Bruksrett til kai ignoreres av eier

[RaymondK]

Hei!

Har kjøpt en eiendom der det foreligger en heftelse verdrørende bruksrett til kai. Eiendommen er et tidligere gårdsbruk og butikk. Det ble drevet diverse næringsvirksomhet over en kai som lå på eiendommen. Under et generasjonsskifte ble den delen av eiendommen som inneholdt kaianlegget fradelt, og det lokale kraftlaget overtok eierskapet til kaiankegget. Det ble da tinglyst en heftelse om at hovedgården skulle ha bruksrett til kaianlegget. 

Jeg driver med sjarkfiske, og hadde sett frem til å få tilgang til kai med kaikrane bare et steinkast hjemmefra. Stor er derfor skuffelsen, nå når kraftlaget for det meste ignorerer mine henvendelser, og har gitt beskjed om at kaianlegget tilhører demm og har inngangen til det nedlåst med tykk kjetting.

Heftelsen er av eldre dato(1965), men slike tinglyste dokumenter blir vel ikke automatisk foreldet, eller mister sin gyldig pga alder?
BEST. OM BAT BRYGGEPLASS.440985767148303.pdf

[krikkert]

Det følger av hjemmelsgrunnlaget pkt. 3 at Kraftlaget har rett til vederlagsfri bruk av kaien til sitt vanlige transportbehov så lenge Felleskjøpet er eier av kaien (jf. pkt 1 og 2 som overfører eiendomsretten til kaianlegget til Felleskjøpet).  

Etter pkt 3 skal Digre, eieren av Store Sandnes, ha "samme rett til fri bruk av kaien for sitt vanlige transportbehov, som er av meget beskjedent omfang", og nødvendig plass for sitt lagerskur. 

Etter pkt. 6 har Digre og Kraftlaget forkjøpsrett til kaianlegget, og Digre har vetorett mot kjøp, salg, og overdragelse. Forkjøpsretten utløses av at Felleskjøpet avvikler lagerhold på Storsandnes. 

Man må derfor få på det rene hvem som nå eier kaianlegget. Jeg ser av de aktuelle eiendommene at det er tinglyst nye bruks- og adkomstrettigheter i 1995, og flere jordskiftesaker knyttet til bl.a. veg, vann, naustplass, og adkomstrett i 2014. Det er ingen indikasjoner på at eierskapet til kaianlegget har endret seg (men dette er relativt enkle undersøkelser). 

Du bør ta utgangspunkt i jordskiftesakene, siden disse er relativt nye. Saksnummeret for jordskifteretten er 2000-2011-0027, og det er Finnmark jordskifterett som er rett domstol for Alta. 

[RaymondK]

Felleskjøpet har trukket seg ut, og det er nå Alta Kraftlag som er eier. Vil det kunne gjøre bruksretten utdatert, siden en av partene i avtalen nå er borte. Har det noen betydning at Digre som inngikk avtalen er borte, eller hører avtalene fullt og helt til eiendommen Store Sandnes?

Siste jordskiftesaker har omhandlet oppdeling av eiendommen, og usikkerhet vedrørende grensene til en festetomt.

[krikkert]

Det at Alta kraftlag nå er eier påvirker isolert sett ikke avtalens pkt. 3 om Digres bruksrett. Utgangspunktet er at Digres bruksrett følger eiendommen Store Sandnes, med mindre den gjaldt et  særlig personlig behov for Digre. 

[RaymondK]

Nå sier du netopp det jeg ville høre

Så var det å få kraftlaget til å se på det med samme øyne. Får skrive mer mail, og inkludere toppsjefen på mottakerlisten kanskje.

[RaymondK]

Viser seg det at det er blitt inngått en annen avtale som gjorde den gamle ugyldig. Dette visste jeg ingenting om da jeg kjøpte, så der ble jeg kanskje litt lurt.

Lurer på hva man kunne ha gjort for å funnet ut av det på forhånd?

 

brev 95.pdf Overenskomst 96.pdf erklæring 95.pdf Overenskomst 95.pdf

[Gjest ebf1b...433]

Har selger annonsert med at du skulle ha denne tilgangen er de ansvarlig for erstatning.

Anonymous poster hash: ebf1b...433

[RaymondK]

18 hours ago, Guest ebf1b...433 said:

Har selger annonsert med at du skulle ha denne tilgangen er de ansvarlig for erstatning.

