Komplikasjoner ifbm boligsalg, sameie

[bo1e]

Jeg kjøpte en leilighet i 2013 eller deromkring. Selger brukte ikke megler, men advokat til papirarbeidet. Leiligheten består av underetasjen i et hus, som er delt i to seksjoner som inngår i et sameie. Leiligheten min er en egen seksjon med eget bnr, egen gateadresse og egen hage. Selger eide begge seksjonene da jeg kjøpte, og de fortsatte å bo i den andre seksjonen.

Her kommer komplikasjonen: I seksjonen jeg kjøpte så er det en tilhørende utebod. Denne ønsket selger å fortsette å disponere, så jeg ble ikke informert om at den var en del av seksjonen jeg kjøpte. Jeg kan ikke slå fast at det var et bevisst valg eller om det var en glipp, men det er slik jeg forstår det uansett irrelevant. Det er informasjon jeg i høyeste grad kunne forvente å bli opplyst om da jeg kjøpte. Boden er en del av eierseksjonen jeg kjøpte.

Da jeg oppdaget det ved å se i papirene på boligen så tok jeg det opp og fikk til svar at de ønsket å disponere den, fordi det var den eneste boden de hadde. Fordi jeg er dumsnill og konfliktsky så lot jeg det ligge, men jeg sa at den dagen jeg skal selge så kommer dette til å bli et problem fordi jeg ikke kan holde denne informasjonen skjult for de som skal kjøpe av meg, og jeg ikke har noen mulighet til å holde deler av boligen utenfor salget, og jeg kan heller ikke pålegge ny eier å "gi bort" deler av boligen som de kjøper. Sånne forbehold kompliserer salget mitt og det er ikke jeg som har gjort noe galt, så det er helt urimelig at det er jeg som skal bli påført denne komplikasjonen og et eventuelt verditap eller ekstra kostnader eller hva det måtte være som kommer av denne feilen som selger gjorde da jeg kjøpte.

Så nå er vi her. Jeg skal selge. Og de jeg kjøpte av har selvsagt ikke tatt noe initiativ til å løse dette. Hva gjør jeg? Hva er rimelig? Hva skal jeg kreve?  Hva sier jussen? Hvordan kan dette løses? Jeg har ingen ønsker om å være vanskelig, men jeg trenger en løsning som ikke er til ulempe for meg. Jeg har allerede gjort naboen oppmerksom på at jeg skal selge, og at dette må løses. Men jeg har ikke fått noen respons. Jeg har ikke fått snakket med dem enda pga travle dager, men jeg tenker uansett at det er greit å ha ting skriftlig.

PS: I forbindelse med diskusjonen vi hadde da jeg tok opp problemet da jeg oppdaget dette, så mener jeg å huske at det ble nevnt at grensen som deler hagene våre i to (vi har hage på hver vår side av huset) går ganske nærme vinduet på det ene soverommet i min leilighet. Jeg fikk litt inntrykk av at det ble fremstilt som at om jeg ikke var godvillig med tanke på boden, så kunne det få konsekvenser for hva de gjorde i sin hage i nærheten av det soverommet i min leilighet. Det er lenge siden og hukommelsen skal man ikke stole på, men det er sånn jeg husker det.

 

Endret 9. september 2020 av bo1e

[kjetilkl]

<obs, synsing>

Ser ikke helt at du trenger å foreta deg så mye? - Du kan vel bare varsle naboen om at "avtalen" om at de kunne bruke boden opphører ved salg. - Da er det vel ikke relevant hva de kan foreta seg i hagen ved soverommet ditt lenger heller - for ny eier kan jo ikke lastes for dette (og du bor ikke der) (hvis de absolutt vil ha borden kan de jo kjøpe tilbake og leie ut ;))

<obs, synsing/>

Megler eller advokat du bruker kan sikkert hjelpe deg med å kommunisere dette riktig.

Endret 9. september 2020 av kjetilkl

[bo1e]

Joda, helt enig. Hvis alle parter forholder seg til lover og regler og hva som hadde vært rimelig så har du nok helt rett. Men det er mennesker involvert desverre. Og da er det ikke så enkelt. I og med at det er de som disponerer boden nå så er den full av deres ting og jeg har ikke tilgang til den. Så hvis jeg ikke foretar meg noe, og de ikke foretar seg noe, så ender jeg opp med å måtte selge en bolig som er delvis utilgjengelig for kjøper. Ikke akkurat optimalt. Bare tanken på en sånn konflikt vil være skadelig for salget mitt.

