Trenger råd om egenkapital og lån til bolig vs. betale leie

[Gjest 2e217...45e]

Hei,


Jeg har lyst til å prøve å komme meg inn på boligmarkedet. Jeg tjener OK og har ganske god betalingsevne, men har relativt lite å rutte med. I tillegg sliter jeg med å forstå matematikken bak hva som lønner seg og ikke, og håper noen kan hjelpe meg med å forstå hva som er mest økonomisk i lengden.

 

Si at jeg har 450 000 oppspart i egenkapital. Da kan jeg ta opp et lån på maksimalt 2 550 000 kr, og teoretisk kjøpe en leilighet til 3 000 000 kr.

Akkurat nå leier jeg en leilighet til som koster meg rundt 100 000 i året.

 

Bør jeg ta opp maksimalt lån med lengst mulig nedbetalingstid med den egenkapitalen jeg har nå, og kjøpe leilighet så snart som mulig for å slippe å kaste penger ut av vinduet på leie?

Eller er det mer økonomisk å fortsette å leie i si ett år eller to og samtidig spare 50 000-150 000 i større egenkapital, så jeg kan ta et mindre lån med kortere nedbetalingstid?

 

Håper noen har noe info som kan hjelpe, for jeg er ikke så matematisk anlagt. Håper også at det er mulig å si noe generelt uten å trenge å analysere den spesifikke økonomiske situasjonen min.

Anonymous poster hash: 2e217...45e

[jonathan---]

Jeg skal prøve å svare deg så godt jeg kan.

La oss si at du tar opp et lån i dag på 2 550 000,- og kjøper en leilighet verdt 3 000 000,-. Du får en rente på 2,8% og velger nedbetalingstid på 30 år. Du må da betale ca. 10 500,-/mnd.

Etter 12 måneder har du betalt 126 000,-. 60 000 av disse er nedbetaling av lånet (se på dette som sparing) og 66 000 kr er rentekostnader. 22% av rentekostnaden får du tilbake på skatten året etter. Så totalt har utgiftene på lånet vært ca. 51 500,-. I tillegg til dette har leiligheten kanskje steget i verdi. La oss anslå 3,1% (som i fjor) på 1 år. Det utgjør en fortjeneste på 91 000,-.

Så i løpet av 12 måneder har du tjent ca. 40 000,-. Men, som eier må du også betale forsikring og kommunale avgifter som fort havner på 15 000,-. Også må man selv bekoste vedlikehold. (Ca. 0,5% av verdien) som utgjør rundt 15 000,-. I tillegg til det er det kanskje noen fellesutgifter til trappevask osv på 10 000,-. Du går derfor i null og du bor med andre ord helt gratis.

Hvis du derimot leier i et år så må du betale leie på 100 000 og når du skal kjøpe den samme leiligheten om 1 år, så koster den plutselig 91 000,- mer på grunn av prisstigningen. Totalt koster det deg da 191 000,- å leie.

 

 

Dette forutsetter at leiligheten har hatt en prisstigning på 3,1%. Den kan gå ned og den kan gå opp. Siden 1992 har gjennomsnittlig årlig prisstigning vært 8,6% på leiligheter.

[newman221]

Det er flere variabler å ta hensyn til. 

• Hvor lenge kommer du til å bo i den leiligheten? Kjøp og salg medfører dok.avgift og meglerkostnader. Blir fort 150'000 for kjøp+salg.
• Felleskostnader i tillegg til boliglånskostnader. Er det fellesutgifter på 3400kr/mnd er det 40'000 i året (som ikke er relevant om du leier). 
• Fremtiden. Bli samboer, få barn, jobb i en annen by? 
• Pusse opp/vedlikehold. 

Pluss masse mer. Og man er ikke garantert at boligprisene vil stige i all fremtid, og mye er avhengig av geografi. Boligmarkedet i Stavanger er fortsatt ikke i pluss siden forrige topp. Agder har ikke hatt prisvekst siste 5 årene omtrent. 

En liten tommelfingerregel er at det ikke lønner seg å kjøpe hvis tidshorisonten er kortere enn 4 år, på grunn av dok.avgift og meglerkostnader. Regnestykket blir litt annerledes uten flytteskatten. 

[jonathan---]

Tommelfingerregelen du nevner forutsetter en boligprisstigning på kun 5-6% over 4 år. Er ikke det et veldig konservativt anslag?

Endret 5. mars 2020 av jonathan---

[newman221]

Kommer litt an på hvilke forutsetninger man legger på kostnadssiden da. Usikker hvilket område du bor i, men jeg har aldri sett en leilighet med felleskostnader på 800kr. Selv har jeg mer selvopplevd erfaring med 3400kr/mnd i fellesutgifter, som da også inkluderer kommunale utgifter, TV, internett osv. Dette er kostnader som kan være inkludert når man leier. 

Det er vanskelig å legge frem en fasit hvor en av de viktigste parameterne for regnestykket er ukjent prisstigning. 

Og om man ikke kjøper får man avkastning på egenkapitalen. 

Edit: så først nå at du hadde lagt inn 15k i kommunale kostnader, i tillegg til trappevask

Endret 5. mars 2020 av newman221