Anonymous poster hash: ebf1b...433

Kan vel ikke påstå at det ble reklamert med, da det ikke sto noe om det i prospektet. Men dokumentet som anga bruksrett fulgte jo med, så sånnsett kan man vel si at jeg har blitt litt villedet. Men hvordan skal man gripe av en slik sak da?

[krikkert]

Nå kommer vi inn i "advokatmat"-situasjonene. Nå får du nemlig en problemstilling som heter "rettsvern". 

Utgangspunktet er at grunnboken har positiv troverdighet - man skal kunne stole på det som står der. Derfor har vi regler i tinglysingsloven som sier at det som ikke er registrert i grunnboken i mange tilfeller ikke kan påberopes overfor den som ikke vet om det - tinglysingsloven §§ 20 til 23. Da har ikke registreringen "rettsvern". 

Hvis du har kjøpt en eiendom med tinglyst bruksrett til kai er det ikke gitt at eieren av kaien kan si at "nei, den gjelder ikke lenger, forrige eier ga retten fra seg". Det kan godt hende at forrige eier gjorde det, men hvis man ikke tinglyste det i grunnboken, så har ikke kaieieren nødvendigvis rettsvern. Da kan du kreve å stilles i samme situasjon som om forrige eier ikke hadde gjort det. 

Så hva du gjør nå kommer an på om du har rettsvern eller ikke. Har du ikke rettsvern så foreligger det en mangel ved eiendommen, og dette kan du kreve prisavslag for fra den du kjøpte eiendommen av. 

Du bestemmer ikke selv hva du vil forfølge. Hvis du har rettsvern så er det et forsvarsargument for selger: du har rettigheten, og det er derfor ingen mangel ved eiendommen, og intet prisavslag for deg. (Dette vil ofte være attraktivt for selger, for kaieiers erstatningskrav mot selger pga. ikke-tinglysing vil ofte være foreldet.)

[Herr Brun]

krikkert skrev (5 timer siden):

Nå kommer vi inn i "advokatmat"-situasjonene. Nå får du nemlig en problemstilling som heter "rettsvern". 

Utgangspunktet er at grunnboken har positiv troverdighet - man skal kunne stole på det som står der. Derfor har vi regler i tinglysingsloven som sier at det som ikke er registrert i grunnboken i mange tilfeller ikke kan påberopes overfor den som ikke vet om det - tinglysingsloven §§ 20 til 23. Da har ikke registreringen "rettsvern". 

Hvis du har kjøpt en eiendom med tinglyst bruksrett til kai er det ikke gitt at eieren av kaien kan si at "nei, den gjelder ikke lenger, forrige eier ga retten fra seg". Det kan godt hende at forrige eier gjorde det, men hvis man ikke tinglyste det i grunnboken, så har ikke kaieieren nødvendigvis rettsvern. Da kan du kreve å stilles i samme situasjon som om forrige eier ikke hadde gjort det. 

Så hva du gjør nå kommer an på om du har rettsvern eller ikke. Har du ikke rettsvern så foreligger det en mangel ved eiendommen, og dette kan du kreve prisavslag for fra den du kjøpte eiendommen av. 

Du bestemmer ikke selv hva du vil forfølge. Hvis du har rettsvern så er det et forsvarsargument for selger: du har rettigheten, og det er derfor ingen mangel ved eiendommen, og intet prisavslag for deg. (Dette vil ofte være attraktivt for selger, for kaieiers erstatningskrav mot selger pga. ikke-tinglysing vil ofte være foreldet.)

Hvordan er dette for realservitutter, har grunnboken for den herskende eiendom positiv troverdighet for den tjenende eiendommen? 

[krikkert]

Vet ikke. Men i og med at rettsvernet må sikres på den tjenende eiendom heller jeg mot at avlysning på tjenende eiendom går foran manglende avlysning på herskende eiendom. 

[RaymondK]

Betyr avlysning at tidligere tinglyste dokument er gjort ugyldige eller utdaterte? Klarer ikke finne bevis for at den nye avtalen er blitt tinglyst. Gjelder fortsatt "min" eldre, tinglyste avtale da?

[krikkert]

Avlysing betyr kansellering/tilbakekall/ugyldiggjøring av et tidligere dokument. Man avlyser et pantedokument når lånet er nedbetalt, f.eks. 

Hvis avkallet/ny avtale ikke er tinglyst, og du ikke burde visst om det på annen måte, gjelder den eldre tinglyste avtalen foran den nyere ikke-tinglyste avtalen.