Jeg tenker jeg må ta det opp med megleren jeg skal bruke for salget ja, det er gjerne et sted å begynne på den siden av det.

[The Avatar]

bo1e skrev (1 time siden):

Her kommer komplikasjonen: I seksjonen jeg kjøpte så er det en tilhørende utebod. Denne ønsket selger å fortsette å disponere, så jeg ble ikke informert om at den var en del av seksjonen jeg kjøpte. [...] Boden er en del av eierseksjonen jeg kjøpte.

Forutsatt at det stemmer at uteboda høyrer til seksjonen din, så følger den også med på neste salg.

Dersom den som disponerer boda i dag meiner at boda blir disponert på lovleg vis i henhold til munnleg avtale så er det den som meiner å ha rett til å bruke boda som må sannsynleggjere at det er inngått avtale om dette når resten av dokumentasjonen seier at boda tilhøyrer din seksjon.

I forhold til salget så kan du opplyse som sant er at boda følger med din seksjon, men at den for tida er ulovleg okkupert av naboen.
Det vil naturlegvis påvirke salget negativt at seksjonen blir solgt med ei pågåande konflikt som ny eigar eventuelt må ta tak i, så det er ein fordel å få avklart denne konflikta før salget.

Ein anna måte å løyse dette på kan være å få formalisert ein leigeavtale om bruk av boda der det framgår både kva som skal være leigesummen og vilkåra for å seie opp leigeavtalen. Då kan du selge seksjonen med tilhøyrande bod som for tiden er utleigd.
Då vil det være opp til kjøper å vurdere om dei treng boda sjølv og seier opp leigeavtalen eller om dei ikkje treng boda og heller vil motta leige for at naboen kan disponere den.

[bo1e]

Ja det med utleie er en mulighet. De andre mulighetene jeg ser for meg er at det enten gjøres en reseksjonering vederlagsfritt fra min side, som overfører boden til den andre seksjonen (uten at jeg må ta den kostnaden siden det er forrige selger som har gjort feilen her) eller at de som bruker boden nå overlater den til meg slik at jeg kan selge uten videre komplikasjoner og så kan de ta den forhandlingen med neste eier. Det er de løsningene jeg anser å være realistiske og rimelige. Problemet er at alt dette fordrer at den andre parten opptrer rimelig. Det kan man aldri regne med.

Det er ikke sånn at de som disponerer boden i dag hevder det foreligger noen som helst avtale, ikke en gang en muntlig (og slike avtaler opphører uansett slik jeg forstår det i det en ny eier overtar). Det ble bare unnlatt å opplyse om at boden tilhører min seksjon, og når jeg tok det opp så fikk jeg bare tilbakemelding om at det var den eneste boden de hadde og at anså det for å være en rimelig fordeling så de kom til å fortsette å bruke den. Jeg har aldri blitt forlagt en avtale eller spurt om situasjonen er grei for meg. Det var mer at jeg motvillig internt aksepterte at det var sånn, men gjorde det klart at dette ble et problem ved et fremtidig salg.

Endret 9. september 2020 av bo1e

[0laf]

Har selgeren en skriftlig avtale på at de har bruksrett på uteboden, eller var det kun en løselig muntlig påstand fra selger at de ville disponere en bod de faktisk hadde solgt?

Nå er jo muntlige avtaler også bindende, men vanskeligere å dokumentere, men ettersom det er avtalerett i Norge, så er det vel ingenting i veien for at selger avtaler seg til en bruksrett på en utebod de selger som del av en leilighet.

Spørsmålet da blir jo om den avtalen i så fall bare er med deg, eller om den følger eiendommen?

Finnes det ingen skriftlig avtale, så ville jeg nok bare solgt, inkludert uteboden, så fikk neste eier ta over problemet.
Dersom det foreligger skriftlig avtale, bør du vel forsøke å få den opphevd gjennom å snakke med de du kjøpte av, eventuelt opplyse om dette ved salg igjen.

