Begrensninger på lån, og boligdrømmen

[uvuxl]

Hei!
 

Har fått min første faste fulltidsjobb hvor jeg tjener i underkant av 400k i året, og trives godt der.
Av utgifter har jeg per dags dato veldig lite utenom nødvendighetene, husleie/mat/forsikringer/skolelån/tlf abonnement/klær osv., som resulterer i at jeg har mulighet til å spare nesten halvparten av inntekten min etter skatt (9500 i følge budsjettet, med mulighet for å stramme enda mer inn)


Har i en lang periode drømt om å kjøpe bolig, og fant fort ut at for å kunne kjøpe en bolig som ikke kun var ett kott med bad og hybelkjøkken inkludert må jeg sannsynligvis ut med rundt 2.5m her hvor jeg bor - uten å måtte flytte ut på landet og ende opp med å bruke flere timer på kollektivtransport til/fra jobb hver dag. Innser at jeg kanskje er litt kravstor, men skulle gjerne hatt et eget soverom - uansett hvor lite det måtte ha blitt.

Tenkte lenge at det å spare opp egenkapital ville være det største problemet, helt til jeg begynte å regne på det og innså at jeg for eksempel kunne ha spart opp nok egenkapital til å kjøpe en bolig på 2.8m (minstekrav på 15%: 420k) på kun 5 år dersom jeg satte til side 7k i måneden til det formålet. Med en nedbetalingstid på 25 år og effektiv rente på 2% ville månedsbetalingene (på kun selve lånet) endt opp med å være ~10k i måneden - som faktisk ville vært mindre enn det daværende 'boligpengebudsjettet' på 11.5k (sparing til bolig og nåværende husleie). Skulle jo tro at det var innafor? (Innser at jeg ikke har tatt svingninger i renta med i betraktning og at det sikkert er et problem, arrester meg gjerne på det)

Så innså jeg at det var en faktor jeg helt hadde glemt av: begrensninger på lån (fem ganger årsinntekt før skatt). 

Er det virkelig sånn at jeg med denne inntekten aldri vil ha mulighet til å ta opp mer enn 2m i lån i det hele tatt (uten å investere sammen med noen)? Dersom jeg skulle ha kjøpt en bolig på for eksempel 2.5m måtte jeg faktisk ha spart opp minst 300k til egenkapital for 2m lån og i tillegg 500k for å dekke opp det som mangler, altså jeg måtte ha spart opp 800k selv?


Føler meg så lite motivert til å spare til bolig akkurat nå, trenger noen til å enten knuse drømmen min om å kjøpe bolig med noe så luksus som et eget rom/alkove dedikert til å sove i eller bare gi meg ett hardt slag i trynet for å få meg til å innse at jeg er for kravstor. Er problemet at jeg har blitt bortskjemt av å så lenge kunne leie et rom i en leilighet med både fire koketopper, stue og balkong til en billig penge? Er vanskelig å se for seg å måtte bruke mer penger per måned på å flytte til noe som er av mye lavere standard i håp om at boligprisen over mange år skal stige til et nivå hvor jeg kan 'cashe ut' og 'makse' ut et annet lån som forhåpentligvis kan finansiere en bolig jeg kommer til å trives i.

I grunn føler jeg jo at jeg ikke trenger mer penger til noe som helst på en månedlig basis - og trives ellers særdeles godt, er så leit at det her skal være den ene store ulempen med jobben...

Endret 30. juni 2020 av uvuxl
formulering

[Gjest 3c4f9...ebe]

uvuxl skrev (28 minutter siden):

"Skulle jo tro at det var innafor? (Innser at jeg ikke har tatt svingninger i renta med i betraktning og at det sikkert er et problem, arrester meg gjerne på det)"

"Så innså jeg at det var en faktor jeg helt hadde glemt av: begrensninger på lån (fem ganger årsinntekt før skatt)."

"Er det virkelig sånn at jeg med denne inntekten aldri vil ha mulighet til å ta opp mer enn 2m i lån i det hele tatt (uten å investere sammen med noen)? Dersom jeg skulle ha kjøpt en bolig på for eksempel 2.5m måtte jeg faktisk ha spart opp minst 300k til egenkapital for 2m lån og i tillegg 500k for å dekke opp det som mangler, altså jeg måtte ha spart opp 800k selv?"

1. Bankene må ta høyde for betydelig renteøkning. Husbanken bruker en kalkulasjonsrente på 6.25%. Vanlige banker ligger nærmere 8%.

