Slektning som garantist for et altfor stort lån - lar det seg gjøre?

[Bjarnemann]

Heia,

Drømmen min, er å få kjøp seg en enebolig med utleiedel i, eller ikke for langt unna, Oslo. Noen kjappe Finn-runder, forteller meg at det vil koste i størrelsesordenen 7-10 millioner. Det kan gå, men det skal holde hardt for samboer og meg å få et så stort lån på en samla bruttoinntekt på ~én million/året. Og hvis det går, er det uansett ikke gjennomførbart før om tidligst snaut tre år, når kjæresten min er ferdig med studiene og ute i full jobb. Jeg vil gjerne få gjort denne investeringa før dette.

Det har seg sånn at vi har en slektning som er god for svimlende ~30 millioner. Jeg ser for meg at vedkommende vil være villig til å stille som garantist for et lån til boligen vi ønsker oss. Merk at det her ikke er snakk om hjelp med betaling, eller at vedkommende skal eie noe av boligen, det dreier seg kun om å stille garanti sånn at banken går med på å gi oss lånet vi trenger. Det blir vi som skal eie og betale for boligen.

Jeg antar at dette burde være verdens letteste sak. Personen er jo god for flerfoldige ganger det vi ønsker i lån. Men så vet jeg at verden ikke alltid er så enkel som den burde være. Er det noen her inne som har erfaringer med hvordan dette eventuelt kan la seg gjøre/praktiske måter å gjøre det på?

Ps; jeg regner med at vi skal kunne klare å stille nok egenkapital. Og betjening av lånet, er jeg overhodet ikke bekymra for. Jeg har god kontroll på egen økonomi. Men det er altså denne femgangeren på inntekt (som kanskje blir ytterligere nedjustert) som spenner bein på oss.

 

På forhånd takk  

Endret 12. oktober 2020 av Bjarnemann

[Herr Brun]

Garanti hjelper bare på egenkapitalen. Hun kan være medlåntaker om banken aksepterer det. Men den enkleste måten å løse dette på er at dere låner av henne heller enn av banken. 

[Bjarnemann]

Aha 💡 Tenkte at det gikk an å garantere for lånet i sin helhet. Men da heter det vel det som du korrekt omtaler som medlånetaker. 

Privat lån har jeg faktisk ikke tenkt over i det hele tatt. Det er jo òg en mulighet. Stoltheten heller vil nok heller at vi låner pengene av banken sånn at vi slipper å stå i masse gjeld til en slektning, men det er jo så absolutt et alternativ. 

Takk for svar! 

[jonathan---]

Vi har hatt svigemor som medlånetaker, frem til vi begge var ferdig med å studere. Det har fungert helt fint. Vi ville nok aldri tatt opp et privat lån for hjelp til å finansiere boligen.

[Kajac]

Om du skal ha en utleiedel vil vel det også gi såpass mye ekstra skattefri inntekt at de kan avvike endel fra de vanlige reglene.

[Herr Brun]

Dere som er skeptiske til å låne privat men gjerne har medlåntaker, dere vet at dere utsetter slektningen for nøyaktig samme risiko? Ser ikke helt hvorfor stolthet skal hindre dere fra det ene, men ikke det andre. 

Kajac skrev (6 minutter siden):

Om du skal ha en utleiedel vil vel det også gi såpass mye ekstra skattefri inntekt at de kan avvike endel fra de vanlige reglene.

Du får antageligvis 50x månedsleie i ekstra lån (5x inntekt, men kun 10 måneder utleie i året for å ta hensyn til risiko), det monner sjeldent veldig (sammenlignet med hvor mye av lånet det faktisk betjener i normale tider gitt dagens rentenivå). 

