrev (20 minutter siden):

Krikkert:

Har det noe å si for hennes bank mtp boliglån, at det er pant i boligen på 250.000? Altså, noe særlig utslag som gjør at dette kan "gå i dass"?

Kan banken hennes, etter innvilgelse av lån - nekte en evt pant i boligen?

Banken må ta hensyn til privat gjeld når de vurderer belåningsgrad og betjeningsevne. Banker tinglyser vanligvis ikke urådighetserklæring ifbm. boliglån, så de kan ikke nekte tinglysing av ditt pant, men de kan nekte å gi lån fordi ditt lån dytter henne over grensa for belåning (maks 85 % av boligverdi belånt med sikkerhet i boligen) eller betjeningsevne (total gjeld maks 5x inntekt), og de kan si opp lånet dersom hun ikke opplyser om at hun også har/vil få gjeld til deg. Det er derfor viktig at dere opplyser banken om planen her. 

[Loko]

De fleste banker krever som regel 1. Prioritets pant på store lån. Viktig her at dere passer at banken ikke tar et større pant enn lånet, og at total pant/lån på hennes boliglån ikke gjør at det ikke er rom for ditt pant innenfor hverdien av boligen. Hvis du ender opp med 2. Prioritets pant og boligen er 85+% belånt så vil ikke ditt pant ha noe verdi hvis boligverdien synker 

[Kattamaran]

2 hours ago, Loko said:

De fleste banker krever som regel 1. Prioritets pant på store lån. Viktig her at dere passer at banken ikke tar et større pant enn lånet, og at total pant/lån på hennes boliglån ikke gjør at det ikke er rom for ditt pant innenfor hverdien av boligen. Hvis du ender opp med 2. Prioritets pant og boligen er 85+% belånt så vil ikke ditt pant ha noe verdi hvis boligverdien synker 

Hele boligen vil stå på hun. Hun vil ha 50% av lånet, hennes foreldre vil ha 50 % av lånet. Da bør det være ganske greit?

[jon67]

Hvis dere har barna 50/50, kunne ikke du blitt boende og kjøpt ut eksen?

[Kattamaran]

On 10/16/2020 at 2:09 PM, jon67 said:

Hvis dere har barna 50/50, kunne ikke du blitt boende og kjøpt ut eksen?

Jo, men hun er mer interessert i et flott hus enn meg. Jeg er mye på farta, så har ikke det samme behovet for et stort og flott hus. Det har vært oppe til diskusjon, tro meg.