Betaler man fellesgjeld ved kjøp av bolig? felleskostnad?

[Zamiazm]

Sliter med å forstå noen ting ved kjøp av bolig.

Eksempel:

Bolig pris: 1 000 000 kr

Fellesgjeld: 200 000 kr

Felleskost/mnd: 3 000 kr

 

Ved kjøp av bolig, betaler man 1 000 000 kr eller 1 200 000 kr?

Hva med felleskostnad? betaler man 3 000 kr så lenge man eier boligen?

Kan Felleskost/mnd øke over tid? hvor stor andel er økning i gjennomsnitt?

 

Endret 19. april 2020 av Zamiazm

[Sexylubb1]

Du betaler 1 000 000. I noen tilfeller har felleslånet en såkalt IN-ordning hvor du kan velge å betale ned fellesgjeld. 

Hva felleskostnadene inkluderer vil være forskjellig fra hvert sameie/BRL. Det er styret som foreslår budsjettet til årsmøtet hvor dette blir godkjent hvert år. Så det kan skje endringer og det vil uansett normalt øke litt for hvert år på grunn av inflasjon. 

Felleslånet er ofte bakt inn i felleskostnadene men det kan godt også være en egen spesifisert kostnad bed siden av disse for å belyse hva man betaler. Om de er inkludert vil ofte felleskostnadene ikke øke eller til og med synke over tid med mindre sameiet/BRL beslutter noe annet. Det som vil være vanlig å beslutte er å øke andelen sparing samtidig som lånekostnadene går ned for å finansiere fremtidig vedlikehold. 

Du kan selv påvirke nivået på felleskostnadene ved å delta aktivtivt i styre og stell. 

[The Avatar]

Zamiazm skrev (1 time siden):

Ved kjøp av bolig, betaler man 1 000 000 kr eller 1 200 000 kr?

Hva med felleskostnad? betaler man 3 000 kr så lenge man eier boligen?

Kan Felleskost/mnd øke over tid? hvor stor andel er økning i gjennomsnitt?

 

Du betalar 1 mill, men dersom du må ha bustadlån så vil banken også ta med fellesgjelda nær ein bereknar kor mykje du får låne. 

Felleskostnaden kan dekke forskjellige ting. Typisk går pengane til nedbetaling av fellesgjeld, faste utgifter (service av heiser, vaktmestertenester, kabel-TV, eigedomsskatt, osv) og vedlikehald. Kor mykje som går til kvar del vil variere mykje. 

[newman221]

On 4/19/2020 at 2:46 PM, Zamiazm said:

Kan Felleskost/mnd øke over tid? hvor stor andel er økning i gjennomsnitt?

Felleskostnader kan fort øke betraktelig. Plutselig en dag er bygget blitt gammelt, og man må oppgradere soilrør, bytte fasadevinduer, legge nytt tak og rehabilitere fasaden. Og er man skikkelig heldig har brannvesenet vært på tilsyn, og det dukker opp en kostnad på mangfoldige hundretusner for brannalarmanlegg og oppgradering av dører i trapperommet også. Så vipps så har felleskostnadene økt fra 3000 til 4800kr pr måned. 

Endret 21. april 2020 av newman221

[Kajac]

Zamiazm skrev (På 19.4.2020 den 14.46):

Hva med felleskostnad? betaler man 3 000 kr så lenge man eier boligen?

Kan Felleskost/mnd øke over tid? hvor stor andel er økning i gjennomsnitt?

Felleskostnadene bestemmes av styret. Ønsker du å påvirke kostnadene, kan du melde deg inn i styre, og i hvertfall delta på møter og generalforsamlingen. Veldig mange ignorerer dette, og blir sure når regningen kommer. Felleskostnadene der pappa bor har økt fra ca. 3500 til 5100 de siste ti årene, og skal øke til 8000 de neste to årene pga. omfattende rehabilitering. Flere i det borettslaget har allerede flyttet i protest. Dette er et stort og veldig dårlig drevet borettslag.

Et godt tips før du kjøper bolig er å undersøke om borettslaget allerede har vært igjennom en rehabilitering, evt. hva som er gjort. Om det er et borettslag fra 60/70-tallet eller eldre, som ikke har hatt vesentlige oppgraderinger, må du regne med at det må utføres de kommende årene, med tilhørende økning i felleskostnadene. Har borettslaget allerede utført oppgraderinger de siste årene (type fasade, vinduer, rør, etc), er det mye mindre sannsynlig for en kraftig økning i nær fremtid.

Jeg har også inntrykk av at små borettslag er flinkere til å holde kostnadene nede. 

[newman221]

20 minutes ago, Kajac said:

Felleskostnadene der pappa bor har økt fra ca. 3500 til 5100 de siste ti årene, og skal øke til 8000 de neste to årene pga. omfattende rehabilitering. Flere i det borettslaget har allerede flyttet i protest. Dette er et stort og veldig dårlig drevet borettslag.

