Ny eier av bebodd utleiedel

[Jeaknotte]

D0vendyret skrev (20 minutter siden):

De kan ikke det over natten ++,  - les forøvrig gode svar vedrørende dette tidligere i tråd.

Edit: Selv syns jeg kommunikasjon er det beste. Er leien generelt lav, så bør det være i begges interesse å kunne møtes økonomisk. Argumentasjon på hva som er gjengs leie i området osv og at man da heller 'bare' tar en indexregulering fra 2016 istedet for en større justering når 2,5 år har gått.

Nå skal det sies at jeg ikke tok indeksjusteringen fra 2016, jeg tok 280,- mindre enn det. Jeg mente jo dette var helt riktig siden jeg er av oppfattelsen at vi videreførte leieforholdet.  Men isteden får vi hvertfall nå 265,- mer i måneden pga indeksen fra 2018 til nå ? gjengs leie vil bli en god del høyere enn det.

Endret 29. juli 2020 av Jeaknotte

[Ståle Nordlie]

7 hours ago, The Avatar said:

Gjengs leige er den leigeprisen som ein i dag må rekne med å måtte betale om leiligheita blei lagt ut til markedsverdi i dag.

Nei. 

 

Fra husleie.no: 

 

Quote

 

Med gjengs leie menes den husleien som betales for lignende boliger på lignende leievilkår i samme område, med andre ord en slags gjennomsnittsleie eller et gjennomsnitt av leieprisen i alle løpende leieforhold av tilsvarende boenheter.

 

Gjengs leie er ikke det samme som markedsleie.

 

Bestemmelsen om tilpasning av husleien til gjengs leie finnes i husleieloven § 4-3. Gjengs leie er et gjennomsnitt av leieprisen i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår.

https://www.husleie.no/ordbok-for-boligutleie/gjengs-leie

 

Eller fra note 259 på Rettsdata av Wyller: 

Quote

Begrepet gjengs leie må holdes atskilt fra markedsleien selv om det i begge tilfeller er tale om å finne frem til hva som betales i markedet. Mens markedsleien reflekterer hva som kan oppnås ved ny utleie i dag, jf. note 242, er gjengs leie et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår.

 

I praksis er det vanskelig å finne et klart tall på hva som er gjengs leie, men det vil typisk være mindre enn markedsleie. Det kan selvfølgelig fortsatt være mer enn det en leier betaler i dag.

[krikkert]

Husleieloven § 4-2 etablerer følgende vilkår for at en indeksregulering kan iverksettes: 

"Hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet med følgende begrensninger:

a)    endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting,
b)    endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og
c)    den annen part må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk."

Spørsmålet her, jf. bokstav a, er når "siste leiefastsetting" skjedde. Forarbeidene presiserer at leiefastsetting skjer ved inngåelse av leieavtale, ved indeksreguleringer, og ved "gjengs leie"-fastsetting. 

For at 2018 skal være skjæringstidspunkt og regnes som siste leiefastsetting må det ha vært inngått en leieavtale i 2018 hvor leien kunne ha vært regulert (selv om den ikke faktisk ble regulert). Hvis leietaker hadde rett til å motsette seg en leieøkning i 2018, så skjedde det ingen ny leiefastsetting da. 

Hadde leietaker rett til å motsette seg leieøkning i 2018? Det følger av husleieloven § 8-6 at eieren kan overføre leieavtalens rettigheter og plikter til en ny eier. Det følger av alminnelige rettsprinsipper for salg av eiendeler at heftelser - herunder leieavtalen - følger eiendelen som de er (så langt de har rettsvern, og vanlige leieavtaler har i praksis alltid det). Leietaker kunne dermed motsatt seg en økning av leien i 2018. 

Følgelig kan du indeksregulere med virkning fra 2016. Du trer også inn i gammel eiers løpende frister mtp. "gjengs leie"-regulering, slik at du ikke trenger å regne fristen for dette fra 2018. 

Endret 29. juli 2020 av krikkert

[Jeaknotte]

krikkert skrev (10 timer siden):

Husleieloven § 4-2 etablerer følgende vilkår for at en indeksregulering kan iverksettes: 

"Hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet med følgende begrensninger:

a)    endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting,
b)    endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og
c)    den annen part må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk."

Spørsmålet her, jf. bokstav a, er når "siste leiefastsetting" skjedde. Forarbeidene presiserer at leiefastsetting skjer ved inngåelse av leieavtale, ved indeksreguleringer, og ved "gjengs leie"-fastsetting. 

For at 2018 skal være skjæringstidspunkt og regnes som siste leiefastsetting må det ha vært inngått en leieavtale i 2018 hvor leien kunne ha vært regulert (selv om den ikke faktisk ble regulert). Hvis leietaker hadde rett til å motsette seg en leieøkning i 2018, så skjedde det ingen ny leiefastsetting da. 

Hadde leietaker rett til å motsette seg leieøkning i 2018? Det følger av husleieloven § 8-6 at eieren kan overføre leieavtalens rettigheter og plikter til en ny eier. Det følger av alminnelige rettsprinsipper for salg av eiendeler at heftelser - herunder leieavtalen - følger eiendelen som de er (så langt de har rettsvern, og vanlige leieavtaler har i praksis alltid det). Leietaker kunne dermed motsatt seg en økning av leien i 2018. 

Følgelig kan du indeksregulere med virkning fra 2016. Du trer også inn i gammel eiers løpende frister mtp. "gjengs leie"-regulering, slik at du ikke trenger å regne fristen for dette fra 2018. 

 

Men betyr dette at vi uansett ikke kunne økt leien når vi tok over huset? Legger ved svaret jeg fikk fra leieboerforeningen.

[Gjest 610c8...1f6]

krikkert skrev (12 timer siden):

For at 2018 skal være skjæringstidspunkt og regnes som siste leiefastsetting må det ha vært inngått en leieavtale i 2018 hvor leien kunne ha vært regulert (selv om den ikke faktisk ble regulert). Hvis leietaker hadde rett til å motsette seg en leieøkning i 2018, så skjedde det ingen ny leiefastsetting da. 

Hadde leietaker rett til å motsette seg leieøkning i 2018? Det følger av husleieloven § 8-6 at eieren kan overføre leieavtalens rettigheter og plikter til en ny eier. Det følger av alminnelige rettsprinsipper for salg av eiendeler at heftelser - herunder leieavtalen - følger eiendelen som de er (så langt de har rettsvern, og vanlige leieavtaler har i praksis alltid det). Leietaker kunne dermed motsatt seg en økning av leien i 2018. 

Kunne leietaker, med rette, ha motsatt seg en konsumprisindeksøkning i 2018?

Anonymous poster hash: 610c8...1f6

[MailMan13]

11 hours ago, Guest 610c8...1f6 said:

Kunne leietaker, med rette, ha motsatt seg en konsumprisindeksøkning i 2018?

Anonymous poster hash: 610c8...1f6

Om det ikke står eksplisitt i avtalen at det er en forlengelse av forrige, og leietaker har interesse av at det ikke er det, så blir det jo fort uenighet og uklarhet.

Klassisk eksempel på spørsmål hvor konklusjonen er 100% avhengig av interessen til den som tolker.

Endret 30. juli 2020 av MailMan13