Eierandel ny leilighet

[Kuleisen7]

Hei! 

Dette er en problemstilling som det ligger en del info om rundt på nettet, og noe jeg burde (og skal gjøre) prate litt med en advokat/rådgiver om, men tenkte å lufte litt tanker og få litt innspill.

Jeg og madammen har kjøpt en fin leilighet sammen sentralt i Oslo, hvor begge er nyutdannede med lik og god inntekt på 600.000. Vi har tidligere bestemt at eierandelen i skjøtet blir satt til 50/50, og at vi avtaler en annen ordning ift. faktisk eierandel på lånet i en samboerkontrakt eller noe lignende. Slik det ser ut nå så går jeg inn med 200.000, og hun går inn med 600.000. Vi kjøper selvfølgelig sammen, men hennes økonomiske interesser burde jo ivaretas siden hun går inn med såpass mye mer enn meg.

Hvordan er den mest ryddige og velbrukte løsningen? Vi tenker å ta opp ett felles lån på boligen hvor vi betaler likt, men at vi har en ordning hvor jeg kan "kjøpe" meg inn i lånet ved senere anledninger..

[NoTrace]

1. Regn ut faktisk eierbrøk og ha den i skjøtet.

2. Skriv samboerkontrakt på at innskutt egenkapital (hhv. 200.000 og 600.000) skal utbetales før resterende deles likt, inkludert markedsjustering (salgssum vs. kjøpesum).

3. Du tar opp et lån på 400.000 fra henne som du betaler månedlige avdrag på.

 

Jeg hadde valgt alt. 2.

[Taurean]

Du betaler litt mer enn ho på lånet, kanskje en tusenlapp i måneden, sånn at over lang nok tid, har du betalt de 400 000 i forskjell. Da blir det levelig for alle. Samtidig kan du selvsagt betale inn de 400 000 raskere så fort du har mulighet.

Vil ta omtrent 34 år men da har dere i hvert fall en levelig løsning, og du kan betale mer hvis du vil.

[NoTrace]

Blir jo litt vanskelig å holde rede på, spesielt mtp. endringer i rentenivå osv. Om man ønsker å gjøre det 100% korrekt.

[Marzo]

For å ivareta både dine og hennes interesser så bør dere skjøte eierandel iht innskuddet. 

For å ivareta en verdi økning av leiligheten men også et verdi fall. 
Ved kjøp av leilighet til feks 5 millioner vil du eie 46% og hun 54%. 

Ved samboer kontrakt hvor egenandelen er er skilt ut vil boligprisutviklingen kunne slå skjevt ut for en av dere. 
Stiger prisen så tjener du på det, faller prisen så tjener hun på det. 

Skulle leiligheten være verdt 4 millioner senere og dere skal selge så ville man feks med @Taurean sitt forslag sitte igjen med restlån til banken pluss 400 i rest til henne. Veldig lite gjennomtenkt. 

[aklla]

Taurean skrev (9 timer siden):

Du betaler litt mer enn ho på lånet, kanskje en tusenlapp i måneden, sånn at over lang nok tid, har du betalt de 400 000 i forskjell. Da blir det levelig for alle. Samtidig kan du selvsagt betale inn de 400 000 raskere så fort du har mulighet.

Vil ta omtrent 34 år men da har dere i hvert fall en levelig løsning, og du kan betale mer hvis du vil.

70 år om banken også skal ha 2,5% renter..

[Herr Brun]

Det er flere måter å gjøre dette på, og under beskriver jeg tre av disse. Den første er enkel og rettferdig, men forutsetter at du har betjeningsevne til å betale noe mer på lånet enn henne. Den andre er også relativt rettferdig, men kan bli komplisert ved salg, særlig dersom verdiutviklingen er negativ. Den tredje kan komplisere samlivet, fordi det er vanskelig å vite hvilke kostnader som skal fordeles likt og hvilke som skal fordeles etter eierbrøk på boligen. 

Metode 1: Ta totalverdi av leiligheten. Del leiligheten i to, halvparten til deg og halvparten til henne. Del finansiering opp i fire: Egenkapital fra deg, egenkapital fra henne, gjeld fra deg, gjeld fra henne. Hvis leiligheten koster 3 000 000, blir regnestykket som følger: 

Egenkapital fra deg: 200 000. Gjeld fra deg: 1 300 000. Egenkapital fra henne: 600 000. Gjeld fra henne: 900 000. De fleste banker har ikke noe problem med å dele lånet opp i to (du må antageligvis betale to termingebyr heller enn ett, men det er småpenger), men dere er begge ansvarlige for begge lånene. Hun subsidierer deg med andre ord litt ved at hun kausjonerer for mer av din gjeld enn du gjør for hennes, men sånn er det å bo og leve sammen. 