Ikke nødvendigvis dårlig drevet. Kan godt tenkes at det forrige styret var totalt ubrukelig og ikke satt av tilstrekkelig driftsmidler til vedlikehold. Da blir det dyrt når man først setter igang. Vedlikehold må til, ellers forfaller bygget

[Kajac]

newman221 skrev (4 minutter siden):

Ikke nødvendigvis dårlig drevet. Kan godt tenkes at det forrige styret var totalt ubrukelig og ikke satt av tilstrekkelig driftsmidler til vedlikehold. Da blir det dyrt når man først setter igang. Vedlikehold må til, ellers forfaller bygget

Det har jo da vært dårlig drevet på et eller annet tidspunkt.

[Vertical^]

Og derfor kan det også være lurt å vurdere en selveier-leilighet / sameie, og ikke borettslagsløsningen. Så klart, felleskosten kan fort øke her også, men du er i hvert fall ikke ansvarlig for andre leiligheter hvis de trenger oppussing grunnet normal slitasje.

Men til spørsmålet ditt, felleskostander betaler man vel nesten uansett, og prisen varierer. Det varierer da også hva som ligger inne i kostnaden. Normalt så er det TV, internett, vaktmestertjenester. Videre kan man for eksempel få fjernvarme.

 

[Reg2000]

22 minutes ago, Kajac said:

Det har jo da vært dårlig drevet på et eller annet tidspunkt.

Ikke nødvendigvis. Når bygg blir gamle kan det fort bli flere ting som må skiftes ut i løpet av kort tid.

[Kajac]

Reg2000 skrev (2 timer siden):

Ikke nødvendigvis. Når bygg blir gamle kan det fort bli flere ting som må skiftes ut i løpet av kort tid.

I akkurat dette tilfellet vet jeg at det er vanstyre.

 

Ellers til TS; en ting å være obs på er at om fellesgjelden går opp, går som regel salgsverdien ned. Så å kjøpe en bolig rett før rehabilitering vil nesten garantert gi deg tap om du tenker å selge igjen etter et par år. F.eks. i borettslaget hvor mamma bor, har de nylig gjort en omfattende rehabilitering av samtlige bad, rør og ventilasjon. Alle beboerne har fått en økning i fellesgjeld på 500k +. Resultatet er at boliger som for noen år siden gikk for opp til 2,5 millioner nå sliter med å bli solgt for over 2 mill. En høy fellesgjeld gjør også boligen generelt vanskeligere å selge.

[djgudleif]

Kjøper man en andelsleilighet så betaler man normalt rundt 3000 i felleskostnad, om man er riktig heldig. Har sett alt fra 2k-11k.

Mye som er inkludert i dette beløpet, men når du betaler renter på lånet + felleskostnad så blir vel dette fort opp i 7k-10k ut av vinduet normalt sett.

Da er det vel i de fleste tilfeller bedre å leie til man kan kjøpe selveierleilighet eller hus? Sparer jo ikke særlig mye på å ha andelsleilighet og man risikerer veldig mye som nevt over.
Samt at det er mye regler å forholde seg til. Så det er nesten som å leie uansett...

[Kajac]

djgudleif skrev (53 minutter siden):

Kjøper man en andelsleilighet så betaler man normalt rundt 3000 i felleskostnad, om man er riktig heldig. Har sett alt fra 2k-11k.

Mye som er inkludert i dette beløpet, men når du betaler renter på lånet + felleskostnad så blir vel dette fort opp i 7k-10k ut av vinduet normalt sett.

Da er det vel i de fleste tilfeller bedre å leie til man kan kjøpe selveierleilighet eller hus? Sparer jo ikke særlig mye på å ha andelsleilighet og man risikerer veldig mye som nevt over.
Samt at det er mye regler å forholde seg til. Så det er nesten som å leie uansett...

Ikke helt enig; du betaler jo "til deg selv" på lånet. Om felleskostnadene er lave og borettslaget er noen lunde veldrevet, er det bedre enn å leie. Men jeg ville unngått å kjøpe en andelsbolig uten å først vite om mulige felleskostnadsøkninger og rehabliterings-status.

[Zeph]

Felleskostnader som ikkje er renter og avdrag på lån er typisk 1000-3000. Noko særleg over dette så er det vanlegvis snakk om betaling av fellesgjeld, enten både avdrag og renter eller kun renter. Det betyr ikkje at det er så mykje dyrare å kjøpe ei leilegheit med 10 000 i faste utgifter enn ei med lite fellesgjeld og 2500 i faste utgifter. Om den med høge faste utgifter har 500 000 i lån så vil prisen for leilegheita vere ca. 750 000 lågare enn den andre.

Eks:

1: Verdivurdering: 4.000.000. Fellesgjeld: 50 000. Faste utgifter: 3000 i månaden. Kostnad du må dekke med eigenkapital og/eller lån: 3.950.000.

2: Verdivurdering: 4.000.000. Fellesgjeld: 750.000. Faste utgifter: 7.000 i månaden. Kostnad du må dekke med EK og/eller lån: 3.250.000.

Verdien på bustaden er den same, men i eks. 2 er ein større del av verdien i fellesgjeld. I praksis betyr det ikkje så veldig mykje. Lånet til burettslaget kan ha litt dårlegare rente og andre nedbetalingsvilkår enn det lånet du har privat, men det kan óg ha betre vilkår. I eks. 1 vil du ha større privatlån eller eks. 2, så dei 4000 du betalar meir i faste utgifter betalar på dei 750.000 i fellesgjeld.