2. Korrekt, 5x inntekt er maks man kan få i lån.

Anonymous poster hash: 3c4f9...ebe

[Merko]

Du kan alltids høre om feks foreldre kan være kausjonist, da er ikke egenkapital noe problem.

Ellers så skal du ikke se bort ifra at du tjener mer enn 400k i året om 5 år.

[Salvesen.]

Jo, man kan unvike i fra reglene. Både 15% og 5x. Dog blir det vanskelig når du er første gangs kjøper og ikke har kundeforhold og gode ting å vise til.

 

Det beste du kan gjøre er å legge en god plan, med budsjetter osv og prøve masse banker. Kanskje er du heldig. 

 

Ett annet alternativ er utleie, kjøp bolig med del som kan leies ut? Det øker "inntekten" din.

[Gjest Slettet+9817234]

Velkommen etter. 12 år med knallhard sparing og et liv som pariakaste var det jeg måtte gjennom for å få råd til et eget sted å bo.

Du må nok motivere deg for et liv i evig kamp med bakene som over hodet ikke vil hjelpe deg. Bankene skal tjene penger på deg og er kun på jakt etter å ilegge deg så mange gebyr som mulig mens du febrilsk prøver å skaffe deg egenkapital.

[uvuxl]

Har dessverre ikke foreldre som kan stille som kausjonist da de har ofret mye økonomisk (av det lille de hadde, bolig inkludert) for å hjelpe familien i de siste par årene. Så dette må jeg nok stå for selv. 

Det med lønnsøkning hadde jeg ikke tenkt på, men vet ikke hvor stort vekstpotensialet egentlig er utenom den vanlige årlige økningen  da det er en stilling med relativt lave kvalifikasjoner jeg har endt opp i, føler det er veldig begrenset hvor mye jeg kan krangle meg til før de bare bytter meg ut ?

 

Veldig fint å høre at man faktisk kan gå litt om reglene. Regner med det beste blir å sette en plan, følge den en stund for så å høre med forskjellige banker hva mulighetene er.

[Dubious]

uvuxl skrev (55 minutter siden):

Dersom jeg skulle ha kjøpt en bolig på for eksempel 2.5m måtte jeg faktisk ha spart opp minst 300k til egenkapital for 2m lån og i tillegg 500k for å dekke opp det som mangler, altså jeg måtte ha spart opp 800k selv?

Du får lån på 2 millioner og må da ha 500k egenkapital

[Kajac]

Bankene har lov til å omgå reglene for en viss prosentandel av kundene (husker ikke hvor mye). Denne prosentandelen skal brukes til de med lite egenkapital men god betalingsvilje. Som regel førstegangskjøpere. Kan du dokumentere fast inntekt, samt at du sparer jevnlig og mye (gjerne på BSU), og at du holder utgiftene nede skal du ikke se vekk i fra at de kan strekke seg litt ekstra F.eks. fikk jeg lån med 10 % egenkapital i stedet for 15 % av nettopp denne grunn. Spar det du kan hver måned, unngå forbrukslån og kredittkort, og vis at du har full kontroll på egen økonomi. I aller beste fall kan du få lån med 0 % egenkapital.

Selv med lav inntekt vil de fleste ha mulighet til å kunne eie sin egen bolig, men det krever disiplin og at man innser at man ikke nødvendigvis kan bosette seg så veldig sentralt ved første bolig. Dessverre er det mange unge som forventer en nyoppusset leilighet mitt i sentrum som sin inngang inn til arbeidsmarkedet. Og dessverre er det mange foreldre som kausjonerer og bidrar til latterlig høye priser.

Husk også at fellesgjeld (om du bor i et sameie eller borettslag) og omkostninger også skal være med i lånegrunnlaget. Så om du finner drømmeboligen til 1,8 millioner, og denne har 500 000 i fellesgjeld, må du ha inntekt og egenkapital tilsvarende 2,3 millioner, selv om du ikke skal låne så mye.

[Pengebingen]

uvuxl skrev (På 30.6.2020 den 20.04):

Hei!
 

