Kjøpe bolig nå, eller vente?

[steinrawr]

Heisann. 

Jeg og samboeren min hadde etter planen tenkt å kjøpe oss inn i boligmarkedet om et år, kanskje to, men jeg ble nylig oppfordret av banken min å kjøpe bolig med en gang, rett og slett for å bare komme oss inn på boligmarkedet (så de kan tjene penger på lånet, selvfølgelig). I dag bor vi i båten min, 100m fra begges arbeidsplass.

Vi har i utgangspunktet mulighet til å kjøpe bolig på opp mot 5 mnok, forutsatt at vi selger båten. En mnok mindre med båt. Drømmen er tomannsbolig/enebolig litt i utkanten av Oslo. 

Etter praten med banken avfeide jeg først oppfordringen som det den er: Banken vil tjene penger på meg, en kunde uten noen lån er ikke verdt særlig mye. Men så, etter en stund har tanken om å skaffe en utleiebolig kommet i hodet på meg, men jeg ser at det er utrolig mange hensyn som må tas, og det er en del skatteregler..

Slik jeg ser det står jeg overfor følgende valg:

1. Bli boende i båten til vi kjøper bolig for å flytte inn selv om 1-2 år.
2. Bli boende i båten, kjøpe en sentralt beliggende bolig og leie den ut i 1-2 år.
3. Kjøpe og flytte inn i drømmebolig med en gang.

 

Jeg har regnet litt på å leie ut. Med litt hjelp fra noen bekjente, noen online kalkulatorer og med utgangspunkt i en treroms i Oslo sentrum til ca. 4 mnok, ser jeg at det kan være lønnsomt; men arbeidssomt for opp mot 40.000,- netto i året..  Skatt vil ta en god del av kaka, og mange borettslag i Oslo tillater ikke utleie før du selv har bodd i andelen i minimum ett år, så det er mye å ta hensyn til. 

 

 Hva ville dere medforumister gjort? Hvem bør jeg snakke/diskutere valgene mine med?

[LD93]

Tenkt tanken å leie ut båten istedet da?

 Spørs litt hvilke "utkant" du vil bo i for å få en enebolig til bare 5 mill også altså.

Men tar du den litt lenger som til feks vestby så har du gode muligheter..mtp på pendling og pris/str på hus.

 

leie ut båten i 3-4 mnd dersom markedet lar seg gjøre med det.. Nå vet jeg ikke standarden din..Men siden banken trekker fra en mill på lånemulighet så er det vell ingen "småsak" du sitter på.

Med vår lille 34 fots "jolle" som vi har hatt konstant utleie på mellom Juni-August for 14000 kr uka hvert år så klarer vi oss fint.

Gjennomsnittlig får jeg inn 200-220k i året på utleie av båten. Går til innkjøp av nr 2 nå i sommer   Er et undervurdert marked å leie ut båten sin skjønner du.

 

Kanskje legge pant i båten også så har du litt mer å rutte med hvis banken er snill?  Mange muligheter hvis man bare spør og graver litt.

[The Avatar]

Det er vinn/vinn for både deg og banken at du tek opp bustadlån og kjem deg inn på bustadsmarknaden. Bustadar i stor-Oslo under 5 mill vil meg høg sannsynlegheit ha bra verdiaukning. Alle snakkar om bustadbobla som kan sprekke, men bustadar som ligg innafor det eit normalt par vil ha råd til og med plass nok til ei lita familie vil være langt mindre råka.

Tanken er at du uansett må bu ein stad, så då kan du like gjerne investere fyrst som sist. Jo lengre du ventar, jo meir av verdistigninga på bustadmarknaden foregår utan at du får være med.

Dersom du uansett vil bu i båten ei stund til så har det lite for seg å kjøpe bustad. Å kjøpe bustad for å leige ut vil kunne medføre mykje arbeid og usikkerheit for liten avkastning. Skatt og vedlikehald/oppfølging er ei utgift, men den kanskje største potensielle utgifta er dersom du får lediggang slik at du må klare deg nokre månedar utan å få leigd ut. Det er også alltid ein risiko for at du får inn ein dårleg leigetakar som ikkje betalar for seg slik at du må gjennom ein lengre rettsprosess.

 

Realistisk sett så står det mellom 1 og 3, og dersom ein ser reint økonomisk på det så er einaste grunnen til å fortsette å bu i båten nokre år til for å spare opp meir eigenkapital.

[steinrawr]

LD93 skrev (1 time siden):

Tenkt tanken å leie ut båten istedet da?

 Spørs litt hvilke "utkant" du vil bo i for å få en enebolig til bare 5 mill også altså.

Men tar du den litt lenger som til feks vestby så har du gode muligheter..mtp på pendling og pris/str på hus.

 

leie ut båten i 3-4 mnd dersom markedet lar seg gjøre med det.. Nå vet jeg ikke standarden din..Men siden banken trekker fra en mill på lånemulighet så er det vell ingen "småsak" du sitter på.

