leier leilighet med utleiedel

[mlb]

hei,

vi er i en litt rart situasjon som har en lang historie nå men jeg prøver å forklare litt kort:

vi leier en del av en tomannsbolig som har tre etasjer, kjeller, 1.etasje og 2. etasje. i kjelleren så ble en hybel avskilt hvor barnebarnet til eieren bor. etter vi flyttet in så oppdaget vi en del mangler som mugglukt på badet, dårlig ventilasjon, rare elektriske installasjoner etc.

etter vi var dlyttet in så kom eieren på besøk og opplyste om at strømmen til utleiedelenner koblet til vår abonnement og han kommer å ta over 25% av den. til dette tidspunktet virket han fortsatt ganske hyggelig og jeg tenkte meg ikke mye dårlig. 

med tiden som gikk så ble manglene ikke fulgt opp på ordentlig, også kom koronakrisen og jeg be megleren/eierne å redusere leien, ikke minst pga alle de feilene som ikke virkelig blir fulgt opp. de har sendt en håndverker i ni og ne, kansje for å vise samarbeid. vi fikk ikke tilbakemelding pga dette men info fra megleren at vi kunne betale en månedsleie plus leie fram til vi finner nye leietakere. 

koronasituasjonen forbedret seg (jobber freelance) og vi klarte oss. men nå bestemte vi oss til å flytte tilbake til hjemmelandet mitt pga bedre jobbmuligheter og be om tillatelse av framleie til resten av leietiden. selv om det stå i husleieloven at eieren må samtykke skrev megleren gjentatte ganger at det er forbudt og vi kan velge å betale en månedsleie plus leie fram...blablubb. 

jeg ble litt provosert av dette og sendte han en kopi av husleieloven. etter det svarte han at det ser jo ut at eieren må gi tillatelse og takket for oversendelsen.

jeg sa jeg kommer å sende han en oppdatert liste med manglene (ble litt fordelt på mange flere mail), slik at eieren kan følge opp. da jeg sjekket huset ble jeg obs på at brannslukeren var fra 1986. 

jeg har ringt brannvesnet for å bli oppdatert av regler og forskifter i norge og lirte spesielt på hva slags frister vi må avvente, dvs hvir rask eieren må rette opp med det. spesielt siden vi ville framleie så er vi jo ansvarlig at alt er i orden. i samtalen med dem ble jeg obs på at vi har ingen alternativ rømningsvei i kjelleren, og faktisk heller ikke tilstrekkelig i 2.etasje.

bv sa jeg skulle ringe el-tilsynet og plan og bygningsetaten for å finne ut til hvilket bruk rommene er tillat. i samtalen med el.tilsynet så fant vi ut at utleiedelen har nok en måler, men det ser ut som om den ble ikke montert av en prof. også noen andre installasjoner bekymret han litt.

i samtalen med pbe ble alt enda rarere. jeg prøvde å forklare hvordan rommene fordeler seg mens hun dama ved telefonen sjekket planene og hun ble mer og mee forvirret. da jeg fikk tak i datamasjinen min logget jeg meg in og var litt overrasket. hele andre etasjen var ikke innredet og bare godkjent som loft. jeg ringte igjen hos pbe og lurte på om det kan være en feil men hun sa at det er siste godkjente stand til huset. i annonsen til megleren som var fortsatt online var rommene, også den ene i kjelleren, tydeligvis innredet som oppholdsrom med senger og som kontor.

nå har jeg faktisk meldt ifra til kommunen om ulovlig bruk/utleie. de kommer å sjekke etter hvert men dama sa at vi faktisk ikke har lov å bruke kjelleren/2.etasjen, spesielt siden brannforskriftene ser ikke ut å bli fulgt da de bygget ut den etasjen. 

jeg skrev også hun som bodde flr i leiligheten og hun sa de oppdaget også en del mangler og hadde en sak ved husleietvistutvalget. 

da vi overtok leiligheten sa megleren den er i gammel stand men mangelfri bortsett fra de få kosmetiske ting som var synlig ved visningen (gamle vinduer etc som ble rettet opp etterhvert). 

så flere ting kommer sammen:

jeg er nesten sikkert på at vi kan heve kontrakten pga ulovlig utleie siden vi har bare 1 av fem soverommene igjen om man trekker de "ulovlige". men i kontrakten står ingen kvm eller rommengde, bare nummeret til eiendommen.

også lurer jeg på hybelen: den er ikke registrert og jeg opplever det som urimelig at strømmen der går på mitt navn. jeg fant masse info om utleiedel i EGEN bolig, men her er det jo ikke eieren som bor der. må da ikke også hybelen blir registrert som egen boareal? den har egen inngang, bad, kjøkken stue og sov (sov der er heller ikke godkjent etter planene), men er bare avskillt av en låst dør fra vår del av boligen. er dette også lov siden eieren bor ikke der selv?

