Skal jeg selge eller beholde leiligheten min i Oslo?

[binken]

Hei!

 

Jeg har en 3-roms leilighet sentralt i Oslo, som jeg har eid og bodd i i åtte år. Jeg har leid ut ett rom til en venn billig og skattefritt, og bodd der selv. Nå har jeg fått meg kjæreste som jeg har flyttet inn hos. Foreløpig har vi det fint der vi er, men det er ikke utelukket at vi kjøper oss et nytt sted i løpet av et par år.

Leiligheten min vil nok gå for ca. 5 000 000 i dagens marked. Jeg har har et boliglån på ca. 2 000 000. I tillegg til dette, hvis det skulle vært aktuelt å kjøpe en ny bolig, har jeg egenkapital på ca. 350 000. Jeg har en inntekt på ca. 600 000, utenom eventuelle utleiemuligheter.

Jeg kan leie ut hele leiligheten, og den er nok et attraktivt utleieobjekt. Samtidig har den steget mye i verdi, ettersom jeg kjøpte den ganske billig og også har pusset opp mye. Jeg vil helst ikke selge leiligheten om to år og dermed måtte betale skatt av gevinsten hvis jeg ikke har bodd der selv.

 

Slik jeg ser det har jeg noen ulike muligheter:

1) leie ut leiligheten langsiktig, og satse på at jeg ikke trenger å selge den. Spørsmålet er da hva som skjer hvis vi bestemmer oss for å kjøpe et nytt sted å bo. Kan jeg beholde leiligheten som en utleieleilighet og bruke deler av verdien som egenkapital, eller vil banken si nei til det?

2) jeg kan selge leiligheten. Da sitter jeg igjen med mye egenkapital, og jeg kan evt. kjøpe en ny (og evt. litt billigere) leilighet som jeg kan leie ut. Da slipper jeg i hvert fall å skatte av den relativt store gevinsten, og utleieprisen jeg kan ta for en annen leilighet vil være ganske lik.

3) Jeg kan selge leiligheten og ikke kjøpe noe nytt, men det føles rart å være utenfor boligmarkedet. Følelser har riktignok ikke så mye å si, så jeg er åpen for dette hvis det skulle være fornuft bak argumentene.

 

Kjør debatt!

[Gjest Slettet-YQ8U8xbZ]

Er ikke noe fasitsvar her, men jeg ville beholdt leiligheten. 
Du kan bruke denne som pant når du låner til neste bolig.

 

[onkel_jon]

Enig med han over, prisene går oppover, selger du nå så mister du trolig en del fortjeneste selv om noen såkalte eksperter sier bobla sprekker snart som de har sagt åresvis.

Går fint å bruke verdien av leiligheten til boligkjøp spesielt når du har bare 2 mill igjen.

[bzzlink]

Jeg var i lignende situasjon og beholdt leiligheten og leier den ut.

Du kan legge på nettoleieinntekten som inntekt når du skal kjøpe noe nytt.

Men det er et men. Egenkapitalkravet for finansiering av sekundærbolig i Oslo er 40%

Du binder altså opp mye egenkapital / lånemulighet som du kanskje trenger til å kjøpe noe nytt

Endret 20. juli 2020 av bzzlink
Klargjorde litt bedre

[snapshooter]

Jeg ville solgt i ditt tilfelle, og heller ev investert i et annet utleieobjekt eller fond/aksjer. Selger du etter at gevinsten har blitt skattepliktig må du med den gevinsten du har hatt til nå skatte hele 660.000,- før fradrag. Ingen vet hva fremtiden bringer, hverken i markedet eller i livet. Men skal litt til før du har hentet inn den summen i videre verdistigning eller annet, og plutselig sitter du med familie og å opparbeide ny botid for å slippe å skatte av salget byr på store utfordringer...

[Taurean]

Lei ut og bo på cruiseskip.

[Gjest Slettet+6132]

Jeg ville beholdt leiligheten. Om dere kjøper ny leilighet vil det trolig også være to inntekter man kan legge til grunn.

Ved å kjøpe ny utleieleilighet vil man måtte punge ut for dokumentavgift ved kjøp, og meglerhonorar ved salg (noe som utgjør en ganske stor sum). 

For å matche egenkapitalkravet ved kjøp av ny leilighet kan du låne opp nåværende leilighet, men hør med banken om det virkelig er nødvendig å gjøre dette på den tungvinde måten. Det er ofte betjeningsevnen som feiler når bankene er vrange.