Dersom du kan betjene 1 300 000, uten at det går for mye ut over samlivet eller din velferd, anbefaler jeg denne løsningen sterkt. Da eier dere halvparten hver, og fordelingen går av seg selv når dere selger. (Så lenge dere skriver klart og tydelig at dere eier halvparten hver, og at dere internt er ansvarlige for hvert deres lån. 

Metode 2: Dere avtaler at eierskapet til boligen er 50/50, men at dere skal ta ut egenkapitalen (evt. med rente, denne bør i så fall presiseres) forlodds. Samme tall som over: Når dere selger for 4 000 000 etter fem år tar du ut 200 000 (pluss rente), hun tar ut 600 000 (pluss rente), så fordeler dere resten av overskuddet fra salget likt. Dersom dere selger for 2 800 000 er det imidlertid ikke åpenbart hvordan tapet skal fordeles. Men det kan man tenke gjennom og bli enige om (på forhånd!) 

Metode 3: 

Dere deler lånet på to og fordeler eierskap etter hvor mye dere bidrar med i finansiering. Med kjøpesum på 3 000 000 og total egenkapital på 800 000 blir lånet på 2 200 000, altså 1 100 000 på hver. Det betyr at du bidrar med 1 300 000 og hun bidrar med 1 700 000. Det betyr at dere eier hhv. 13/30 og 17/30 hver, ca. 43 % og 57 %. Jeg synes personlig skjev eierbrøk er hassle, men det bør funke fint så lenge man tenker litt gjennom hvilke øvrige utgifter som bør fordeles likt og hvilke som bør fordeles etter eierbrøk. 

 

Personlig er jeg stor tilhenger av metode 1. 

[newman221]

Metode 1 fra Herr Brun er ganske fin. Selv gikk jeg for metode 2 da jeg kjøpte hus sist med samboer. Der gikk jeg inn med hele egenkapitalen på 1.4mill. Økonomisk sett ren idioti fra min side, da jeg taper rundt 30'000 i året i renteinntekter (om jeg hadde plassert den summen i banken). Men igjen, lite man gjør som samboere er økonomisk lurt. Sett i forhold til det å få barn, eller kjøpe nybil, er det lommerusk å regne. 

Vi i Norge liker å kalle oss sosialister, hvor de rike skal fø de fattige og alt det der, så det var mitt bidrag til å fordele "rikdom" i samfunnet. Så har vi en avtale om at innskutt egenkapital holdes utenfor når bolig engang i fremtiden selges. Om boligmarkedet går til hælvete har jeg imidlertid et problem. 

[1Dr.E]

Samboer og jeg har hvert vårt lån på hver vår andel. 

I starten da hun kjøpte seg inn eide vi 70/30, men etterhvert som hun sparte opp og fikk avklart en del, kjøpte hun 20% til, slik at vi nå eier 50/50 i skjøtet 

Siden jeg hadde en del mer penger enn henne har ikke jeg trengt å låne like mye til min halvdel.

Sure penger å skulle ut med 2,5% i dokumentavgift til staten hver gang man kjøper en andel av hverandre da. Jeg måtte ut med 115k da jeg kjøpte huset, og hun med 57,5k fordelt på 2 omganger da hun kjøpte 30 og 20 prosent. Staten har fått halvannen gang dokumentavgift fra oss. 

[1Dr.E]

Med exen hadde vi skrevet ned en avtale om at 300.000 som jeg hadde med inn skulle tas ut før en deling av huset. 

I ettertid ser jeg at vi heller skulle skrevet ned en %-andel som disse 300.000 utgjorde. Huset steg i verdi mens vi bodde sammen, og det burde de 300.000 gjort også. 

Svelget noen slike tap for å holde bruddet ryddig og sivilisert. 

[Kuleisen7]

Takk for mye gode innspill! Vi hadde et møte med banken her om dagen, og hun fortalte om metode 1 til Herr Brun. Virker som dette var en fin og pyntelig løsning.

Herr Brun skrev (På 4.8.2020 den 10.14):

Metode 1: Ta totalverdi av leiligheten. Del leiligheten i to, halvparten til deg og halvparten til henne. Del finansiering opp i fire: Egenkapital fra deg, egenkapital fra henne, gjeld fra deg, gjeld fra henne. Hvis leiligheten koster 3 000 000, blir regnestykket som følger: 

Dersom du kan betjene 1 300 000, uten at det går for mye ut over samlivet eller din velferd, anbefaler jeg denne løsningen sterkt. Da eier dere halvparten hver, og fordelingen går av seg selv når dere selger. (Så lenge dere skriver klart og tydelig at dere eier halvparten hver, og at dere internt er ansvarlige for hvert deres lån. 

Som fersk boligeier får jeg jo håpe at markedet holdet seg, men om prisstigningen fortsetter like mye som den har gjort siste årene, så grøsser jeg bare med tanken på førstegangskjøperene om et par år..