Har fått min første faste fulltidsjobb hvor jeg tjener i underkant av 400k i året, og trives godt der.
Av utgifter har jeg per dags dato veldig lite utenom nødvendighetene, husleie/mat/forsikringer/skolelån/tlf abonnement/klær osv., som resulterer i at jeg har mulighet til å spare nesten halvparten av inntekten min etter skatt (9500 i følge budsjettet, med mulighet for å stramme enda mer inn)


Har i en lang periode drømt om å kjøpe bolig, og fant fort ut at for å kunne kjøpe en bolig som ikke kun var ett kott med bad og hybelkjøkken inkludert må jeg sannsynligvis ut med rundt 2.5m her hvor jeg bor - uten å måtte flytte ut på landet og ende opp med å bruke flere timer på kollektivtransport til/fra jobb hver dag. Innser at jeg kanskje er litt kravstor, men skulle gjerne hatt et eget soverom - uansett hvor lite det måtte ha blitt.

Tenkte lenge at det å spare opp egenkapital ville være det største problemet, helt til jeg begynte å regne på det og innså at jeg for eksempel kunne ha spart opp nok egenkapital til å kjøpe en bolig på 2.8m (minstekrav på 15%: 420k) på kun 5 år dersom jeg satte til side 7k i måneden til det formålet. Med en nedbetalingstid på 25 år og effektiv rente på 2% ville månedsbetalingene (på kun selve lånet) endt opp med å være ~10k i måneden - som faktisk ville vært mindre enn det daværende 'boligpengebudsjettet' på 11.5k (sparing til bolig og nåværende husleie). Skulle jo tro at det var innafor? (Innser at jeg ikke har tatt svingninger i renta med i betraktning og at det sikkert er et problem, arrester meg gjerne på det)

Så innså jeg at det var en faktor jeg helt hadde glemt av: begrensninger på lån (fem ganger årsinntekt før skatt). 

Er det virkelig sånn at jeg med denne inntekten aldri vil ha mulighet til å ta opp mer enn 2m i lån i det hele tatt (uten å investere sammen med noen)? Dersom jeg skulle ha kjøpt en bolig på for eksempel 2.5m måtte jeg faktisk ha spart opp minst 300k til egenkapital for 2m lån og i tillegg 500k for å dekke opp det som mangler, altså jeg måtte ha spart opp 800k selv?


Føler meg så lite motivert til å spare til bolig akkurat nå, trenger noen til å enten knuse drømmen min om å kjøpe bolig med noe så luksus som et eget rom/alkove dedikert til å sove i eller bare gi meg ett hardt slag i trynet for å få meg til å innse at jeg er for kravstor. Er problemet at jeg har blitt bortskjemt av å så lenge kunne leie et rom i en leilighet med både fire koketopper, stue og balkong til en billig penge? Er vanskelig å se for seg å måtte bruke mer penger per måned på å flytte til noe som er av mye lavere standard i håp om at boligprisen over mange år skal stige til et nivå hvor jeg kan 'cashe ut' og 'makse' ut et annet lån som forhåpentligvis kan finansiere en bolig jeg kommer til å trives i.

I grunn føler jeg jo at jeg ikke trenger mer penger til noe som helst på en månedlig basis - og trives ellers særdeles godt, er så leit at det her skal være den ene store ulempen med jobben...

Okay. Si at du må spare 800.000, det vil ta deg en 5-6 år. &,6 år kun fordelt på antall mnd med 10k spart hver mnd, men du må også huske feriepenger og halv skatt som pøser inn en god del ekstra. Og ikke minst - du vil høyst sannsynlig gå opp i lønn ila disse årene, så sparingen går enda raskere. Med gode forhandlinger om lønn og god disiplin tipper jeg du klarer det på under 5 år. Da øker selvsagt boligprisene, men med økt lønn og 800k i EK vedder jeg på at du kan kjøpe deg noe som passer om 5 år.

5 år er lenge. Men om du virkelig ikke har noe å starte med og begynner på 0, så er boligdrømmen noen år unna. Men ikke et halvt liv liksom. Kanskje tar du en ekstrajobb på si ila disse årene og da snakker vi kanskje bare 4 år? Jobbe rævva av deg, sove det du må og ikke bruke penger på mer enn nødvendig - så er ikke drømmen så langt unna som du tror. Og jo kjappere du starter - jo kjappere kan du flytte inn i egeneid bolig. Og ikke minst - klarer du dette føler du deg seriøst som en KONGE etterpå, for folk flest klarer ikke en gang kjøpe bolig før de er to eller får hjelp fra foreldre etc.

Stå på! Det er ikke umulig! Langt i fra.

[Espen Hugaas Andersen]

Husk også at andre lån må trekkes fra maks låneramme. (Ser du sier du har studielån.) Om man har f.eks 200k i studielån så kan man da maks låne 1,8 mill.