[Bjarnemann]

Takk for svar, alle sammen  

 

Utleiedel hjelper litt på låneregnestykket, ja. En utleiedel på sørøst-landet kan fort gå for 10k/mnd, så en halv million ekstra, kan jo være det som gjør at vi klarer å dra det i land. Men i det store bildet, er det jo, som Her Brun påpeker, dessverre ikke allverdens. Jeg må grave dypt, dypt i lommene, og tømme meg for alt jeg har av verdier, for at det skal gå. Hvis det går. Også må vi vente til kjæresten er ferdig studert og i fulltidsjobb. 

Angående privat lån/medlånetaker: jeg ser poenget med at slektningene utsettes for nøyaktig samme risiko. Ikke at det er risikoen som bekymrer meg. Jeg er klar over at maange har sagt dette før meg, men jeg føler meg tålelig trygg på egne regnestykker. For min del, går det litt mer på følelsen av å stå i gjeld. Jeg vil heller skylde banken penger, enn å være i skyld til noen jeg har en familiær relasjon til, om jeg får fram poenget? Det er ikke nødvendigvis så kult å skylde kompiser penger. Så er jeg klar over at jeg på én måte uansett vil stå i skyld til denne personen, men det ville ikke opplevdes så eksplisitt om det var "via" banken. 

Igjen: takk for svar. Jeg elsker diskusjon.no. Kjekt for min del å bli gjort klar over det åpenbare alternativet med privat lån, og at det også kan fungere med medlånetaker. 

Endret 13. oktober 2020 av Bjarnemann

[jonathan---]

Herr Brun skrev (5 timer siden):

Dere som er skeptiske til å låne privat men gjerne har medlåntaker, dere vet at dere utsetter slektningen for nøyaktig samme risiko? Ser ikke helt hvorfor stolthet skal hindre dere fra det ene, men ikke det andre. 

Det er ikke samme risiko.

La oss si at de kjøper et hus til 8M og at de må låne ca 1,5M. Da blir du 1,5 mill fattigere frem til lånet er betalt ned. Hva skjer hvis de mister jobben? Eller du plutselig har behov for 1,5M?

Hvis du er medlånetaker så binder du ikke kapitalen din. Hvis en av dem mister jobben får de avdragsfrihet på lånet. Og hvis de allikevel ikke klarer å betale lånet så vil utgiften din være maks 10 000,- i måneden (renter på lånet).

Setter du f.eks 1,5M i aksjefond med en forventet avkastning på 8-10% så tilsvarer det en fortjeneste på nær 10 000,-/mnd. Med andre ord er risikoen veldig lav.

 

Husk å ha en tydelig kontrakt, med informasjon om hva som skjer hvis man ikke klarer å betale banklånet.

 

 

Endret 13. oktober 2020 av jonathan---

[ITtraktor]

Vil nødig være en festbrems, og har 5x inntekt i lån og utleiedel selv, men dette synes jeg virker voldsomt når kjæresten per dags dato ikke er i jobb. Du legger altså opp til å låne godt og vel 6 million på en inntekt på 5-600 000 kr? 

[Herr Brun]

Edit: Nei, misforsto. 

Endret 15. oktober 2020 av Herr Brun

[Bjarnemann]

21 hours ago, ITtraktor said:

Vil nødig være en festbrems, og har 5x inntekt i lån og utleiedel selv, men dette synes jeg virker voldsomt når kjæresten per dags dato ikke er i jobb. Du legger altså opp til å låne godt og vel 6 million på en inntekt på 5-600 000 kr? 

Hehe, jeg lurte på om ikke det spørsmålet kom til å komme. Og det var i grunn bra; jeg har hatt en ganske arrogant tilnærming til et så stort lån. Det har jeg til en viss grad fortsatt, men takket være deg, har jeg giddi å regne gjennom det, og jeg ser at det ikke bare er å tenne cigaren og leve et latmannsliv etter å ha tatt et så stort lån.

