Fordeling av husleieinntekter

[Thors]

Hei alle sammen.

 

Jeg har en sak for dere som kanskje er litt spesiell. Min mor og far og jeg bygde for over 20 år siden et hus sammen. De eier 50 % av hele huset og jeg resterende 50 %. Vi bodde i to separerte leiligheter. I tillegg er det en hybel som jeg leier ut og som jeg mottar husleieinntektene til. Alt dette etter muntlig avtale med mine foreldre før vi engang begynte å bygge. Min far døde året etter. Så, for 5 år siden begynte min mors helse å skrante betraktelig. Så jeg tilbød meg å flytte inn hos henne for å ta vare på henne. Da leide jeg ut både leiligheten jeg bodde i, samt hybelen som jo har vært utleid i alle år. Samme muntlige avtale ble gjort med min mor igjen. Jeg skulle få leieinntektene fra begge.

 

Tidligere i år fikk min mor plass på hjem. Hun har nå dessverre blitt ganske så dement. I den forbindelse skal en av mine brødre bli hennes verge. Han og de andre brødrene mine bestemte seg så for at alle husleieinntekter skal fordeles likt mellom meg og min mor. De har vært klar over denne avtalen fra første stund. De går altså nå plutselig imot min mor (og far) sine ønsker samt også imot 22 års sedvane (22 år: hybel, 5 år: min opprinnelige leilighet). Litt usikker på om sedvane er riktig ord å bruke her, men regner med at dere forstår.

 

Så da blir spørsmålet. Er jeg i min rett til å videreføre denne avtalen om husleieinntektene? Jeg vet jeg fremstår som egoist i denne saken, men denne avtalen var faktisk i utgangspunktet helt avgjørende for at jeg i det hele tatt ble med på å bygge huset sammen med dem. Jeg er dessverre også helt avhengig av de leieinntektene.

 

Om noen har et klart svar, eller en indikasjon om hvordan jeg ligger an om dette skulle bli en rettstvist, så hadde jeg satt stor pris på det.

 

På forhånd tusen takk.

[HW1]

Først vil jeg si at dette ikke er innenfor mitt ekspertisefelt. Men det er ofte sånn at vi som ikke kan så mye får svare først også kommer det noen litt flinkere å retter det inn innen ett par dager. (Og av å til så svarer de for å rette opp feil svar som andre har gitt. Uten at jeg er sikker på at de hadde svart hvis det ikke hadde vært noen andre svar først)

Dette blir mer etter hva jeg mener er rettferdig en hva jeg vet at står i forskjellige lover.

Jeg vet ikke akkurat hvordan leilighetene er i størrelse og standard. Men tenker egentlig ikke at det er så urettferdig at du har inntekt fra både din leilighet og hybelen. Spesielt hvis leiligheten til foreldrene dine var litt bedre enn din leilighet.

Det jeg har litt problem med å tenke at er rettferdig er at du skal bo gratis i den delen som tilhørte foreldrene dine. Når du bodde der med din mor så var dette åpenbart bra. Hun måtte jo uansett ha ett sted å bo. Og det var til hennes fordel at du flyttet ut fra din egen leilighet for å hjelpe henne. Nå som hun ikke bor der selv lenger så mener jeg at hun burde ha pengene fra utleie av denne leiligheten.

Gitt at du bor gratis leiligheten som tilhørte foreldrene din så mener jeg egentlig at det er mer enn rettferdig at moren din får halvparten av leieinntektene fra de to andre leilighetene. Hvis du hadde flyttet ut av denne leiligheten sånn at din mor kunne leid ut denne så mener jeg at det hadde vært greit at du beholdt leieinntektene på de to andre. Som du sier, hybelen og din leilighet har du 22 års sedvane på at du skal ha inntektene fra eller eventuelt bo i.

Men jeg kan ikke se at du har noen sedvane/muntlig avtale som sier at du skal bo gratis i den leiligheten som tilhørte foreldrene dine når de ble borte.

Hvis jeg hadde eid 50 % av ett hus så ville jeg egentlig hatt 50% av leieinntektene fra alle leilighetene. Og hadde den andre som jeg eide huset med bodd i en av leilighetene så hadde jeg ment at det skulle vært beregnet leie også for denne(den beregnede leien ville selvsagt vært lavere enn markedsleie da det er mye mindre risiko ved denne tenkte utleien enn på markedet)

Jeg vil dra en parallell til hva som skjer når dere skal fordele arven. Det er jo sikkert at du ikke eier hele huset. Så da må enten huset selges eller du må kjøpe ut søsknene dine.  Men sånn som du foreslår at det skal fordeles så har jo du nå 100% bruksrett til hele huset. (Enten via husleie som går rett til deg eller med egen bruk)

Edit: rettet skrivefeil

(Merk huset kan selvsagt seksjoneres og man kan selge bare deler av det for å få fordelt arven)

Endret 9. september 2020 av HW1

[sam11net]

Jeg kjenner ikke situasjonen din, så kanskje er det veldig gode grunner til at du aldri har delt husleie med dine foreldre.

