Tolkning av vedtekt i sameie

[AndersT2]

Vi driver å skal male opp utvendig i sameiet som jeg er styreleder i. Har en seksjonseier som leier ut, og gjør minst mulig vedlikehold. Og etter dårlig maling sist, så regner vi med at flere av bordene på hans leilighet må byttes.

Fant frem vedtektene fra når sameiet ble stiftet. Og ting skrives jo ikke akkurat direkte. Men jeg tolker vedtaket her angående vedlikehold at hver leilighetseier har ansvaret for at sin del er vedlikeholdt godt, både inne og ute.

Sameiet handler inn maling osv, men de er eneste som har valgt å male selv. Og regner nok med at de tar kun 1 strøk denne gangen også, mens veggen minimum trengs 2 strøk. Det er veggen i sameiet som er mest utsatt for sol, og man ser tydelig at den hadde trengt å bli malt bedre. Forrige maling var før jeg flyttet inn, så har ingen kjennskap til hva som skjedde forrige gang, utenom at jeg har blitt fortalt at det ble dårlig utført.

Sameiet vårt består av 8 leiligheter, så det er ikke store greiene.

[bas]

Ikke lett å tolke hvor grensa går utifra det du siterer. Jeg tolker det som krav til innvendig vedlikehold samt uterom som i gårdsplass, hage o.l (altså ikke la ting gro igjen/forfalle). Synes det er unaturlig at man skal kreve den enkelte beboer for ytterligere vedlikehold av bygningmasse, som bytte av panel og maling. Dette er jo ofte en av grunnene til at man velger å bo i sameie/borettslag, man betaler seg vekk fra slike bekymringer.

Litt på siden av saken, å ta maling på "dugnad" er sjelden suksess, masse gris og varierende kvalitet.

[The Avatar]

Utvendig vedlikehold er vanlegvis eit fellesansvar i sameiger, nettopp fordi manglande vedlikehald av ein andel ikkje skal føre til forfall av heile bygget.

Vedtektene er merkeleg formulert, vedtekter er ikkje ei kontrakt. 

Vegen vidare for deg som styreleiar er vell å påpeike at malejobben ikkje er godt nok utført og at dersom vedlikehaldet ikkje blir betre innan rimeleg tid så kjem sameiget til å kreve erstatning, tvangssal, eller det som er sanksjonsmuligheitene i ditt sameige. 

Alternativt er å tolke vedtektene som om at dei ikkje gjeld utvendige veggar og tak, og dermed leige inn malarar til å male heile fasaden finansiert av fellesutgiftene, eventuelt ved å ta opp fellesgjeld. 

[krikkert]

Utgangspunktet etter eierseksjonsloven § 33 er at det er sameiets ansvar å foreta ytre vedlikehold. Sameiets vedlikeholdsplikt er negativt avgrenset - sameiet har plikt til å vedlikeholde alt seksjonseier ikke har plikt til å vedlikeholde. 

I vedtektene kan det, jf. § 33 tredje ledd, bestemmes at bestemte eiere skal ha vedlikeholdsplikt for bestemte deler av fellesarealene, mot samtykke fra de aktuelle eierne. Selv om man har endret på hvem som har vedlikeholdsplikt skal vedlikeholdsplikten likevel utføres i samsvar med § 33 første ledd - "slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper". Tvil ved formuleringer i vedtektene går ut over sameiet. 

Slik vedtektene er skrevet er det klart at seksjonseieren er ansvarlig for maling av "den bolig denne disponerer". Det er også eksplisitt vedtektsfestet at vedlikeholdet skal være "forsvarlig". Ut fra sammenhengen er det rimelig klart at dette gjelder både innvendig og utvendig vedlikehold, med tanke på at "tilhørende uterom" også er en del av vedlikeholdsplikten.

Det spiller for så vidt ingen rolle - han har akseptert å utføre utvendig vedlikehold og likevel gjort en dårlig jobb. Den rette tiden å protestere på at dette var sameiets ansvar er før du har gjort jobben. 

Konsekvensen av å ha gjort en dårlig jobb er at han alene kan pålegges å ta regningen for å få gjort jobben skikkelig. 

[bas]

krikkert skrev (1 time siden):

Ut fra sammenhengen er det rimelig klart at dette gjelder både innvendig og utvendig vedlikehold, med tanke på at "tilhørende uterom" også er en del av vedlikeholdsplikten.

Deler ikke nødvendigvis den oppfatningen. Det kommer an på definisjonen av uterom, og dette oppfatter ikke jeg som bygningsmassen direkte.

Ikke at dette nødvendigvis er den riktige definisjonen, men det samsvarer i hvert fall med hva min oppfatning av uterom er (eksempel hentet fra Trondheim kommune):

Med uterom menes her arealer som kommunen har vurdert som egnet uteoppholdsareal i det fri for beboerne. Uterom er både uteoppholdsareal som skal brukes felles av beboerne, og uteoppholdsareal for den enkelte boenhet. Med uterom menes dermed ikke alt uteareal, eller alt ubebygget areal.

 

[AndersT2]

Skulle selv ønsket at utedelene var sameiets ansvar, men det har hele tiden her vært kjørt på lave fellesutgifter, slik at det ikke er noe økonomi i sameiet, foruten forsikring, snømåking og gressklipping. Det er ikke blitt satt av noe for slike ting som dette. Og den som har skreket mest på økte felles utgifter er denne leiligheten som skal male selv. Eneste gangen jeg har sett de møte opp på felles møte var når vi skulle ta inn gressklipping i fellesavgiftene, og var eneste imot det. De var også eneste som kun klippet 1 av sine 3 ganger.