Utregning/premisser:

Vi kan for moro skyld runde litt opp, og si at vi flesker til med et lån på 8 000 000. I dagens rentesituasjon, med 30 års løpetid, gir det månedlige låneutgifter på 26 848. Som lektor med fire års ansiennitet, kommer jeg til å ha drøyt 32 000 utbetalt. Hvis vi trekker fra utgifter til bøker, og i tillegg runder litt ned, vil kjærsten min, hvis hun begynner å studere til master, ha drøyt 8 000/måneden. Samlet, blir det 40k inn, 27k ut. Med leieinntekter, kan vi plusse på +/- 10 000, og derfor regne 50k inn, 27 ut.

Hvis kjæresten min går ut i jobb istedenfor å studere, så vil vi ha ~oppunder 60k inn hver måned før leieinntekter, og 70k med leieinntekter.

Når vi gjør denne investeringa, kommer jeg dessuten til å være god for godt over 3 000 000. ~1 500 000 etter å ha solgt og gjort opp lån for leilighetene mine/våre, 180k på BSU, og 1 500 000+ i aksjefond (har p.d.d ~1 350 000, og sparer ~20k/mnd). Jeg har med andre ord en egenkapital som ikke nødvendigvis krever et lån på hele 8 000 000. Jeg kommer likevel til å forsøke å låne mest mulig, og bruke minst mulig av egenkapitalen. Hovedmotivasjonen, er at pengene kaster mye mer av seg i et akjsefond enn de gjør i et redusert boliglån. Men en hyggelig bieffekt, er at jeg vil ha godt med penger i bakhånd til å holde hodet over vannet i eventuelle krisesituasjoner.

Hvada om worst, worst case scenario inntreffer? Kjæresten studerer, renta stiger, et finanskrakk av historiske dimensjoner sletter alle pengene jeg har stående i aksjefond, og vi får ikke leieboer. For det første, er en luksus med å jobbe som lærer at jeg slipper å ta meg risikoen for å miste jobben i regnestykket. Jeg er usparkbar. Selv om helvete fryser til is, så har jeg fortsatt jobben. Det vil si at vi i alle tilfeller vil ha 40k inn hver måned. Hvis kjæresten begynner å studere, vil vi også sterkt å vurdere å binde renta i tre år (antakeligvis blir vi å gjøre det - det koster lite, og gir verdifull sikkerhet). Da kan vi vite at utgiftene ikke stiger før hun er ferdig med å studere. Når tre år med rentebinding er over, kommer kjæresten min til å være i jobb, og betjening av disse utgiftene, blir en tur i parken. Men hva om kjæresten ikke får seg jobb? Svært usannsynlig - hun kommer til å jobbe i et omsorgsyrke. Og om hun mot formodning ikke får jobb, så er stønaden fra staten høyere enn disse 8k hun får i studiestøtte. Hva om velferdsstaten bygges ned? På tre år, vil jeg ha steget minst 4,56% i lønn (gitt svært moderate 1,5% lønnsvekst). På 10 år, 16%. Gitt samme umulige lave lønnsvekst. Det gir økt handlingsrom. Og merk at disse regnestykkene altså ikke inkluderer en eneste krone i leieinntekt. Merk også at jeg heller ikke har tatt høyde for at det kan hende at banken, i en umulig helvetessituasjon, antakeligvis vil foretrekke å gi oss avdragsfrihet på deler av, eller hele lånet, for å unngå tvangssalg og potensielt tap av penger for dem.

 

Spiller jeg høyt? Ja. Tar jeg en unorsk risiko? Antakeligvis. Men jeg kan ikke se annet enn at disse regnestykkene holder. Og belønninga for denne, etter mitt skjønn, godt kalkulerte risikoen, er etter alle solemerker enorm. Følgende, vil nok være et mer sannsynlig utfall enn det beskrevet ovenfor:

I de to årene kjæresten min studerer, vil vi ha leieboer, og oppunder 50k (50k ved fullt belegg, noe under hvis leiligheten blir stående tom i noen måneder) inn hver måned. Det gir jo faktisk rom for å spare litt. Pengene jeg forhåpentligvis kan beholde i aksjefond vil mao stå urørt. Etter to år, går kjæresten ut i jobb, og da har vi 70K inn hver måned (antakeligvis litt mer; lønn og leieinntekter stiger i takt med prisstigning). Da har vi ikke bare hodet over vannet, vi har det så fett at vi tåler en stor renteoppgang, og/eller kan spare mye penger, og/eller kan gå ned til 80% stilling begge to, og nyte mer fritid. Og vi er fortsatt bare i startfasen. For hvert år som går, vil lønna stige som en konsekvens av lønnsøkning og ansiennitet, og vi kan regulere leia i takt med prisstigning.