i tillegg kommer at eltilsynet sa at hivedmåleren vprt ble skiftet i slutten av 2017, undermåleren må bli satt in senere. vpr måler viser 93000kwh, undermåleren 40000 som er jo nesten 50%. men eieren opplyste ikke om dette. samtidig er det jo for begge partene ikke greit, vi vet ikke hvor mye strøm blir brukt i hybelen og om vi ikke betale fakturaen så ha de ikke strøm der nede.

alt dette fant jeg ut nå i siste uke og er helt utmattet av al info jeg fikk av forskjellige myndighetene.

så jeg lurer nå også på hvordan vi kan få tak i megleren som har jo framstillt rommene som oppholdsareal. eieren har bygd huset selv og må nok vøre klar over tilstanden, men megleren er jo prof.

vi hadde så mye styr med hele mangeloppfølging også må vi nå flytte i tillegg, og kansje ganske snart!

så alt dette sammen hadde gjald i tyskland som bedrageri og også verre siden manglene var kjent og leiligheten ble leid ut igjen (glemte å fortelle av verste mangel som gir utrolig dårlig lukt i leilightene: kloakluftingsrøret går in i et veggskap istedenfor å gå ut av huset. det tok oss 1 måned å finne orsaken til det men vi maste siden januar at de må fikse det). nå har de "midlertidlig" satt på en filter på røret som ser ut som en man har på kattedoen. hjelper ikke akkurat mye.

tja, np ble det en lang historie likevel, men mest lurer jeg på om jeg skulle bare politianmelde pga bedrageri pga steømgreier og ulovlig utleie, samtidig heve kontrakten. og hva tror dere kunne vi få i  kan man få leieerstattning i etterkant? problemet er at eierne bor i huset ved siden av og jeg maste ikke alltid via epost og megler, noen ganger via håndverker, andre ganger da jeg møtte dem på gata.

mange spørsmål her...men kansje noen har en idé hva vi skal gjøre nå med den nye informasjonen om ulovlig utleie....

jeg er veeeldig takknemelig om noen orker å svare, spesielt hybelgreia siden det er utleiedel i utleieleilighet og ikke egen bolig.

 

stoooor takk!

[The Avatar]

mlb skrev (På 24.5.2020 den 18.40):

jeg er nesten sikkert på at vi kan heve kontrakten pga ulovlig utleie siden vi har bare 1 av fem soverommene igjen om man trekker de "ulovlige". men i kontrakten står ingen kvm eller rommengde, bare nummeret til eiendommen.

Det var mykje opplysningar som var litt tunge å sortere ut i dette innlegget men eg kan i det minste starte med denne delen.

Det skal forholdsvis mykje til for at leigeavtalen kan hevast. For å kunne heve leigeavtalen så må det foreligge vesentleg mislighold av utleigaren, og det må være forhold som du ikkje viste eller måtte ha vist når du inngikk leigeavtalen.
Så lenge utleigaren kan tilby sin del av leigeavtalen så er du som hovudregel forplikta til å følge opp din del av avtalen, det er fyrst når kommunen har fatta vedtak om bruksforbod at utleigaren ikkje kan fylle opp sin del av avtalen ved å tilby deg bustad at du kan heve leigeavtalen.

Dersom du var på visning så ligg mykje av ansvaret også på deg i form av undersøkingsplikta. Utleigaren har ei tilsvarande opplysningsplikt.
Utleigaren har også rett til å få rette opp i påpeikte manglar (innanfor ein akseptabel tidsfrist), du vil kunne ha hevingsgrunnlag for manglar som utleigaren ikkje kan ordne opp i ettersom det er eit forventa pliktsbrudd etter avtalen.

[Dapp47]

On 5/27/2020 at 1:28 PM, The Avatar said:

Det var mykje opplysningar som var litt tunge å sortere ut i dette innlegget men eg kan i det minste starte med denne delen.

Det skal forholdsvis mykje til for at leigeavtalen kan hevast. For å kunne heve leigeavtalen så må det foreligge vesentleg mislighold av utleigaren, og det må være forhold som du ikkje viste eller måtte ha vist når du inngikk leigeavtalen.
Så lenge utleigaren kan tilby sin del av leigeavtalen så er du som hovudregel forplikta til å følge opp din del av avtalen, det er fyrst når kommunen har fatta vedtak om bruksforbod at utleigaren ikkje kan fylle opp sin del av avtalen ved å tilby deg bustad at du kan heve leigeavtalen.

