Vilkårlig sameiebrøk - hva er urimelig?

[inah]

Sameiet hadde opprinnelig 21 seksjoner,  seksjonsbegjæring fra 1983.

4 loftsseksjoner kommer til i reseksjonering 1988.

Brøken representerer helt forskjellige arealenheter, og er ikke konsekvent hverken for de opprinnelige seksjonene eller loftsseksjonene.

Den største variasjonen er for to seksjoner på 95 BRA, den i 4. etasje betaler da 3,49% og loftsseksjon 95 BRA som betaler for 5,59% - månedlig fellesutgift 3700 opp mot 6000.

Det er kun 3 av 4 loftsseksjoner som har en stor ulempe, de 22 andre med fordel stemmer i mot en endring.

Loftsseksjonenes omsetningsverdi synker og er vanskelige å omsette, andre seksjoner øker sin omsetningsverdi mer enn markedsnormal.

Finnes det noen eksempler på søksmål der et sameie blir pålagt å endre en brøk?

Når kan en sameiebrøk regnes som vilkårlig, og hva regnes som et urimelig resultat?

Dersom sameiebrøken er fastsatt vilkårlig, og dette fører til et klart urimelig resultat, vil avtaleloven § 36 kunne anføres for å kreve at brøken endres eller settes til side.

 

 

 

 

 

 

[The Avatar]

Kva er grunnen til at sekjsoneringa blei gjennomført på denne måten i 1998?

Har tidlegare eigarar av loftsleiligheitene som betalar meir enn sin del godtatt at eigarbrøken ikkje skal følge arealet?

Om det ikkje føreligge spesielle grunnar for at sameigebrøken skal være slik så er det naturleg at det blir rydda opp i dette.
Eigarane av loftsleiligheitene som betalar for mykje vil ha mindretallsvern. Årsmøtet kan ikkje gjere vedtak som gir enkelte seksjonseigarar urimeleg fordel på bekostning av andre. At 22 av 25 seksjonseigarar stemmer for at tre av seksjonseigarane skal betale ekstra mykje vil ikkje være eit gyldig vedtak.

[inah]

Det er ingen som vil svare på hvorfor dette er gjort som det er gjort i 1988. Tidligere eier var klar over avvikene i brøk, men opplyste ikke meg om det da jeg kjøpte loftseksjon. Han tok ikke opp saken slik jeg har gjort. Fellesutgifter har økt 107% nå på 4 år,  og den høye brøken får mye større konsekvenser enn tidligere

[Sverre1969]

Hvorfor tar du det som en selvfølge at sameiebrøken skal baseres kun på størrelsen på enhetene?

[inah]

Fordi seksjonsbegjæringen sier det skal være basert på areal. Hvis det skal være basert på verdi/skjønnmessige kvaliteter så er det nå 10 seksjoner som har høyere verdi enn seksjonene med størst brøk.

[Sverre1969]

Huseierne.no skriver dette om å endre brøk:

 

Den utgiftsfordelingen som er fastsatt i de opprinnelige vedtektene å anse som en stiftelsesforutsetning. Seksjonseierne har kjøpt seg inn i sameiet under forutsetning av at deres ansvar for fellesutgifter skal begrense seg til den andel som følger av sameiebrøken. Denne forutsetningen kan som hovedregel ikke endres uten at samtlige seksjonseiere samtykker i det, ettersom det vil medføre en forskyvning av det økonomiske forholdet mellom seksjonseierne.

Dersom det skal fastsettes en annen utgiftsfordeling, krever det tilslutning fra de seksjonseierne det gjelder. Det er altså mulig å fastsette en annen fordelingsnøkkel en lovens hovedregel tilsier, men det krever positiv tilslutning fra samtlige seksjonseiere, ikke bare de som stiller opp på årsmøtet.

[inah]

Ja, mitt spørsmål var om det fantes eksempler på søksmål som er gjennomført basert på dette i eierseksjonsloven:

"Dersom sameiebrøken er fastsatt vilkårlig, og dette fører til et klart urimelig resultat, vil avtaleloven § 36 kunne anføres for å kreve at brøken endres eller settes til side."

[krikkert]

Såvidt jeg har klart å finne ut av finnes det ingen dommer hvor en sameiebrøk er blitt revidert på bakgrunn av avtaleloven § 36.

Man må skille mellom utgiftsfordeling og eierbrøk. Etter 1983-loven var det slik at eierbrøk skulle baseres på areal. Er eierbrøken ikke basert på areal må det være vedtektsfestet i opprinnelige vedtekter at den skal være basert på verdimessige forhold. Dette er de to eneste alternativene 1983-loven åpner for, jf. lovens § 5 nr. 4 første ledd. Det er i praksis umulig å endre sameierbrøkene etter at de er fastsatt, ettersom det kreves enstemmighet blant berørte sameiere, jf. nr. 4 annet ledd. 

Alle avtaler og bestemmelser som var i strid med 1997-loven opphørte å gjelde fra 1. januar 1999, jf. 1997-loven § 47 åttende ledd. Dette påvirker imidlertid ikke eierbrøkene, da 1997-loven innførte et prinsipp om at fri fastsettelse av eierbrøk. Forarbeidene til 1997-loven understreker imidlertid at det skal være vanskelig å endre en fastsatt eierbrøk. Departementet skriver rett ut i Ot.prp.nr. 33 (1995-1996) s. 31-32 at å endre eierbrøken fordi den oppleves urettferdig ikke er aktuelt. Det er kun vilkårlig fastsettelse, det vil si at fastsettelsen er skjedd tilfeldig uten hensyn til relevante størrelser, og at den som følge av dette er blitt klart urimelig. Klart urimelig er en veldig streng standard, hvor det blant annet legges vekt på din subjektive kunnskap om forholdene du anfører som urimelige. Hvis du kjøpte seksjonen med kunnskap om størrelsen på felleskostnadene og kunnskap om eierbrøken (dvs. at urimeligheten eksisterte ved kjøp og ikke oppsto i din eiertid) vil det være vanskelig å få gjennomslag for at det er urimelig for deg å opprettholde en ordning du var kjent med da du kjøpte. 

I praksis kan man her si at det som kan ha vært en ulovlig eierbrøk etter 1983-loven reelt sett er blitt lovlig etter 1997-loven fordi 1997-loven (og den nye 2017-loven)  ikke åpner for noen mekanisme eller individuell rett til å få endret eierbrøken ut over avtaleloven § 36.

[inah]

Takk for utfyllende svar @krikkert