Med vår lille 34 fots "jolle" som vi har hatt konstant utleie på mellom Juni-August for 14000 kr uka hvert år så klarer vi oss fint.

Gjennomsnittlig får jeg inn 200-220k i året på utleie av båten. Går til innkjøp av nr 2 nå i sommer   Er et undervurdert marked å leie ut båten sin skjønner du.

 

Kanskje legge pant i båten også så har du litt mer å rutte med hvis banken er snill?  Mange muligheter hvis man bare spør og graver litt.

Har definitivt vært innom tanken på å leie ut båten: 2002-modell 36' seilbåt. Litt lite seilutstyr og mangler baugpropell, men hvis jeg kunne tjent 200.000,- i året på det, vil det jo forsåvidt lønne seg å investere i den, forutsatt at jeg flytter den til en rimeligere marina enn Aker Brygge (~70k/år+mva). Dette vil jo også være skattbart da.

Men foreløpig elsker jeg å bo i båten fordi det er så sykt nærme jobb for både meg og samboer. Banken trekker av en mill fordi jeg har egenkapital i båten, og fordi de regner med en månedlig kostnad som begrenser betjeningen min av lån. Den ligger i prissjiktet 500.000,-.

Enebolig/tomannsbolig i den størrelsesorden jeg ønsker meg må jeg et stykke ut for å få tak i, men det er helt ok på sikt, men jeg føler meg ikke helt klar til å starte opp til en time pendling til jobb riktig enda. Sånn sett kan jo 3/4-roms i Oslo også være et alternativ for en liten periode. Dette er litt av bakgrunnen for hvorfor jeg tenker på å leie ut: Jeg kunne leid ut en leilighet i byen til jeg ikke vil bo i båt lengre, så bodd i leiligheten ett år for å selge den og kjøpe "drømmeboligen". 

 

The Avatar skrev (1 time siden):

Det er vinn/vinn for både deg og banken at du tek opp bustadlån og kjem deg inn på bustadsmarknaden. Bustadar i stor-Oslo under 5 mill vil meg høg sannsynlegheit ha bra verdiaukning. Alle snakkar om bustadbobla som kan sprekke, men bustadar som ligg innafor det eit normalt par vil ha råd til og med plass nok til ei lita familie vil være langt mindre råka.

Tanken er at du uansett må bu ein stad, så då kan du like gjerne investere fyrst som sist. Jo lengre du ventar, jo meir av verdistigninga på bustadmarknaden foregår utan at du får være med.

Dersom du uansett vil bu i båten ei stund til så har det lite for seg å kjøpe bustad. Å kjøpe bustad for å leige ut vil kunne medføre mykje arbeid og usikkerheit for liten avkastning. Skatt og vedlikehald/oppfølging er ei utgift, men den kanskje største potensielle utgifta er dersom du får lediggang slik at du må klare deg nokre månedar utan å få leigd ut. Det er også alltid ein risiko for at du får inn ein dårleg leigetakar som ikkje betalar for seg slik at du må gjennom ein lengre rettsprosess.

 

Realistisk sett så står det mellom 1 og 3, og dersom ein ser reint økonomisk på det så er einaste grunnen til å fortsette å bu i båten nokre år til for å spare opp meir eigenkapital.

Ja, det er jo det det er, men verdien av å bruke 2 minutter på jobb, er ganske stor for meg. Ved å kjøpe noe vil jeg og samboer ikke klare å ha en slik nærhet til jobb og samtidig havet. 

Jeg følger litt med på 3-4 roms leiligheter i stor-Oslo, og det er definitivt både et marked for å kjøpe/selge med profitt i tillegg til å leie ut, såfremt man kjøper i "riktig" område. Det er mange som tilsynelatende kjøper for å leie ut, og det er ganske synlig hvor folk har råd til å gjøre dette, hvor det er massevis av boliger tilgjengelig på leiemarkedet. 

Du har gode poenger om utleie. Å ikke få leid ut vil kanskje være en situasjon jeg tåler i en til tre måneder, men om noen ikke betaler på et år, vil det være spikern i kista for økonomien min. 

I båten har jeg anledning til å spare en del, men sammenlignet med å bare kjøpe noe med en gang, og å "spare i verdiøkningen" er det ganske liten avkastning på sparekontoen, hehe. 

Økonomien min (og samboer) ser vel omentrent slik ut nå per måned:

Netto inntekt: 34.000 (19.000,-)
Boligkostnader (båt): 7.000 (0,-)
Vedlikehold av båt: 2.500,- (0,-)
Mat: 4.500,- (3.500,-) - veldig dyr nærbutikk....
Motorsykkel: 3.500,- (1.000,- sparing)
Hund: 1.000,- (1.000,-)
Ferie: 1.500,- (1.500,-)
Diverse: ca. 4000,- (3.500,-)
Sparing: ca. 11.000,- (10.000,-)

Ved et boligkjøp vil all ek. bindes til boligen og måndelig sparing reduseres med ca. 70%  for oss begge for å dekke renter/avdrag på lån. Vår sparing blir vel ideelt sett rundt 252.000,- i året, reelt sett er det nok litt mindre: 200.000,-. 