[NoTrace]

11 hours ago, snapshooter said:

Jeg ville solgt i ditt tilfelle, og heller ev investert i et annet utleieobjekt eller fond/aksjer. Selger du etter at gevinsten har blitt skattepliktig må du med den gevinsten du har hatt til nå skatte hele 660.000,- før fradrag. Ingen vet hva fremtiden bringer, hverken i markedet eller i livet. Men skal litt til før du har hentet inn den summen i videre verdistigning eller annet, og plutselig sitter du med familie og å opparbeide ny botid for å slippe å skatte av salget byr på store utfordringer...

Hvordan vet du hva han har hatt i gevinst til nå? Hva han har i lån i dag, trenger ikke nødvendigvis å korrelere med hva han betalte for leiligheten i utgangspunktet. 

 

Til TS:

Den rent økonomiske avveiningen blir nok hvor mye du har tjent på boligen så langt, samt. estimert fremtidig avkastning på bolig, opp mot leieinntekter og hvor lang tid du må leie ut for å tjene inn den skattemessige gevinsten.

Ellers er jo også avveiningen om du skal kjøpe ny bolig, da treffer du fort maksimal belåningsgrad opp mot inntekt (+ nettofortjeneste på utleiet) og det blir vanskeligere å innfri egenkapitalkravet på 40% for sekundærbolig.

Men som nevnt at et par andre, så ville jeg nok solgt denne leiligheten for å unngå skatt på gevinst, men det avhenger selvfølgelig av hva gevinsten faktisk beløper seg til.

[binken]

Takk for svar!

 

Antatt gevinst ved salg nå er i overkant av 2 500 000. Jeg har riktignok pusset opp for ca. 250 000, men har ikke spart på alle kvitteringer og denslags, men har nok i hvert fall 200 000 i dokumenterbare utgifter, som vel kan trekkes fra.

 

Det er dette med egenkapitalkravet, ja. Det var her jeg tenkte jeg ville ligge bedre an hvis jeg får solgt denne leiligheten, og kjøpt en annen som er litt billigere, slik at jeg har frigjort for eksempel 1 000 000 ekstra til egenkapital. Hvis jeg må selge den nye (utleie)leiligheten hvis vi kjøper oss noe nytt, så blir det fort mange gebyrer, men hvis jeg da kan beholde den, virker det for meg som en god plan. Tanker?

[Gjest Slettet+6132]

binken skrev (10 minutter siden):

Takk for svar!

 

Antatt gevinst ved salg nå er i overkant av 2 500 000. Jeg har riktignok pusset opp for ca. 250 000, men har ikke spart på alle kvitteringer og denslags, men har nok i hvert fall 200 000 i dokumenterbare utgifter, som vel kan trekkes fra.

 

Det er dette med egenkapitalkravet, ja. Det var her jeg tenkte jeg ville ligge bedre an hvis jeg får solgt denne leiligheten, og kjøpt en annen som er litt billigere, slik at jeg har frigjort for eksempel 1 000 000 ekstra til egenkapital. Hvis jeg må selge den nye (utleie)leiligheten hvis vi kjøper oss noe nytt, så blir det fort mange gebyrer, men hvis jeg da kan beholde den, virker det for meg som en god plan. Tanker?

Du bør høre med banken da det praktiseres forskjellig. "Du" er like mye verdt enten pengene dine står på konto eller ligger i bolig. Bolig er sikrere for banken å ta pant i, i forhold til penger på konto.

Du skriver "vi" skal kjøpe. Normalt går begge parter inn i boligen og derav deler du jo også egenkapitalkravet med en annen.

Ved å bytte bolig og utleiebolig vil du i begge tilfeller tape enorme summer på dokumentavgift og meglerhonorar.

[binken]

Godt poeng. Vi eier hver vår leilighet, men bor i den ene. Hvis vi skulle flyttet et nytt sted, ville vi kjøpt noe sammen. 

Det som da kanskje høres ut som den lureste løsningen, er å forhøre meg med banken hva jeg eventuelt kan bruke på et nytt sted å bo, ved å bruke leiligheten jeg eier nå som en del av egenkapitalen. Hvis dette er en sum som kan brukes (altså som min halvdel i vår eventuelt nye bolig), så er det vel kanskje fornuftig å beholde nåværende leilighet og leie den ut, da?

[Taurean]

Utleie er jobb. Ikke så enkelt som du vil ha det til.