 

En lang post, men her er i hvert fall regnestykket  Jeg tar gjerne tilbakemeldinger og kritikk.

[Taurean]

Det må vel være bedre å låne penger av den slektningen ... lavere rente eller rentefritt, og hvis det blir problemer, så er det mye lettere å forhandle. Banker skal ha skjemaer, tidsfrister og det éne og det andre, og holder man ikke det, blir det straffegebyrer over hele.

Prøv å gjør det enklest mulig og hold det i familien. De får jo pengene tilbake.

Personlig, hvis jeg stod i en posisjon til å gjøre noe sånt, så hadde dét vært noe av det første jeg ville brukt penga på; Å hjelpe familie og slekt med å eie egen bolig gjeldfritt.

[WiiBoy]

 

2 hours ago, Bjarnemann said:

Vi kan for moro skyld runde litt opp, og si at vi flesker til med et lån på 8 000 000. I dagens rentesituasjon, med 30 års løpetid, gir det månedlige låneutgifter på 26 848. Som lektor med fire års ansiennitet, kommer jeg til å ha drøyt 32 000 utbetalt. Hvis vi trekker fra utgifter til bøker, og i tillegg runder litt ned, vil kjærsten min, hvis hun begynner å studere til master, ha drøyt 8 000/måneden. Samlet, blir det 40k inn, 27k ut. Med leieinntekter, kan vi plusse på +/- 10 000, og derfor regne 50k inn, 27 ut.

....

Spiller jeg høyt? Ja. Tar jeg en unorsk risiko? Antakeligvis. Men jeg kan ikke se annet enn at disse regnestykkene holder. Og belønninga for denne, etter mitt skjønn, godt kalkulerte risikoen, er etter alle solemerker enorm.

...

 

40K inn og 27K ut, gir 13K igjen til ALT annet..

Eiendomsskatt, renovasjon, forsikringer, mat, bil, vedlikehold av bil, vedlikehold av hus, møbler og interiør, ferie/reiser, fornøyelser, klær, mobiltelefoner, internett++

Hver måned betaler vi ca.;

1'000 i eiendomsskatt og 1'000 i andre kommunale avgifter.

5'000 kr på to billån( nøkterne biler), 800 kr i bilforsikringer, 500 kr i drivstoff +bom.

1'200kr i strøm inkl nettleie

6'000kr i mat

700 kr i internett og ca. 500kr for netflix, spotify, viaplay++

2'000 i mobiltelefoner ( 4 telefoner, abonnement og sparing til kjøp av nye som må gjøres fra tid til annen)

Bare det er 17'700 kroner.

Da har jeg ikke tatt med;

forsikring av bolig, reise, innbo++

tannlege og helse utgifter

klær, sykler, utstyr

møbler og interiør

vedlikehold av bolig

+++

Vi har utgifter på ca. 30K i måneden som ikke er renter/avdrag på boliglån og vi lever et passelig normalt liv. Vi har dog barn og hund, som koster litt ekstra. Jeg kan ikke skjønne for alt i verden hvordan du har klart å regne deg frem til at 40K i måneden er i nærheten av nok.

Ang. at du spiller høyt, så gjør du det med din slektning sine penger og det er slektningen din som tar nesten all risiko her.

[Sverre1969]

Det er når jeg leser tråder som dette jeg skjønner hvorfor boligprisene er som de er....