[bo1e]

Det foreligger ingen avtale verken muntlig eller skriftlig angående boden. Etter at jeg på egen hånd ble oppmerksom på situasjonen og informasjonen om boligen som selger ikke hadde opplyst meg om, så sa tidligere eier at de ønsket å fortsette å bruke den, for å parafrasere veldig forenklet. Selvsagt kan eier inngå avtaler som man vil, men det har ikke skjedd her. Derimot, hvis jeg har forstått riktig, så kan man ikke avtale slikt på vegne av neste eier. Da må det tinglyses og denslags, og blir en offentlig registrert heftelse på boligen.

Angående å bare overlate problemet til neste eier. Det er jo på ingen måte så enkelt som du fremstiller det. Mener du jeg skal holde tilbake informasjon om situasjonen og bare la neste eier få det rett i fleisen etter de overtar? Eller mener du jeg skal prøve å forklare dette i salgsoppgaven? Begge deler ser for meg ut som dårlige løsninger som enten kan gå hardt ut over hvor mange som er interessert i å kjøpe og dermed hva jeg får for boligen når jeg selger, eller setter meg i et dårlig lys og gjerne også juridisk ansvarlig for noe kjøper kan hevde er en mangel ved boligen.

Endret 9. september 2020 av bo1e

[0laf]

Dersom det ikke finnes noen avtale, og boden hører til din eiendom, så er det jo ikke noe problem, du trenger ikke opplyse om ting som ikke eksisterer i salgsoppgaven?

Dersom naboen nå benytter boden, så ber du de fjerne dritten sin, eller så vil du fjerne det for de, du skal jo flytte så hvordan forholdet ditt til naboen er, spiller vel ingen rolle?

[The Avatar]

0laf skrev (7 minutter siden):

Dersom det ikke finnes noen avtale, og boden hører til din eiendom, så er det jo ikke noe problem, du trenger ikke opplyse om ting som ikke eksisterer i salgsoppgaven?

At ny kjøper må være forberedt på å brette opp ermene for å starte ein prosess med å kaste naboen ut av boda med tvang fordi naboen på ulovleg vis har tatt seg til rette er nok ei opplysning som ny kjøper vil forvente å få.

Den beste løysinga vil være å få rydda opp i dette før salget slik at boda står klar til bruk for ny kjøper. Den nest beste løysinga er å formalisere ei leigeavtale som ny kjøper kan forholde seg til, eller rett og slett selge heile boda før resten av andelen blir solgt.

Det å kjøpe seg inn i ei nabokonflikt vil nok ikkje føre til særleg stor kjøpevilje hos interessenter.

[aomt]

Hallo, du kan ikkje være så pass push-over! Det er boden din, som du kjøpte og eier. At naboen fikk lov til å bruke den er ikkje noe annet enn generøst goodwill frå sia di. At han prøver å hinte om å bruke utenfor soverommet ditt er helt uakseptabelt. Eg hadde kastet alt av tinga hans ut ta boden i same øyeblikket! 

[HW1]

Hvis det er selger/selgers advokat som har foretatt seksjoneringen og det er gjort en feil når dette er gjort. (Var meningen at denne boden skulle høre til den andre enheten) 

Og du ikke tenkte at denne boden ville tilhøre deg ved overtakelse. (Du sier at du ikke viste om at boden skulle følge med på kjøpet)

Og det ikke er lagt til grunn i prisantydning/takst at denne boden følger med.

Og det heller ikke finnes noe krav til seksjoneringen som tilsier at du måtte få denne boden.

Så mener jeg at du ikke har kjøpt boden. Altså at denne ikke tilhører deg.

Det er rett å slett en feil i de tinglyste papirene.

(Selger burde selvsagt stå for kostnadene med å rette opp dette)

[snapshooter]

Send et brev til eieren av den andre seksjonen. Informér kort om bakgrunnen ifht boden og eierskap til denne, og at du nå skal selge din andel og dermed må ha dette formelt og praktisk i orden. Foreslå følgende alternativ til naboen, og be om svar innen en rimelig frist:

1. Nabo tømmer boden og overlater den til eiers (din) disposisjon innen en gitt dato.

2. Nabo og eier (du) inngår leieavtale for boden, med gjensidig oppsigelsestid på f.eks. 3mnd (presisér at ny eier ikke vil være forpliktet til å videreføre en slik avtale)

3. Nabo kjøper boden av deg til en minnelig pris, og bekoster reseksjoneringen.

Ikke kom med trusler om det ene eller andre i første brev, og forsøk å skrive i en god tone.

