Ny balkong i et sameie

[5YN6PQB1]

Hei.

Har noen spørsmål angående en problemstilling i et sameie. En av seksjonene som per dags dato ikke har balkong (2.etg) ønsker å oppføre dette (vedkommende tar selv kostnaden med dette). Dersom den blir oppført vil den komme ovenfor og i lik stil som balkongen i etasjen under.

1. Hva vil gangen være for å igangsette noe slikt?

2. Er det styre eller generalforsamlingen som må ta stilling til dette?

3. Hvilken mulighet har en til å nekte dette, og på hvilke grunnlag bør bør nekte dette?

4. Dersom den blir oppført vil det da åpne for at "alle" skal kunne bygge seg en balkong (likehetsprinsippet eller noe slikt)?

5. Vil fremtidige vedlikeholdskostnader og andre kostnader tilknyttet balkongen måtte bli dekket av seksjonseier eller er det sameie som må ta det?

6. Andre innspill i denne saken?

[bas]

4. Hvis andre allerede har balkong, hvorfor skal ikke denne få lov (er det ikke allerede presedens)?

5. Som regel er dette beskrevet i vedtektene, og det er som oftest slik at private initiativ er pålagt samme vedlikehold som resten, men på eiers (og fremtidige eieres) bekostning.

[5YN6PQB1]

bas skrev (17 minutter siden):

4. Hvis andre allerede har balkong, hvorfor skal ikke denne få lov (er det ikke allerede presedens)?

De andre var tegnet inn og ble bygget samtidig med bygget (om det har noe å si).

[Marzo]

Det regnes som fasadeendring så det må søkes kommunen og nabovarsel sendes ut.

 

[Wlffrsether]

5YN6PQB1 skrev (15 timer siden):

2. Er det styre eller generalforsamlingen som må ta stilling til dette?

2. Årsmøtet. Eierseksjonslovens § 49 regulerer dette:

Sitat

§ 49.Flertallskrav ved ulike beslutninger på årsmøtet. Særlige begrensninger i årsmøtets myndighet

Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke andre flertallskrav er fastsatt i loven eller vedtektene. Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som er fastsatt i loven.

Det kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for å ta beslutning om

a)	ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet

 

[krikkert]

1) Først må saken behandles i sameiet. Seksjonseieren må presentere saken på årsmøtet (enten et ordinært eller et ekstraordinært, avhengig av om han kan få nok signaturer), og oppnå tilstrekkelig antall stemmer. Styret bør imidlertid utrede saken selvstendig og nøytralt i tillegg, særlig med tanke på kostnader og konsekvenser for sameiet. Etter at saken er behandlet av årsmøtet begynner den kommunale byggesaksbehandling. Ettersom balkongen skal tilfalle seksjonen (ikke bli fellesareal) må antagelig eierbrøken rekalkuleres ettersom seksjonen får større areal. Slik begjæring fremmes av styret, jf. esl. § 21, og belastes med saksbehandlingsgebyrer fra kommunen. Bygningsmassen øker, og dette kan påvirke forsikringsvilkår. 

2) Årsmøtet behandler slike saker. Det er krav om to tredjedels flertall, jf. esl. § 49 annet ledd bokstav a og b. 

3) En seksjonseier har rett til å stemme mot for en hvilken som helst saklig grunn (men ingen seksjonseier kan bidra til myndighetsmisbruk, jf. esl. § 40). Den vanligste saklige grunnen er at det vil påføre fellesskapet engangs- eller løpende kostnader som overstiger verdien fellesskapet får tilført, noe som innebærer en formuesforskyvning fra fellesskapet til én seksjonseier. 

4) Nei. Det er riktig at like tilfeller behandles likt, men det er sjelden det finnes helt like tilfeller. 

5) Utgangspunktet er at når bygningsmassen øker er vedlikeholdskostnader til dette felleskostnader, jf. esl § 29 første ledd. Det kan vedtektsfestes en annen fordeling med tilslutning fra den seksjonseier det gjelder, og det kan styret/årsmøtet stille som vilkår for positivt vedtak. Man bør imidlertid være forsiktig med å stille slike vilkår. Seksjonseieren uten balkong betaler allerede for alle andres balkonger. Det kan oppleves urimelig at vedkommende må gjøre dette i tillegg til å måtte tåle en økning i sin andel av felleskostnadene slik at han betaler sin egen alene, når "alle" andre får bidrag fra ham til å betale sin. 

6) Man bør kreve en forholdsvis detaljert plan fra seksjonseier - hvem skal utarbeide søknadspapirer til kommunen, hvem hyrer inn håndverkere, hvem betaler for hvilke elementer. 

[5YN6PQB1]

Takker Krikkert, saklig og fyldig innlegg som alltid!!

[Taurean]

Gi gjerne oppdatering når alt er sagt og gjort.