Dersom styret har inngått ein avtale om avragsfritt lån i # år så er det kun renter du betalar på, men då er det sjeldan så store summar i månaden sidan du ikkje betalar avdrag. Eg kjøpte ei andelsleilegheit for nokre år sidan som var 8 år gammal og hadde 750.000 i fellesgjeld. Der var dei framleis på ein kontrakt om avdragsfrihet, så eigarane betalte kun renter. Dei hadde eller ikkje IN-ordning (individuell nedbetaling), som betydde at eg ikkje kunne betalt ned på dei 750.000 om eg hadde hatt pengane til det. Dette ser du gjerne på nyare bygg der dei har avdragsfrihet i nokre år for at ikkje faste utgifter skal vere alt for høg. Ein må sjølvsagt starte betaling av avdrag på eitt eller anna tidspunkt og då kan det fort bli nokre tusen dyrare i månaden. Det er noko å vere merksam på om du kjøper leilegheit med høg fellesgjeld og avdragsfrihet. På det tidspunktet du byrjar å betale avdrag på fellesgjelda så blir faste utgifter høgare, men det er samtidig pengar du sparar, i alle fall så lenge bustaden held seg noko lunde i verdi.

Rentene er ei rein utgift og betaling for å ha lån. Avdrag er nedbetaling av lån og sparing. Ein kan sjølvsagt risikere at ein må selje bustaden til ein lågare verdi enn ein kjøpte og tape pengar, men kvar krone betalt i avdrag er ei krone mindre ein skuldar banken, og banken skal ha pengane sine uansett kva bustaden er verdt.

Endret 21. april 2020 av Zeph

[Sexylubb1]

djgudleif skrev (1 time siden):

Kjøper man en andelsleilighet så betaler man normalt rundt 3000 i felleskostnad, om man er riktig heldig. Har sett alt fra 2k-11k.

Mye som er inkludert i dette beløpet, men når du betaler renter på lånet + felleskostnad så blir vel dette fort opp i 7k-10k ut av vinduet normalt sett.

Da er det vel i de fleste tilfeller bedre å leie til man kan kjøpe selveierleilighet eller hus? Sparer jo ikke særlig mye på å ha andelsleilighet og man risikerer veldig mye som nevt over.
Samt at det er mye regler å forholde seg til. Så det er nesten som å leie uansett...

Du mener altså at om man eier hus så har man ikke utgifter utover huslånet? 

[Zeph]

Det er dyrare å ha hus i dei aller fleste tilfella. Kommunale utgifter, vedlikehald, forsikring osv... Leilegheit er ofte veldig sutalaust og enkelt. Spesielt om det er snakk om ei blokk oppført i betong, murstein eller noko sånt.

Endret 21. april 2020 av Zeph

[Dubious]

Mange "skjulte" avgifter som folk som betaler husleie ikke vet om  

Kommunale avgifter (Søppel, vann og kloakk)
Feiing om man har pipe og bruker den (brukes den ikke så skal hullet tettes)
Forsikring
Internett
Vedlikehold
Hageutstyr om man har hage  (Borretsslag bruker som regel vaktmestertjenester for slikt)

Strøm (Denne betaler de fleste selv)

[Zamiazm]

Ut fra det jeg leser så kan det være flere skjulte avgifter, og andre avgifter som kan komme etter hvert avhengig av boligens alder og borettslagets avgjørelser. Dette har jeg ikke tenkt på før. Hva bør jeg se etter når jeg velger en bolig? her snakker jeg om byggeår, bolig type, materiale, og andre ting . Jeg har ingen erfaring med boliger i det hele tatt.

Jeg vil kjøpe en bolig med minst mulig total pris. Med "total pris" så mener jeg ikke bare den prisen jeg betaler ved kjøp, men alle avgifter som kommer etter hvert. 

eksempel:

Bolig pris: 1 000 000 kr

Total boligavgifter i 20 år: 1 200 000 kr  

Total bokostnader i 20 år: 2 200 000 kr (total pris etter 20 år)

Noen anbefalte teknikker? for eksempel bør man selge boligen oftere og kjøpe nyere for å unngå  høye avgifter? 

Endret 21. april 2020 av Zamiazm
typo

[Zamiazm]

7 hours ago, Kajac said:

og i hvertfall delta på møter og generalforsamlingen. Veldig mange ignorerer dette, og blir sure når regningen kommer.

Når man har en fast jobb og en sidejobb, så blir det vel lite tid til å delta på møter. Selv om jeg velger å delta så er det ikke sikkert jeg klarere å påvirke noe.  

[Zeph]

Kva ser du etter då? Hus eller leilegheit? På bygda eller i by?

[Zamiazm]

29 minutes ago, Zeph said:

Kva ser du etter då? Hus eller leilegheit? På bygda eller i by?

Hus eller leilighet (spiller ikke rolle), i byen eller i nærheten av byen (kortere avstand til jobb).