[bo1e]

HW1 skrev (2 timer siden):

Hvis det er selger/selgers advokat som har foretatt seksjoneringen og det er gjort en feil når dette er gjort. (Var meningen at denne boden skulle høre til den andre enheten) 

Og du ikke tenkte at denne boden ville tilhøre deg ved overtakelse. (Du sier at du ikke viste om at boden skulle følge med på kjøpet)

Og det ikke er lagt til grunn i prisantydning/takst at denne boden følger med.

Og det heller ikke finnes noe krav til seksjoneringen som tilsier at du måtte få denne boden.

Så mener jeg at du ikke har kjøpt boden. Altså at denne ikke tilhører deg.

Det er rett å slett en feil i de tinglyste papirene.

(Selger burde selvsagt stå for kostnadene med å rette opp dette)

Det er ikke en feil gjort i forbindelse med seksjoneringen. Da seksjoneringen ble gjort så tilhørte boden min seksjon. Boligen er vertikaldelt og boden ligger i "min etasje", det vil si nederst, og den ligger vegg i vegg med ene soverommet i min leilighet, men med inngang fra utsiden. Og det hele ble gjort av tidligere eiere av huset, ikke noen som bor i huset nå. Omfordelingen av bruk er noe som er skjedd som avtaler mellom tidligere eiere sannsynligvis fordi de foretrakk den fordelingen på det tidspunktet. Så har sannsynligvis de jeg kjøpte hos levd med den fordelingen av ukjent grunn for meg. Og så kjøpte de den andre seksjonen sånn at de eide begge seksjonene da jeg kjøpte. Da burde de selvfølgelig ha formalisert den endringen og tatt den kostnaden der og da hvis de ønsket å forsette å disponere den boden. Det gjorde de ikke. De valgte å selge til meg, og ikke fortelle meg om forholdet rundt boden. Og håpe på det beste. Det er min tolkning av situasjonen gjort på bakgrunn av den informasjonen jeg har fått.

Jeg ønsker ikke å komme med trusler eller å kaste noen ut. Jeg ønsker en løsning som ikke går utover meg på noen måte eller koster meg noe. Det er alt jeg ber om. Men til og med det syns jeg ser vanskelig ut å få til. For naboen ser ikke ut til å se problemet. De vil bare fortsette å bruke boden og ikke trenge å foreta seg noe. Det er jo veldig enkelt og greit for dem. Jeg vil ikke ha noen penger for boden. Jeg gir den gladelig bort. Jeg vil bare ha det juridiske i orden og ikke at salget mitt skal bli negativt påvirket av at noen har prøvd å ta en snarvei som egentlig er godt over grensen for hva som er greit.

 

Endret 9. september 2020 av bo1e

[0laf]

Det høres nok en gang ut som du eier en bod som naboen din bruker, av en eller annen grunn, uten avtale?

Hva tidligere eiere har gjort, eller ikke har gjort, er vel egentlig helt irrelevant, det du bør gjøre er å skrive et brev til naboen din hvor du forklarer at boden tilhører din seksjon, og at de må rydde den ettersom du skal selge, punktum, det er ikke særlig mer å gjøre her, å du skal jo ikke gi bort deler av din eiendom fordi tidligere eiere har tatt seg til rette på eiendom du nå eier.

Gro deg et par baller, å be naboen fjerne tingene sine, slik at boden din er tom når du skal selge den.

[bo1e]

?Alt for seint i livet å begynne å gro baller nå er jeg redd. Hadde et lite sameiemøte i går, så forhåpentligvis ordner det seg. De skulle kontakte kommunen og høre om kostnad og pris for å få gjort reseksjonering. De får kanskje bakoversveis når de blir presentert for prisen. Vi får se. En annen ting jeg må finne ut av er om "boden" (det er egentlig bare noen kledningsbord spikret opp litt på halv tolv under en veranda, som lekker i både hode og ræven) jeg disponerer nå er en del av fellesområdet i sameiet, for i så fall bør den gjerne med i reseksjoneringen sånn at den tilhører min seksjon og ikke sameiet, slik at hver seksjon har sin bod. 

Endret 10. september 2020 av bo1e