Dersom du var på visning så ligg mykje av ansvaret også på deg i form av undersøkingsplikta. Utleigaren har ei tilsvarande opplysningsplikt.
Utleigaren har også rett til å få rette opp i påpeikte manglar (innanfor ein akseptabel tidsfrist), du vil kunne ha hevingsgrunnlag for manglar som utleigaren ikkje kan ordne opp i ettersom det er eit forventa pliktsbrudd etter avtalen.

Hvis annonsen sier at det er 5 soverom, og det i praksis faktisk kun er 1 er vel dette et vesentlig mislighold? @krikkert @Herr Brun

[The Avatar]

Dapp47 skrev (5 minutter siden):

Hvis annonsen sier at det er 5 soverom, og det i praksis faktisk kun er 1 er vel dette et vesentlig mislighold? @krikkert @Herr Brun

Det kan være det, men ikkje nødvendigvis. Det er lov å inngå avtale om å leige husrom som ikkje er godkjent, og manglar som leigetakaren måtte eller burde ha oppdaga ved visning kan ikkje påberopast som mangel etter leigeavtalen.

Det er ikkje lov for utleigaren å gi uriktige opplysningar eller å holde tilbake opplysningar som ein måtte forstå ville ha betydning for leigetakaren.

Kven som må bære ansvaret i denne saka er ein av tinga som eg ikkje klarte å lese ut av innlegget. Det er stor forskjell på om utleiger har gitt beskjed om at huset har fem godkjente soverom, eller om utleiger har opplyst om at det er fem rom som trådstarter sjølv har valgt å ta i bruk som soverom.
Det går ikkje klart fram av innlegget til trådstarter om det er utleiger som har bevist har holdt tilbake relevant informasjon som trådstarter burde ha fått, eller om det er trådstarter som har sjølv må ta ansvaret for å ikkje ha foretatt nødvendige forundersøkelsar av husrommet.

Eksempelet som trådstarter viser til med brannslukker fra 1986 er ikkje ein mangel. Utleiger skal syte for at huset har brannsløkker (og som skal bekoste nødvendig utskifting), men det er leigetakaren som har vedlikeholdsplikta med mindre anna er avtalt. For brannsløkkaren sin del så betyr det at det ikkje er ein mangel at brannsløkkaren er gamal så lenge den er i orden om leigetakaren tek vedlikehaldet. Dersom brannsløkkaren er øydelagt og ikkje kan reparerast så er det ein mangel.
Manglande eller defekt brannsikringsutstyr vil også langt på veg kunne være ting som leigetakaren burde ha undersøkt på visninga.

 

 

[mlb]

hei igjen,

ja saken er veldig komplisert. det er flere ting som kommer sammen. er på jobb nå men skriver gjerne mer om saken senere.

bare kort:

jeg snakket med en del fagfolk i det siste og vi hadde befaring av brannvesenet som har sendt bekymringsmelding nå.

da vi flyttet in så visste vi ikke noe om at det er ikke godkjent. det mangler rømningsvei i kjelleren men det var ikke synlig ved overtakelse siden vinduet er stort nok, men det ble stengt av eierne pga  inbruddsfare.

hybelen er ikke lov slik som den er der, det må være egen brannselle og med dette registrert som egen boenhet. og i andre etasje så har de kledd in tegelsteinpipe hele veien. 

ulovlig utleie i seg selv er en sak mellom pbe og eieren og det kan gis tillatelse på etterkant. men om man ikke følger byggeforskriftene spesielt ifh til brannforskrift så er det en ganske alvorlig sak.

i tillegg har megleren lagt ut bilder der romene ble vist som oppholdsrom selv om de kommer ikke å få godkjenning slik som de er nå. de må ta vekk vegger for å få det godkjennt som er et ganske stort inngrep. jeg tenker nok at det gjelder som vesentlig misligholdt i dette tilfelle.

vi har foreslått forlik nå slik at de slipper oss ut av kontrakten asap. det er ikke trygd å bo der. i tillegg har vi funnet asbest som er ikke morsomt heller.

flere lover ble brudd og det er det som gjør saken komplisert. hisleieloven, markedsføringsloven og eiendomsmeglingsloven. jeg håper de slipper oss ut denne helgen, ellers tar vi det opp med htu.

kan holde dere opodatert.

 

[Taurean]

Skulle gjerne bidratt, men har ikke kunnskap nok. Setter pris på oppdatering! Har vært borti mye rart i utleiemarkedet selv, nå eier jeg heldigvis så slipper å bekymre meg for det lenger. Men det kan være fint å lære av konkluderende saker for å veilede andre en annen gang.