En bolig til 5 mnok som har en årlig prisstigning på 3-4% er nok ikke urealistisk. og vil gi en avkastning på ca det samme. Hvis jeg ikke er helt på jordet her nå. Jeg leste et sted at prisstigningen i Oslo har vært nærmere 40% over de siste 5-10 år i store deler av boligmarkedet.

--

 

Takk for gode tilbakemeldinger, begge to! 

[Taurean]

Utleie bør være en investeringsforetak for veldig lang sikt, ikke noe du gjør på kort sikt. Det koster garantert mer enn det smaker, både i jobb, tid og penger.

Vær happy og bo i båten til dere kjøper hus.

Men hvis dere virkelig har 5 mill å bruke, kjøp hus til dere selv til 2.5 mill, og kjøp et prosjekt til 1.5 mill, og bruk 1 mill til å sette det i stand med 4-5 moderne utleieleiligheter. Da er dere på god vei. Men husk å være ansvarlige utleiere, ikke gribber som skal loppe folk for penger.

[Reg2000]

Du tjener sannsynligvis mer på verdiøkningen av boligen enn å sitte på pengene i flere år. Har du råd og lyst til å kjøpe nå er det antagelig det lureste.

[steinrawr]

Taurean skrev (4 timer siden):

Utleie bør være en investeringsforetak for veldig lang sikt, ikke noe du gjør på kort sikt. Det koster garantert mer enn det smaker, både i jobb, tid og penger.

Vær happy og bo i båten til dere kjøper hus.

Men hvis dere virkelig har 5 mill å bruke, kjøp hus til dere selv til 2.5 mill, og kjøp et prosjekt til 1.5 mill, og bruk 1 mill til å sette det i stand med 4-5 moderne utleieleiligheter. Da er dere på god vei. Men husk å være ansvarlige utleiere, ikke gribber som skal loppe folk for penger.

Jeg tror nok du har rett i det, og det er det jeg frykter. Samtidig, er det jo ikke utenkelig at jeg bare fortsetter å leie ut boligen når jeg evt. vil flytte ut av båten og kjøper noe i tillegg. Det vil være helt avhengig av økonomien på det tidspunktet og om utleien lønner seg til en viss grad. 

Reg2000 skrev (4 timer siden):

Du tjener sannsynligvis mer på verdiøkningen av boligen enn å sitte på pengene i flere år. Har du råd og lyst til å kjøpe nå er det antagelig det lureste.

Ja, det var akkurat det banken sa. Pengene er stort sett på BSU-kontoer og i båten, og båten stiger ikke akkurat i verdi. 

[Taurean]

Ikke spre fokuset for tynt. Gjør enten én ting grundig over lang tid, eller la det være.

[LD93]

Husk at banken sier det du ønsker å høre..De er like mye selgere som den daglige telefonsamtalen fra "strømselskapene"

 

Siden du setter pris på kort reisevei vil jeg anbefale Ski.

Prisene er på vei opp der, ikke ulidelig helt enda, men om 2-5 år er det på Oslo standard der også. ( For oss "normale" )

 

Hadde du vært her for 5 år siden hadde jeg sagt Skullerud i utkant av Oslo og all byggingen som var der. Familien slo seg sammen her og vi har unnagjort 7 sifret fortjeneste her på få år.  Det er slik jeg antar Ski vil være om ikke lenge..Dog du er i prinsipp 1 år for sent i en allerede økende prisstigning. Så kan være lurt å få beina fatt.

 

Ski kort fortalt = Når follobanen står ferdig er det raskere å ta tog til Oslo S enn å kjøre fra Ring 3 og inn til Oslo S.

"Oslos nye bydel" skal være i Ski og huse 10.000 stk.. Som i grunn har vært for å senke prispresset i Oslo..Til gjengjeld vil det presse Ski sine priser opp.

 

Jeg vet ikke om det er så aktuelt å ha 10 min med tog og deretter gå eller ta meg seg en el sparkesykkel..Men det vil være bedre enn de fleste andre steder.

 

 

lykke til med uansett valg

 

PS: utleiemarked i Ski er ettertraktet det også.

 

[bruker-540634]

Boligprisene kommer til å falle, oslo er jeg litt mer usikker på.

Boligprisene skjøt i været når eøs området ble utvidet til å gjelde østeuropeiske land og vi samtidig hadde en ekstremt liberal flyktningpolitikk. Nå er det ikke lengre like lukrativt for polakker og litauere å flytte til norge, samt at vi har en eldrebølge som gjør at på sikt vil mange boliger vil bli "fristilt".

Det bygges også mer en tidligere

Det er markedkreftene som bestemmer og når det blir flere boliger til salgs enn det markedet kan absorbere så faller prisene, rett å slett så enkelt er det.

At boligprisene evig skal opp er en myte, bare se på historien.