Er du helt helt sikker på at dine foreldre i 22år aldri har ønsket/trengt noe del av utleie inntektene? Ja, de har kanskje aldri sagt det ut høyt. 

Det høres mer ut som dine brødre nå står opp for dine foreldre/mor. 
De har kanskje vist om avtalen du har hatt med dine foreldre, men det er ikke sikkert de har vært enige. 
(det sier du ingenting om).

Klarer ikke å se at du skal vinne frem her. 

En muntlig avtale mellom to privatpersonen er ikke juridisk bindene, det må være skriftlig når det er mellom privatpersoner. 

[Pliscin]

Bumper denne, slik at det kommer enda et kvasi-svada svar som synser rundt grøten og faller mellom kloke hoder. Så er det bare å innvente at Krikkert kommer med fasiten.

[0laf]

Muntlige avtaler er bindende, problemet er vel å dokumentere det dersom den ene parten er død/dement.

Hovedregelen er at det ikke gjelder noe formkrav ved inngåelse av avtaler, slik at muntlige avtaler er like bindende som skriftlige,  med mindre annet følger av lov, avtale eller er forutsatt mellom partene.

Dersom dere eier halvparten av huset hver, og du leier ut din del, så har ikke din mor krav på leieinntekter fra den delen, ettersom du leier ut en seksjon du selv eier.

Spørsmålet da blir vel hvordan denne hybelen er fordelt, eier dere også halvparten av den hver, men at du har fått alle inntektene etter muntlig avtale? Har dere delt på utgiftene?

I så fall har ikke dine søsken noe krav på de inntektene heller, med mindre det finnes unntak i andre lover enn avtaleloven, det må i så fall @krikkert svare på, problemet blir vel å bevise at slik avtale eksisterer, klarer du ikke det, så skulle vel egentlig inntektene fra hybelen vært delt mellom deg og din mor, forutsatt at dere eier halvparten hver.

Endret 10. september 2020 av 0laf

[Illuminatum]

sam11net skrev (1 time siden):

En muntlig avtale mellom to privatpersonen er ikke juridisk bindene, det må være skriftlig når det er mellom privatpersoner. 

Loven er ikke helt enig med deg: "En hver er pligtig at efterkomme hvis hand med Mund, Haand og Segl lovet og indgaaet haver."

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1687-04-15

[The Avatar]

Umiddelbart så tenker eg at den ordninga som du beskriver er ganske spesiell. Når to parter velger å saman betale 50/50 for å få bygd eit hus med to leiligheiter og ein hybel så er det ikkje naturleg at berre den eine parten skal få disponere over hybelen når alt anna er likt fordelt. 

Er det slik at denne hybelen ble tatt ut av din eigarandel slik at du fekk hybel pluss ei lita leiligheit? Og at dine foreldre derfor disponerer 50% av heile huset som sin leiligheit?

Eit kontrollspørsmål kan være å spørre kva som skjer ved salg av hybelen? Er det din hybel som du fritt kan selge og beholde inntektene frå, eller er hybelen felleseige der begge seksjonane eig halvparten kvar?

 

Thors skrev (12 timer siden):

I den forbindelse skal en av mine brødre bli hennes verge. Han og de andre brødrene mine bestemte seg så for at alle husleieinntekter skal fordeles likt mellom meg og min mor. 

Akkurat dette punktet om lik fordeling av leigeinntektene frå hybelen kan du nok til ei viss grad motstride dersom du har 100% av arbeidet og vedlikeholdet av hybelen.
Med mindre det føreligg særleg avtale eller forhold så meiner eg at din mor heilt klart også er eigar av hybelen og har rett på inntekter frå den, men det er ikkje nødvendigvis rett at ho skal ha 50% av inntekta om ho berre bidreg med eigarskap og du står for kostnadane og arbeidet med å leige ut, dette bør sjølvsagt trekkast ifrå din mors andel når ho ikkje bidreg med kostnadane.