[Darkbill]

Du kan uansett ikke låne mer enn 5x bruttoinntekt før du må ha medlåntager. Fremtidig utleie blir ikke medregnet, med mindre leietager følger med huset som en imntekt.

 

Jeg på 23 har 4m huslån og 18k leieinntekter per mnd i kollektiv i kjelleren. Tjener drøyt 400k brutto, og kjøpte hus alene, dog med foreldre som både medlåntagere og kausjonist for å dekke manglende EK.

[Bjarnemann]

21 hours ago, WiiBoy said:

 

Snip

Takk for et utfyllende svar med betimelige innvendinger  Men for å være frank, er jeg ikke helt enig:

40k-premisset, ble kun brukt for å illustrere at selv om alt går så ille som det kan, så klarer vi utgiftene. Det er helt urealistisk å gå resten av livet uten leieinntekter. Mest sannynlig, så leier vi ut til markedspris, og får leietaker på det. Og hvis ikke, så senker vi prisen. Hvis prisen senkes til 7k fra markedsverdi 10k, kommer folk til å stå i kø.

Også var det et par ting som ikke kom fram i innlegget: p.d.d., har vi hverken barn eller bil. Også skal ikke jeg si at det aldri kommer til å bli aktuelt med bil, men med meg som lærer, og kjæresten i et lignende, omsorgsrelatertt yrke, er det nærliggende å tro at vi kommer til å klare oss med kollektivt/sykkel. Skoler er det i hvert fall over alt. Dette er nye opplysninger, og derfor egentlig uærlig argumentasjon. Det var ikke meninga. Men jeg skriver ofte langt, og tenkte at jeg ikke trengte å gjøre innlegget enda lenger.

Barn ville aldri vært aktuelt i en 40k-situasjon. Det venter vi med til vi kjenner oss trygge på økonomien.

At vi ikke har barn, gjør også at vi slipper unna med 2*299 i løpende abonnementsutgifter på mobil. Også er vi faktisk så sære at vi kun har Spotify og Netflix. Hverken TV-kanaler, eller andre streaming-tjenester. Vi lever godt og fett på NRK. Ingenting slår en helaften med popcorn (Coop sitt, så klart) og Dagsnytt 18, eller en av de interessante dokumentarene som ligger i nett-TVen deres! 👴

Så er jeg enig i at om at hvis en 40k-situasjon hadde vart livet ut, da hadde det blitt tøft. Men hvis jeg skal budsjettere for et slikt scenario, så må jeg også begynne å ta høyde for lynnedslag. Mest sannsynlig, blir det aldri å skje, og hvis det skjer, vil det være snakk om kortere perioder. Vi kommer til å ha en eller annen form for leieinntekter, og kjæresten min kommer, etter alle solemerker, til å komme ut i jobb. Det ville vært en skrudd situasjon om hun gikk gjennom resten av livet uten å tjene en krone. 

 

21 hours ago, Sverre1969 said:

Det er når jeg leser tråder som dette jeg skjønner hvorfor boligprisene er som de er....

 

Joda. Samtidig, ville det vært rart om jeg av hensyn til boligprisene skulle avstått fra en mulighet til å skape et best mulig liv for meg selv og de rundt meg. Mitt politiske kompass, er at det er i min fulle rett å prøve å gjøre det som er best mulig for meg selv og mine - innenfor rammene demokratiet har skapt. Også, for hva det er verdt, stemmer og argumenterer jeg for det som, etter mitt syn, er til det beste for samfunnet. Ett eksempel på det, er skroting av ordinga som gir statlige overføringer til middelklassen og andre som sitter godt i det - og er med på å drive boligbobla/-prisveksten. Nemlig fradrag for gjeldsrenter. Personlig ønsker jeg også en høyere beskatning, men det er ikke snakk om at jeg betaler mer skatt enn naboen. Jeg har ikke dårlig samvittighet for å ønske å gjøre en slik investering.