[lfm]

Espen Hugaas Andersen skrev (36 minutter siden):

Husk også at andre lån må trekkes fra maks låneramme. (Ser du sier du har studielån.) Om man har f.eks 200k i studielån så kan man da maks låne 1,8 mill.

Er du helt sikker på dette? Når jeg nevnte studielånet til min bankkontakt så gav de blaffen i det. Sa vel noe slikt som "Det ser vi bort ifra".

[Espen Hugaas Andersen]

Just now, lfm said:

Er du helt sikker på dette? Når jeg nevnte studielånet til min bankkontakt så gav de blaffen i det. Sa vel noe slikt som "Det ser vi bort ifra".

Som nevnt tidligere har de anledning til å se bort i fra retningslinjene til en viss grad. Men i utgangspunktet skal all gjeld regnes med, inkludert studielån. Så om det er en generell regel i en bank at de ser bort i fra studiegjeld, så opererer de ikke innenfor regelverket.

Kan lese litt her: https://www.smartepenger.no/lan/3006-boliglansforskriften

[MailMan13]

Om du har 400 i startlønn nå har du sannsynligvis en del mer om 5 år. F.eks med 5% lønnsvekst i året havner du på 510' om 5 år.

Hva som er normal gjennomsnittlig lønnsvekst for nyansatt i ditt yrke vet jeg ikke, men antar det ligger en del høyere enn generell lønnsvekst som måler vekst gitt samme stillingsnivå og erfaring.

510' * 5 / 0,85 = 3 mill i teoretisk kjøpesum om 5 år, fratrukket evt studielån og kredittkortrammer og sånt. Da er ikke evt avkastning av sparepenger, og mulighet til å spare mer etterhvert som inntekten din øker tatt med heller.

[Herr Brun]

lfm skrev (57 minutter siden):

Er du helt sikker på dette? Når jeg nevnte studielånet til min bankkontakt så gav de blaffen i det. Sa vel noe slikt som "Det ser vi bort ifra".

Boliglånsforskriften § 4: 

"Lån skal ikke innvilges dersom kundens samlede gjeld overstiger fem ganger årsinntekt."

All gjeld regnes med i begrepet "kundens samlede gjeld", det er ikke noe unntak for studielån. 

[sedsberg]

Husk at mange banker straffer deg hvis du har bil også. Opp til 30% reduskjon i lån de gangene jeg sjekka.

[iblazeqt]

uvuxl skrev (På 30.6.2020 den 21.00):

Har dessverre ikke foreldre som kan stille som kausjonist da de har ofret mye økonomisk (av det lille de hadde, bolig inkludert) for å hjelpe familien i de siste par årene. Så dette må jeg nok stå for selv. 

Det med lønnsøkning hadde jeg ikke tenkt på, men vet ikke hvor stort vekstpotensialet egentlig er utenom den vanlige årlige økningen  da det er en stilling med relativt lave kvalifikasjoner jeg har endt opp i, føler det er veldig begrenset hvor mye jeg kan krangle meg til før de bare bytter meg ut ?

 

Veldig fint å høre at man faktisk kan gå litt om reglene. Regner med det beste blir å sette en plan, følge den en stund for så å høre med forskjellige banker hva mulighetene er.

Ingen muligheter for å bytte jobb? Synes lønna di virka lav om du har noe form for utdanning. Får du deg en jobb på 450k i året så kan du plutselig betjene et lån på 2,250 og 2,5m om du får en årslønn på 500k. Jeg ville vurdert å kjøpt et bøttekott som du kan bo i som en mellomstasjon. Du kan da nedbetale boligen, samtidig som du får med deg en evt verdistigning.  

[Papegøye]

Trikset er å finne seg noen å kjøpe sammen med, da blir alt så utrolig mye lettere. Bonus om personen allerede har grei inntekt og egenkapital

[The Avatar]

uvuxl skrev (På 30.6.2020 den 21.00):

Har dessverre ikke foreldre som kan stille som kausjonist da de har ofret mye økonomisk (av det lille de hadde, bolig inkludert) for å hjelpe familien i de siste par årene. Så dette må jeg nok stå for selv. 

Det med lønnsøkning hadde jeg ikke tenkt på, men vet ikke hvor stort vekstpotensialet egentlig er utenom den vanlige årlige økningen  da det er en stilling med relativt lave kvalifikasjoner jeg har endt opp i, føler det er veldig begrenset hvor mye jeg kan krangle meg til før de bare bytter meg ut ?