 

[Cascada81]

Det er ikke direkte relatert til problemstillingen din, men dersom man leier ut tilsvarende 50 prosent eller mer av utleieverdien for egen bolig, utløser det skatt for ALLE leieinntekter. Det vil si at om leiligeten din er omtrentlig like stor som leiligheten til moren din, og du bor i hennes leilighet og leier ut resten, skulle det generere skatt for alle leieinntektene. Eventuelle utgifter for å leie hos moren din, vil ikke generere fradrag. Spørsmålet om skatt for leieinntektene kan kanskje bidra til å finne en rasjonell løsning for alle.

Med mindre det er en betydelig forskjell i utleieverdi på de to hovedboligene i huset, er det ikke gitt at det er en god idé å kjøpe den andre halvdelen, fordi det i visse tilfeller vil kunne generere skatt for alle utleieinntektene, også for de som har vært skattefri.

[sam11net]

Illuminatum skrev (1 time siden):

Loven er ikke helt enig med deg: "En hver er pligtig at efterkomme hvis hand med Mund, Haand og Segl lovet og indgaaet haver."

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1687-04-15

Det står også i lovdata en plass (på bokmål) at muntlige avtaler mellom to privatpersoner ikke er juridisk bindene, og må skrives ned.

Muntlig avtale mellom et firma/organisasjon og en privatperson er juridisk bindene,
Muntlig avtale mellom to firma/organisasjoner er juridisk bindene.

Gidder ikke bruke tid på å finne det igjen, så du må gjerne føle at du "vinner". 

[nomore]

sam11net skrev (4 minutter siden):

Det står også i lovdata en plass (på bokmål) at muntlige avtaler mellom to privatpersoner ikke er juridisk bindene, og må skrives ned.

Muntlig avtale mellom et firma/organisasjon og en privatperson er juridisk bindene,
Muntlig avtale mellom to firma/organisasjoner er juridisk bindene.

Gidder ikke bruke tid på å finne det igjen, så du må gjerne føle at du "vinner". 

Den påstanden der var tynn.

De fleste er kjent med at muntlige avtaler og skal holdes. Når du kommer med en påstand som strider mot det må du klare å hoste opp noe bedre enn "det står en plass".

[Hansien]

sam11net skrev (8 minutter siden):

Det står også i lovdata en plass (på bokmål) at muntlige avtaler mellom to privatpersoner ikke er juridisk bindene, og må skrives ned.

Muntlig avtale mellom et firma/organisasjon og en privatperson er juridisk bindene,
Muntlig avtale mellom to firma/organisasjoner er juridisk bindene.

Gidder ikke bruke tid på å finne det igjen, så du må gjerne føle at du "vinner". 

https://advokat.no/muntlige-avtaler/

 

Vant jeg? 

[Herr Brun]

sam11net skrev (1 time siden):

Det står også i lovdata en plass (på bokmål) at muntlige avtaler mellom to privatpersoner ikke er juridisk bindene, og må skrives ned.

Muntlig avtale mellom et firma/organisasjon og en privatperson er juridisk bindene,
Muntlig avtale mellom to firma/organisasjoner er juridisk bindene.

Gidder ikke bruke tid på å finne det igjen, så du må gjerne føle at du "vinner". 

Tullball. 

[sam11net]

Hansien skrev (3 timer siden):

https://advokat.no/muntlige-avtaler/

 

Vant jeg? 

Det står ingenting der om hva partene er, bedrift/org eller privatperson. 

Ja det er forskjell.

 

Jeg liker komler. 

[0laf]

sam11net skrev (10 minutter siden):

Det står ingenting der om hva partene er, bedrift/org eller privatperson. 

Ja det er forskjell

Nei, det er ikke det, Avtaleloven gjelder for alle, og det er avtalefrihet i Norge, også når det kommer til formen, slik at muntlige avtaler er bindende, dette bør være velkjent for de fleste.

[The Avatar]

sam11net skrev (9 minutter siden):

Det står ingenting der om hva partene er, bedrift/org eller privatperson. 

Fordi det ikkje har betydning om ein er privatperson eller bedrift, reglane er like uavhengig av om du er privatperson eller statsminister.

 

 

Forøvrig, korleis tenker du deg ein muntleg avtale mellom bedrift og privatperson skal fungere? At det berre er bedrifta som er bunden av avtalen og at privatpersonen når som helst kan trekke seg frå avtalen?

[sam11net]

The Avatar skrev (3 minutter siden):

Fordi det ikkje har betydning om ein er privatperson eller bedrift, reglane er like uavhengig av om du er privatperson eller statsminister.

Forøvrig, korleis tenker du deg ein muntleg avtale mellom bedrift og privatperson skal fungere? At det berre er bedrifta som er bunden av avtalen og at privatpersonen når som helst kan trekke seg frå avtalen?

Så vidt jeg vet er ikke statsministeren registrert i brreg.

Ja, det er strengere krav for bedrift/org. 