 

19 hours ago, Darkbill said:

Du kan uansett ikke låne mer enn 5x bruttoinntekt før du må ha medlåntager. Fremtidig utleie blir ikke medregnet, med mindre leietager følger med huset som en imntekt.

 

Jeg på 23 har 4m huslån og 18k leieinntekter per mnd i kollektiv i kjelleren. Tjener drøyt 400k brutto, og kjøpte hus alene, dog med foreldre som både medlåntagere og kausjonist for å dekke manglende EK.

Helt riktig  Derfor er planen å på en eller annen måte bruke vår bemidlede slektning til å få dette lånet. For øvrig: gratulerer med å ha ordna deg helt fantastisk! Villt å ha noe slikt på plass i en alder av 23.

Endret 17. oktober 2020 av Bjarnemann

[Dapp47]

On 10/16/2020 at 1:43 PM, Darkbill said:

Du kan uansett ikke låne mer enn 5x bruttoinntekt før du må ha medlåntager. Fremtidig utleie blir ikke medregnet, med mindre leietager følger med huset som en imntekt.

 

Jeg på 23 har 4m huslån og 18k leieinntekter per mnd i kollektiv i kjelleren. Tjener drøyt 400k brutto, og kjøpte hus alene, dog med foreldre som både medlåntagere og kausjonist for å dekke manglende EK.

Feil. Utleie kan fint bli medregnet. Når jeg kjøpte leiligheten min ble det medregnet at jeg skulle leie ut et rom. Dette går ikke lenger, men de kan medregne utleie hvis det er egen hybel i objektet du skal kjøpe. Ref: Jeg har nettopp fått nytt finansieringsbevis.

[tigerdyr]

On 10/17/2020 at 9:35 AM, Bjarnemann said:

Ett eksempel på det, er skroting av ordinga som gir statlige overføringer til middelklassen og andre som sitter godt i det - og er med på å drive boligbobla/-prisveksten. Nemlig fradrag for gjeldsrenter.

Er du ikke lærer?  Der er store mangler i din forståelse av samfunnsøkonomi.  Fradrag for gjeldsrenter hjelper i al hovedsak de fattigste i samfunnet, ikke middelklassen.  Middelklassen's gjeld består primært av boliggjeld med svært lave renter, hvorimot den gjelden de fattigste har i al hovedsak består av forbrukslån til skyhøy rente.  Fjerning av rentefradraget vil altså i langt høyere grad påvirke de med dårligst råd da det er de som har de største rentekostnader.  Det er også temmelig spesielt å kalde et fradrag på rentekostnader for "overføring av statlige midler" når renteinntekter beskattes... også kaldet "konfiskering av private midler" for å bruke samme språk. 

[PgUp]

Høres ut som relativt low risk decent reward dette. Eneste er at du må være klar på å bo der ganske mange år. Du vil kanskje ikke ha helt den samme "friheten" om du skulle valgt andre måter å invester på. Men hvis dette ikke er noe problem, og du har mulighet, kjør på. 

[grovetussen]

Taurean skrev (På 16.10.2020 den 11.17):

Det må vel være bedre å låne penger av den slektningen ... lavere rente eller rentefritt, og hvis det blir problemer, så er det mye lettere å forhandle. Banker skal ha skjemaer, tidsfrister og det éne og det andre, og holder man ikke det, blir det straffegebyrer over hele.

Prøv å gjør det enklest mulig og hold det i familien. De får jo pengene tilbake.

Personlig, hvis jeg stod i en posisjon til å gjøre noe sånt, så hadde dét vært noe av det første jeg ville brukt penga på; Å hjelpe familie og slekt med å eie egen bolig gjeldfritt.

Personlig hadde jeg i alle fall aldri giddet å låne penger til TS rentefritt, eller til lavere rente enn markedsrente.

6 mill investert i noe fornuftig er veldig mye bedre enn 6 mill bundet opp rentefritt i 10-15 år i en lærernevø med den holdningen han har 😄