 

Veldig fint å høre at man faktisk kan gå litt om reglene. Regner med det beste blir å sette en plan, følge den en stund for så å høre med forskjellige banker hva mulighetene er.

Kor mykje du kan rekne med å gå opp i lønn blir litt gjetting då dette er basert på årlege forhandlingar, og ettersom det sjølvsagt er avhengig av kva og kvar du jobbar. Gjennomsnittslønnsaukninga siste åra har vært omtrent 3%. Lavtlønte som til dømes butikkmedarbeidarar har dei siste åra fått litt mindre med omtrent 2-3% årleg aukning, og tilsette med høgare utdanning har fått litt meir dei siste åra med ca 4-5%

Ettersom du har tatt utdanning så er det sannsynleg at du vil kunne forvente at du i snitt aukar lønna med 2,5% (som er eit konservativt utgangspunkt). Dine nesten 400k vil mest truleg være 450k om 5 år om det ikkje skjer spesielle ting. Det burde også være potensiale for å auke lønna ytterlegare ved å bytte jobb eller i det minste "true" med å bytte jobb i løpet av dei neste åra. Den fyrste skikkelige jobben etter ei utdanning er ofte litt dårleg betalt ettersom du har lite å vise til, om to år når du kan vise til både skulegang og arbeidserfaring så vil du ha betre forutsetningar for å kreve høgare grunnlønn.

Korleis ser bustadprisane i ditt område ut? Det er godt mulig at du må/bør starte med eit lite kott berre for å få komme deg inn på bustadsmarkedet. Du har ikkje veldig store krav til bustaden, men det er kanskje akkurat så store krav at det kan være vanskeleg å få til som fyrste bustad på ei inntekt.

Grunnen til at det er krav om 15% eigenkapital og maks 5x inntekt er at det skal være ein sikkerheitsventil som hindrer deg i å overvurdere din eigen betalingsemne. Det er derimot ingen regel utan unntak og bankane kan søke om å få gjere unntak frå boliglånsforskriften for å gjere ei konkret vurdering av din betalingsemne. Ettersom det er litt jobb med å søke unntak i tillegg til at det er ein høgare risiko for banken så er sannsynlegheita større for at det er dei små bankane som er villige til å strekke seg litt lenger for å få ein ny kunde. Her kan det være ein fordel om du har ein lokalbank som du har eit godt forhold til.

Planen din med å sette opp eit budsjett og deretter leve etter det ei stund for å bevise at du kan være sparsom før du snakkar med bankane er ein god plan.
Vurder også om du har kapasitet til å auke inntekta gjennom mindre arbeidsoppdrag, det er ikkje sikkert banken vil rekne med sporadisk inntekt men det vil være til god hjelp for å spare opp eigenkapital.

[aomt]

Du er ikkje kravstor. Men forvente seg å kjøpe bolig med ein god du fikk OK jobb er litt naivt. Spesielt midt i storby, uten noe særlig kapital og du ønskjer noe større. 
For å snu litt på det, lønna di er under gjennomsnittet og du har ikkje noen andre til å stille for deg (mange har det). Ergo, du må forvente å kjøpe noe langt under gjennomsnittet.

Eg sier det ikkje for å være slem, men for å gi ei anna perspektiv.

Når det er sagt, så kan du prøve å spare mye meir i månad. Ta deg ekstra jobb ved siden av (helgene?). Setter du pengene i fond og tar ut når fondet har økt/du er klar til å kjøpe, så stiller du mye, mye sterkere. Det med fond, husk at den kan gå ned og kan ta lang tid å hente seg opp igjen.

[NoTrace]

TS skriver at h*n trenger 800k i egenkapital for en bolig på 2.5m, men det stemmer ikke. Hvis du kan låne 2.0m trenger du "bare" 500k EK. Kravet til EK er på leilighetens verdi/kjøpesum og ikke på lånet. Altså trenger du minimum 15% av 2.5m i dette eksempelet, som er 375k, men siden du ikke kan låne mer enn 2.0m, trenger du 125k ekstra for å få en bolig til 2.5m.

I tillegg tror jeg mange oppfatter det slik at med en gang de er i fast jobb betyr det automatisk at de kan kjøpe seg bolig. Mange av mine kompiser har fått "boligdrømmen" knust i møte med banken, rett etter oppstart i første jobb. Selv jobbet jeg fulltid i 7 år før jeg kunne kjøpe meg en bolig til 2.8m.

Endret 30. juli 2020 av NoTrace