 

Endret 10. september 2020 av sam11net

[The Avatar]

Admin får flytte innleggene til Oppslagstavlen der dei høyrer heime.

sam11net skrev (1 minutt siden):

Så vidt jeg vet er ikke statsministeren registrert i brreg.

Ja, det er strengere krav for bedrift/org. 

Så du meiner at berre munnlege avtalar mellom lag, foreingar og bedrifter som er registrert i Brønnøysundregisteret er bindande i munnleg form og at alle andre avtalar der ein eller begge partar ikkje er registrert i Brønnøysundregisteret må ha skriftleg avtale?

Er det ikkje tungvindt å som privatperson måtte teikne skriftleg kjøpsavtale med signatur frå begge partar kvar gong du skal kjøpe brød og ost på butikken?

[sam11net]

The Avatar skrev (1 minutt siden):

Admin får flytte innleggene til Oppslagstavlen der dei høyrer heime.

Så du meiner at berre munnlege avtalar mellom lag, foreingar og bedrifter som er registrert i Brønnøysundregisteret er bindande i munnleg form og at alle andre avtalar der ein eller begge partar ikkje er registrert i Brønnøysundregisteret må ha skriftleg avtale?

Er det ikkje tungvindt å som privatperson måtte teikne skriftleg kjøpsavtale med signatur frå begge partar kvar gong du skal kjøpe brød og ost på butikken?

Jeg vet ikke hvorfor dette gikk over til brød og ost.

Men jeg vil tippe at alle butikker jeg har kjøpt brød og ost i norge har tilbydd meg kvittering. 

[Thors]

Tusen takk til alle som har bidratt. Jeg har vel egentlig ikke blitt så veldig mye klokere ? Men kan legge til at min mor hele tiden har vært for denne ordningen. Alltid hatt et godt forhold til mine brødre. De har vært klar over ordningen og aldri tatt den opp. Om de har tenkt anderledes i sitt stille sinn kan jeg selvsagt ikke si noe sikkert om, men jeg har i hvert fall ikke sett noen tegn til det. Det er først nå når mor har flyttet på hjem at det har blitt tatt opp.

 

Alle mine brødre er mye eldre enn meg og har fått hver sin tomt av våres foreldre for å bygge seg hus. Jeg var skeptisk til å bygge sammen med mine foreldre for 23 år siden, men fikk avtalt at jeg skulle få husleieinntektene samt mulighet senere til å kjøpe deres halvdel til byggkost. Dette har det aldri vært noe tvil om. Selv om min mor nå er dement og sier masse rart, mener hun det samme den dag i dag og er enormt takknemlig ovenfor meg som har tatt vare på henne etter pappa døde 22 år siden, og da spesielt de siste fem årene.

 

Det som er litt rart er at dem sier det ikke handler om penger, men prinsipp. De mener at de kjemper for min mor sine ønsker og rettigheter. Ja, i utgangspunktet er jeg jo helt enig i det. Men problemet er jo at dette ikke er min mors ønsker. Hun ønsker at jeg skal få leieinntektene og etterhvert overta huset. Dette var jo avtalen fra før første spadetak ble gjort 23 år siden. En ordning som har eksistert helt siden den gang. Ung og dum som et brød tenkte jeg aldri på å få dette skriftlig. Fin familie uten antydninger til krangel... ikke sant? Men en vet aldri hva som venter en 20-25 år frem i tid. Så da får dette kanskje bare være en lekse til meg selv og alle som har lest denne tråden

 

Takker igjen for innspill.

[aomt]

Thors skrev (25 minutter siden):

 

-

Endå ein "ikkje ekspert" her, men dele i alle fall mine tanker.
Du kan dokumentere på leieavtaler/leieinntekter og korleis det har fungert heile den tia. Det er eit bevis kas avtale dere hadde og korleis det var gjort.
Dine brødrer kan ikkje bestemme noe/forandre noe. Avtale inngås mellom to eller flere parter. At de ØNSKJER å dele på leieinntekta får forbli deres ønskje. Selv om din mor/far ombestemte seg og sa "nå ønskjer vi halve/heile inntekta", så kunne du så enkelt som å si "nopp".
Som du selv sier, gulroten for å få deg med på laget var at du skulle få leie/kjøpe ut bolig til ein vis pris. Det siste er vanskelig å bevise. Det første er litt enklere. At du budde der og tok vare på mora di (mens brødrene budde ei anna plass?) kan også bli brukt som ein slags bevis.
Det beste er om dere greier å ordne opp mellom dere. I verste fall, kan du si at de må gå rettens vei for å få dine leieinntekter og bevisbyrden ligger med de.